（2015）遵市法民终字第1158号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2016-01-07
案件名称
上诉人冯小勇因与被上诉人蒲元其房屋买卖合同纠纷一案民事二审判决书
法院
贵州市遵义市中级人民法院
所属地区
贵州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冯小勇,蒲元其
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十四条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条，第四十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）遵市法民终字第1158号上诉人（原审原告）冯小勇，男，1988年10月13日出生，汉族，贵州习水县人。被上诉人（原审被告）蒲元其，男，1970年12月11日出生，汉族，贵州省仁怀市人。上诉人冯小勇因与被上诉人蒲元其房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2015）仁民初字第893号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。一审法院经审理查明，因政府建设需要，拆迁了蒲元其的房屋，根据相关安置政策，仁怀市人民政府批准蒲元其使用盐津街道城南社区3-罗-2-6安置地块，面积为169.45平方米，并于2013年12月9日获取仁国土资建许国酒新城安置（2013）第01-408号建设用地许可证和仁怀市住房和城乡建设局颁发的建设用地规划许可证（编号为（2013）447号）、建设工程规划许可证（编号为（2013）461号），批准其建设规模1186㎡，建筑层数为7层。后蒲元其对其房屋进行了修建。2014年1月，冯小勇经人介绍购买蒲元其所修建的第五层一套房屋，双方口头约定，该房屋每平方单价为3080元，原告于2014年1月20日向蒲元其支付订金80000元，蒲元其向其出具了《收条》，其《收条》载明：“今收到冯小勇订房金80000元（大写捌万元正），订房地址罗家坝，蒲元奇的房子五层一套，每平方3080元，大写叁仟零捌拾元正。收款人：蒲元其，2014年元月20号。”2015年1月21日，冯小勇再次向蒲元其支付房款50000元，蒲元其向其出具了《收条》，其《收条》载明：“今收到冯小勇交来五楼购房款50000元，大写伍萬元，收款人：蒲元其，2015年1月21日。”后冯小勇认为该房不能办理相关产权手续，双方的买卖合同应属无效，遂诉请确认双方签订的合同无效，由蒲元其返还购房款并承担诉讼费用。一审法院另查明，蒲元其所建房屋主体工程已完工。一审法院认为，冯小勇的诉讼请求是确认双方订立的房屋买卖口头合同无效及返还购房款130000元。因双方对订立房屋买卖口头合同，支付购房订金及房款共计130000元的事实均不持异议，予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，蒲元其的建房行为取得了相关行政职能部门的批准，其修建行为不违反法律及行政法规的规定。双方所订立的房屋买卖口头合同，不符合合同无效的法定情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，冯小勇应承担举证不能的法律后果。为此，冯小勇的诉讼请求，理由不成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回冯小勇的诉讼请求。案件受理费2900元，减半收取1450元，由冯小勇负担。一审宣判后，冯小勇不服一审判决，向本院提起上诉称：根据《城市房地产管理法》第38条“下列房地产不得转让，（六）未依法登记领取权属证书的”、第41条“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”的规定，由于本案被上诉人出卖的房屋未依法登记领取权属证书，双方也未签订书面买卖合同，违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同。请求二审改判，认定合同无效并由被上诉人返还购房款13万元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是双方所达成的《房屋买卖合同》是否有效。第一、蒲元其于2013年12月9日获取仁国土资建许国酒新城安置（2013）第01-408号建设用地许可证，仁怀市住房和城乡建设局颁发的建设用地规划许可证（编号为（2013）447号）、建设工程规划许可证（编号为（2013）461号），批准其建设规模1186㎡，建筑层数为7层。蒲元其修建房屋的宅基地属于国有土地，所修建房屋也办理了相关审批手续，其房屋属于合法财产，相关法律也没有明确禁止此类房屋不能出卖。第二、冯小勇与蒲元其口头达成《房屋买卖合同》，约定由冯小勇购买蒲元其所修建的房屋一套（第五层），该房屋每平方单价为3080元，冯小勇已经于2014年1月20日和2015年1月21日共计向蒲元其支付款项130000元，双方对此均无异议。由此可见双方是在平等、自愿的原则下所达成的合同，是双方充分发挥意思自治原则所达成的合意，并且已经部分履行。第三、虽然《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。但是最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。由此可知，合同只有在违反效力性强制性规定时才无效。强制性规范分为效力性强制性规范和管理性强制性规范，效力性强制性规范是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范；管理性强制性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范，此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。由于《城市房地产管理法》第38条和第41条相关规定系管理性强制性规范，目的在于规范房屋的交易管理，而非效力性强制性规范。因此，违反上述法条并不影响合同的效力，故冯小勇于与蒲元其所达成的《房屋买卖合同》也并不因此无效，属于有效合同。综上所述，冯小勇的上诉理由不能成立，本院不予采纳；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由冯小勇负担。本判决为终审判决。审 判 长 李露露审 判 员 任建毅代理审判员 贺灿灿二〇一五年八月十三日书 记 员 邓光亮