（2015）开法民初字第02682号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2016-08-15
案件名称
冯胜琼与开县永兴农副产品加工厂房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市开州区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯胜琼,开县永兴农副产品加工厂
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十二条，第一百一十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市开县人民法院民 事 判 决 书（2015）开法民初字第02682号原告冯胜琼，女，汉族，生于1968年8月14日，户籍地重庆市开县，现住重庆市开县。委托代理人（特别授权）伍宏学，重庆帅风律师事务所律师。被告开县永兴农副产品加工厂，负责人易维国，组织机构代码567850970，住所地重庆市开县汉丰街道办南山中路。委托代理人（特别授权）汪建平，重庆四方律师事务所律师。原告冯胜琼与被告开县永兴农副产品加工厂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月18日受理后，依法由审判员皮志仲于2015年6月4日、2015年7月14日两次适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人伍宏学、被告委托代理人汪建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯胜琼诉称，2012年7月5日，被告开县永兴农副产品加工厂与原告冯胜琼签订购房协议书，约定将重庆市开县平桥片区28号地块XX广场西侧XXXX大厦1幢4层1号的套房出卖给原告冯胜琼，原告冯胜琼按合同约定全部支付了购房款及办理房屋产权证的相关费用。被告按约定时间交付了房屋，原告冯胜琼一直居住使用至今。但是被告没有按照合同的约定时间办理房屋产权证书。原、被告签订合同的原封面名称是“XXX购房协议书”，后被告收回原协议将封面改为XX大厦集资房建房合同，但实质上仍然是购房合同。原、被告之间的合同具有法律效力，原告冯胜琼多次找被告，被告均拒绝办理房产证。被告将集资房以商品房的价格卖给原告，属于欺诈。被告建房通过国有土地出让的方式取得了土地使用权，被告严格按照用途、面积建造的房屋，系合法的建筑，原、被告签订的合同不存在合同无效的情形，合同应当属于有效合同。被告签订合同的时候虚假宣传、承诺办房产证没有问题，在收取购房款的时候就将办理房产证的税费全部收了，没有留下一分钱的尾款担保，但是被告却违背诚实信用原则，不履行办理房屋初始登记的义务。直到2015年6月1日，被告都没有向开县规划局提出竣工验收的申请，也没有到地税去缴纳相关税费，办理转移登记的前提是被告要先去办理初始登记，被告至今没有办理初始登记，甚至连办理初始登记应当履行的几个条件都没有履行，被告根本没有办证的诚意，构成恶意违约，根本违约。关于本案不能按期办理房屋产权证的原因主要是被告的土地涉及到权属争议问题，有关部门的调查尚未结论，申请办证的条件还不成熟。归根结底是被告自身出了问题，被告隐瞒了自身房屋用地存在办证瑕疵的情况，被告的过错相当的严重，应当承担违约责任，即使被告的土地不存在权属争议，被告也要承担违约责任，因为“合同法第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。即使本案涉及到政府、房管局、信访群众，被告也应当先向原告承担违约责任，然后向信访者或者政府或者国土局要求侵权损害赔偿。被告已构成根本违约，请求人民法院依法确认原、被告之间的房屋买卖合同有效，判决被告协助原告办理房屋产权过户登记手续，判决被告支付违约金112240元（按购房款的万分之四计算，从2013年10月1日起算610天的违约金），诉讼费由被告承担。被告开县永兴农副产品加工厂辩称，原、被告签订的房屋买卖合同确实有效，从签订合同至今，被告从来都没有说过合同是无效的。原告要求被告办理房产证不予认同，被告不是办证单位，只有按照合同约定协助原告办理房屋产权证书的义务，办理房产证是国土资源和房屋管理局的权利。被告按照合同的约定完全的履行的自己的义务，包括消防、规划等应当走的程序及审批都到位了，现在没有办理房产证属实，但不是被告的原因造成，是因为涉及到群众信访，上级部门要求暂停办理。被告于2013年就已向税务机关进行了纳税申报，但是因为对测量所测量出来的面积部分用户有异议，导致最终面积无法确定，税务部门一直没有对被告的税务登记进行审批。不是被告不交税，而是因为其他原因无法确定面积，税务申报后，要税务部门审批确认后才能缴纳税收，被告积极履行了自己的全部义务。关于用地问题，被告的土地没有任何问题，国土部门也颁发了国有土地使用证，是因为当时政府为了方便，将被告的土地与散热器厂的土地一起审批发文，散热器厂要和被告一起办证，被告没有同意。散热器厂的土地使用权证至今没有办下来，群众信访也只是涉及散热器厂，与被告无关。原告至今没有领到房屋产权证书是事实，但是不能凭空想象是被告的原因，被告没有违反合同的约定，不应承担违约责任。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年7月5日，原告冯胜琼与被告重庆市开县永兴农副产品加工厂签订了《购房协议书》1份，合同约定：被告将开县平桥片区28号地块XX广场西侧XXX1幢4层1号房，以460000元的价格卖给原告冯胜琼，房屋付款方式为签订协议之日付440000元，项目交付时付20000元；房屋交付使用后，双方同意共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，原告应按被告通知的时间提交相关资料及费用。如果因为被告的责任，原告未能在房屋交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列方式处理：原告退房的，被告应当自退房通知送达之日起60日内退还原告全部已付款，并按银行同期活期存款利率给付利息；原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算原告支付全部已付款万分之四的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起60日内由被告支付。2012年7月5日，原告冯胜琼支付了房屋首付款440000元。2012年7月5日，原告冯胜琼支付了房屋尾款20000元。被告将XXX1幢6层4号房屋交原告居住使用至今。2012年10月6日，原告冯胜琼支付了被告代办房产证的相关费用17000元。另查明，本案争议房屋的土地使用权类型为出让，权利人为被告开县永兴农副产品加工厂，2011年10月24日，开县国土资源和房屋管理局为被告颁发了土地使用权证（312房地证2011字第XXX号）。2012年12月24日，开县永兴农副产品加工厂报送的XX大厦建设工程，经开县公安消防大队以开公消验（2012）第0039号验收意见书验收合格。2013年4月18日，开县城乡建设委员会验收后认为，XX大厦建设工程竣工验收备案文件齐全、符合要求，并颁发了开建竣备字（2013）31号备案登记证。2013年10月15日，被告开县永兴农副产品加工厂就XX大厦项目工程进行了税收申报。2015年6月4日，开县地税局城区第二税务所出具证明，证明经开县地税局城区第二税务所查实，截止2015年6月4日，被告开县永兴农副产品加工厂在开县地税局城区第二税务所没有办理建房销售相关税费事宜，也没有缴纳建房销售相关税费。开县永兴农副产品加工厂、开县安康散热器修理厂的土地系同时审批。两个工厂在取得载有土地使用权的《房地产权证》后，曾经向开县国土房管局申请合并两个《房地产权证》。本案争议的房屋是可以办理房屋产权证书的。2013年上半年，XX大厦竣工后，被告开县永兴农副产品加工厂曾向开县国土房管局申请办理房屋初始登记，因为涉及群众信访，上级有关部门对被告用地情况进行了调查，开县国土房管局没有受理被告开县永兴农副产品加工厂办理房屋初始登记的申请。开县国土房管局在关于杨宏等人信访咨询中，回答了杨宏等人关于争议房屋未办理房屋权属登记的原因为：“由于开县永兴农副产品加工厂用地涉及到房地产权属争议群众信访问题，有关部门的调查尚未结论，因此，开县永兴农副产品加工厂申请办证的条件不成熟。近年来，开县永兴农副产品加工厂、开县安康散热器修理厂联合迁建项目的购房户集访不断，为了更好地维护群众利益，有效地化解矛盾，维护社会稳定，根据群众办证的迫切要求，经请示上级同意，今年，开县国土房管局同意被告开县永兴农副产品加工厂、开县安康散热器修理厂联合迁建项目先行启动为购房户办证，对涉及房地产权属争议群众信访问题，另案研究决定。”以上事实有购房协议书、土地使用权证、开县土地房屋权属登记中心的证明等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：原告冯胜琼与被告开县永兴农副产品加工厂之间签订的《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，合同签订后原告冯胜琼履行了交付房款的义务，被告开县永兴农副产品加工厂履行了交付房屋的义务，该合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效的情形，因此原告冯胜琼要求确认《房屋买卖合同》有效的诉讼请求本院予以支持。按照开县国土房管局的回复，本案争议的房屋是能够办理房屋产权登记的，而按照合同约定，原、被告应当共同到房屋权属登记部门办理房屋产权登记，因此原告要求被告协助原告办理房屋产权登记的诉讼请求本院予以支持。《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”第十六条规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责。一、登记申请书、二、申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；三、相关不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书……”原被告双方在购房协议第十条关于办理转移登记的约定是：“房屋交付使用后，双方同意共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，除另有约定外，被告不可撤销原告代为办理该套房屋产权证的委托。”从《不动产登记暂行条例》与双方当事人的约定看，办理房屋产权登记，应当由双方当事人申请，原告如果委托被告办证，应当向被告出具书面委托书。原告是否已按条例的规定出具了书面委托书，需要原告举证证明。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告未能举示充分有效的证据证明确实书面委托被告办理房屋权属转移登记，应承担举证不利的后果。开县土地房屋权属登记中心在给俞远松等34户信访情况的回复中，明确回复：“办理房屋转移登记必须以业主完成初始登记为前提。”房屋能否办理初始登记，需要相关权利部门审查决定。原、被告在房屋尚未办理初始登记的情况下，约定在365日内完成房屋权属转移登记属于效力待定的约定。因为能否办理房屋初始登记，不是原、被告能够决定，而应由相关权力部门按照法律规定审查决定。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”不可抗力包括自然灾害、政府行为与社会异常事件。从开县国土资源局的回复与证明可以看出，之前不能办证的原因是“群众信访、上级有关部门在进行调查”，开县国土资源局因此没有受理被告开县永兴农副产品加工厂的办证申请。上级部门介入调查，国土资源局停止办证属于政府行为。被告开县永兴农副产品加工厂因不可抗的政府行为，未能完成办证程序，存在法定的免责事由。开县国土资源和房屋管理局给被告开县永兴农副产品加工厂颁发的312房地证2011字第XXX号房屋产权证书上，明确载明了被告开县永兴农副产品加工厂通过出让方式取得了争议房屋的土地使用权。在该证书没有被相关权利部门予以撤销的情况下，被告开县永兴农副产品加工厂对该地块享有土地使用权。被告开县永兴农副产品加工厂是在依法取得土地使用权的情况下修建的XX大厦，被告的用地依据是国家权力部门的土地使用权证，不存在违法用地的情形。关于税收的征缴，被告开县永兴农副产品加工厂在2013年10月15日依法进行了税收申报。根据地税征收的程序，需要被告开县永兴农副产品加工厂完成的征税程序只有申请。剩下的受理、审批、征税、开票、归档与资料复核程序全部应当由开县地税局完成。而根据申报明细表，在被告提交申请书与相关资料后，开县地税局的管理员赵远新在2013年10月15日在审查后就已经提出了“按申报征税、请所长审批”的意见。被告开县永兴农副产品加工厂完成了其在税收征缴过程中应当完成的全部义务，不存在违约行为。综上所述，原告无充分证据证明已书面委托被告办证，关于365日办理房屋转移登记的约定属于效力待定的约定，本案不能办证的原因是因为不可抗力（政府行为）。因此原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告冯胜琼与被告开县永兴农副产品加工厂之间签订的《购房协议书》有效。二、被告开县永兴农副产品加工厂协助原告冯胜琼办理房屋产权登记手续。三、驳回原告冯胜琼的其他诉讼请求。案件受理费2544元，减半收取1272元（原告已垫付），由原告冯胜琼负担424元，被告开县永兴农副产品加工厂负担848元（被告在本判决生效后七日内直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的,本判决发生法律效力,当事人应自觉履行判决所确定的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。同时，双方当事人未按期交纳所负担的诉讼费用，本院将依法强制执行。本判决以本院出具的生效证明书作为发生法律效力的依据。审判员 皮志仲二〇一五年八月十三日书记员 段辉镜