（2015）丹民一终字第00206号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2016-01-14
案件名称
张艳与丹东日月鑫置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省丹东市中级人民法院
所属地区
辽宁省丹东市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张艳,丹东日月鑫置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第二十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）丹民一终字第00206号上诉人（原审原告）：张艳，女。被上诉人（原审被告）：丹东日月鑫置业有限公司。法定代表人：孙黔阳，总经理。委托代理人：王凡，辽宁乾朗律师事务所律师。上诉人张艳与被上诉人丹东日月鑫置业有限公司（以下简称日月鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，丹东市振兴区人民法院于2015年3月27日作出（2014）兴民一初字第00625号民事判决，上诉人张艳不服，向本院提起上诉。本院于2015年7月20日公开开庭审理了本案。上诉人张艳，被上诉人日月鑫公司的委托代理人王凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张艳（原审原告）在一审诉称，2012年7月10日，原、被告签订商品房买卖合同，将XX房屋出售给原告。根据合同第八条约定，被告应当在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备分期综合验收合格的商品房交付给原告。并且该合同第十一条同时约定了商品房达到交付使用条件后的交接条件：即应当书面通知买受人办理交付手续，并且出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同时，该合同第九条规定了出卖人逾期交房的违约责任。现被告至2014年4月9日才取得竣工验收备案书，并且自合同约定交房之日至起诉时，原告从未收到被告的书面交接通知，故原告诉至法院，请求判令被告：一、按照合同的约定，支付原告逾期交房违约金18945.5元；二、承担由于逾期交房期间产生的物业费及取暖费7159.2元。日月鑫公司（原审被告）在一审辩称，被告同意按照合同的约定以实际发生的违约时间来计算违约金和物业费，具体的违约截止日期为被告电话通知原告收房的日期，即2013年8月15日。同时，因该日期还没有进入采暖期，故不同意承担取暖费。一审法院经审理查明，坐落于XX小区由被告开发建设。2012年7月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）正式签订了商品房买卖合同一份，主要约定：被告将XX房屋出售给原告；被告应当在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备分期综合验收合格的商品房交付给原告；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同时，该合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为：逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之一的违约金。原告支付了房价款452160元。2013年8月15日，被告工作人员电话通知原告交付房屋。原告以交付房屋逾期及交付房屋未经验收合格为由，拒绝接收房屋。涉案房屋于2013年7月28日进行竣工验收。2014年4月9日，丹东市城乡建设委员会工程竣工验收备案管理办公室出具该工程的竣工验收备案书。另查明，国务院在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发（2004）16号）中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收。一审法院经审理认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告按合同约定支付房款，被告应在合同约定的期限内将具备使用条件的房屋交付给原告使用，由于被告未按合同约定的期限交付房屋，显属违约，且其对此不持异议，故对原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，予以支持。现双方对于违约期间的认定存在争议。被告提供的竣工验收备案书可以证明涉案房屋于2013年7月28日进行了竣工验收，后被告于2013年8月15日电话通知原告交付房屋。按照双方签订的商品房买卖合同第八条、第九条的约定，交付房屋的时间为2013年3月31日前，逾期交房未超过180天，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付违约金，故被告支付违约金的时间应从2013年4月1日至2013年8月15日。原告请求违约金应计算至本案提起诉讼时，违反双方约定，且没有事实和法律依据，不予支持。原告主张涉案房屋的竣工验收备案书的落款时间是2014年4月9日，应视为涉案房屋的竣工时间，亦没有事实和法律依据，不予支持。原告没有提供充足的证据证明被告在电话通知其交付房屋时，没有对涉案房屋进行竣工验收，亦无法否定竣工验收备案书中载明的竣工验收时间为2013年7月28日的事实，故原告主张当时涉案房屋不具备交付条件的理由，不能成立。双方合同第八条约定被告应当在2013年3月31日前，将该商品房经分期综合验收合格的房屋交付原告使用，没有约定经竣工验收完毕后必须经备案才能交付使用。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，故竣工验收备案不是商品房交付的前提条件。因2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发（2004）16号）已经取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收，因此原告以涉案房屋在被告电话通知其交付时未经综合验收，而拒绝接收涉案房屋，违反国家相关规定，其主张没有法律依据，不予支持。对于原告提出应当以书面形式通知买受人交付房屋，因被告已履行通知义务，原告对此予以认可，视为通知目的已达到，原告再以此作为拒绝接受房屋的理由没有事实依据，不予支持。被告逾期交付房屋，在违约期间并不产生物业费，故原告主张逾期交付房屋期间的物业费，不予支持。在该院认定的房屋交付之日，尚未产生取暖费，故对原告要求被告承担取暖费的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告丹东日月鑫置业有限公司于本判决生效后十五日内给付原告张艳违约金6194.59元。二、驳回原告张艳的其他诉讼请求。案件受理费273元，由原告负担200元，被告负担73元。上诉人张艳不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销丹东市振兴区人民法院（2014）兴民一初字第00625号民事判决，将本案发回重审或依法改判被上诉人支付上诉人逾期交房违约金18945.5元。其上诉理由是：1.一审判决认定被上诉人电话通知上诉人“已履行通知义务，原告对此予以认可”是错误的。上诉人从未接过电话。2.根据房屋买卖合同的约定，被上诉人应当以书面形式通知买受人交付房屋，但被上诉人并未书面向上诉人送达房屋入户通知，一审法院以被上诉人电话通知认定被上诉人已履行通知义务错误。3.根据《商品房买卖合同》的约定，被上诉人应当出示分期综合验收合格的文件，被上诉人未向上诉人出示，系违约。4.一审法院混淆“综合验收合格”与“验收合格”的概念，降低被上诉人的交付标准。《中华人民共和国建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条规定了综合验收的标准，故验收合格不等于综合验收合格。且一审提交的证据中消防验收时间、环保验收时间、建设工程规划合格时间等均在2013年8月15日之后，说明2013年8月15日涉案房屋并未达到综合验收合格的条件。5.一审判决引用《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发（2004）16号），违反合同自治原则。虽然国发（2004）16号取消了综合验收，但双方明确约定了“综合验收合格”和“分期综合验收合格”，故被上诉人就应当按照合同约定在涉案房屋达到综合验收条件后方可以履行交付义务。被上诉人日月鑫公司辩称，原判正确，应予维持。二审中，被上诉人日月鑫公司向本院提供如下证据：丹东市中级人民法院（2015）丹民一终字第00014号民事判决书。证明与本案相同类型的案件已经二审法院判决，维持了一审判决。上诉人张艳的质证意见：对该判决真实性无异议，对证明问题有异议，与客观事实不符。本院对被上诉人提供的证据的认证意见：上诉人对其真实性没有异议，本院对该证据予以认定。本院查明的事实除与一审法院查明的事实相同外，另查明，被上诉人电话通知上诉人到被上诉人处办理涉案房屋入住手续的日期是2013年8月12日。本院认为，商品房买卖合同履行过程中，依约交付符合国家相关法律法规规定和双方合同约定条件的商品房是开发商应当履行的主要义务，依约接收符合合同约定的房屋则是买受人应当履行的义务；任何一方违约，都应承担相应的法律责任。本案中，上诉人主张被上诉人未按照合同约定对涉案房屋进行分期综合验收，涉案房屋不符合合同约定的交付条件，关于此节，国务院在2004年颁布的《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发（2004）16号）中已取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收，故即使双方约定了“分期综合验收合格”这一交付条件，该约定已无从实现；且上诉人也未举证证明涉案房屋不具备交付条件，上诉人以此理由拒绝接收房屋并要求被上诉人承担由此产生的违约责任没有法律依据，本院不予支持。被上诉人在一审中已提供了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书》，该竣工验收备案书中明确记载涉案房屋的竣工验收时间为2013年7月28日，且该备案书中规划验收、消防验收、环保验收等栏中均填写符合要求，故应视为涉案房屋在2013年7月28日验收合格。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”故涉案房屋具备交付使用条件的时间应为2013年7月28日。至于该竣工验收备案书落款处的时间，应是备案时间，并不代表验收合格时间。“备案”只是“验收合格”之后的一个行政内部监管程序，不是“交付使用”的必备条件，故备案时间并不是验收合格时间。根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。该规定说明建设工程只有验收合格后才可申报备案，从而进一步证明涉案房屋在备案之前已验收合格，达到房屋交付使用的条件。被上诉人在涉案房屋符合交付条件后通知上诉人办理入住手续符合法律规定。但被上诉人确系未在约定的时间交房，故应承担逾期交付的责任，逾期交房的违约金计算期间应自2013年4月1日起至被上诉人电话通知时止。本案中被上诉人电话通知上诉人办理房屋交接的时间是2013年8月12日，鉴于被上诉人同意计算到2013年8月15日，故本院予以认可。原判认定被上诉人逾期交房的违约期间计算正确，本院予以认定。上诉人在该日期之后仍拒绝接收房屋，则此后逾期交房责任应由上诉人自行承担。上诉人虽然对涉案房屋验收合格的时间提出异议，但未提供足以反驳的证据，故上诉人请求逾期交房的违约时间应计算至2014年5月25日没有法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张的被上诉人没有书面通知其接收房屋系违约行为一节，虽然双方当事人在合同中约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，但被上诉人以电话的方式通知了上诉人，故应视为被上诉人履行了通知义务，上诉人以此拒绝接收房屋，没有法律依据。上诉人在一审中已认可接到电话通知，但在本院庭审中又予以否认，上诉人对此未做出合理解释，故本院对其此次的辩解不予采信。综上，原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确；上诉人的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费698元，由上诉人张艳承担。本判决为终审判决。审 判 长 张春霞审 判 员 李存林代理审判员 王 杨二〇一五年八月十三日书 记 员 张东明 微信公众号“”