（2015）穗越法民三初字第600号

裁判日期: 2015-08-13

公开日期: 2016-07-20

案件名称

韩旻捷与李丽仪、广州市淦灿贸易有限公司房屋租赁合同纠纷2015民三初600一审民事判决书

法院

广州市越秀区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

韩旻捷,李丽仪,广州市淦灿贸易有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条

全文

广东省广州市越秀区人民法院民事判决书（2015）穗越法民三初字第600号原告：韩旻捷，住广州市越秀区。委托代理人：雷电，广东华科律师事务所律师。委托代理人：饶婵，广东华科律师事务所律师。被告：李丽仪，住广州市海珠区。委托代理人：蔡��信，广东永通律师事务所律师。被告：广州市淦灿贸易有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：黄志成。原告韩旻捷诉被告李丽仪、广州市淦灿贸易有限公司（以下简称淦灿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人雷电、饶婵，被告李丽仪及其委托代理人蔡书信，被告淦灿公司的法定代表人黄志成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：广州市演出电影有限公司是广州市惠福东路409-411号首层的产权人，该公司和原告于2013年3月15日签订《租赁合同》，将位于广州市惠福东路409-411号首层铺面连阁楼共100平方米面积场地出租给原告经营使用。原告与被告李丽仪、广州市淦灿贸易有限公司于2013年12月26日签订《租赁合同》，约定将上述该场地出租给被告��际经营使用，于签约当日支付了2个月租金4000元作为履约保证金。但是被告与原告签订《租赁合同》后，常常出现延迟支付租金的情况，现2015年1月的租金时至今日还未支付。根据《租赁合同》第五条、第六条约定，逾期支付租金超过20天，原告有权单方解除本合同并收回出租场地，并没收4000元的保证金。故诉请法院判令：一、解除原告与两被告签订的位于广州市惠福东路409-411号首层自编之一后座仓库连阁楼的租赁合同，两被告将上述房屋交还给原告；二、原告没收两被告的履约保证金4000元，归原告所有；三、两被告向原告支付拖欠的从2015年1月1日起计至两被告实际交还上述房屋之日止的租金（按2000元/月标准计算）及从2015年1月6日起计至两被告实际付清租金之日止的滞纳金（以当月应付而未付的租金为基数，按照日1%的标准计算，以此类推，以不超过本金为��）；四、两被告向原告支付原告因实现本案债权所支付的律师费7000元。被告李丽仪辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告当时承租涉讼场地，合同约定从事超市经营批发零售的商业经营使用，但是由于该场地租赁程序不合法，没有经过相关部门的鉴证，没有取得合同的租赁权，致使场地交付给被告以后，一直遭到相邻群众的投诉，有关部门及群众均禁止被告进行装修，致使该场地无法投入正常使用。所以，被告不交租金有其合理的抗辩权。经过被告的多方奔走，多方协商，相关部门及群众有松口的余地，被告要求继续履行合同，减免租金。被告淦灿公司辩称：不同意原告的诉讼请求。请求法院确认淦灿公司与原告、被告李丽仪于2013年12月26日签订《租赁合同》无效。原告有义务提供广州市惠福东路409-411号首层，使用产权证据到所属街道出租��管理服务机构办理房屋租赁合同登记备案手续，由受理单位在房屋租赁合同上作“根据穗府办（2012）1号文件规定”，《临时经营场所使用证明》证明所属经营范围：超市经营、批发零售贸易，有效商业使用期。但原告没有到所属街道出租屋管理服务机构办理相关手续，就是违反广州市政府（2012）1号文件的规定，程序不合理。还有淦灿公司从未交过钱给原告作保证金、租金。所以，上述租赁合同无效。经审理查明：2013年3月15日，原告与广州市演出电影有限公司签订《租赁合同》，约定由该公司将广州市惠福东路409号首层铺面连阁楼共100平方米面积场地出租给原告从事除饮食外（注：因楼上公司宿舍和排污原因，不能从事饮食业）的商业经营使用，租期5年，从2013年3月16日起至2018年3月15日止；允许原告合法吸纳第三方进行相关的经营等。2013年5月28日，原告（为甲方）与被告李丽仪（为乙方）签订《租赁合同》，其中约定：甲方将位于广州市惠福东路409-411号首层自编之一后座仓库连阁楼共50平方米面积场地出租给乙方从事茶艺、棋牌馆的商业经营使用，该铺不得从事饮食范围的商业经营；租赁期限共4年8个月，从2013年7月1日起至2018年3月15日止；乙方于每月5日前一次性向甲方缴交当月租金，2013年7月1日起至2014年6月30日止，每月租金2000元，2014年7月1日起至2015年6月30日止，每月租金2100元，2015年7月1日起至2016年6月30日止，每月租金2205元，2016年7月1日起至2017年6月30日止，每月租金2315元，2017年7月1日起至2018年6月30日止，每月租金2430元；合同签订当天，乙方须一次性向甲方支付相当于2个月租金的履约保证金为4000元，在本合同内，如属乙方自行违约或单方提前解除、终止合同，乙方愿意将4000元保证金，以及租赁场地的所有装修，作为对甲方经济损失的赔偿，甲方因自身的原因违约或提前转租他人，甲方如数退回乙方履约保证金，另补偿4000元违约金给乙方；如乙方未如期缴付本合同约定的租金及费用，每逾期一日，应向甲方缴付租金总额的1%作为滞纳金，若逾期超过20天，甲方有权解除本合同，按乙方违约处理；乙方在签订本合同后必须办妥经营所需的一切手续，包括营业执照、许可证、税务登记证、卫生和消防等证照，甲方提供相关证明文件和资料给予协助，乙方做到持证经营、依法纳税、自负盈亏，独立承担一切债权债务；乙方如未足额或逾期向甲方交付租赁费或其他费用超过20天的，甲方有权单方解除合同并要求乙方赔偿损失；本协议履行过程中，乙方给甲方造成损失的，乙方应对甲方予以赔偿，赔偿的范围包括但不限于甲方受到的具体损失、可得或期待利益损��、鉴定费、交通费、诉讼费及律师代理费等等，甲方有权无需经乙方同意即可在乙方的结算款或由甲方代为保管的款物中直接扣除，如上述款物不足以支付赔偿的，甲方有权另行追偿等。同日，双方又签订一份《租赁合同》，其中约定：甲方将位于广州市惠福东路409-411号首层自编之二铺面连阁楼共建筑面积270平方米面积场地出租给乙方从事茶艺、棋牌馆的商业经营使用，该铺不得从事饮食范围的商业经营；租赁期限共5年3个月，从2013年7月1日起至2018年10月30日止；乙方于每月5日前一次性向甲方缴交当月租金，2013年7月1日起至2014年6月30日止，每月租金20000元，2014年7月1日起至2015年6月30日止，每月租金21000元，2015年7月1日起至2016年6月30日止，每月租金22050元，2016年7月1日起至2017年6月30日止，每月租金23153元，2017年7月1日起至2018年6月30日止，每月租金24310元；合同签订��天，乙方须一次性向甲方支付相当于2个月租金的履约保证金为40000元，在本合同内，如属乙方自行违约或单方提前解除、终止合同，乙方愿意将40000元保证金，以及租赁场地的所有装修，作为对甲方经济损失的赔偿，甲方因自身的原因违约或提前转租他人，甲方如数退回乙方履约保证金，另补偿40000元违约金给乙方；如乙方未如期缴付本合同约定的租金及费用，每逾期一日，应向甲方缴付租金总额的1%作为滞纳金，若逾期超过20天，甲方有权解除本合同，按乙方违约处理；乙方在签订本合同后必须办妥经营所需的一切手续，包括营业执照、许可证、税务登记证、卫生和消防等证照，甲方提供相关证明文件和资料给予协助，乙方做到持证经营、依法纳税、自负盈亏，独立承担一切债权债务；乙方如未足额或逾期向甲方交付租赁费或其他费用超过20天的，甲方有权单方解除合同并要求乙方赔偿损失；本协议履行过程中，乙方给甲方造成损失的，乙方应对甲方予以赔偿，赔偿的范围包括但不限于甲方受到的具体损失、可得或期待利益损失、鉴定费、交通费、诉讼费及律师代理费等等，甲方有权无需经乙方同意即可在乙方的结算款或由甲方代为保管的款物中直接扣除，如上述款物不足以支付赔偿的，甲方有权另行追偿等。2013年12月26日，原告（为甲方）与被告李丽仪、淦灿公司（共同为乙方）签订《租赁合同》，其中约定：甲方将位于广州市惠福东路409-411号首层自编之一后座仓库连阁楼共50平方米面积场地出租给乙方从事超市经营、批发零售贸易的商业经营使用，该铺不得从事饮食范围的商业经营；租赁期限共4年8个月，从2013年7月1日起至2018年3月15日止；乙方于每月5日前一次性向甲方缴交当月租金，2013年7月1日起至2014年6月30日止，每月租金2000元，2014年7月1日起至2015年6月30日止，每月租金2100元，2015年7月1日起至2016年6月30日止，每月租金2205元，2016年7月1日起至2017年6月30日止，每月租金2315元，2017年7月1日起至2018年6月30日止，每月租金2430元；合同签订当天，乙方须一次性向甲方支付相当于2个月租金的履约保证金为4000元，在本合同内，如属乙方自行违约或单方提前解除、终止合同，乙方愿意将4000元保证金，以及租赁场地的所有装修，作为对甲方经济损失的赔偿，甲方因自身的原因违约或提前转租他人，甲方如数退回乙方履约保证金，另补偿4000元违约金给乙方；如乙方未如期缴付本合同约定的租金及费用，每逾期一日，应向甲方缴付租金总额的1%作为滞纳金，若逾期超过20天，甲方有权解除本合同，按乙方违约处理；乙方在签订本合同后必须办妥经营所需的一切手续，包括营业执��、许可证、税务登记证、卫生和消防等证照，甲方提供相关证明文件和资料给予协助，乙方做到持证经营、依法纳税、自负盈亏，独立承担一切债权债务；乙方如未足额或逾期向甲方交付租赁费或其他费用超过20天的，甲方有权单方解除合同并要求乙方赔偿损失；本协议履行过程中，乙方给甲方造成损失的，乙方应对甲方予以赔偿，赔偿的范围包括但不限于甲方受到的具体损失、可得或期待利益损失、鉴定费、交通费、诉讼费及律师代理费等等，甲方有权无需经乙方同意即可在乙方的结算款或由甲方代为保管的款物中直接扣除，如上述款物不足以支付赔偿的，甲方有权另行追偿等。因本案纠纷，原告于2015年2月12日提起诉讼。诉讼中，原告与被告李丽仪确认被告李丽仪交租至2014年12月31日。被告李丽仪和被告淦灿公司确认涉讼房屋由被告李丽仪��用，淦灿公司没有使用。原告就其主张的律师费请求提供了民事委托代理合同和律师费7000元的发票予以证明。关于双方签订合同、履行合同的情况。原告称：2013年6月开始，涉讼房屋由被告李丽仪经营酒楼使用。基于两被告之间协商合作经营超市，故从2013年7月1日起，被告李丽仪开始向原告缴纳租金，缴纳的租金期间为从2013年7月1日起至2014年12月31日止。从2015月1月1日起至今的租金被告尚未缴纳，据被告李丽仪称是由于经营状况不佳，故拖欠租金。2013年12月26日，原告与两被告签订租赁合同，出租标的为广州市惠福东路409-411号首层自编之一后座仓库连阁楼共50平方米面积，约定房屋用途为从事超市经营，批发零售贸易，不得从事饮食。两被告当天向原告支付了4000元保证金。被告李丽仪称：双方签订合同时，被告李丽仪明确告知原告其承租房屋的用途是经营餐饮，原告也清楚被告李丽仪承租房屋用途为经营餐饮。2013年5月28日，原告与被告李丽仪签订了租赁合同，标的为广州市惠福东路409-411号首层自编之一后座仓库连阁楼、广州市惠福东路409-411号首层自编之二铺面连阁楼。租金每月22000元，合同约定涉讼房屋的用途为办公用途。2013年6月，原告交付涉讼房屋给被告李丽仪使用，双方约定2013年6月为免租期，从2013年7月起计租，按照每月22000元的标准缴纳租金。2013年9月30日，被告李丽仪领取了经营餐饮的营业执照。但由于涉讼房屋楼上的住户反对，不同意被告李丽仪将涉讼房屋用于经营餐饮。使用高空抛垃圾，拦截开门营业等手段阻扰被告李丽仪经营餐饮。经被告李丽仪向有关部门申请，与住户协商，上访政府，政府答复被告李丽仪有合法证照就可以经营,故被告李丽仪经营简餐，例如无骨鱼。后产权人到处张��通知，反对被告李丽仪经营餐饮，导致被告李丽仪使用不了涉讼房屋。2013年12月20日，被告李丽仪递交申请给原告要求转换经营为超市。2013年12月26日，原告与两被告签订了租赁合同，承租的标的与2013年5月28日的合同一样，只是该合同没有备案，所以将面积写小一点。租金也是每月22000元。该合同并没有实际履行，实际履行的是2013年5月28日的合同。由于原告不提供任何材料给被告李丽仪办理超市的营业执照，导致被告李丽仪无法办理超市营业执照。被告承租涉讼后座仓库是合并铺面用于经营餐厅使用，2013年12月30日建业大厦住改仓发生火灾事件后，涉讼后座仓库无法使用。且2014年3月原告擅自拉闸停电，导致用于经营的活鱼死光，被告无法使用房屋。2014年8月1日，被告李丽仪与谭某、广州市舅父新餐饮管理有限公司合作。除了涉讼房屋原被告李丽仪承租的部分外，��另外承租了409号后座大仓库，租金21000元/月。因此，谭某作为广州市舅父新餐饮管理有限公司的代表与原告签订了租赁合同。但由于舅父新是食评家，是名人，所以无法以舅父新的名义领取营业执照，且市政府部门也介入不让涉讼房屋用作经营餐饮，所以最终也无法经营。就其主张，被告李丽仪还提交了2014年6月17日原告与谭某签订的《租赁合同》复印件、会议纪要签到表、广州市演出电影公司通知等证据予以证明。被告淦灿公司同意被告李丽仪关于签订合同、履行合同的陈述。原告回应称：2013年5月28日，原告与被告李丽仪签订了2份合同，一份是承租自编首层铺面100平方米，一份是承租后座仓库连阁楼50平方米，租金分别为20000元/月、2000元/月，合共22000元/月。后被告李丽仪与被告淦灿协商合作经营超市，故将原来签订的承租后座仓库连阁楼50��方米的合同变更为两被告共同承租，2013年12月26日原告与两被告签订了租赁合同。后李丽仪与谭某合作经营，故将原来签订的承租自编首层铺面100平方米的合同，于2014年6月17日原告与谭某签订合同，李丽仪承租自编首层铺面100平方米，加了谭某。谭某承租的面积并不涉及本案。涉讼场地由被告李丽仪一直以唐朝食府的名义经营使用，从没有停止经营过。实际涉讼场地是可以作为餐饮经营的。被告李丽仪一直说商铺无法经营，但又不愿意交还场地给原告，还一直在经营。被告没有要求原告配合办理超市营业执照，被告李丽仪一直使用房屋作为餐饮使用。的确有住户反对被告李丽仪作为餐饮经营，原告也希望被告作为超市经营。被告李丽仪称：2015年2月9日之前涉讼房屋一直无法经营使用。2015年2月9日，被告李丽仪承租了隔壁一间商铺作为厨房，重新领取了牌��，才能以唐朝食府的名义开业经营。因为2015年2月9日前场地一直使用不了，且2015年2月份，产权人到处张贴通知，通知内容是不让被告李丽仪经营餐厅，所以被告李丽仪不缴纳租金。关于2013年5月28日原告与被告李丽仪签订《租赁合同》和2013年12月26日，原告与被告李丽仪、淦灿公司三方签订《租赁合同》的意见。被告李丽仪称：第二份合同除了合同乙方多了被告淦灿公司外，与第一份被告李丽仪在2013年5月28日签订的合同内容是一样的。原告不备案，不提供资料给被告领取营业执照，故2013年12月26日的合同没有实际履行过。涉讼房屋的房产证写明是办公用途，并非商业用途。办公用途是不能办理超市营业执照。不符合合同约定超市经营、批发零售业的使用用途。被告淦灿公司称：原告没有履行职责提供相关证明执照协助两被告办理营业执照。房��性质用途为办公，根据相关规定，住宅办公必须办理临时场地使用证明。原告应当到街道办理临时场地使用证明，两被告才能经营超市。合同约定不能作餐饮，只能作超市，原告有义务主动提供相关材料，而非被告要求其提供。原告不提供相关材料，所以淦灿公司没有支付过一分钱给原告。原告称：办理任何手续均需要双方共同办理，被告没有提供证据证明其曾要求原告提供相关材料。并非原告不愿意提供，事实上被告李丽仪一直使用房屋经营餐饮，被告李丽仪一直没有提出要求原告提供相关材料给予其办理营业执照。本院认为：原告与两被告于2013年12月26日就租赁广州市惠福东路409-411号首层自编之一后座仓库连阁楼共50平方米面积签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。至于合同是否履行，并不影响合同的效力，故被告淦灿公司以原告没有履行到所属街道出租屋管理服务机构办理房屋租赁合同登记备案手续的义务，违反广州市政府（2012）1号文件的规定，程序不合理为由抗辩称上述《租赁合同》无效，于法无据，本院不予采纳。在上述《租赁合同》签订之前，原告与被告李丽仪早于2013年5月28日就同一租赁房屋签订了《租赁合同》，且双方已按该合同实际履行至今，并无证据证明该合同已解除或终止履行,也无证据证明被告李丽仪使用承租房屋是基于后来签订的租赁合同，故被告李丽仪主张双方实际履行的是2013年5月28日签订的那份《租赁合同》，而原告与两被告于2013年12月26日就同一租赁房屋签订的《租赁合同》双方没有实际履行，本院予以采信。因此，原告依据其与两被告于2013年12月26日签订的那份《租赁合同》主张两被告逾期��付租金构成违约，本院不予采纳。原告要求两被告承担相应的违约责任，本院不予支持。鉴于该《租赁合同》签订后至今也未实际履行，原告有关解除合同的请求，公平合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条之规定，判决如下：一、原告韩旻捷与被告李丽仪、广州市淦灿贸易有限公司于2013年12月26日签订的《租赁合同》自本判决发生法律效力之日解除。二、驳回原告韩旻捷的其他诉讼请求。本案受理费198元、公告费500元，由原告韩旻捷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审　判　长　　邓小斌人民陪审员　　郭伟强人民陪审员　　陈文平二〇一五年八月十三日书　记　员　　邓鸿明来源：百度搜索“”