（2014）常鼎民初字第1966号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2015-11-09
案件名称
原告常德市安达汽车贸易有限公司与被告王建国、陈菊华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
常德市鼎城区人民法院
所属地区
常德市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
常德市安达汽车贸易有限公司,王建国,陈菊华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第三十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十一条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
湖南省常德市鼎城区人民法院民 事 判 决 书（2014）常鼎民初字第1966号原告常德市安达汽车贸易有限公司，住所地湖南省常德市鼎城区武陵镇常沅社区玉霞路9号。法定代表人刘晓财，该公司执行董事。委托代理人陈政，湖南经卫律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告王建国，男。被告陈菊华，女。原告常德市安达汽车贸易有限公司（以下简称安达公司）与被告王建国、陈菊华房屋租赁合同纠纷一案，原告于2014年12月17日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员孙权新担任审判长，代理审判员夏霜、人民陪审员邓立忠参加的合议庭，于2015年2月3日对本案公开开庭进行了审理。书记员陈敏爱担任庭审记录。原告安达公司法定代表人刘晓财及其委托代理人陈政，被告王建国、陈菊华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安达公司诉称：2007年11月28日，被告王建国与原告安达公司签订《安达陶瓷建材城门面经营权出让合同书》，约定原告将位于鼎城区武陵镇的安达陶瓷建材城市场内4-098号门面出租给被告，租期截止2019年1月28日止；被告每月5日前向原告交纳租金，租金每年可以递增，如果逾期支付租金则按每日1%支付滞纳金；市场管理费、水、电、卫生、保安费由被告缴纳；如果被告不按时缴纳租金和其他费用（如水电费等）累计3个月的，原告有权终止合同，收回门面；任何一方违约，除应赔偿对方直接经济损失外，还应支付2万元违约金。4-098号门面此前系邵天龙承租，此后变更为被告王建国承租，该门面现租金标准为660元／月，王建国未经原告允许又将门面转租给陈菊华。合同签订后，被告使用门面，拖欠费用的时间已远远超过约定的期限，原告多次催收未果。故原告诉至本院，请求判令：1.解除原告与被告王建国签订的安达陶瓷建材城门面经营权出让合同，被告将4-098号门面恢复原状，腾房并交付给原告；2.被告向原告支付租金5280元、管理费400元、水费14元（已计算至2014年11月5日，此后至判决时的租金、管理费、水费按实际支付），并支付拖欠期间的滞纳金7679.55元；3.从合同解除之日起至交付门面之日止，被告按660元／月向原告支付逾期腾房占有使用费；4.被告向原告支付违约金20000元；5.诉讼费由被告承担。为支持其诉讼主张，原告安达公司在举证期内向本院提交了以下证据：1.安达公司的营业执照、组织机构代码证复印件各1份，拟证明原告的诉讼主体资格情况；2.《安达陶瓷建材城门面经营权出让合同书》（以下简称《合同书》）复印件1份，拟证明：合同第五条约定，乙方（王建国）每月5日前交纳门面出让金，延期交纳则应每日支付1%的滞纳金，出让金依市场行情上调，每次年递增率不超过基价5%；合同第六条约定，市场管理费、水、电、卫生、保安费由乙方缴纳；合同第十二条第1款规定，不按时缴纳出让金和其他费用（如水电费等），累计三个月的，甲方有权终止合同，收回门面；合同第十二条第2款规定，任何一方违约，除应赔偿对方直接经济损失外，还应支付二万元违约金；根据合同第四条、第五条的规定，门面经营权出让金分为两部分，一部分为一次性交纳的，另一部分为按月交纳的出让金，以及被告应交的出让金标准；3.湖南省高级人民法院（2000）湘民终字第93号民事判决书、常德市中级人民法院（1999）常民初字第23号民事判决书复印件各1份，拟证明法院生效判决已经确认《安达陶瓷建材城门面经营权出让合同书》是有效合同；合同中约定的门面出让金就是租金；承租户要求确认对门面拥有部分产权，十多年前就已经被法院驳回；4.催收租金、管理费、水费等的公告复印件2份，张贴催收公告的照片3张（照片①至③），张贴承租户应交费用明细表的照片5张（照片④至⑧），拟证明原告多次催收过租金、管理费、水费，并在市场内显眼的位置张贴了公告、应交费用明细表、交费的时间、地点、数额也写得非常明确；5.安达公司办公室指示牌照片1张（照片⑨）、办公室摆放营业执照的照片1张（照片⑩），拟证明十多年来，安达公司办公室的位置没有变，就在市场内，新法人代表上任后，还在一楼楼梯口安装了办公室指示牌，被告在答辩状第2页第11行、第3页第13行、第4页第5行说只能找到“原办公室”，属于故意误导性的陈述；营业执照证明该办公室就是安达公司的办公室，其工作人员身份不容置疑；6.被告的身份信息等基本情况表复印件1份，拟证明安达公司的工作人员上门收集经营户信息时，被告提供了自己的信息，证明他们对安达公司的工作人员是认可的，并不是像被告答辩状中所说他们不认识安达公司的工作人员；7.常德市鼎城区自来水公司的发票复印件8份（6页），拟证明安达公司新法人代表上任以来，公司也是一直按时为经营户（包括被告）垫交水费，否则经营户门面上连水也没有，怎么经营和住家？被告在答辩状中反而说自2014年4月以来安达公司没有管理市场，属于虚假陈述；被告不交水费也是没有道理的；8.五位经营户拖欠租金、管理费、水费本金及滞纳金统计表1份（7页），拟证明诉讼请求中租金、管理费、水费本金及滞纳金的计算方法；9.市场内安装了电子监控的照片2张（照片）、市场地面干净卫生的照片2张（照片），拟证明安达公司新法人代表上任后，公司对办公室进行了装修，为市场安装了电子监控，派专人每天打扫市场公共区域的卫生，市场的状况比原来有了改善，并不是像被告答辩状中所说的不管理市场，相反，市场的管理更加完善；10.安达公司和常德安达陶瓷建材管委会出具的《证明》1份，拟证明常德安达陶瓷建材管委会是常德市安达汽车贸易有限公司的下属机构，其职责是管理公司的安达陶瓷建材城市场。被告王建国辩称：1999年元月以来陶瓷市场经营户相继与安达公司签订了共同合资修建安达陶瓷市场协议，协议约定安达公司（甲方）负责市场的日常管理、公共设施的维护及房屋维修等方面的问题，并组织一套专门的管理班子负责保障正常经营，同时经营户（乙方）每月按协议要求向安达公司缴纳一定的管理费用；1999年至2014年3月期间，安达公司长期派张晓林、秦叔敏等职工（约6人）负责市场的管理工作，均是他们到各门面来收取门面管理费并出具临时收据，此期间双方均按协议较好地行使各自权利并履行各自义务，没有一个门面少交一个月的门面租金。2014年3月，张晓林等6名工作人员突然全部更换，之后被告等经营户没有收到合法的关于安达公司所属的桥南安达陶瓷市场管理人员变更或调整的规范性文件，安达公司也没有进行正常的组织移交程式，使被告等大多数经营户不认识现任领导班子及管理人员，亦无人持合法收据到门面收取管理费，3月份以后所谓的管理人员向另外的缴纳了门面管理费的经营户出具的收款收据，皆为自制的收款收据（类似于白条），而非国家认可的增值税发票，被告等经营户认为不具备法律效力，在没有合法收款收据的情况下，被告等经营户不放心缴纳门面管理费；与此同时安达公司内部职员有传闻“安达陶瓷市场以750万元卖给了另外的5个人”，在有传闻、各方面信息不明朗的情况下，被告等许多经营户（均愿意缴纳协议中约定的门面管理费等款项）多次到原管委会办公室要求管委会工作人员理顺工作关系，要求安达公司建立完整的组织领导班子、开具有法律效力的收款收据、确认现任管理人员的身份，但在原管委会办公室不是找不到人就是有一两人在办公室搪塞推诿，称“领导不在，做不了主，联系不上”，终使被告等经营户善意解决问题的提议不能实现，如果现任管理人员改变了管理模式（如缴纳门面租金的方式、方法），则其应告知被告等经营户或加以公示，安达公司这种管理上的过失，客观上造成了经营户不能如期缴纳门面管理费；2014年12月22日下午2时许，陶瓷市场十余名经营户代表集体再次到原陶瓷市场管委会办公室，催促缴纳门面管理费的问题，但仍然遭到所谓的管理人员（不能确认其身份）搪塞与拒绝（详情见录像资料），致使经营户主动缴纳门面管理费的愿望不能实现，在此上种种情形下，被告等经营户缓缴门面管理费不应视为违约。安达公司长期（特别是自2014年3月份以来）处于非正常管理、无安全保障、无组织领导的状况，表现为无正常的管理领导班子、无安全保卫人员、无类似于监控器材等治安防控措施，致使在2年期间内陶瓷市场的经营户摩托车及电动摩托车被盗10余辆，陶瓷市场几个路口包括消防通道经常处于拥堵状态、无人管理，房屋漏水无人维修等，安达公司严重地违反了协议中约定的责任。所谓的安达公司现任管理人员每月给陶瓷市场经营户门面送达的欠款通知完全是一个陷阱，因为每次送达时，既没有人签收，也没有证人，也没有看到送达通知，安达公司上述多种行为使经营户无法缴纳协议中的款项，种种迹象表明，安达公司是故意迫使经营户无法缴纳协议中所要求的款项，造成经营户违约的假象，以达到其逼迫经营户为其赔款、收回门面而获取更大利益等目的。安达公司作为“人资两合公司”，在变更有限公司法人代表之前应对社会予以公布并告知对于公司具有一定产权的合伙人（经营户），安达公司在没有征得合资人的同意（或告知）的情况下恣意将合伙公司的财产出让、变卖或转让给他人是非法的，故如果经营户违反协议要求，起诉的主体应该是原法人代表高绪宏而非现在诉状中的法人代表刘晓财，法院对本案安达公司起诉被告，应不予受理。综上，请依法驳回安达公司的全部诉讼请求。为支持其辩称主张，被告王建国在举证期内向本院提交了以下证据：1.《关于我们多次到原陶瓷市场管委会要求工作人员理顺组织关系的情况说明》原件6份，拟证明多名经营户多次找管委会反映情况；2.收款收据复印件1份，拟证明2014年3月之后，原来的管理人员撤退之后，部分经营户缴纳了管理费，但章子变更为安达汽车贸易有限公司了；3.陶瓷市场被毁现场图照片1张，拟证明公共设施不健全，消防栓没有人管理，栓都没有了，现在只剩下一个孔了；4.陶瓷市场通道堵塞现场图照片3组，拟证明经营户经营的环境恶劣，交通通道拥堵，影响生意；5.房屋漏水污迹照片3组，拟证明管委会没有尽到管理职责，门面长期遭遇漏水，影响经营；6.录像光盘1张，拟证明多名经营户从维护社会稳定出发，要求确认管理人员身份、理顺组织关系、疏通缴费渠道，经营户应该缴纳的费用经营户会交纳；7.收据复印件2张（1页），拟证明原告印章变换，白条无法律效力；8.湖南省常德市往来结算统一凭据收联复印件2张（1页），拟证明被告缴纳了门面的集资款，是安达陶瓷市场的部分财产所有人，两张收联原告所加盖的印章不一致；9.收据复印件1份，拟证明此据为2014年3月份以来的收款收据（陶瓷市场门面管理费），此收据既无公章，又是白条，经营户完全可以拒绝为其缴纳协议中款项。被告陈菊华辩称：陈菊华从2000年开始租用安达陶瓷市场的门面，十几年来都没有人说过陈菊华的租赁不合法，陈菊华的租金都付给了王建国。根据合同的相对性，陈菊华与安达公司没有任何合同关系，故请求法院驳回安达公司对陈菊华的起诉。被告陈菊华未向本院提交证据。对原、被告所举证据，经庭审质证，本院认证如下：对原告安达公司提交的证据1，被告对其合法性有异议，认为以前没有看见过，安达公司是有限公司，被告等经营户对于陶瓷市场的门面财产享有80%的产权，安达公司在变更财产时未征得被告等经营户的同意，则变更不合法，2014年11月原告才取得所有权且没有进行公示，被告不可能将租金和管理费交给身份不明的人，被告没有违约，本院认为证据1系常德市鼎城区工商行政管理局出具的安达公司的营业执照（法定代表人刘晓财）和常德市鼎城区质量技术监督局颁发的安达公司的组织机构代码证（法定代表人刘晓财）复印件，与原件核对无异，证据合法有效，本院对证据1予以认定；对证据2，被告对其真实性无异议，对证明内容不予认可，本院对证据2的真实性、合法性、关联性予以认定；对证据3，被告对其真实性无异议，对其证明目的有异议，认为该生效判决书中没有说门面出让金就是租金，被告对陶瓷市场有出资且享有80%的产权，安达公司只享有20%的产权，本院认为，证据3为常德市中级人民法院（1999）常民初字第23号民事判决书与湖南省高级人民法院（2000）湘民终字第93号民事判决书，本院对证据3本身的真实性、合法性、关联性予以认定；对证据4，被告称没有看到过这些公告、照片，即使知道有纸张张贴在那里，也不知道就是原告贴的，本院认为根据原告的证据2《合同书》第五条被告每月5日前需向原告交纳门面租金（即门面出让金），延期缴纳原告有权每日处1%的滞纳金，结合庭审中被告自认从2014年4月以后就没有再缴纳过门面租金的事实，原告向被告等经营户催缴门面租金、管理费等并发出催缴通知、公告是行使其收缴租金的权利，符合社会生活常理，且证据4中每份公告、通知、统计表上均有原告的公章，证据4能反映原告催缴门面租金等费用并公告张贴的现场情况，故本院对证据4予以认定；对证据5，被告认为其没有看见过原告的营业执照，不予认可，本院认为证据5中管委会办公室指示牌、原告营业执照均客观存在，证据5能反映客观现实情况，本院对证据5予以认定；对证据6，被告认为其没有给原告工作人员提供身份信息，本院认为证据6是一份统计表，但不能反映是何人何时统计的，故本院对证据6不予认定；对证据7，被告对其真实性无异议，本院对证据7真实性予以认定；对证据8，被告对统计表中数额没有异议，但认为原告法人变更应将新旧管理人员聚拢来向被告等经营户交接一下，否则被告不应缴纳滞纳金，本院对证据8予以认定；对证据9，被告认为办公室不属于公共设施，装修与否与被告无关，摄像头是原告起诉以后安装的，之前被告等经营户的财产时常被盗，原告没有尽到管理职责，本院对证据9本身的真实性予以认定；对证据10，被告不予认可，认为其对安达陶瓷市场的门面有永久的80%的产权，其不是租赁户，本院认为证据10是原告与常德安达陶瓷建材管委会之间权属关系的证明，有原告和常德安达陶瓷建材管委会的盖章认可，本院予以认定。对被告王建国提交的证据1，原告对其的真实性、合法性、关联性均有异议，认为证据1中陈述的情况与事实不符，且证明人（张新纪、张跃辉、王文艮、王建国）与本案有利害关系，其中有一部份是拒交管理费的经营户，情况说明实为证人证言，证据1既没有证人的身份证复印件，证人也未出庭作证，证据1不能达到被告的证明目的，被告陈菊华无异议，本院认为证据1中王建国的情况说明系其个人陈述，不是证据，本院不予认定，对张新纪、张跃辉、王文艮的情况说明，因三人系与本案同一系列的另三案的被告，亦是个人陈述且不能作证人，本院不予认定，对证据1中粟凯平、吴斌的情况说明，实为证人证言，因证人身份信息不明确且未出庭作证，无法查清说明内容，故本院对粟凯平、吴斌的情况说明不予认定；对证据2，原告对其真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的均有异议，被告陈菊华无异议，本院认为《合同书》明确的收取门面租金的权利方是原告，证据2中原告亦盖章确认收取了4-78门面6-7月租金，本院对证据2予以认定；对证据3、4、5，原告不予认可，认为这些照片仅拍了某些房间的角落，这房间是哪里的房间不清楚，交通方面的管制不是原告的管理职责，被告陈菊华无异议，本院经现场确认，证据3显示的情况真实，本院对证据3予以认定；本院认为证据4中陶瓷市场内交通通道所停靠车辆，本院从证据本身不能确认车主且车辆本身具有流动性，照片亦未显示时间，证据4反映情况不全面，故本院对证据4不予认定；对证据5，本院从照片本身不能确认是否是被告在陶瓷市场的门面或原告所管理的门面，且如果被告房屋漏水其应向原告申报要求处理，如原告不予处理才能成为其缓缴租金的抗辩条件，故本院对证据5不予认定；对证据6，原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为从录像可以看出以王建国为首的几名经营户知道对方就是管委会的工作人员，去管委会办公室必经管委会的招牌，且该录像是在法院向被告送达了应诉通知和传票以后被告等经营户所录制，这种情况下录制的内容不能真实地反映本案的客观情况，不能作证据使用，被告陈菊华无异议，本院认为证据6是以王建国为首的被告等经营户在原告的管委会办公室找工作人员交谈的情况，内容多为王建国及其他经营户的个人陈述或观点，录像所记录的情况客观存在，本院对证据6本身的真实性予以确认；对证据7、8、9，原告对其关联性和证明目的有异议，认为陶瓷市场是原告的下属机构，原告有权利收取租金，被告陈菊华无异议，本院认为，证据7是原告收取5-018门面1至4月门面租金和1至12月管理费后出具的加盖有“常德市安达陶瓷建材市场收款专用章”的收据复印件，本院对证据本身的真实性予以认定，但5-018门面租金、管理费收取与否与本案没有关联，故本院对证据7的关联性不予认定；证据8是案外人陈习香与张跃辉缴纳门面集资款（经营权出让金）后原告加盖了其发票专用章的往来结算统一凭据复印件，本院对证据本身的真实性予以认定，但一次性经营权出让金的缴纳与本案没有关联，本院对证据8的关联性不予认定；证据9是收取5-088号门面5至11月份租金的收据复印件，无法与原件核对且与本案没有关联，本院对证据9不予认定。根据上述确认的证据及当事人陈述，本院查明以下案件事实：1999年1月安达陶瓷建材城工程竣工，安达公司将所建门面交付给已缴纳集资款的杜青华等27人（含案外人邵天龙）开业经营使用，并用格式合同与各户分别签订《安达陶瓷建材城门面经营权出让合同书》。1999年1月28日，原告安达公司（甲方）与案外人邵天龙（2007年邵天龙将其对安达陶瓷市场门面的权利义务全部转让给被告王建国，此转让行为同时在常德安达陶瓷建材管委会备案）（乙方）签订《安达陶瓷建材城门面经营权出让合同书》，主要内容为：乙方接收市场内4-098号门面经营陶瓷、建材及装饰材料，出让期20年，从1999年1月28日至2019年1月28日，20年出让期满再次出让时，其一次性出让金按当时市场价二、八分成，80%为乙方所有，月出让金由安达公司重新确定；乙方签订此合同时一次性向安达公司缴纳经营权出让金54000元整，乙方每月5日前向安达公司交纳门面出让金600元，延期缴纳，安达公司有权每日处1%的滞纳金，出让金依市场行情上调，每次年递增率不超过基价5%；安达公司有责任提供水电供应及场内卫生，保安措施，其市场管理费、水、电、卫生、保安费由乙方缴纳；合同第十二条违约责任“1、有下列情况之一者，甲方将中止合同，收回门面。（1）.自合同签订之日起六个月时间不开张营业的；（2）.不按规定项目经营的；（3）.不按时缴纳出让金和其他费用（如水电费等），累计三个月的；（4）.严重违反经营有关规定与国家政策相抵触的；（5）.严重损坏甲方设施不愿修复或赔偿的。2、甲、乙双方任何一方违约，除应赔偿对方直接经济损失外，还应支付二万元违约金给对方”；合同自签字之日起生效。1999年9月杜青华、邵天龙等27位经营户起诉安达公司，要求确认杜青华等27人对集资门面拥有永久产权、取消按月缴纳门面租金的规定、降低集资金额。2000年6月11日，常德市中级人民法院作出（1999）常民初字第23号民事判决书，驳回杜青华等27人的诉讼请求；杜青华等27人不服判决上诉，湖南省高级人民法院于2001年1月5日作出（2000）湘民终字第93号民事判决书，判决：变更原审判决为：自签订《安达陶瓷建材门面经营权出让合同书》第一个月始的三年内门面租金（即门面出让金）降低20%且不递增，其余内容按合同继续履行。邵天龙承租4-098号门面后，于2000年将门面实际交于被告陈菊华经营，并收取陈菊华租金；2007年邵天龙将门面经营权转让给被告王建国，之后陈菊华仍继续经营4-098号门面，并向王建国给付租金。2014年4月15日安达公司变更法定代表人，由原来的高绪宏变更为现在的刘晓财，并办理了法定代表人为刘晓财的营业执照，后因安达公司的经营项目需要变更，安达公司于2014年11月12日重新办理了法定代表人为刘晓财的营业执照。常德安达陶瓷建材管委会（以下简称陶瓷市场管委会）是原告常德市安达汽车贸易有限公司的下属机构，职责是管理安达公司的安达陶瓷建材城市场。2014年4月刘晓财接手安达公司以后仍使用原陶瓷市场管委会办公室，更换了陶瓷市场的全部管理人员，并组织了一次原管理人员到各经营户门店向陶瓷市场经营户介绍新管理人员，将原来由管理人员上门收取租金等费用变更为：安达公司向经营户发放缴费通知书、在市场显眼墙面公示缴费明细后，由经营户到管委会办公室缴纳费用。王建国没有向安达公司交纳2014年4月及以后的租金、管理费、水费等费用。截止2014年11月30日，王建国拖欠4-098号门面租金5280元（2014年4月至2014年11月租金），截止2014年11月5日拖欠管理费400元、水费14元。本院认为本案争议焦点为：1、被告陈菊华是否是本案适格被告？2、本案租赁合同履行中被告是否违约？是否解除原、被告签订的门面经营权出让合同？3、是否应支持原告的其他诉讼请求？对焦点1，根据《合同书》，王建国（2007年以前为邵天龙）对4-098号门面享有经营权，本院认为，在《合同书》允许范围内，王建国可以将4-098号门面转租给陈菊华经营并收取陈菊华交付的租金，本案与安达公司签订门面经营权出让合同、交纳一次性经营权出让金54000元、按月交纳门面出让金600元的主体均是王建国，根据合同的相对性，陈菊华不是安达公司与王建国租赁合同的当事人，陈菊华的行为也不影响安达公司的权利和义务，且陈菊华自2000年起就一直从王建国（2007年以前为邵天龙）处承租4-098号门面，至今已有十几年，在此期间，安达公司未提出过异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，陈菊华与王建国之间的租赁合同（转租）有效。综上，陈菊华与本案没有关联，不是本案适格被告。原告认为被告陈菊华是本案适格被告，但没有提供证据予以证明，故本院驳回原告对被告陈菊华的诉讼请求。对焦点2，《中华人民共和国民法通则》第三十六条，“法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。”原告常德市安达汽车贸易有限公司是依法登记的有限责任公司，是独立法人。安达公司法定代表人变更、下属机构陶瓷市场管委会管理人员的变更，及其股东、股权的变更均是安达公司的内部事务，不影响安达公司对外的法人独立民事权利能力和民事行为能力。安达公司没有法定义务将内部事务的变化告知与其有租赁合同关系的承租人。王建国辩称安达公司法定代表人变更、管委会管理人员变更及股东、股权的变更，不认识新的法定代表人和管理人员，安达公司没有进行正常的组织移交程式，因不放心而消极不作为，不交纳门面租金等相关费用，理由不成立。安达公司交付门面给王建国使用、经营，王建国应当按双方合同约定按期交纳租金等相关费用，安达公司收取租金后应当向承租人王建国出具合法收据（包含正规发票）。从安达公司变更法定代表人（2014年4月）后出具的租金收据来看，既有2014年11月27日交纳4-78门面6-7月租金、加盖安达公司公章的收据，又有2014年12月3日交纳5-088门面5至11月租金、经手人“张”、未加盖安达公司公章或陶瓷市场管委会印章的收据，本院认为，交纳租金后出具的收据为形式要件，加盖了安达公司公章的收据合法有效，未加盖印章的收据亦有效，安达公司出具收据后不得再向5-088门面的承租人主张收据上注明的租金。王建国自2014年4月起未交其承租的4-098号门面租金，本院认为，王建国不能以预期安达公司可能不出具合法收据（或发票）或陶瓷市场内其他门面经营户交纳租金后安达公司出具的收据不符合其要求就不交纳租金等相关费用，王建国在交纳应交费用的同时或之后，才有权向安达公司主张租金等费用的税务发票，对出具税务发票安达公司没有先履行义务。另王建国认为安达公司没有尽到合理的管理义务，如消防栓损毁后未安装，本院认为根据双方约定，消防安全是双方的共同义务，且未安装消防栓不直接影响被告王建国承租门面的正常经营活动，不影响其收益。综上，王建国不交纳租金的理由不成立。依法成立的合同受法律的保护和约束，原告与案外人邵天龙于1999年1月28日签订的《安达陶瓷建材城门面经营权出让合同书》，因双方在履行合同中发生争议引发诉讼，湖南省高级人民法院于2001年1月5日作出（2000）湘民终字第93号民事判决书，判决：《安达陶瓷建材门面经营权出让合同书》第一个月始的三年内门面租金（即门面出让金）降低20%且不递增，其余内容按合同继续履行。该判决为终审判决，双方的合同除租金价格调整外，其余条款均继续有效，案外人邵天龙是否对所经营门面享有永久产权，该项诉求已被省、市两级法院的生效裁判文书驳回，因被告王建国承继案外人邵天龙的权利义务，则被告王建国应该按终审判决确定的金额向原告支付租金及相关管理费和水电费等。现被告王建国未按合同约定的时间支付应交的租金及相关费用，构成违约；对于原告提出的要求解除合同并收回门面的请求，因合同期是20年，尚未到期，且案外人邵天龙在合同签订之时已经预付54000元“门面出让金”，该款应该分摊到20年的租期之内，2007年邵天龙将其对门面的权利义务全部转让给王建国，故被告王建国仅拖欠几个月的租金及相关费用并不构成根本违约，且合同是原告安达公司提供的格式合同，对合同中“中止合同，收回门面”应从字面意思进行理解及应作出对安达公司不利的解释，即被告王建国违约，原告可以暂时中止合同、收回门面，待双方协商一致或违约情形消除以后再恢复合同履行，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。对焦点3，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，被告王建国作为承租人，应当按照双方合同约定的期限支付租金，即每月5日前交当月租金，被告王建国于2014年4月起未交租金、管理费、水费，截止2015年7月，被告王建国共欠付原告租金10560元（660元／月×16个月），管理费400元、水费14元（2014年11月5日之后已发生的管理费、水费按实际发生额另计），此三项费用被告应依法足额支付给原告。对原告要求被告根据《合同书》支付拖欠应缴费用期间的滞纳金的请求，本院认为，滞纳金是指超过规定的缴款期限，向缴款人征收的一种带有惩罚性质的款项，一般是按超过规定期限的天数，每天征收应缴款额一定的百分比。本案合同中的滞纳金，实际上是《中华人民共和国合同法》中规定的迟延履行的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，原、被告双方对被告不按期履行给付金钱义务可以约定一定数额的违约金或因违约产生的损失赔偿额的计算方法，被告除给付欠付费用后还应支付违约金；双方合同中对滞纳金的约定标准是每日处欠付金额的1%，被告对此约定未提出异议，根据当事人意思自治原则，本院对原告的该项请求予以支持；结合原告起诉后暂停收取租金、管理费、水费的情况，本院认为滞纳金（违约金）的计算时间为自2014年4月6日至2014年12月17日（即本案起诉之日），以每日1%的标准，租金、管理费、水费的滞纳金（违约金）分别为7959.6元、597元、14.665元，共计8571.265元，精确到分为8571.27元。双方合同对被告违约责任的约定除滞纳金（违约金）外，还约定有20000元的违约金，本院认为，本案被告王建国仅欠付租金、管理费、水费一个违约行为，根据对同一违约行为不作同种类的重复惩罚原则，及约定的违约金不得过分高于造成的损失的原则，本院对此两种违约责任仅支持一种。被告王建国虽没有明确提出违约金过高的抗辩，但被告王建国认为自己没有违约，不应支付违约金，心理预期的违约金数额为零，在法院认定其为违约的情况下，必然认为20000元违约金过高，且原告亦未提交证据证明被告违约对其造成的损失，故本院对双方关于迟延履行的违约金按每日处欠付金额的1%的标准计算的约定予以支持，对双方约定的违约金20000元不予支持。综上，对原告的诉讼请求部分予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第三十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王建国在本判决生效之日起十日内向原告常德市安达汽车贸易有限公司支付4-098号门面租金10560元（660元／月×16个月）、管理费400元、水费14元（2014年11月5日之后已发生的管理费、水费按实际发生额另计）；二、被告王建国在本判决生效之日起十日内向原告常德市安达汽车贸易有限公司支付违约金8571.27元；三、驳回原告常德市安达汽车贸易有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费641元，由被告王建国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审 判 长 孙权新代理审判员 夏 霜人民陪审员 邓立忠二〇一五年八月十三日书 记 员 陈敏爱附判决依据法律条文：《中华人民共和国民法通则》第三十六条法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”