（2015）文民二初字第691号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2015-12-03
案件名称
文山州家和物业服务有限公司诉黄嘉艳物业管理纠纷一审民事判决书
法院
文山市人民法院
所属地区
文山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
文山州家和物业服务有限公司,黄嘉艳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2015）文民二初字第691号原告文山州家和物业服务有限公司，组织机构代码：59933XXXX。住所地：文山市开化北路三鑫建材市场。法定代表人袁波，该公司执行董事。委托代理人胡家辅，云南君山律师事务所律师（特别授权）。委托代理人汤伟，云南君山律师事务所律师（特别授权）。被告黄嘉艳，云南省文山市人，住文山市。原告文山州家和物业服务有限公司（以下简称文山家和物业公司）与被告黄嘉艳物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月16日受理后，依法适用简易程序，于2015年7月3日公开开庭进行了审理。原告文山家和物业公司的委托代理人胡家辅、汤伟、被告黄嘉艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告文山家和物业公司诉称，原告与文山市丽水龙庭小区业主委员会连续签订了两次物业管理合同，其中第一次的合同有效期为一年，即2013年4月1日至2014年3月31日；第二次的合同有限期为两年即2014年4月1日至2016年3月31日。上述合同中约定原告的服务范围为丽水龙庭小区，提供服务的受益人为丽水龙庭小区的全体业主和物业使用人，原告物业管理费的收取方式按建筑面积，与合同期间内每年的9月30日前向业主和物业使用人收取。原告在合同履行期间，一直按照合同约定履行合同义务。但时至今日，合同约定的交纳物业管理费的期限早已届满，被告却一直未按合同约定给付物业管理费。原告经多次催要，被告均以种种理由推脱，并表示拒绝给付物业管理费。现被告已逾期数月未交纳物业管理费，其行为已经构成违约，按照合同“逾期交付的每日按应交费用总额的5%承担违约金”的约定承担违约责任，为此，原告起诉请求：被告向原告交纳物业管理费1109.8元，并承担违约金908.7元，共计2018.5元。原告针对其主张，提交以下证据：《文山丽水龙庭小区物业服务管理合同》复印件一份，证明原告文山家和物业公司是本案的适格原告，黄嘉艳是本案适格被告，且证明交纳物业管理费的时间为合同期限内每年的9月30日前，收费方式按建筑面积收取，同时还证明若逾期交付物业管理费的，每日按应交费用总额的5%承担违约金。经质证，被告对原告提交的《文山丽水龙庭小区物业服务管理合同》的客观性、合法性、关联性不予认可。本院认为，原告提供的《文山丽水龙庭小区物业服务管理合同》客观、真实，且能证明本案事实，本院予以采信。被告黄嘉艳辩称，首先，根据《物业管理条例》第七条第（三）项，业主履行下列义务：执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。因此请被告出示业主大会的相关决定及业主大会授权业主委员会将本小区收费价格提高的决定，请法院依证据审查原告提高收费标准是否合法，其次，根据《物业管理条例》第十二条第三款规定：业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和统筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。请法院审查原告证据、投票权是否符合《物业管理条例》第十条第二款的规定，而被告从来没有得到通知，行使过投票权，且因该条规定的统筹方案，应当包括提高收费标准，该条款已加重了业主责任，请法院予以审查原告证据，确认被告签订的物管协议部分无效，再次，根据《物业管理条例》第六十七条规定：业主逾期不交纳的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉，而被告只听过原告催交，没有收到过业主委员会的书面催交，业主委员会的成员曾还要求业主不要交纳物业管理费，故此，原告的起诉不符合法定程序，另外，原告主张的2013年、2014年的物管费的违约金已超过合同法规定的百分之二十的限制，原告起诉违约金于法无据，最后，原告未履行小区的车辆管理制度和门卫制度，具体表现为：原告未履行管理职责，导致小区内的车辆无处停放，小区外的车辆乱进入停放，在小区主干道上，两辆车已停放生锈，植物穿过车轮，无人过问，而且车辆进出制度形同虚设，被告小区的车辆被盗较多，车辆被盗后，部分业主打电话给原告保安，原告不闻不问，且被告房屋下水道被堵，向原告反映，原告不闻不问，被告只能自己疏通，特别是，被告经营门面属于小区外沿，被告晚上并未巡逻，其未尽管理职责，原告收取物业管理费权利和责任并不相一致，故请法院审查其前期物业管理合同是否存在，是否有效。综上所述，原告违反《物业管理条例》及司法解释的多项规定，请求人民法院驳回原告的诉讼请求，以促使原告提高管理水平，业主满意了自然会主动交纳物业管理费。被告黄嘉艳未向本院提交证据。经庭审举证和认证，本院确认本案法律事实如下：原告与文山市丽水龙庭小区业主委员会连续签订了两次《文山丽水龙庭小区物业服务管理合同》，其中第一次的合同有效期为一年，即2013年4月1日至2014年3月31日；第二次的合同有限期为两年即2014年4月1日至2016年3月31日。上述合同中约定原告的服务范围为丽水龙庭小区，提供服务的受益人为文山市丽水龙庭小区的全体业主和物业使用人，原告物业管理费的收取方式按建筑面积每月每平方米0.5元计算，商业物业（门面）按建筑面积每月每平方米0.7元计算，与合同期间内每年的9月30日前向业主和物业使用人收取，逾期交付的每日按应交费用总额的5%承担违约金。原告在合同履行期间，一直按照合同约定履行合同义务。现合同约定的交纳物业管理费的期限早已届满，被告从2013年起一直未按合同约定给付物业管理费，经原告多次催要，被告表示拒绝给付物业管理费。另查明：被告黄嘉艳在文山市军供路2号丽水龙庭小区58-001号房屋（门面）的建筑面积为61平方米。本院认为，物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施的服务合同产生的权利义务纠纷，而物业服务合同是指物业服务提供者与物业服务接受者之间约定的有关权利义务关系的协议。本案中，文山丽水龙庭小区业主委员会与原告文山家和物业公司签订的《文山丽水龙庭小区物业服务管理合同》，代表了双方的真实意思表示，属合法有效的物业服务合同，对文山丽水龙庭小区业主和原告均具有法律约束力，文山丽水龙庭小区业主和原告均应诚信履行其义务。原告文山家和物业公司对文山丽水龙庭小区进行了物业服务管理，已履行了其物业服务义务，被告作为该小区的业主之一，与原告形成了物业服务合同法律关系，被告依法应当履行其支付物业服务费的义务，被告应支付原告文山家和物业公司从2013年4月1日起至2014年3月31日和2014年4月1日起至2015年3月31日的物业服务费人民币1024.8元（0.7元／㎡／月×61㎡×24个月=1024.8元）。关于原告要求被告支付因逾期交纳物业服务费的违约金人民币908.7元的诉讼请求，虽因被告从2013年开始一直未交纳物业管理费，已构成违约，且应承担相应的违约责任，但双方在《文山丽水龙庭小区物业服务管理合同》中“逾期交付物业服务费的每日按应交费用总额的5%承担违约金”的违约金约定过高，本院依据本案的客观实际及违约造成的损失，酌情支持违约金人民币500元，其他部分不予支持。关于被告认为原告未尽物业服务义务，不同意支付原告物业服务费和违约金的辩称，因无合法有效的证据予以证实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黄嘉艳于本判决书生效之日起十日内支付原告文山州家和物业服务有限公司所欠的物业服务费人民币1024.8元，并支付违约金人民币500元，以上共计人民币1524.8元；二、驳回原告文山州家和物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告黄嘉艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决书，享有权利的当事人可在本判决书规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员 吴国欣二〇一五年八月十三日书记员 何秋杰 关注公众号“”