（2015）沪一中民二（民）终字第1466号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2015-08-27
案件名称
上海金闵房地产开发有限公司诉上海金薰房地产经纪有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海金闵房地产开发有限公司,上海金薰房地产经纪有限公司
案由
商品房委托代理销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第1466号上诉人（原审被告、反诉原告）上海金闵房地产开发有限公司。法定代表人＊＊＊。委托代理人范瑶瑶，上海市白玉兰律师事务所律师。委托代理人张艳芳，上海市白玉兰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海金薰房地产经纪有限公司。法定代表人＊＊＊，总经理。委托代理人徐康伟，上海市聚成律师事务所律师。上诉人上海金闵房地产开发有限公司因商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第2543号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月9日公开开庭审理了本案。上诉人上海金闵房地产开发有限公司的委托代理人范瑶瑶，被上诉人上海金薰房地产经纪有限公司的法定代表人＊＊＊及委托代理人徐康伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2013年5月30日，上海金薰房地产经纪有限公司（以下简称“金薰公司”）与上海金闵房地产开发有限公司（以下简称“金闵公司”）签署了《“甲苑”商铺项目营销代理合同》，约定由金薰公司代理金闵公司销售商铺共116套，营销代理期限自2013年6月1日起至2013年10月31日止；商铺最终委托代理均价为15，000元（人民币，下同）／平方米，金薰公司以此为基础制定一房一价的销售底价表，报金闵公司同意确认后方可实行销售；在代理期期限内，金薰公司须完成全部代理房源90%销售率，则金闵公司视作金薰公司完成全部销售工作。合同所指销售率为：购房者签订了《上海市商品房预售合同》或《上海市商品房出售合同》，并付清了全部房款，该房屋可作为已销售房源计算入销售率。金薰公司的营销代理基础佣金为实际总销售金额的1.5%。实际每套的价格高于销售底价表的部分即为溢价，双方同意，在金薰公司按期完成了代理房源90%的销售率的前提条件下，溢价部分的30%作为金薰公司的销售提成。金薰公司应提前于结算之前的2天，将本结算期可结佣金的明细清单送金闵公司，由金闵公司对该明细清单的准确性和真实性进行确认，金闵公司于结算日前未提出异议的，视作金闵公司同意结算；结算日过后，一方对本次结算内容仍存有异议的，应于结算日之次日起5个工作日内向另一方提出书面报告，否则将视为对权利的放弃。代理期满后，金薰公司完成90%销售率则双方书面确认，在双方书面确认金薰公司完成全部代理房源90%销售率之日起十个工作日内，金闵公司向金薰公司支付溢价部分佣金。如金薰公司于营销代理期间届满之日未能完成全部代理房源90%销售率，则金闵公司无须向金薰公司支付溢价部分佣金。金闵公司如拖欠金薰公司应得佣金，金薰公司有权要求金闵公司按所欠的佣金总金额的万分之四每日支付滞纳金。守约一方的经济损失包括但不限于直接经济损失和间接经济损失、发现、证实违约行为的费用、为实现合同权利而支出的诉讼费、律师费、保全费、申请执行费、差旅费以及其他合理支出。合同还约定，金闵公司指派王某为结算代表人。合同签订后，在上述合同期内，金薰公司共计销售104套商铺，其中74套的房款在合同期内全部到位；合同期后，金薰公司又代为销售了6套商铺。2014年4月15日（原审法院误写为2014年4月14日），王某向金薰公司法定代表人＊＊＊发了一封为《B1-B4商铺佣金、溢价最终结算说明》的电子邮件，内容为：甲苑B1-B4商铺项目实际销售房屋110套，面积5，394.81平方米。符合结佣金条件109套，面积5，336.87平方米，销售金额90，097，699元，实收金额90，097，699元，按照“甲苑”商铺项目营销代理合同第四条约定：1、佣金计算，符合结佣条件累计109套，实际金额90，097，699元，可结佣金计为1，351，465.49元；2、溢价计算，符合结佣条件累计109套，可结算溢价金额计为3，395，433.60元，以上累计金额为4，746，899.09元；3、金闵公司于2014年1月10日前已支付佣金累计2，508，011.42元。后附有B1-B4商铺佣金、溢价明细表。另查明，金闵公司先后累计支付金薰公司2，508，011.42元，其中1，500，000元于2014年1月支付，金薰公司也向金闵公司出具了上述款项的所有发票。原审法院还同时受理了金薰公司诉金闵公司商品房代理销售合同纠纷案件，在该案中金薰公司主张代理佣金281，367.51元。后经双方协商确认，金闵公司已付款中扣除该部分款项。本案中金闵公司的付款为2，226，643.91元。原审审理中，金薰公司请求法院判令：1、金闵公司支付商铺销售代理佣金2，520，255.18元（原诉请2，238，887.67元，双方确认金薰公司另案起诉的金额281，367.51元为已付，该款项加入本案内），滞纳金241，800元（暂计时间为2013年11月11日至2014年8月10日）；2、金闵公司支付金薰公司因诉讼发生的公证费4，000元；3、金闵公司支付金薰公司聘请的律师费150，000元；4、诉讼费由金闵公司负担。金闵公司则不同意金薰公司的上述诉讼请求，并提起反诉要求判令：1、金薰公司返还金闵公司875，178.42元；2、金薰公司向金闵公司支付滞纳金（按每日万分之四的标准计算，自2014年9月26日起算，计算至判决生效日止）；3、金薰公司支付金闵公司已支付的律师费100，000元；4、本案诉讼费由金薰公司承担。金薰公司亦不同意金闵公司的上述反诉请求。原审认为，本案争议焦点在于王某发给＊＊＊的《B1-B4商铺佣金、溢价最终结算说明》的电子邮件是否可以认定属于双方结算的依据。金薰公司认为，在房屋代销过程中，由于存在部分房源被金闵公司股东拿走和贷款银行更换等原因，双方口头达成延长代理期限三个月的协议，其后，金闵公司也预付了部分溢价的佣金，由金闵公司的结算代表王某与金薰公司就佣金和溢价进行了结算，且双方之间原一直无异议。金闵公司认为，按照合同约定，溢价部分的结算条件为：金薰公司在代理期内完成90%销售率，但金薰公司未能完成；双方没有过延长代理期限的约定；而且结算应以书面方式确认，电子邮件非双方约定的结算方式。原审认为，金薰公司和金闵公司在合同中虽有营销代理期限的约定，但在代理期限到期后，金闵公司对于金薰公司继续代理销售房屋的行为未提出异议，双方实际已延长了代理期限。王某系金闵公司指定的该项目结算人，其向金薰公司法定代表人发送的《B1-B4商铺佣金、溢价最终结算说明》的电子邮件，经鉴定为真实，金薰公司亦予以认可，该结算应为双方最终结算。至于金闵公司认为完成销售率90%应由双方结算代表采取书面确认、电子邮件非双方约定的结算方式的辩解。原审认为，合同并未禁止双方采用电子邮件方式进行结算，对于金闵公司的说法不予采纳。综上，原审认为，依法成立的合同对双方具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，金薰公司和金闵公司签订的《“甲苑”商铺项目代理合同》和《B1-B4商铺佣金、溢价最终结算说明》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。金薰公司基于上述最终结算要求金闵公司支付佣金，于法无悖，原审法院予以支持。本案中双方确认的结算金额为4，746，899.09元，扣除金闵公司已付款2，226，643.91元，金闵公司应付佣金为2，520，255.18元。由于金闵公司未按合同约定支付相应的佣金，金薰公司要求由金闵公司承担滞纳金、公证费和律师费，金薰公司的上述请求符合双方合同约定，原审法院予以认可。但是对于滞纳金的起算时间应自结算之日起十日后即2014年4月25日起为妥。对于金闵公司反诉请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。原审法院审理后于二○一五年四月二十四日作出判决：一、上海金闵房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付上海金薰房地产经纪有限公司佣金2，520，255.18元；二、上海金闵房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付上海金薰房地产经纪有限公司滞纳金（滞纳金的计算方式：以2，520，255.18元为本金，自2014年4月25日起至本判决生效日止，按日万分之四计算）；三、上海金闵房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付上海金薰房地产经纪有限公司公证费4，000元；四、上海金闵房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付上海金薰房地产经纪有限公司律师费150，000元；五、驳回上海金闵房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费27，878元，保全费5，000元，鉴定费24，000元，反诉案件受理费6，278.50元，均由上海金闵房地产开发有限公司负担。原审判决后，金闵公司不服，向本院提起上诉称：1、双方代理合同的第七条第4款、第六条第6款以及第十五条的约定均表明销售代表的书面签名方为有效确认，其他方式包括邮件方式均不符合合同的约定。2、上诉人已经提交双方的全部结算清单，证明本合同履行过程中的每一笔佣金结算均经过双方代表书面签字确认方作为结算依据，可见双方在实际履行过程中的交易习惯也是严格遵守合同约定，从未使用邮件确认的方式结算。3、本案中被上诉人根本不符合收取溢价佣金的条件，其主张溢价佣金显然违反合同约定。首先，被上诉人一再坚持其与上诉人的股东方的法定代表人戚总达成口头补充协议，就支付溢价佣金的条件进行了变更，但其并未提供证据证明，且戚总并非上诉人的法定代表人，没有权利代表上诉人变更合同约定。其次，被上诉人所称的签订补充协议的背景是戚总拿走部分房源及变更银行贷款，但其亦未提供相应的证据予以证明，且其所述的背景情况和上诉人无关，也不具有合理性。4、根据双方代理合同的约定，被上诉人完成全部代理房源90%销售率之日起十个工作日内，上诉人向被上诉人支付溢价部分佣金，而原审判决按照十个自然日来计算滞纳金的起算日，与合同约定不符。综上，金闵公司要求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，支持上诉人的原审反诉请求。被上诉人金薰公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，故不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于王某以电子邮件方式发送给＊＊＊的《B1-B4商铺佣金、溢价最终结算说明》应否认定为上诉人与被上诉人结算代理费用的依据。上诉人主张上述结算说明不能作为双方结算依据的理由主要有二：一是结算应以书面方式确认，电子邮件并非双方合同约定的结算方式。二是双方没有延长代理期限，被上诉人未在代理期内完成销售目标而无权获取溢价。对此，本院认为，首先，上述结算说明系上诉人指定的项目结算代表王某发送给被上诉人的法定代表人＊＊＊，其与双方签订的代理合同均指向涉案销售项目，被上诉人对于结算说明的内容亦予以认可，应系双方真实意思的表示。其次，根据查明的事实，被上诉人在双方代理合同到期后继续代理销售涉案房屋，上诉人对此亦未提出异议，且上诉人实际支付的代理费用亦超过双方合同约定的佣金数额，上述履行事实亦能够与结算说明的内容相互印证，表明双方实际延长了代理期限且上诉人支付了部分溢价款项。再者，根据合同法的规定，书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式，故双方通过电子邮件的方式结算亦未违反合同约定。况且，上诉人虽主张上述结算说明并非出于结算目的发送，但其对于发送的原因亦未有合理的解释。基于上述理由，原审认定上述结算说明应作为双方结算代理费用的依据，并无不当，本院予以认同。根据双方确认的结算金额，扣除上诉人已支付的款项，原审判决上诉人尚需向被上诉人支付佣金2，520，255.18元，于法有据，本院予以维持。同时，被上诉人要求上诉人支付滞纳金、公证费及律师费，具有合同依据，原审法院予以支持，于法不悖。但须指出的是，根据双方合同的约定，双方书面确认被上诉人完成全部代理房源90%销售率之日起十个工作日内，上诉人向被上诉人支付溢价部分佣金，故原审法院按照十个自然日认定滞纳金的起算时间确有不妥，本院予以纠正。综上所述，上诉人的上诉请求，具有一定的依据，本院部分予以支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第2543号民事判决第一、三、四、五项。二、变更上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第2543号民事判决第二项为：上海金闵房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付上海金薰房地产经纪有限公司滞纳金（滞纳金的计算方式：以2，520，255.18元为本金，自2014年4月30日起至本判决生效日止，按日万分之四计算）。一审案件受理费人民币27，878元，保全费5，000元，鉴定费24，000元，反诉案件受理费6，278.50元，均由上海金闵房地产开发有限公司负担。二审案件受理费人民币28，194元，由上海金闵房地产开发有限公司负担27，000元，上海金薰房地产经纪有限公司负担1，194元。本判决为终审判决。审 判 长 顾 依代理审判员 娄 永代理审判员 蒋庆琨二〇一五年八月十三日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 来源：百度搜索“”