（2015）一中民终字第06443号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2015-08-26
案件名称
北京美丽家园房地产经纪有限公司与陆瑛合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京美丽家园房地产经纪有限公司,陆瑛
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三百九十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第06443号上诉人（原审被告）北京美丽家园房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区安贞西里2、3号楼一层B座108室。法定代表人李英，执行董事。委托代理人牛增科，北京市嘉安律师事务所律师。委托代理人毛佳旺，男，1996年2月28日出生。被上诉人（原审原告）陆瑛，女，1961年12月3日出生。委托代理人张泽明，北京市新达律师事务所律师。上诉人北京美丽家园房地产经纪有限公司（以下简称美丽家园公司）因与被上诉人陆瑛合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第17289号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陆瑛在原审法院诉称：2013年8月18日，我和美丽家园公司签订了房屋出租委托合同。合同履行过程中，因美丽家园公司未按合同约定向我支付房租，且出租房屋中多处设施被人为损坏，我曾将美丽家园公司诉至法院，后法院支持了我的全部诉讼请求，但现在美丽家园公司仍未按合同约定向我支付租金，且经我多次交涉，美丽家园公司始终置之不理。为维护我的合法权益，故诉至法院，请求判令美丽家园公司：1、向我支付2014年9月6日至2015年9月5日的租金44967元；2、承担本案诉讼费用。美丽家园公司在一审中未口头答辩或提交书面答辩意见。原审法院经审理查明：2013年8月18日，陆瑛（甲方）与美丽家园公司（乙方）签订了两份《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称《出租委托合同》），合同编号分别为1720、1721，其中1721合同约定的主要内容为：甲方将302号房屋（以下简称302号房屋），共3室1厅，委托乙方对外出租；委托期限共计12个月，即自2014年9月6日起至2015年9月5日止；合同签订后，甲方同意预留出5天不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期，工作期后从2014年9月11日开始计算租金，即自委托日起每年乙方给甲方11个月零25天的房租，房租每月为税前3800元，按季缴付，具体支付时间为：第一次为2014年9月6日，应付金额为10767元，第二次为2014年11月26日，应付金额为11400元，第三次为2015年2月26日，应付金额为11400元，第四次为2015年5月26日，应付金额为11400元；房屋及附属设施、设备（含家电）因乙方及其代理客户使用不当或人为破坏而造成损坏的，乙方负责维修或给予经济赔偿，双方如有异议，提交有关质量检验部门鉴定，因自然损坏及老化的维修责任由甲方承担；委托期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方合同约定的1个月租金作为违约金，甲方提前收回房屋，无论转租、自用或因自身原因造成本合同不能履行的，应赔偿乙方合同约定的1个月租金作为违约金，并赔偿乙方及代理出租客户造成的经济损失，违约方在解除合同当日，应无条件将委托期剩余的房租及相关费用全部退还对方；甲乙双方协商一致、不可抗力致使本合同不能继续履行的、依照政府租赁政策或法规必须变更或终止合同的、依照政府房屋拆迁公告规定时间需要拆除房屋的，可以变更或解除本合同。2014年9月，陆瑛将美丽家园公司诉至法院，要求美丽家园公司按照双方签署的编号为1720的合同约定支付2014年3月6日至2014年9月5日期间的租金。法院经审理后支持了陆瑛的该项诉请，美丽家园公司不服提出上诉，北京市第一中级人民于2014年12月12日终审判决维持原判。另诉讼中，美丽家园公司到庭领取了开庭传票，但无正当理由未到庭应诉。上述事实，有当事人陈述、《出租委托合同》、《补充条款》、（2014）海民初字第16285号民事判决书、（2014）一中民终字第9045号民事判决书等证据材料在案佐证。原审法院审理后认为：依法成立的合同受法律保护。现美丽家园公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃庭审举证、质证的权利，不影响法院依据查明的事实依法作出判决。本案中，陆瑛与美丽家园公司签订的《出租委托合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均按照合同约定履行各自的义务。根据双方签署的《出租委托合同》约定，美丽家园公司负有向陆瑛按期支付租金的义务，现美丽家园公司长期拖欠租金，其行为违反了双方合同约定，故对于陆瑛要求美丽家园公司支付相应租金的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：北京美丽家园房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向陆瑛支付二〇一四年九月六日至二〇一五年九月五日期间的房屋租金人民币四万四千九百六十七元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，美丽家园公司不服，向本院提起上诉。上诉请求为：1、撤销原判，改判驳回陆瑛的一审全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由陆瑛承担。上诉理由为：1、在合同履行过程中，政府政策调整，不允许群租，对涉案房屋内的隔断进行了拆除，我公司认为根据《合同法》解释（二）第26条规定，我公司已经通知陆瑛解除合同，合同已经解除；2、陆瑛委托我公司代理出租房屋，双方属于委托代理关系，根据《合同法》第410条规定，我公司作为受托人，可以随时解除委托合同。我公司解除合同已通知陆瑛，发生合同解除的法律效力；3、我公司已于2014年9月两次书面通知陆瑛解除合同，陆瑛未提出异议，也未在3个月内向法院起诉，根据《合同法》解释（二）第24条规定，应以我们向陆瑛送达解除通知的时间为合同解除的时间；4、（2014）海民初字第16285号民事判决书判令我公司对302号房屋予以修复。本案一审开庭之前，我公司与陆瑛多次沟通，最终口头商定由我公司对房屋内的橱柜、门进行修复、内墙刷白、阳台防护包装后，陆瑛就撤回本案起诉。但我公司按约定修复后，陆瑛并未撤诉，所以我公司未能参加一审庭审。陆瑛对此答辩称：1、从2009年起政府就多次发布文件禁止群租，发布的时间和施行的时间都在双方合同之前，所以政府禁止群租不是合同解除的理由；2、我没有收到过美丽家园公司的解除通知，包括其所说的邮件和短信；3、美丽家园公司以《合同法》解释（二）26条主张解除合同，但其主张的解除理由并非不可抗力，不应适用。解除合同的原因和理由应以《合同法》第93条、第94条为依据，但本案并不符合该2条规定的解除条件；4、双方从来没有达成过撤诉的意向，美丽家园公司所述不实。同意原审判决，不同意美丽家园公司的上诉请求及理由。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：陆瑛与美丽家园公司签订的《出租委托合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行己方义务。根据《出租委托合同》的约定，美丽家园公司负有按期向陆瑛支付租金的义务，现美丽家园公司未依约支付，违反合同义务，陆瑛要求美丽家园公司支付相应租金，有事实和法律依据，一审法院予以支持正确。美丽家园公司虽主张其已于2014年9月向陆瑛送达了解除合同的通知，合同自通知送达之日解除，但未能就其依据法律规定享有合同解除权以及解除通知已经送达陆瑛的事实提供证据，故对其该项上诉主张，本院不予采信。美丽家园公司还提出，《出租委托合同》的性质为委托合同，其公司作为受托人有权随时解除，但根据《中华人民共和国合同法》第396条之规定，委托合同为委托人与受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，涉案合同虽约定陆瑛委托美丽家园公司出租房屋，但同时明确约定了美丽家园公司应当支付的租金数额及支付时间，且该项义务并不以房屋是否转租为条件，故《出租委托合同》的性质与法律关于委托合同的规定不同，对美丽家园的该项上诉理由，本院不予采纳。美丽家园公司主张政府禁止群租构成情势变更的事由，其公司享有解除合同的权利，但政府禁止群租并非在双方订立合同时无法预见的不属于商业风险的重大变化，故本案并不构成情势变更，且情势变更并非赋予一方当事人随时解除合同权利的依据，故美丽家园公司的该项上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费四百六十二元，由北京美丽家园房地产经纪有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费九百二十四元，由北京美丽家园房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘新泉代理审判员 夏根辉代理审判员 徐 冰二〇一五年八月十三日书 记 员 叶康喜 来自：