（2015）白河民初字第00575号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2015-09-29
案件名称
程态湖、周晋香与吕启国、邓型君房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
白河县人民法院
所属地区
白河县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周晋香,程态湖,吕启国,邓型君
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第二百三十二条；《中华人民共和国物权法》：第三十四条，第三十七条
全文
陕西省白河县人民法院民 事 判 决 书（2015）白河民初字第00575号原告周晋香。原告程态湖。被告吕启国。委托代理人吕尚俊，系被告吕启国之子。被告邓型君。二被告共同委托代理人邓茂林，系被告邓型君之弟。原告程态湖、周晋香与被告吕启国、邓型君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月15日受理后，依法适用简易程序于同年8月5日公开开庭进行了审理，上列当事人及委托代理人除被告吕启国经合法传唤未到庭外，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2008年原、被告口头协商，原告将二楼两间门面房及两间住房租赁给被告。租期5年，从2008年8月26日至2013年8月26日。且原、被告口头协商达成一致意见，被告一次性支付原告5年租金15000元。但因租金低，被告同意借给原告15000元，无偿使用，未约定期限。原告于2014年11月30日通知被告腾房，并给被告三个月期限。但被告至今未腾房，侵害了原告的房屋所有权与使用权。根据相关法律规定，起诉要求：1、被告立即腾出租赁的原告房屋；2、被告支付原告自2013年8月26日起至今的房屋占有使用费每月1400元，共计31500元；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，2005年农历8月21日，双方达成口头租赁协议。房租按年计收，每年3000元。租赁期限为长期，付款办法，每年先付款后住房。三年后的2008年农历8月26日，双方协商，原告请求被告提前一次性支付5年房租15000元，被告同意并支付15000元。第二天，周晋香向被告请求借款15000元，被告支付原告15000元，当时又写收到5年房租费15000元，被告唯恐住不了那么长时间，到时候不退又不好意思说，让周晋香换成借条。之后问过一次，周晋香说没有钱还，你们还是住房吧。2015年正月初九，原告在被告租赁的门面上张贴一张白纸，上面写着要被告立即把房子腾出来。被告说房子还在租赁期内，原告说房子不租了，要收回。原告诉称被告同意借款15000元，无偿使用，未约定期限与实际不符。被告提供借款是善意的接济和支援扶持，被告无过错。被告认为，无论是收到还是借到，货币都是一样的，借款未还，视为房租理由充分，以债抵租，完全成立。原告要求被告立即收回出租的房屋属非法的民事行为。2005年农历8月至2008年农历8月27日已付现金45900元，承租使用权应有15年4个月，终止日期应为2020年年底腾房，实为公平。原告提出自2013年8月26日至今房屋占有使用费文理不通、自相矛盾。双方应履行约定义务，承租房屋使用权至2020年底。经审理查明，2005年8月，原告周晋香与被告邓型君口头协商，将原告位于白河县双丰镇双河村五组的第二层房屋租赁给被告。房租每年3000元，未约定租赁期限。同年10月2日，原告周晋香向被告出具内容为“收到2005年10月至2006年10月房租3000元”的收条一张。2006年8月27日，原告周晋香向被告出具内容为“收到吕医生交来2006年8月至2007年8月房租费3000元”的收条一张。同年9月7日，原告周晋香向被告出具内容为“今收到吕医生交来现金3000元”的收条一张。2008年8月，被告处理房面支出费用2400元。同年8月26日，原告周晋香向被告出具内容为“收到吕医生交来2008年8月26日至2013年8月26日（公历2013年9月30日）5年房租15000元”的收条一张。2015年阴历1月9日（公历2015年2月27日），原告在被告租赁的房屋门上张贴内容为“吕和平（吕启国的曾用名），因你租我房屋按原约定租期已于2013年8月26日期满，希望你从即日起三个月内把房退还与我，程态湖，2014年11月30日”的告知书一张。被告当日已知晓告知书内容。另查明，被告吕启国、邓型君租赁原告程态湖、周晋香的房屋登记的所有权人为程态湖。上述事实，有原告提供的房屋所有权证、收条、告知书，被告提供的收条予以证明。原、被告提供的借条与本案无关联性，不予确认。原告提供的证人李玉环书面证言，被告提供的证人付珍、宋兰兰、邓型芳、徐家成、刘永学书面证言，因证人未出庭作证，证言内容与本案无关联性，不予确认。被告提供的收回贷款凭证与本案无关联性，不予确认。被告提供的维修费清单，因该清单系被告书写，原告除对处理房面的2400元认可外，对其他内容不认可，故除处理房面的2400元外，对维修费清单其他内容不予确认。本院认为，原、被告口头约定房屋租赁协议，原告按照约定自2005年8月提供房屋给被告使用，被告按年度给付或者预支租金，原、被告的房屋租赁合同已实际履行，且不违反法律规定，房屋租赁合同有效。因原、被告未明确约定房屋租赁期限，依法应当视为不定期租赁合同。当事人可以随时解除合同。原告于2015年阴历正月初九（公历2015年2月27日）以告知书方式通知被告在三个月内退房，原告已为被告重新寻租房屋提供了合理时间保障。原、被告的房屋租赁合同自通知告知的三个月后的2015年5月27日解除。被告应支付2013年阴历8月27日（公历2013年10月1日）至2015年5月27日解除日止19个月27天的租金，租金可以参照合同约定的月250元标准计算为4975元。减去被告自行维修房面应由原告负担的维修费2400元，被告还应支付原告2575元。合同解除后，被告应当搬出并向原告返还所承租的房屋。但被告并未搬出所承租的房屋，而是继续占有并使用原告所有的房屋，应赔偿原告2015年5月28日起至实际返还房屋时止参照原月租金250元标准计算的损失。原告要求被告支付自2013年8月26日起至今的房屋占有使用费标准按每月1400元计算，无事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，第二百三十二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：被告吕启国、邓型君于本判决生效后十日内将原承租的位于白河县双丰镇双河村五组的第二层房屋返还原告程态湖、周晋香。并支付原告解除合同前的剩余租金2575元，赔偿原告2015年5月28日起至实际返还房屋时止参照原月租金250元标准计算的损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费590元，因本案适用简易程序审理，减半收取295元，由原告程态湖、周晋香负担280元，被告吕启国、邓型君负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院提起上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。审判员 杨无华二〇一五年八月十三日书记员 谢承城 百度搜索“”