（2015）昌民初字第09812号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2016-01-28
案件名称
北京信科物业管理有限公司与龙艳珠物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京信科物业管理有限公司,龙艳珠
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民初字第09812号原告北京信科物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳公园路19号1幢1501内1511室。法定代表人马彦臣，总经理。委托代理人庆启，男，1975年1月28日出生。被告龙艳珠，女，1970年5月6日出生。原告北京信科物业管理有限公司（以下简称信科物业公司）与被告龙艳珠物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员安玉霞独任审判，公开开庭进行了审理。原告信科物业公司的委托代理人庆启，被告龙艳珠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告信科物业公司诉称，被告购买了昌平区北七家镇XX小区XX号房屋一套，于2004年5月1日与原告办理了上述房屋的交接手续并入住。被告在领受房屋并入住后即享受到了原告为该小区提供的物业管理服务，但被告自2008年以来，一直拖欠物业费8年之久。原告多次催缴被告均置之不理。被告的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他众多业主的利益。现原告为维护其合法权益，起诉至法院，要求：1、判令被告交纳物业服务等各项费用7739元；2、诉讼费由被告承担。被告龙艳珠辩称，我要求对方明确为什么要告我，以什么方式告我，我是与安佳公司签的物业合同，不是与原告签的物业合同，如果原告之前变更过名称，应该与我重新签合同。2008年以后小区的垃圾随处可见，房子的窗户物业到现在都没有给我处理，一直敞开着，楼下的停车位被对面那户栽上了树，另外，因断电造成我家的电视机损坏没人修理。我认为物业提供的物业服务不符合合同约定。经审理查明，被告系北京市昌平区北七家镇XX小区XX号房屋的业主，该房屋面积为108.16平方米。2003年12月31日，北京佳隆房地产开发有限公司（甲方）与北京安佳物业管理有限责任公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定由乙方为名佳花园小区提供物业服务。2004年5月1日，北京安佳物业管理有限责任公司（甲方）与被告龙艳珠（乙方）签订《名佳花园物业管理服务协议》，协议约定，甲方负责对房屋及设备、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务费用不含房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新改造的费用；乙方交费时间为每年12月31日前交纳次年的物业管理服务费用；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按协议规定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日欠费总额的3‰交纳违约金。协议签订后，原告为被告提供了物业管理服务，被告未向原告交纳2008年1月1日至2015年12月31日期间的物业费7717元（已扣减原告未提供服务期间的物业服务费用）。另查一，2005年9月16日，经北京市工商行政管理局核准，北京安佳物业管理有限责任公司名称变更为北京信科物业管理有限公司。另查二，2008年原告曾因故撤出XX小区2个月零8天，期间未为该小区提供物业服务。上述事实，有当事人的陈述及原告提交的企业法人营业执照、物业管理企业资质证书、物业管理委托合同、住户登记表、北京市昌平区物价局昌价（管）字（2001）104号关于XX小区物业管理服务收费标准的通知、欠费明细表、名称变更通知，被告龙艳珠提交的物业管理服务协议等证据材料在案佐证。本院认为，北京安佳物业管理有限责任公司经工商机关核准将名称变更为北京信科物业管理有限公司，故北京安佳物业管理有限责任公司与北京信科物业管理有限公司实际为同一主体。原告与北京佳隆房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对原告及全体业主具有约束力。原告与被告签订的《名佳花园物业管理服务协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。原告提供了物业服务，被告亦实际享受到了信科物业公司提供的物业服务，被告应按照收费标准向原告交纳原告提供物业服务期间的物业费，对被告以原告变更名称后双方未重新签订物业服务合同为由拒交物业费的辩解意见，本院不予采信。但需指出，原告未为被告提供物业服务期间的物业服务费用原告不应收取。对被告辩称原告物业服务质量不符合合同约定的问题，诉讼中被告未提交证据证明自己的主张，故被告的上述抗辩理由本院不予采信。另指出，业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终导致业主利益受损，故此业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式，被告可以在交纳物业费后要求原告履行相关义务。原告作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。现原告起诉要求被告支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院对其诉讼请求中合理部分予以支持，过高部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告龙艳珠给付原告北京信科物业管理有限公司二○○八年一月一日至二○一五年十二月三十一日期间的物业服务费七千七百一十七元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告北京信科物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告龙艳珠负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。代理审判员 安玉霞二〇一五年八月十三日书 记 员 王 欣 关注微信公众号“”