（2015）穗中法民五终字第3234号

裁判日期: 2015-08-13

公开日期: 2015-08-19

案件名称

武双林、黄佳丽与陈翠英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2015）穗中法民五终字第3234号上诉人（原审被告）：陈翠英，住广州市海珠区。委托代理人：吴水良，广东粤鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武双林，住广州市黄埔区。被上诉人（原审原告）：黄佳丽，住广州市黄埔区。上述被上诉人的共同委托代理人：王红寨、广东格林律师事务所律师。上述被上诉人的共同委托代理人：周小妹，广东格林律师事务所实习人员。上诉人陈翠英因商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2014）穗黄法民三初字第223号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判查明，广州市黄埔区丰乐X路XXX号大院XX号XXX房（建筑面积86.25平方米）原登记属于武双林、黄佳丽共有。陈翠英的女儿陆雨浵与广州宏景房地产开发有限公司（以下简称宏景公司）于2014年4月24日签订《广州市商品房买卖合同》，陆雨浵向宏景公司购买广州市萝岗区XXX道XXX号岭南雅筑X栋XXXX房，已交纳定金20000元、第一期购房款175710元。武双林和陈翠英原是同事关系，双方有意买卖武双林、黄佳丽名下的房屋，办理解除陆雨浵购买岭南雅筑房屋的买卖合同。2014年5月12日，武双林、黄佳丽为甲方（卖方）、陈翠英为乙方（买方）签订《房屋买卖合同》，其中约定甲方将广州市黄埔区丰乐X路XXX号大院XX号XXX房出售给乙方，按整套出售计价1740000元，乙方分四次支付房款：第一笔于乙方撤销购买广州市萝岗区岭南雅筑X栋XXXX房合同当天，支付定金50000元，第二笔于乙方撤销购买广州市萝岗区岭南雅筑X栋XXXX房成功二十日内支付房款300000元，第三笔于2014年8月15日前支付房款500000元，第四笔于2014年10月15日前支付剩余房款890000元；甲方不按合同约定将该房地产出售乙方的，应当向乙方支付违约金为成交价的10%，并退回乙方已付全部费用；乙方不按合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金为成交价的10%；乙方未能按合同约定支付房款的，逾期超过10天仍未支付的，甲方有权解除合同，甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内将乙方已付购房款退回乙方；如果签订本合同后，乙方无法撤销购买广州市萝岗区岭南雅筑X栋XXXX房之事宜，则乙方可不购买本合同之房地产，并且乙方无须向甲方交付定金及剩余房款等。2014年5月20日，陈翠英代陆雨浵向宏景公司递交关于岭南雅筑X栋XXXX房的退房申请。同月23日，陈翠英向武双林、黄佳丽交纳购房定金50000元，武双林出具《收据》：今收到陈翠英交来黄埔花园D5-305单元购房定金人民币50000元；补充若陈翠英无法退掉岭南雅筑X栋XXXX房的购房事宜，本人同意将五万元定金退还陈翠英。同年7月初武双林与陈翠英通过手机短信沟通岭南雅筑房屋退款情况，武双林表示其一直在帮陈翠英就退房事项托关系走后门，开发商接收陈翠英的退房申请后需走退房内部流程，不存在滞纳金和违约金，只是不能退20000元定金。同年7月19日，陈翠英代陆雨浵再次向宏景公司递交退房退款申请。同年9月2日，宏景公司向陆雨浵出具《商品房销售退款申请收件回执》，其中说明将在30个工作日内将退款175710元转入申请人的银行账户。同月19日，宏景公司退还陆雨浵上述款项。宏景公司曾在同年5月21日、6月4日、9月17日向陆雨浵发送要求其尽快交纳到期房款的短信。2014年8月13日，武双林向陈翠英发出《关于尽快支付剩余购房款的函》，称陈翠英已经于2014年5月20日向宏景公司递交岭南雅筑房屋退房的申请，该公司同意撤销购买该房屋，陈翠英应当根据双方签订的《房屋买卖合同》，尽快支付第二、第三笔购房款。同月21日陈翠英复函表示，按照双方的约定，撤销岭南雅筑购房合同的联系洽谈事宜由武双林负责，其虽然于5月20日、7月19日两次向开发商提交要求撤销岭南雅筑房屋购房合同及退款申请书，但至今未收到开发商的同意批复，在尚未撤销岭南雅筑房屋购房合同及收到开发商退款之前，其无法承诺支付购房款；为解决双方的矛盾，其要求设定撤销岭南雅筑购房合同的最后期限节点，如果在2014年9月24日前武双林仍未实质性实现撤销岭南雅筑房屋购房合同及收回已付的购房款，双方签订的黄埔区丰乐X路XXX号大院XX号XXX房的购房合同将作废，武双林必须退还定金，双方不再受该合同约束。同年9月3日，陈翠英向武双林发出手机短信表示，现在要与武双林成交该房屋有很多困难，希望双方协商解决问题，由武双林将房屋放盘，有他人接盘的，其可以放弃定金并承担中介费。武双林在同月20日、21日发手机短信通知陈翠英支付第二笔购房款300000元。同年9月21日、10月23日，武双林、黄佳丽通过邮政特快专递分别向陈翠英邮寄《关于尽快支付剩余购房款的函》、《律师函》，邮政部门的《改退批条》注明收件人拒收。同年10月29日，武双林、黄佳丽再次委托律师向陈翠英邮寄《律师函》，主要内容为宏景公司于2014年9月2日同意解除岭南雅筑房屋买卖合同并承诺退款，应视为成功撤销岭南雅筑买卖合同之日，陈翠英应当在9月21日前支付第二笔房款，但至今未支付已经构成严重违约，武双林、黄佳丽有权解除合同，2014年10月23日致《律师函》通知于发函之日解除，但陈翠英拒收函件，现再次致函通知陈翠英与武双林、黄佳丽的《房屋买卖合同》已于2014年10月23日解除。据邮政部门的网上邮件查询系统显示，该邮件于2014年10月30日投递并由收件人本人签收。2014年11月21日，武双林、黄佳丽与杨丹虹签订《存量房买卖合同》，双方约定以1539500元买卖广州市黄埔区丰乐X路XXX号大院XX号XXX房，签订合同之日支付定金100000元，在房管部门成功受理交易递件当天支付539500元，剩余房款1000000元以银行按揭付款方式支付。次日，双方签订通过房地产主管部门存量房网上交易系统签订《存量房买卖合同》。上述两份合同约定的主要条款内容一致。同年11月25日，武双林、黄佳丽委托广东国众联资产评估土地房地产估价咨询有限公司评估该305房的价值，该公司出具《房地产价值咨询意见书》确定该房屋咨询总值为1492125元。同年12月11日，武双林、黄佳丽就与陈翠英的买卖合同纠纷向原审法院提起诉讼。2015年2月3日，杨丹虹为购买上述305房向银行申请1000000元公积金和商业组合贷款获得银行批准，取得《同意购房抵押贷款通知书》，通知完成相关手续后贷款将划入卖方的指定账户。同年2月10日，双方向房管部门申请办理该305房的交易过户登记，取得《受理回执》；当日武双林、黄佳丽收取购房款539500元。同年2月12日，该305房核准登记权属人为杨丹虹。同年3月5日，武双林、黄佳丽的贷款划入指定账户收取1000000元。原判认为，武双林、黄佳丽与陈翠英自愿签订的《房屋买卖合同》，内容和形式均没有违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对当事人具有约束力。该合同约定，陈翠英于撤销购买广州市萝岗区岭南雅筑X栋XXXX房成功二十日内支付第二笔房款；如果签订本合同后，陈翠英无法撤销购买广州市萝岗区岭南雅筑X栋XXXX房之事宜，则陈翠英可不购买本合同之房地产。可见，撤销岭南雅筑房屋买卖合同实质为解除该合同，成功解除岭南雅筑房屋买卖合同是陈翠英支付剩余房款及武双林、黄佳丽、陈翠英继续履行合同完成交易的前提条件。而完成解除岭南雅筑房屋买卖合同即办妥岭南雅筑房屋退房手续的期限及具体时间，则是确定陈翠英支付剩余房款的时间及武双林、黄佳丽、陈翠英约定的买卖合同解除条件是否成就的关键。从合同条款的内容及武双林、黄佳丽在定金收据上的补充内容看，双方没有约定办妥岭南雅筑房屋退房手续的期限及具体时间，从双方来往的短信及函件等证据审查，武双林、黄佳丽没有承诺负责及保证办妥退房手续的时间，故应认定双方对办妥岭南雅筑房屋退房手续的期限及具体时间没有明确约定和限制。陈翠英主张合同中约定的“第三笔于2014年8月15日前支付房款500000元”即是约定办妥岭南雅筑退房手续的最后期限，由于合同对第二笔房款的支付时间尚待“撤销购买岭南雅筑房屋成功后”计算为二十日内，“第三笔于2014年8月15日前支付”，实际是双方对2014年8月15日前可办妥退房手续的预测估计，不能因此推定该日期就是办妥退房手续的最后期限。2014年9月2日，岭南雅筑的开发商接受陈翠英要求退还岭南雅筑X栋XXXX房购房款的申请，并出具《商品房销售退款申请收件回执》注明退款175710元将在30个工作日内转入申请人的账户，同年9月19日陈翠英收到该笔退款，应视为2014年9月2日是解除岭南雅筑房屋买卖合同、办妥退房手续之日。在该日之前未能办妥退房手续，不能归责于任何一方。2014年9月2日起，上述买卖合同约定的陈翠英分期支付剩余房款及武双林、黄佳丽、陈翠英继续履行合同完成交易的条件成就。陈翠英应当在次日起计算20日内即同年9月22日前向武双林、黄佳丽支付第二笔房款300000元，陈翠英逾期未支付该笔房款，构成违约。武双林、黄佳丽行使合同约定的解除权，于同年10月29日向陈翠英发出《律师函》通知陈翠英解除合同，双方的买卖合同自陈翠英于同年10月30日收到该通知时解除。陈翠英逾期支付房款的违约行为，导致合同解除，陈翠英应当承担违约责任。陈翠英给付武双林、黄佳丽作为债权担保的50000元定金，因其违约无权要求返还，故武双林、黄佳丽主张无需返还陈翠英定金，法院予以支持。因陈翠英的违约行为导致交易不能完成，武双林、黄佳丽在解除合同后将房屋另行出售给杨丹虹，房屋实际的成交价低于武双林、黄佳丽与陈翠英约定的交易价格，二者的差价属于陈翠英违约给武双林、黄佳丽造成的损失。武双林、黄佳丽在提起诉讼前已经与杨丹虹履行买卖合同的部分条款，在诉讼期间继续按合同逐步履行相关交易义务直至完成交易过户，该交易是需要办理抵押贷款、申请交易过户登记等持续性的过程，武双林、黄佳丽因各交易环节的顺序和时间节点不同的客观原因，先后提交的证明其在实际进行房屋交易的证据，属于新证据且具有证明力，不受举证期限的限制，故法院对武双林、黄佳丽实际以1539500元完成房屋交易予以确认。此次成交价1539500元不低于市场交易价，比武双林、黄佳丽与陈翠英原约定的交易价低200500元，武双林、黄佳丽主张适用定金条款后，再主张陈翠英赔偿房屋交易差价损失150500元，总额没有超过武双林、黄佳丽的实际损失，法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，于2015年4月16日作出如下判决：一、武双林、黄佳丽无需向陈翠英返还定金50000元。二、陈翠英在本判决发生法律效力之日起10日内，向武双林、黄佳丽赔偿房屋交易差价损失150500元。陈翠英如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判后，上诉人陈翠英不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决；2.驳回武双林、黄佳丽在一审的诉讼请求；3.判令武双林、黄佳丽返还陈翠英定金五万元；4.本案一、二审诉讼费由武双林、黄佳丽承担。事实和理由：1.原审法院认定涉案合同有效错误。陈翠英与武双林、黄佳丽于2014年5月12日所签订的房屋买卖合同，虽然是出于双方当事人意思表示，但没有按照《广州市存量房网上交易规则》的规定，在广州市房管局存量房网上交易系统办理网上交易手续，故此合同虽然具备某些二手房买卖行为的内容要件，但仍未发生法律效力。二手房交易必须进行网签，正如武双林、黄佳丽先与杨丹虹签订《存量房买卖合同》，然后网签，合同才正式生效。二手房交易要公权力介入，涉及到行政法规强制性的规定，不能违反。事实上，这可以说是双方房产交易的意向书，当中还存在很多不确定性。在双方没有进行存量房交易系统交易行为前，此合同仍未生效，则对双方当然未具有实质的约束力，双方均可任意更改，不受合同内容的限制，由此产生的责任及风险应当由双方各自负担。2.原审法院判决陈翠英赔偿房屋交易差价损失毫无道理。涉案合同与武双林、黄佳丽、杨丹虹签订的合同并无任何关联。假如陈翠英与武双林、黄佳丽已进行网上交易，则在双方网上解除合约前，武双林、黄佳丽是不能与杨丹虹网上交易的；若双方网上解除合约后，武双林、黄佳丽与杨丹虹网上交易并成功，这样造成差价要陈翠英赔偿还可以说得过去。但事实上双方当时并无网签，双方合同的内容未生效，可以自由变更，无所谓哪一方违不违约的问题，因此武双林、黄佳丽所收的五万元定金应予返还。退一万步讲，若认为陈翠英造成损失，也是从2014年9月19日（约定条件成就日）之后的二十天即2014年10月9日至2014年10月23日（双方解除合同日）按照应付款三十万元的银行同期商业贷款利率计付给武双林、黄佳丽即可，而不是原审判决的200500元的巨额赔偿。3.原审法院没有实质审查涉案合同的成立及生效要件，主观武断，偏袒武双林、黄佳丽，造成不公平、不公正。4.原审法院超期审理，可能影响公正审理，要否发回重审，由二审法院决定。被上诉人武双林、黄佳丽答辩表示对原审判决没有异议，对上诉意见答辩如下：陈翠英引用的《广州市存量房网上交易规定》已经失效，即使没有失效，这份文件也不是法律法规，只能算是规范性文件。根据《中华人民共和国合同法》，只有违反法律法规的规定，合同才会无效。至于合同效力问题，原审已经查明事实，是双方真实意思的表达，没有违反法律规定，请求二审法院予以维持。二审期间，陈翠英提交下列新证据：1.陈翠英个人名下房地产登记情况查询证明，载明陈翠英个人名下拥有黄埔区XX路XXX号大院6号304房、陈翠英与陆伟全共同拥有黄埔区黄埔X路XXX号花榕阁103房（复式），以证明陈翠英没有购房资格。2.病历记录、疾病证明书、病危通知书、陆伟全身份证复印件、入院通知和缴费单据，证明陈翠英夫妇身患××、缺乏劳动能力和购房经济能力。3.陆雨浵身份证复印件、学生证复印件，证明没有购房能力。陈翠英解释称：虽然陈翠英已拥有2套房子，但是只是一般的打工家庭，是单位分配下来的房子，不属于豪宅。现在夫妻一个躺在医院重症室，因为这件案子导致陈翠英精神衰弱，住院几次。武双林、黄佳丽是明明知道整个事情的，明知道这份合同只是意向书，也明知陈翠英要退掉女儿陆雨浵的房子才能去银行贷款，用女儿名义购房。武双林、黄佳丽质证表示：这些证据不属于新证据，是否采纳由法庭决定。1.陈翠英有无购房资格，我方是不知道的，既然陈翠英和我方签了合同，我方就认为其是有资格购房的。退一步讲，即使陈翠英知道没购房资格还签合同，属于事实上的默认，导致交易无法完成的话，其愿意承担这个风险。2.缺乏劳动能力和购房经济能力问题，我方认为这不能证明陈翠英没购房能力。如果没经济能力，名下怎么有两套房屋呢？这与事实不符，反而恰好证明其有经济能力。3.陆雨浵与本案无关，她不是本案当事人。原判查明的其他事实有相应的证据证实，本院予以确认。本院认为，武双林、黄佳丽与陈翠英经平等协商而自愿签订《房屋买卖合同》，该合同是合法有效的，对双方当事人均具有法律约束力。陈翠英上诉提出，《房屋买卖合同》没有在广州市房管局存量房网上交易系统办理网上交易手续，并非网签合同，因此不发生法律效力，对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，而陈翠英引用的《广州市存量房网上交易规定》不属于法律或行政法规，并非用以认定合同的法律效力的依据。因此，对陈翠英该项上诉意见，本院不予采纳。根据武双林、黄佳丽与陈翠英在《房屋买卖合同》中的约定，解除岭南雅筑房屋买卖合同是双方继续履行合同、陈翠英支付剩余房款的前提条件。2014年9月2日，岭南雅筑的开发商接受陈翠英要求解除购买岭南雅筑房的合同及退还购房款的申请，因此应认定2014年9月2日为解除岭南雅筑房屋买卖合同、办妥退房手续之日，则陈翠英支付第二笔房款30万元的期限应顺延至9月22日（合同约定第二笔房款于乙方即陈翠英撤销购买广州市萝岗区岭南雅筑X栋XXXX房成功二十日内支付）。陈翠英逾期未支付该笔房款，已构成违约，应根据合同约定“乙方不按合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金为成交价的10%”承担违约责任，支付违约金174000元给武双林、黄佳丽。武双林、黄佳丽在合法行使合同解除权后将广州市黄埔区丰乐X路XXX号大院XX号XXX房另行出售给杨丹虹，虽然房屋售价低于原约定出售给陈翠英的售价200500元，给武双林、黄佳丽造成了一定的损失，但是毕竟在合同解除后武双林、黄佳丽是否出售、何时出售以及以什么价格出售该房屋均存在一定的不确定性，在陈翠英之违约行为与武双林、黄佳丽的200500元损失之间，因果关系不明显，因此本案宜以约定违约金174000元而非以房屋差价来认定违约赔偿金额。扣减定金50000元后，陈翠英还需支付违约金124000元给武双林、黄佳丽。原判认定陈翠英构成违约正确，惟违约赔偿金额认定有误，本院予以变更。陈翠英提交了个人名下房地产登记情况查询证明，以证明其签订《房屋买卖合同》时没有购房资格，对此本院认为，陈翠英作为购房一方和具备正常判断能力的成年人，理应知晓广州市房地产调控政策限定的购房条件，并自觉地以此为根据判断自己是否具备相应的购房资格，决定是否与武双林、黄佳丽签订《房屋买卖合同》。如陈翠英因缺乏购房资格导致《房屋买卖合同》无法履行，则陈翠英应自负其责。武双林、黄佳丽之陈述“陈翠英知道没购房资格还签合同，属于事实上的默认，导致交易无法完成的话，其愿意承担这个风险”有理，本院予以采纳。至于陈翠英上诉提出其夫妇俩人身患疾病、缺乏劳动能力和购房经济能力的问题，由陈翠英本人提交的证据可见，其在本市拥有面积较大的两套房屋，经济能力较强。关键是，《房屋买卖合同》一经签订便具有法律约束力，经济能力不足不足以构成免责理由。综上所述，陈翠英的上诉请求理据不足，本院不予支持。原判适用法律不当，违约赔偿金额认定有误，应变更原判第二项。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、维持广州市黄埔区人民法院（2014）穗黄法民三初字第223号民事判决第一项。二、变更广州市黄埔区人民法院（2014）穗黄法民三初字第223号民事判决第二项为：在本判决发生法律效力之日起10日内，陈翠英向武双林、黄佳丽支付违约金124000元。陈翠英如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费2154元由上诉人陈翠英负担。二审受理费4308元由上诉人陈翠英负担3500元，由被上诉人武双林、黄佳丽负担808元。本判决为终审判决。审判长　　黄文劲审判员　　钟淑敏审判员　　苗玉红二〇一五年八月十三日书记员　　邱穗珠黄蔚微信公众号“”