（2015）渝一中法民终字第03877号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2015-11-08
案件名称
重庆吉旭物业管理有限公司与周业红、李定安物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周业红,李定安,重庆吉旭物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第03877号上诉人（原审被告）周业红。上诉人（原审被告）李定安。被上诉人（原审原告）重庆吉旭物业管理有限公司，住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处迎宾路（铜梁大酒店旁）。法定代表人陈代香，董事长。委托代理人周莉，公司业务经理。委托代理人雷先恩，重庆渝礼律师事务所律师。上诉人李定安、周业红与被上诉人重庆吉旭物业管理有限公司（以下简称吉旭公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市铜梁区人民法院于2015年3月25日作出（2015）铜法民初字第01131号民事判决，上诉人李定安、周业红对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2015年8月6日进行了询问，上诉人李定安、周业红，被上诉人吉旭公司的委托代理人周莉、雷先恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：被告周业红、李定安为锦绣花园B区5单元（多层住宅）1-1房业主，该房屋建筑面积128.50㎡。2007年8月27日原告吉旭公司（乙方）与锦绣花园B区5单元1-1房业主周业红、李定安（甲方）签订了《物业服务合同》，合同约定：第五条二、三个月后的标准，按物价部门审核的收费标准执行。（1）一般住宅：0.40元／月／㎡；（2）商业物业（包括车库）：0.58元／月／㎡；（3）未装修的按前三个月的标准执行（如果重庆市出台新的政策按新政策执行）；（4）甲方按照规定改变房屋用途的，物业收费标准按该房屋的实际用途计收。共用路灯费、消防水电费、绿化景观水电费、化粪池清掏费、二次供水供电能源消耗费等，独立计量核算，合理向甲方分摊计收。第六条甲方按物业销售合同约定接房之日起承担其所拥有物业的服务费用（提前接房的按接房之日起承担其所拥有物业的服务费用）。接房时一次性预交三个月物业管理费，以后的服务费用按月交纳，并在每月1-10日内履行交费义务……。被告周业红、李定安随后接房并装修房屋，原告亦随即为被告提供物业管理服务。在庭审中两被告对原告提供的业主欠费及滞纳金计算表和共用费分摊明细表中的计算方式和标准均无异议。两表中载明两被告于2011年欠3个月的物管费和水电共用分摊费，其中物管费按0.40元／㎡／月计算为154元，水电共用分摊费按4元／月计算为12元；2012年欠12个月的物管费和水电共用分摊费，其中物管费按0.40元／㎡／月计算为617元，水电共用分摊费按6元／月计算为72元；2013年欠12个月的物管费和水电共用分摊费，其中物管费按0.60元／㎡／月计算为925元，水电共用分摊费按6元／月计算为72元；2014年欠9个月物管费和水电共用分摊费，其中物管费按0.60元／㎡／月计算为694元，水电共用分摊费按6元／月计算为54元。经吉旭公司书面催收后，被告至今仍未交纳。诉讼中，吉旭公司申明自愿放弃滞纳金的诉讼请求。原告吉旭公司诉称，周业红、李定安系铜梁区迎宾路326号锦绣花园B区5单元1-1房业主。2007年9月，吉旭公司受聘为上述房屋提供物业服务，被告周业红、李定安接受物业服务后不履行交纳物业管理费义务。经原告多次催收，被告周业红、李定安依然拒绝交纳从2011年至2014年期间的物业管理费2390元、水电共用分摊费210元。为维护原告的合法权益，特起诉要求判决被告周业红、李定安立即支付原告吉旭公司物业管理费2390元、水电共用分摊费210元，合计2600元；本案诉讼费由被告周业红、李定安承担。被告周业红、李定安辩称，未交纳的原因是原告吉旭公司物业管理不到位，在原告主卧室窗外设置了拖帕槽，同时垃圾车也长期停放在此位置，导致蚊虫多，气味大，噪音大，原告对此未予以彻底整改。为此不同意原告的诉讼请求。一审法院认为：原告吉旭公司与被告周业红、李定安签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该合同对锦绣花园B区的业主及物业使用人具有约束力。被告周业红、李定安作为该小区5单元1-1房的业主，有向吉旭公司交纳物业管理费的义务。周业红、李定安拒绝交纳2011年至2014年期间的物业管理费和水电共用分摊费，尤其在吉旭公司书面催收后，仍不交纳，应当承担违约责任。经查明两被告于2011年至2014年期间共欠物管费2390元和水电共用分摊费210元属实，故对吉旭公司要求被告交纳物业管理费2390元和水电共用分摊费210元的诉讼请求，一审法院予以支持。对吉旭公司放弃要求周业红、李定安支付滞纳金的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以准许。关于被告周业红、李定安辩称原告物业管理不到位，为此不同意支付物管费的意见，根据法律规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。为此物业管理公司若存在物业服务不到位或者侵犯业主权益的情形，业主可要求其承担违约责任，而交纳物管费是业主的义务，不能以此作为冲抵，且被告的此辩称意见无充分证据证明，也无法律规定或合同约定，故一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：被告周业红、李定安于本判决生效之日起十日内给付原告重庆吉旭物业管理有限公司物业管理费2390元，水电共用分摊费为210元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元，由被告周业红、李定安负担。宣判后，李定安、周业红不服一审判决，向本院提起上诉，上诉称：1、判令被上诉人减免或者减少物业管理费；2、本案上诉费由被上诉人承担。主要事实及理由：1、物业管理严重影响上诉人生活环境，经上诉人反映后依然没有整改；2、被上诉人未出示合法有效具有真实性的涨价依据。被上诉人吉旭公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。本院认为，吉旭公司与李定安、周业红签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容合法，应属有效。吉旭公司作为该小区的物业服务企业，应按照合同约定做好小区的物业服务工作，对于业主提出的意见和问题应及时予以纠正和完善，以提高物业服务质量和水平。如物业服务企业不履行或者不完全履行物业合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可要求物业服务企业承担履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。物业服务企业实际履行了小区物业服务义务的，业主应按照合同约定交纳物业服务费。本院评析如下：本院认为，吉旭公司与锦绣花园B区业主系平等的民事主体，可以就物业管理的内容及双方权利义务进行自由协商。吉旭公司于2012年12月6日在小区各单元贴出《锦绣花园B区提高物业管理费标准的征求意见书》，该意见书载明：“…为了使小区物业管理工作正常运行，需调增物业管理费用，标准为：多层住宅车库商业0.60元／㎡／月、电梯房0.90元／㎡／月，并从2013年1月1日执行。”该意见书经400户左右的业主签名确认，即使上诉人认为不系业主本人签名有17户，仍有380余户业主签名确认，可以确定增加物管费的意见系经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，系吉旭公司与锦绣花园B区业主就物业管理费用的上调达成合议，对原《物业服务合同》物业收费标准的变更，其约定系双方真实意思表示，合法有效，符合法律规定，不需经过相关行政部门审批。故上诉人认为被上诉人涨价的行为未经业主大会讨论决定系无效行为的上诉理由不成立，本院不予支持。关于上诉人认为吉旭公司物业管理影响其生活质量，存在违约的上诉意见。本院认为，上诉人李定安、周业红虽通过提交光盘，拟证明物业管理造成的生活环境影响，但不能证明该物业服务瑕疵积累量已达到可以据此少交或拒交物业管理费的程度。故李定安、周业红的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李定安、周业红负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗登文代理审判员 王 兵代理审判员 刘 希二〇一五年八月十三日书 记 员 曾 静 关注公众号“”