（2015）贺民二终字第212号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2015-08-24
案件名称
欧小珍与广西贺州市桂东房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区贺州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区贺州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广西贺州市桂东房地产开发有限公司,欧小珍
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
广西壮族自治区贺州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）贺民二终字第212号上诉人（一审被告）：广西贺州市桂东房地产开发有限公司。法定代理人：覃展敏，董事长。委托代理人：张启利，广西灵丰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：欧小珍。委托代理人：吴志鸿，广西汇豪律师事务所律师。上诉人广西贺州市桂东房地产开发有限公司（以下简称“桂东公司”）因与被上诉人欧小珍商品房销售合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2015）贺八民二初字第90号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年6月8日受理后，依法组成由审判员苏少勋担任审判长，代理审判员蒙晓华、张依传参加的合议庭，于2015年8月7日公开开庭审理了本案。书记员李经连担任法庭记录。上诉人桂东公司的委托代理人张启利，被上诉人欧小珍的委托代理人吴志鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2008年原告与被告桂东公司签订《商品房定向开发协议》，约定：原告购买被告建设的位于贺州市汇豪国际城第1幢2单元1004号房，交房时间为2011年3月31日前；预测建筑面积98.8平方米，按1649.66元／平方米计算房屋价款，预测总金额为162986元；具体购房款在被告取得所售商品房预售许可签订正式购买合同时根据预售面积调整，原告预交款抵作购房款。2010年1月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，编号：汇豪房合字（2010）第1-2-1004号。合同约定，原告购买被告建设的位于贺州市汇豪国际城第1幢2单元1004号房，建筑面积为98.8平方米。按1649.66元／平方米计算房屋价款，总金额为162986元，交房时间为2011年3月31日前。该《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：即按原、被告双方签订的《商品房定向开发协议》中有关规定处理。虽然《商品房定向开发协议》已经由被告收回，但是《商品房买卖合同》约定违约责任按照《商品房定向开发协议》规定进行处理的约定仍然有效。该定向协议约定：如不能按期交房，逾期超过90日以内自上述约定的交付时间的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日以上，自上述约定的交付时间的第91日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已预付款万分之三的违约金……。如逾期超过180天……，自上述约定的交付时间的第181日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之五的违约金，并承担违约责任。2010年1月28日，原告缴纳房屋首期款65986元，2010年3月26日，原告通过银行按揭付款97000元，已付清全部购房款。2013年3月16日，被告交付房屋，已超过了合同约定的交付时间。被告逾期天数为349天。一审法院经审理认为，原告与被告之间的《商品房定向开发协议》和《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。签订合同后，原告依约按时支付了全部房款，但是被告桂东公司没有在约定的期限内交付房屋，已构成违约，根据《中华和人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告桂东公司应当承担违约责任。庭审中，原、被告双方均确认被告实际逾期交房天数为349天，被告对原告主张的违约金计算标准无异议，因此，被告应支付原告逾期交房违约金为21107元（162986元×0.2‰×90天＋162986元×0.3‰×90天＋162986元×0.5‰×169天）。综上，依照《中华和人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司应支付原告欧小珍逾期交房违约金21107元。本案受理费346元，减半收取174元（原告已预交），由被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担。上诉人桂东公司不服一审判决，上诉称：一、《商品房定向开发协议》不能作为认定依据。一审过程中被上诉人提供的《商品房定向开发协议》仅为复印件，被上诉人并没有提供原件，因此，其内容的真实性无法确定，不能作为认定本案的依据。一审法院认定其“合法有效”存在错误。二、双方对逾期交房违约金计算标准约定不明，应当认定没有约定违约金计算标准。上诉人在一审过程中并没有认可被上诉人对违约金的计算标准，一审法院认定“被告对原告主张的违约金计算标准无异议”存在错误。此外，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照下列第二种方式处理：即按原、被告双方签订的《商品房定向开发协议》中有关规定处理。但被上诉人没有提供《商品房定向开发协议》原件，《商品房定向开发协议》也没有作为《商品房买卖合同》附件附后。被上诉人提供的《商品房定向开发协议》对违约金计算标准约定的内容是否真实无法确定，双方当事人对违约金计算标准也不能达成一致，应该认定《商品房买卖合同》对违约金约定不明。双方约定的违约金过高。综上，请求二审法院撤销一审第一项判决，直接改判；本案诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人欧小珍答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。双方当事人对一审查明的事实均无异议，且无新证据提交。综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：上诉人桂东公司应否承担违约责任？本院认为，一审庭审中上诉人桂东公司的委托代理人对被上诉人提供的证据没有异议，对违约金计算标准也没有异议，只是对逾期天数有异议。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条“当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认”的规定，视为桂东公司承认。因此，上诉人桂东公司的上诉主张无理，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，处理结果正确，上诉人上诉请求理据不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费327元，由上诉人广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏少勋代理审判员 蒙晓华代理审判员 张依传二〇一五年八月十三日书 记 员 李经连 搜索“”