（2015）穗中法民五终字第3188号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2015-08-19
案件名称
叶志玲与潘伟焕租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
潘伟焕,叶志玲
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第3188号上诉人（原审被告）：潘伟焕，住广东省云浮市。委托代理人：曾丽，广东广之洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶志玲，住广州市海珠区。委托代理人：王泽楷，广东富荣律师事务所律师。上诉人潘伟焕因租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第69号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年12月23日叶志玲向原审法院起诉，请求判令：1.确认叶志玲、潘伟焕双方签订的《租赁合同》于2014年12月8日解除；2.潘伟焕立即腾退承租的商铺；3.潘伟焕向叶志玲支付从2014年12月1日至2014年12月7日的租金4433元，及从2014年12月2日至2014年12月7日的逾期交租滞纳金1140元（按每日19000元的1%计算，共6日）；4.潘伟焕向叶志玲支付从2014年12月8日至潘伟焕实际腾退商铺之日的房屋使用费（按每日19000元÷30日=633元计算，暂计至2014年12月22日为9500元）；5.潘伟焕向叶志玲支付商铺水电费、垃圾处理费3717.6元；6.本案诉讼费由潘伟焕承担。一审庭审中，叶志玲明确第二项诉讼请求为：要求潘伟焕立即清理堆放于案涉商铺内的物品。原审法院查明：广州市荔湾区泮塘路临街F栋东侧开记糖水铺分成三间，第一、二间和第三间各自有独立的卷闸门。2014年6月20日，叶志玲（甲方）、潘伟焕（乙方）签订《租赁合同》约定：甲方同意将其合法拥有坐落在荔湾区泮塘路临街F栋东侧开记糖水铺旺铺出租给乙方；租赁期限从2014年7月1日至2015年6月30日，具体到期日以甲方与物业出租方实际签订时间为准；月租金19000元，租金每月结算一次，由乙方在每个月第1日前直接将租金存入甲方指定的账号；租赁保证金为57000元，乙方在签署本租赁合同当天交付给甲方，租赁期满乙方在缴清所有租金、水电费、管理费、电话费、治安费等费用后，由甲方将上述保证金本金无息退还给乙方；甲方负责承担的义务：3.甲方需提供该物业的权属资料协助乙方办理营业执照；4.该物业办理租赁登记，租赁税费由甲方支付等；违约责任：1.任何一方未能履行本合同约定的条款，另一方有权提前解除本合同；2.如果乙方应付租金日为休息日或法定节假日，则顺延至下一个工作日，如乙方逾期超过一个工作日仍未缴纳租金，每逾期一天，乙方向甲方每天支付应交租金总额的1%作为滞纳金，如逾期超过7天仍未缴纳租金，则视为乙方违约放弃承租，本合同自动解除，甲方有权收回该物业另行出租；备注：附甲乙双方补充分租协议。同日，双方签订《补充分租协议》约定：关于荔湾区泮塘路临铺F栋东侧（开记甜品铺）分租靠中山八路方向第一、二间租赁事宜，双方制定以下事项：1.装修费用（按面积双方分摊）如单独需要，由双方各自负责；2.乙方不得经营甜品及违法经营食品；3.甲方租金包含所有税费、经营牌照所需费用；4.合同一年一签（甲方如果续约，就继续出租给乙方）第二年合同续签递增5%，第三年递增按物业方实际递增情况递增；5.合同经营期间乙方经营所发生的一切债权债务和事由与甲方无关，全部乙方负责，甲方经营期内发生的一切债权债务由甲方负责，与乙方无关。合同及补充协议签订后，叶志玲将上述荔湾区泮塘路临铺F栋东侧（开记甜品铺）第一、二间交付给潘伟焕使用，潘伟焕在该第一、二间商铺经营粥粉面类，叶志玲在第三间商铺经营甜品。潘伟焕向叶志玲支付租金至2014年11月，从2014年12月开始没有交租。潘伟焕至今没有领取以潘伟焕名义登记的营业执照。2014年12月9日，叶志玲委托广东富荣律师事务所通过特快专递向潘伟焕发出《律师函》称：因潘伟焕逾期缴交租金超过7天，已构成违约，故于该律师函发出之日起解除双方签订《租赁合同》、收回商铺、没收潘伟焕交付的保证金，并要求潘伟焕在律师函发出之日起5日内退还承租的商铺并自行清空，自行处理潘伟焕放置在商铺中的可移动物品；至于办理营业执照一事，叶志玲随时可以提供承租商铺的产权证明，叶志玲合法转租，是否享有承租商铺物权不会对潘伟焕办理营业执照造成任何的影响，潘伟焕无法办理营业执照完全是因潘伟焕个人原因，与叶志玲无任何关联。潘伟焕于2014年12月10日收到该《律师函》。2014年12月17日晚，叶志玲以潘伟焕欠租为由要求潘伟焕关门结束营业，不得继续经营，潘伟焕不同意，双方因此发生纠纷，潘伟焕遂报警，并于当晚撤离案涉第一、二间商铺。叶志玲从2014年12月23日开始使用全部荔湾区泮塘路临街F栋东侧开记糖水铺至今。经查，叶志玲以字号名称“广州市荔湾区开记甜品店”办理了个体工商户登记，经营场所：广州市荔湾区泮塘路东侧临建F幢首层，经营范围：糖水制售、炖品制售。另查，潘伟焕于2015年1月4日以叶志玲及彭志坚为被告向原审法院提起（2015）穗荔法民三初字第278号案诉讼，要求解除双方签订的《租赁合同》，并要求叶志玲及彭志坚赔偿损失392050元。该案目前在审理中。叶志玲为证明潘伟焕欠付2014年11、12月的电费2869.6元、水费648元以及垃圾处理费200元的事实，提供了自来水公司出具的水费清单、供电局出具的电费通知单以及卫生费发票，潘伟焕对上述证据及叶志玲主张的数额予以确认。一审庭审中，双方确认潘伟焕于2014年12月17日在叶志玲的要求下撤离案涉商铺。叶志玲确认其已于2014年12月23日使用包括案涉第一、二间商铺在内的全部部位，故第二项诉讼请求明确为：要求潘伟焕立即清理堆放于案涉商铺内的物品，包括冰箱、冰柜、桌椅板凳以及厨房用品。潘伟焕确认上述物品属于潘伟焕，并表示同意搬清，但已在另案申请评估，故需要时间。潘伟焕认为，因叶志玲于2014年12月17日强行收回案涉商铺，故双方的《租赁合同》及《补充分租协议》应于2014年12月17日解除，另租金应按每月14000元计算。原审法院认为：叶志玲、潘伟焕签订的《租赁合同》及《补充分租协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点是：1.潘伟焕主张因叶志玲违约其有权拒付租金的抗辩是否成立；2.案涉合同及补充协议的解除时间认定及解除后果处理。关于潘伟焕主张因叶志玲违约其有权拒付租金的抗辩是否成立的问题。潘伟焕认为叶志玲负有协助潘伟焕办理营业执照的合同义务，因叶志玲违约故其有权拒付租金。结合本案双方实际履行合同的情况来看，潘伟焕自承租以来一直在案涉商铺内经营粥粉面类直到叶志玲主张收回场地之日，庭审中潘伟焕未能举证证明其在经营期间曾要求叶志玲协助办理营业执照，以及行政部门未能办理营业执照是叶志玲的原因造成的事实，亦未能举证证明因叶志玲违约导致其合同利益受损害的事实，相反，潘伟焕在叶志玲主张收回场地之前一直以叶志玲拥有的字号“开记”的名义进行经营，并依时交租，订立合同的经济利益得以实现，因此潘伟焕以叶志玲违约为由拒付全部租金的抗辩理由不成立。故潘伟焕关于不应支付租金、使用费及滞纳金的主张，法院不予采纳。关于案涉合同及补充协议的解除时间认定及解除后果处理问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方签订的《租赁合同》约定了“如潘伟焕逾期超过7天仍未缴纳租金，则视为潘伟焕违约放弃承租，本合同自动解除，叶志玲有权收回该物业另行出租”，如前所述，潘伟焕拒付租金的抗辩理由不成立，其逾期未交纳2014年12月租金的行为已构成违约，合同约定的解除合同的条件已成就，但解除合同的条件发生，并不必然导致合同的自动解除，而是赋予叶志玲自2014年12月9日起享有合同的解除权。叶志玲于2014年12月9日通过特快专递向潘伟焕发出《律师函》，作出解除合同的意思表示，潘伟焕确认于2014年12月10日收到该特快专递，因此双方的《租赁合同》及《补充分租协议》于2014年12月10日解除，租金应计算至2014年12月9日。合同约定，潘伟焕逾期交纳租金应支付滞纳金，因此对于叶志玲要求潘伟焕支付从2014年12月2日至12月7日的滞纳金的诉请，法院予以支持。潘伟焕认为月租金应在19000元的基础上减除税费5000元，按每月14000元计算缺乏合同依据，法院不予采纳。合同解除后，潘伟焕并未及时将商铺交还给叶志玲，仍占用该部分商铺至2014年12月17日，潘伟焕应参照租金标准承担该占用期间的房屋使用费。另叶志玲确认已收回包括案涉第一、二间商铺在内的整间商铺使用，但潘伟焕尚有物品放置在案涉商铺内未搬清，潘伟焕当庭表示同意搬清案涉商铺内属于潘伟焕的物品，双方可按此执行，因上述物品均属于可移动财产，移动后仍具有使用价值，潘伟焕认为需待另案评估后再搬清理由不成立，法院不予采纳，潘伟焕应及时清空案涉商铺内的物品。另因双方确认潘伟焕于2014年12月17日在叶志玲的要求下撤离了案涉商铺，叶志玲未举证证明其提前通知了潘伟焕搬迁，因此叶志玲应给予潘伟焕合理期限清空堆放于案涉商铺内的物品，故叶志玲在本案主张腾空商铺的同时要求潘伟焕支付腾空房屋以前的房屋使用金的诉请，法院不予支持。关于叶志玲主张的水费、电费和垃圾处理费合共3717.6元，潘伟焕对此确认并同意支付，双方可按此执行。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条的规定，于2015年3月5日作出如下判决：一、确认叶志玲、潘伟焕于2014年6月20日签订的《租赁合同》及《补充分租协议》于2014年12月10日解除；二、潘伟焕在本判决生效之日起三日内，清空堆放于广州市荔湾区泮塘路临浦F栋东侧（开记甜品铺）第一、二间内的物品，将占用的位置腾空退还给叶志玲；三、潘伟焕在本判决生效之日起十日内，一次性向叶志玲支付从2014年12月1日至2014年12月9日的租金以及从2014年12月10日至2014年12月17日的房屋使用金（按月租金19000元标准计算）；四、潘伟焕在本判决生效之日起十日内，一次性向叶志玲支付从2014年12月2日至2014年12月7日的滞纳金（每日按月租金19000的1%计算）；五、潘伟焕在本判决生效之日起十日内，一次性向叶志玲支付2014年11、12月水电费和垃圾处理费合共3717.6元；六、驳回叶志玲其他诉讼请求。一审受理费235元，由叶志玲负担25元，潘伟焕负担210元。判后，上诉人潘伟焕不服，向本院提起上诉称：（一）本案发生纠纷，是由于叶志玲拒不依照双方所签订的《租赁合同》及《补充分租协议》的约定，拒不为潘伟焕办理所承租商铺的工商营业执照，也不提供其所承租商铺的产权证明及与业主所签订的租赁合同给潘伟焕办理工商营业执照，导致潘伟焕一直在无证情况下违法经营。潘伟焕要求叶志玲提供资料办理营业执照的过程中，叶志玲强行收回商铺，导致潘伟焕合同利益无法实现。潘伟焕提交的录音及叶志玲出具的《律师函》均可予以证实。但按照原审法院的认定，潘伟焕在没有营业执照下违法经营合情合理，无权要求叶志玲提供资料办理营业执照，叶志玲也完全不需要承担任何责任，与国家相关法律法规相违背。（二）根据双方签订的《租赁合同》，潘伟焕承租的是位于荔湾区泮塘路临铺F栋东侧开记糖水铺，总共三间铺，约定租金每月19000元。后由于叶志玲自己要求经营一间，潘伟焕只承租两间，双方才签订《补充协议》，约定租金不变，由叶志玲代办营业执照并支付费用及经营过程中的税费。原审称潘伟焕使用开记名称是没有证据的，相反从叶志玲提交的照片可见，整个商铺全是叶志玲的开记甜品店的招牌，潘伟焕没有使用其开记名称。根据潘伟焕提交的开记工商登记资料，开记经营范围只是甜品，与潘伟焕经营的粥粉面完全无关。因此，叶志玲未为潘伟焕办理或协助潘伟焕办理营业执照，潘伟焕不应按19000元／月的标准支付租金及使用费，应当由叶志玲分摊其自己经营那间商铺的费用。据此，请求撤销原审判决第三项、第四项，改判潘伟焕按14000元／月的标准支付2014年12月1日至9日的租金以及从2014年12月10日至17日的房屋使用费，驳回叶志玲要求潘伟焕支付滞纳金的诉讼请求，本案的诉讼费用由叶志玲承担。被上诉人叶志玲书面答辩称：（一）叶志玲无为潘伟焕办理营业执照之合同义务。根据《租赁合同》第八条第3款的约定，叶志玲仅负有提供涉案物业权属资料协助潘伟焕办理营业执照的义务，而非由叶志玲负责办理营业执照。“开记”为广州市著名品牌，并通过商标注册取得商标所有权。潘伟焕由始至终都想使用属于叶志玲的“开记”这一知名招牌进行经营，对此，从潘伟焕在正常经营过程中使用的餐牌、招牌以及开张营业照片均可证实。“经营牌照”与“办理牌照”属于完全不同的两个概念，《补充分租协议》第三条的约定也进一步明确潘伟焕是使用“经营牌照”。叶志玲随时可以提供承租商铺的相关证明，但潘伟焕自承租涉案物业以来，从未以口头或书面的方式要求过叶志玲提供协助办理营业执照的相关证明，甚至从未向叶志玲提出过要办理营业执照。潘伟焕未办理营业执照完全是其个人原因造成，叶志玲无任何违约行为。（二）潘伟焕自承租涉案物业以来一直正常经营，从未停业。潘伟焕的“开记美食”开业已近半年，若潘伟焕确因无营业执照而无法正常经营，至少应当提供工商管理的处罚决定书或者停业通知书予以佐证，现潘伟焕无任何证据，仅凭口头陈述，明显无法予以证明。（三）潘伟焕欠交租金事实清楚，已属违约，叶志玲各项主张合法有据。叶志玲已通过多种书面方式告知潘伟焕解除合同并要求潘伟焕承担相应责任，但潘伟焕视若无睹，态度蛮横，从未向叶志玲说明过任何理由。原审法院查明的事实均有相关证据证实，本院予以确认。本院认为：本案争议的焦点是潘伟焕应支付的租金、房屋使用费的标准和滞纳金的问题。对此，原审判决已作评述，本院予以认同。根据查明的事实，双方于2014年6月20日先后签订《租赁合同》和《补充分租协议》，潘伟焕向叶志玲承租荔湾区泮塘路临铺F栋东侧（开记甜品铺）靠中山八路方向第一、二间商铺，月租金19000元，租金包含所有税费、经营牌照所需费用，潘伟焕在每个月第1日前直接将租金存入叶志玲指定账户，如潘伟焕逾期超过一个工作日仍未缴纳租金，每逾期一天应缴租金总额的1%作为滞纳金；叶志玲须提供该物业的权属资料协助潘伟焕办理营业执照，该物业办理租赁登记的有关租赁税费由叶志玲负担等。上述合同签订后，潘伟焕使用涉案商铺经营“开记美食”并自2014年7月起至2014年11月按合同约定每月支付19000元租金给叶志玲，但自2014年12月1日起未按约定支付租金。按照上述合同约定，叶志玲仅负有协助潘伟焕办理营业执照的合同义务，但并不负有为潘伟焕办理营业执照的合同义务，且潘伟焕未举证证实其在租赁上述商铺期间曾向行政主管部门申请办理营业执照及其未办理营业执照是叶志玲的原因所造成，亦未举证证实其未办理营业执照而导致其租赁合同利益受损害的事实。因此，潘伟焕认为因叶志玲的原因导致其合同利益无法实现的上诉理由不能成立，本院不予采纳。因潘伟焕于2014年12月1日起未再支付租金和房屋使用费，故原审判决潘伟焕按合同的约定按19000元／月的标准支付2014年12月1日至9日的租金以及从2014年12月10日至17日的房屋使用费，并支付自2014年12月2日至7日的滞纳金（按租金19000元的1%计算），符合法律规定和双方合同的约定，并无不当，本院予以维持。潘伟焕上诉请求按14000元／月的标准支付租金和房屋使用费及不需要支付滞纳金，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决适当，本院予以维持。上诉人潘伟焕的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人潘伟焕负担。本判决为终审判决。审判长 黄文劲审判员 钟淑敏审判员 苗玉红二〇一五年八月十三日书记员 邱穗珠黄蔚 来自