（2015）信中法民终字第1176号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2015-08-24
案件名称
上诉人信阳隆圣房地产开发有限公司与被上诉人刘爱国房屋拆迁安置协议纠纷案二审民事判决书
法院
河南省信阳市中级人民法院
所属地区
河南省信阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
信阳隆圣房地产开发有限公司,刘爱国
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）信中法民终字第1176号上诉人（原审被告）信阳隆圣房地产开发有限公司。组织机构代码78342493-3。住所地：信阳市浉河区东方红大道西段。法定代表人熊友凤，公司董事长。委托代理人黄沙，河南天风律师事务所律师，全权代理。被上诉人（原审原告）刘爱国，男，汉族，1954年8月15日出生，住信阳市浉河区。委托代理人李伟，河南问通律师事务所律师，一般代理。上诉人信阳隆圣房地产开发有限公司（以下简称隆圣公司）因与被上诉人刘爱国房屋拆迁安置协议纠纷一案，不服信阳市浉河区人民法院（2015）信浉民初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人隆圣公司委托代理人黄沙、被上诉人刘爱国及其委托代理人李伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审查明：2008年6月16日，原、被告签订了一份拆迁补偿安置协议。该协议约定：根据规划，甲方（被告）拆除乙方（原告）各类房屋建筑面积366.39平方米及其附属物（见附件：现场验收单，拆迁补偿安置结算表），乙方在2008年6月25日前应将房屋腾空，并交甲方拆除。本协议签订后，由甲方负责办理被拆迁人房屋产权注销手续。乙方自愿选择补偿，安置方式为东方红大道原址返迁，甲方一次性支付给乙方房屋及附属物拆迁补偿费、自行安置补助费、搬家费、提前搬家奖及其它费用共计肆万元整。甲方提供给乙方产权调换房屋东方红大道门面楼一至六层。乙方自行安排过渡期住房的，过渡期共18个月，安置房提前交付使用的，过渡费据实结算；因甲方原因延长约定过渡期限的，甲方自逾期之日起加倍支付过渡费。双方特别约定，甲方愿意给乙方建筑面积肆佰平方米作为返迁补偿（400㎡），从签合同即日起20个月交房，东方红大道门面房谁先签合同谁先搬房。合同签订后，原告依约定将房屋交付被告拆除，但未将其房产证交给被告。被告依约定支付给原告房屋及附属物拆迁补偿费、自行安置补助费、搬家费、提前搬家奖及其它费用共计肆万元整。2011年10月30日被告开发建设的工程竣工。2011年10月31日，被告公告通知各拆迁户办理交房事宜。在此期间，双方因交房具体位置无法确定，遂产生纠纷，先后经区政府、办事处、信访局等部门多次协调。在协调过程中，双方曾协商按货币赔偿，2012年4月10日，被告委托信阳盛鹏房地产估价师测量师有限公司对被告交付房产予以评估：临东方红大道商业用房一层每平方米单价为人民币18031元／平方米，二层每平方米单价为人民币12175元／平方米，非主干道商业用房每平方米单价为人民币10383元／平方米。原告认为该评估价格过低，要求按单价为人民币36000元／平方米计算，并要求按照万家灯火公司的标准予以赔偿经济损失，被告未允。2012年9月，原告刘爱国诉至本院，请求依法判令被告立即交付房屋，并赔偿延迟交房的经济损失30万元和其他经济损失10000元，交通费10000元，并承担诉讼费。另查明，拆迁后开发建设的房屋建筑结构为1至4层为门面房，5层以上为住宅。本案在审理中，原告刘爱国提交2004年5月至2006年5月其与人民药店签订的房屋租赁合同一份，该合同显示原房屋出租每年租金86000元，并提供其原房屋产权证，该产权证显示1至6层355.05平方米，平房11.34平方米，临东方红大道宽8.18米。原审判决被告隆圣公司应赔偿原告刘爱国租金损失240000元已经执行完毕。原审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的拆迁补偿安置协议是双方真实意思表示，对双方均有约束力，双方应本着诚实信用和公序良俗原则认真履行。但由于双方在合同中仅约定临东方红大道原址返迁1-6层400平方米，并未明确约定房屋返迁面积的性质以及返迁面积的长和宽，原告将该面积解释为是一间门面房，而被告将该面积理解为是商场整体中的一部分，由此导致该房屋迟迟不能交付并最终诉讼至法院。对此本院认为，首先依据合同目的的解释方法，拆迁前原告的房屋系独立结构的商业适用房，被告作为拆迁开发一方应对相关规划及建设情况作出充分的说明和解释，因其未提供证据证明目前房屋开发建设的现状是由于政府行为等不可抗力导致原规划变更，因此应承担相应的履行困难的责任；其次，从合同文义及所建房屋现状理解，临东方红大道原址返迁1-6层，该条件设立的本意表明被告订立合同之前拟开发建设的并非商场。本院根据拆迁前原告房屋的情况，及当事人订立合同目的的本意和该房屋的实际建筑结构，将双方在合同中约定的面积理解为独立门面房。依照原告刘爱国拆迁前房屋土地使用证记载宽度确定刘爱国一层独立门面房宽度应为8.18米，依照双方协议约定，被告应在2010年2月16日前（即过渡期满20个月）向原告交付房屋。原告实际返迁面积400平方米，原住房面积366.39平方米（其中一楼平房11.34平方米），多出33.61平方米，应在一到四层中分摊，即每层分摊为8.40平方米因诉争的房子五层六层为现建为住房，应将五层至六层的面积折合至四层。按照其原房屋每层建筑面积应为59.17平方米，折算后其中第一层应为78.91平方米（含平房11.34平方米）即59.17＋11.34＋8.4临东方红大道门面房，第二层和第三层分别为67.57平方米（59.17＋8.4），第四层为185.94平方米（59.17＋8.4＋59.17×2）。因本案被告未依约交付门面房，故依法对因其不履行合同义务而给对方造成的预期利益的损失，及合同履行以后可以获得的利益进行赔偿，从2010年2月16日起至2012年12月19日止，合计金额为240000元（该部分义务，被告在诉讼过程中已履行）。原告主张的交通费和其他经济损失共20000元，因未提供相关证据证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告信阳隆圣房地产开发有限公司应于本判决生效后十五日内将其建成的位于信阳市东方红大道申城花园小区临东方红大道1号楼门面房一层78.91平方米（宽8.18米），第二、三层分别为67.57平方米，第四层185.94平方米交付给原告刘爱国；如履行不能，经原告刘爱国同意，可按相同地段同类房屋市场价值予以经济赔偿。二、被告信阳隆圣房地产开发有限公司应于本判决生效后十五日内赔偿原告刘爱国经济损失240000元（已履行完毕）。三、驳回原告刘爱国其它诉讼请求。本案诉讼费4900元，由被告信阳隆圣房地产开发有限公司负担。上诉人隆圣公司上诉称：1、原审判决结果未考虑建成房屋的实际结构状况，易造成判决难以执行；河南省高级人民法院发回重审后，本次一审判决虽然增加了可按同类房屋市价予以赔偿的内容，但又附加“经原告刘爱国同意”的前提条件，不符合我国合同法第110条第一项的规定。2、因双方协议规定，门面房的损失是一次性给予停业补助费，此款已经支付，不应重复再付。刘爱国没有依据拆迁公告规定提供出租房屋应有《房屋租赁证》或备案证明，故无权以少收租金为由追要损失。请求二审法院撤销原判，改判按市值赔偿刘爱国被拆迁房损失补偿；判令本公司不赔偿刘爱国关于未依约交付门面房的损失240000元。被上诉人刘爱国答辩称：原判认定事实清楚，判决正确，应当维持原判。合议庭归纳双方争议的焦点：1、原审关于经原告同意才可按市值赔偿的判决是否适当。2、原审关于赔偿逾期交房等经济损失的判决是否适当。二审查明的事实与一审相一致。本院认为，当事人应当诚实守信，全面履行依法成立的合同。本案双方在合同签订后，因各种主客观原因致争议房建工程结构有所变更，原判在尽可能维护合同双方当事人利益的情况下，考量执行环节的可操作性，对履行方式作出变通处理，在判决依合同交房的同时，即判决如履行不能，经原告同意，可按相同地段同类房屋市场价值予以经济赔偿并无不当。原审关于赔偿逾期交房等经济损失的判决是否适当。因上诉人未依约交付门面房，故依法应对因其不履行合同义务而给对方造成的可预期利益损失240000元等予以赔偿。综上，原判认定的事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由上诉人隆圣公司负担。本判决为终审判决。审判长 余继田审判员 吴 斌审判员 任 钢二〇一五年八月十三日书记员 杨 帆 关注公众号“”