（2015）驻民三终字第00270号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2018-07-12
案件名称
李新建、李小全房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省驻马店市中级人民法院
所属地区
河南省驻马店市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李新建,李小全
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百一十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十三条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）驻民三终字第00270号上诉人（原审原告）李新建，男，汉族，1960年3月21日出生，住汝南县。委托代理人胡智慧，河南安澜律师事务所律师。上诉人（原审被告）李小全，男，汉族，1964年11月6日出生，住汝南县。委托代理人陈文生，河南忠良律师事务所律师。上诉人李新建、李小全因房屋买卖合同纠纷一案，不服汝南县人民法院（2014）汝民初字第01419号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李新建的委托代理人胡智慧，上诉人李小全及其委托代理人陈文生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年8月1日，原被告签订房屋买卖合同，约定：被告将其位于汝南县汝宁镇幼儿园北侧的商住房一处（一间四层）以560000元的价格卖给原告，被告于2014年8月11日之前将该房屋腾出，将房屋钥匙及房产证交付给原告，被告如在规定的期限内不能把房屋腾出，支付给原告违约金100000元。被告协助原告办理房产过户手续，费用由原告承担，否则，被告支付给原告违约金100000元。合同签订后，原告于2014年8月3日，将购房款560000元交给汝南县公安局西大街派出所。2014年8月7日，被告将房屋钥匙（不包括一楼门面房）和房产证交给汝南县公安局西大街派出所。由西大街派出所将上述购房款及钥匙、房产证分别转交给双方当事人。上述房屋已过户到原告名下。另查明，2013年2月15日，被告将上述房屋的一楼门面房出租给燕长友，租赁期限自2013年2月15日至2017年2月15日。该门面房至今仍由燕长友租赁使用。原审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原被告签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，为有效合同。原告按合同约定及时支付了购房款，履行了合同义务。被告在合同约定的期限内，向原告交付了部分房屋，未全面履行合同约定的交付房屋义务，其行为构成违约，应承担违约责任。原告请求被告支付违约金，理由正当，应予支持。关于违约金，被告主张双方约定的违约金过高。原审法院认为，违约金系对违约行为的惩罚，违约金的高低应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案被告已履行部分合同义务，综合上述因素，原审法院酌定本案违约金为50000元为宜。因本案争议房屋一楼门面房在双方签订房屋买卖合同前已处于出租状态，根据买卖不破租赁原则，该房屋仍应由原承租人租赁，原告享有收取该房屋租金的权利，且该房屋的产权已过户到原告名下，因此，原告请求被告继续履行合同，理由不足，不予支持。被告关于其行为不构成违约的抗辩理由不足，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原审法院判决：一、被告李小全于本判决生效之日起三日内支付原告李新建违约金50000元。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费2350元，财产保全费1020元，合计3370元，原告负担1370元，被告负担2000元。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，李新建、李小全均不服，向本院提起上诉。李新建上诉称：合同约定的违约金针对的是李小全租赁给他人的门面房而不是楼上的其他房屋，且签订房屋买卖合同前，李小全向李新建承诺能够让承租人搬迁，将门面房及时腾出，双方基于此才签订买卖合同并约定违约金10万元。双方签订的买卖合同合法有效，李小全未按约定时间将房屋腾出，构成根本违约，应按合同支付违约金10万元。请求撤销原审判决，依法改判。李小全上诉称：其已于2014年8月7日将房屋钥匙和房产证交给派出所，已经完全履行了合同义务，李新建和派出所都知道门面房被李新建的妹夫燕长友租赁的事实，依照买卖不破租赁原则，不能认定上诉人李小全存在违约行为；原审法院适用法律错误，根据《中华人民共和国民法通则》的规定，损失赔偿限于当事人的直接经济损失，李新建在该合同履行期间不但没有任何损失，还有因购房所产生的孳息。请求撤销原判，依法改判并驳回李新建的诉讼请求。二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。本院认为，本案双方的争议焦点为李小全是否构成违约以及是否应按合同约定支付违约金。依据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，双方签订的房屋买卖合同中约定的门面房一直由燕长友租赁，李新建在一审中陈述自己有门面房与该门面房相邻，且其在提交的上诉状中称其双方在签订房屋买卖合同前曾就腾出正处于租赁状态的门面房一事进行过协商，据此足以认定李新建对诉争门面房出租一事知晓。双方签订买卖合同后，李小全已按合同约定交付钥匙及房产证，李新建也已将合同中约定的房屋办理了过户。根据租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力的规定，原租赁合同继续有效。李新建享有收取该门面房租金的权利，其权益并未因租赁合同的继续履行而受损。原审判决认定李小全承担违约责任不当，应予纠正。综上，上诉人的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销汝南县人民法院（2014）汝民初字第01419号民事判决；二、驳回李新建的诉讼请求。一审案件受理费2350元，财产保全费1020元，合计3370元，由李新建负担；二审案件受理费3050元，由李新建负担。本判决为终审判决。审 判 长 李光明审 判 员 孙 强代理审判员 吴宏宇二〇一五年八月十三日书 记 员 赵振江 来源：