（2015）徐民四（民）初字第1377号

裁判日期: 2015-08-13

公开日期: 2015-11-17

案件名称

江一平与上海津金文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市徐汇区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

上海市徐汇区人民法院民事判决书（2015）徐民四（民）初字第1377号原告江一平。委托代理人岳巍，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人毕晓倩，上海市锦天城律师事务所律师。被告上海津金文化传播有限公司。法定代表人张庆。原告江一平诉被告上海津金文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年7月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2013年4月18日与被告签订了《上海市房屋租赁／商品房预租合同》，由被告向原告承租上海市徐汇区龙吴路XXX弄XXX号的房屋（以下简称系争房屋），用于办公。系争房屋建筑面积266.25平方米，租赁期限自2013年6月15日起至2021年6月14日止。2013年6月15日起至2017年6月14日期间每月租金25，000元。付款方式为付贰押贰，先付后住。被告应于每贰个月8日前支付租金，逾期支付的，每逾期一日，按照日租金的0.5%支付违约金。如被告逾期返还房屋，应按照1000元／天向原告支付房屋使用费。如被告逾期支付租金累计超过半个月，原告可通知被告解除租赁合同，违约方，应按月租金的两倍支付违约金。自2015年1月15日，被告无故停付租金，经原告多次催讨仍未支付，已经构成严重违约。故原告诉至本院，要求判令：1、解除原告与被告签订的《上海市房屋租赁／商品房预租合同》；2、被告迁出上海市徐汇区龙吴路XXX弄XXX号房屋；3、判令被告支付自2015年1月15日起至判决生效之日止的租金；4、判令被告向原告按1000元／日的标准支付房屋使用费（自合同解除之日起至被告返还房屋之日止；5、判令被告向原告支付违约金50，000元。庭审中，原告撤回第四项诉讼请求。被告未应诉答辩。经审理查明，原告系上海市徐汇区龙吴路XXX弄XXX号的房屋产权人。2014年4月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《上海市房屋租赁合同（商品房预租）》，约定：甲方出租给乙方坐落于上海市徐汇区龙吴路XXX弄XXX号全室。该房屋出租建筑面积为266.25平方米；甲乙双方约定，甲方于2013年5月1日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2013年6月15日起至2021年6月14日止；甲、乙双方约定，该房屋2013年6月15日起至2017年6月14日止的月租金为25，000元。乙方应于每贰个月8日前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.5%支付违约金。付款方式为：付贰押贰，先付后住。每贰个月支付当次房租，现金或银行转账支付。甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为贰个月的租金，即人民币伍万元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除应以抵充合同约定乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。甲、乙双方同意，乙方逾期不支付租金累计超过半个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。另查明，自2015年1月15日起，被告未向原告支付租金。原告要求本案将保证金一并处理。以上事实，除原告庭审陈述外，另有原告提供的房屋租赁合同、房地产权证等证据证实，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同均系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。在房屋租赁合同关系中，原告作为出租人的主要义务是按约将房屋交付被告使用，被告作为承租人的主要义务是按约支付租金。在合同履行过程中，被告自2015年1月15日起，被告未向原告支付租金，其行为构成根本性违约，原告依据合同约定行使合同解除权，具有事实和法律依据，本院予以支持。房屋租赁合同解除后，被告继续使用系争房屋没有依据，故原告要求被告搬离系争房屋的诉讼请求，本院予以支持。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。合同解除之前承租人的义务仍应当履行，故原告要求被告支付拖欠的租金的诉讼请求，本院予以支持。被告没有按照合同约定支付租金，构成根本性违约，原告按照合同约定要求被告承担逾期支付租金的违约金和解除合同的违约金，于法有据，本院亦予以支持。原告同意返还租赁保证金，于法无悖，本院予以准许。被告经本院合法传唤，未到庭应诉，视为自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告江一平与被告上海津金文化传播有限公司于2013年4月18日签订《上海市房屋租赁合同（商品房预租）》；二、被告上海津金文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内迁出上海市徐汇区龙吴路XXX弄XXX号的房屋；三、被告上海津金文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内按照每月25，000元标准向原告江一平支付2015年1月15日起至判决生效之日止的租金四、被告上海津金文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江一平逾期支付租金违约金（以日租金883为本金，从2015年1月16日起至实际支付之日止，按照每日万分之五计算）；五、被告上海津金文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江一平解约违约金50，000元；六、原告江一平于本判决生效之日起十日内返还被告上海津金文化传播有限公司于保证金50，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计人民币1403.74元，由被告上海津金文化传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　晏　莹二〇一五年八月十三日书记员　邸素琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。关注微信公众号“”