（2015）锡民一终字第381号

裁判日期: 2015-08-13

公开日期: 2015-09-17

案件名称

田梅与李佳元排除妨害纠纷二审民事判决书

法院

内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

田梅,李佳元

案由

排除妨害纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院民事判决书（2015）锡民一终字第381号上诉人（一审被告）田梅，女，1970年8月6日出生，蒙古族，个体工商户，住址内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。委托代理人张丽青，女，1975��8月13日出生，汉族，个体工商户，住址内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市，系上诉人田梅亲属。被上诉人（一审原告）李佳元，女，1985年1月27日出生，蒙古族，个体工商户，住址内蒙古自治区赤峰市红山区。委托代理人李鑫，内蒙古大川律师事务所律师。上诉人田梅因与被上诉人李佳元排除妨害纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2014）锡民一初字第2321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月18日受理后依法组成合议庭，并于2015年7月23日公开开庭审理本案。上诉人田梅及其委托代理人张丽青、被上诉人李佳元委托代理人李鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2014年2月11日，锡林浩特市人民法院作出（2013）锡民二初字第589号民事判决书，就李佳元诉于泽利、李晓玲房屋买卖一案作出裁判，判令：“坐落于锡林浩特市杭办巴达拉街（蒙房权证锡林浩特市字第1160211003**号）和杭办呼格吉勒社区（锡国用201300404号）房屋及土地归李佳元所有。在判决生效30日后由于泽利、李晓玲将上述房屋及土地交付李佳元，如不能如期履行交付义务，将承担逾期违约赔偿责任。”于泽利、李晓玲就此判决提出上诉。二审法院认为一审事实清楚，适用法律正确，维持一审判决。判决生效后，于泽利、李晓玲并未将出卖给李佳元的涉案上述房屋及土地交付李佳元。另查明，2013年6月20日，于泽利（出租方、甲方）与案外人杜正果（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，租赁合同约定，甲方将其所有的位于锡林浩特市杭办巴达街临街商业楼一至三层（含涉案房屋：蒙房权证锡字第1160211003**号）租赁给乙方，年租金180万元整。租赁期限五年，从2013年8月31日至2018年8月30日止。2013年6月25日，于泽利与李��元签订《房地产买卖合同》，将涉案房屋出售于李佳元。2013年8月8日，案外人侯俊伟（出租方、甲方）与田梅（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，租赁合同约定甲方将位于锡林浩特市杭办巴达拉街临街商业楼一至三层租赁给乙方，年租金90万元整，共计540万元整。租赁期限为6年，从2013年9月30日至2019年9月30日止。付款方式约定乙方在2014年9月30日前分三次付清6年全部租金。该租赁合同签字日期年份处有改动。现李佳元基于《房地产买卖合同》及已生效民事判决书对涉案房屋（锡林浩特市杭办巴达拉街：蒙房权证锡字第1160211003**号）享有所有权，诉求田梅自占有房屋中迁出，田梅以“买卖不破租赁”为合法占有房屋，拒绝迁出，引发本案诉讼。一审法院认为，涉案房屋即位于锡林浩特市杭办巴达拉街的蒙房权证锡字第1160211003**号，经锡林浩特市人民法院（2013）锡民二初字第589号民事判决、锡林郭勒盟中级人民法院（2014）锡民一终字第325号民事判决确认，属李佳元所有。案件争议焦点是：田梅以其为涉案房屋承租人的身份，对抗李佳元迁出房屋的请求理由是否成立。该院认为，“买卖不破租赁”规定之适用，以让与人须为出租人为要件，在无权出租他人之物的情形，于所有人将该租赁物让与第三人时，应不适用“买卖不破租赁”的规定，受让人得向占用租赁物承租人请求返还其物。本案中，田梅自案外人侯俊伟处租得房屋，出租人侯俊伟非房屋让与人，田梅亦未提供房屋租赁经原房屋所有权人同意之证据，故不能适用“买卖不破租赁”之规定。就田梅辩称“买卖不破租赁”为合法占有房屋的抗辩理由，该院不予采纳。李佳元依法对涉案房屋享有合法物权，诉求田梅迁出涉案房屋的主张，于法有据，该院予以支持。依��《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：田梅于本判决生效后30日内，迁出李佳元位于锡林浩特市杭办巴达拉街的房屋（产权证号：蒙房权证锡林浩特字第1160211003**号）。本案诉讼费100元，减半收取50元，由田梅承担。宣判后，田梅不服一审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为撤销一审判决，依法改判或发回重审，其上诉的事实和理由为：一、一审程序违法。一审中，上诉人请求人民法院追加侯俊伟为被告，而一审法院未予追加，致使不能正确认定案件事实；二、房屋所有人于泽利与承租人侯俊伟签订了《房屋租赁合同》，上诉人自侯俊伟处租得房屋，于泽利同意侯俊伟的转租，所以上诉人与侯俊伟的租赁事实合法有效，应当适用“买卖不破租赁”的规定。被上诉��李佳元答辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分。“买卖不破租赁”的法定前提是买卖行为和租赁关系二者均具有合法性。分述如下：1、房屋买卖是否合法。本案中，涉案房屋原产权人为于泽利，于泽利将涉案房屋产权通过买卖的方式售于被上诉人李佳元，买卖关系的事实已经法院确认，李佳元买卖行为合法。2、上诉人田梅占有使用租赁物是否合法，租赁关系是否成立。一审法院查明，2013年6月20日，原产权人于泽利将涉案房屋一至三层租赁给了案外人杜正果，租期自2013年8月31日至2018年8月30日止。事实上，经李佳元现场核实，涉案房屋由田梅占有使用，致使李佳元无法取得涉案房屋的控制管理权。一审中，田梅出示与案外人侯俊伟签订的《房屋租赁合同》以证明其有合法的承租权。而上述两份合同为无关联的合同，无法证明上诉人租赁权的合法性。本案为排除妨害纠纷，上诉人田梅无权占有涉案房屋，法律后果由其自行承担；二、一审程序合法，适用法律正确。本案系因物权而产生排除妨碍纠纷而非租赁合同关系纠纷，上诉人对其占有、使用租赁物的合法事实承担举证责任，而不能以租赁合同关系追加案外人从而超出法院审理范围。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人李佳元基于法院生效判决，已取得了对涉案房屋的所有权。李佳元作为所有权人，对其物权的实现如因受到他人的不当妨碍有权提起诉讼，主张排除妨碍。上诉人田梅现占有使用该涉案房屋，对此事实，双方没有争议，双方争议焦点为田梅占有使用该涉案房屋是否具有合法根据，对此，上诉人田梅主张其为租赁涉案房屋，依据“买卖不破租赁”的规定，其占有使用涉案房屋具有合法根据。对此，本院认为，“买卖不破租赁”规定的适用，具体在本案中，如田梅是基于其与涉案房屋原产权人于泽利之间产生的租赁关系且该租赁关系早于于泽利与李佳元之间产生的房屋买卖关系，则其主张可以成立。但本案中，田梅与原产权人于泽利之间并未存在租赁关系，而是与案外承租人侯俊伟因侯俊伟的转租行为而产生租赁关系且该租赁关系晚于于泽利与李佳元之间产生的房屋买卖关系，因此，田梅与侯俊伟之间的租赁关系则不能对抗李佳元与于泽利之间的房屋买卖关系，故李佳元诉请排除田梅对其实现物权的妨碍，搬离涉案房屋的请求应予支持。对于田梅与侯俊伟之间的租赁关系与本案纠纷不属同一法律关系，可由其双方另行解决，因此，本案也不存在追加侯俊伟为被告的必要，故一审��追加侯俊伟参加诉讼，程序上也并无不当之处。综上所述，田梅的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人田梅负担。本判决为终审判决。审判长　王建强审判员　张慧玲审判员　锡林塔娜二〇一五年八月十三日书记员　陈墨颖法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：?（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维��原判决、裁定；来源：百度“”