（2015）嵩民初字第1052号

裁判日期: 2015-08-13

公开日期: 2015-12-21

案件名称

郑永生、郑龙诉周磊土地租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

嵩明县人民法院

所属地区

嵩明县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

郑永生,郑龙,周磊

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国农村土地承包法》：第九条，第十条，第五十六条；《农村土地承包经营权流转管理办法》：第十五条，第十六条；《中华人民共和国合同法》：第二条第一款，第八条第一款，第五十二条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条

全文

云南省嵩明县人民法院民事判决书（2015）嵩民初字第1052号原告（反诉被告）郑永生，男，汉族，1964年11月16日生，云南省昆明市呈贡区人。原告（反诉被告）郑龙，男，汉族，1988年7月7日生，云南省昆明市呈贡区人。委托代理人李飞、李向刚，系云南滇源律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）周磊，男，汉族，1988年7月10日生，云南省昆明市呈贡区人。委托代理人王伟、李崇祥，系云南祥宇律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告郑永生、郑龙与被告周磊土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月22日受理后，被告周磊于2015年6月19日对原告郑永生、郑龙提起反诉，本院依法由审判员王莹华独任审判，于2015年8月5日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）郑永生、郑龙及其委托代理人李飞、李向刚、被告（反诉原告）周磊及其委托代理人王伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年11月2日，原告与嵩明县小街镇小街居委会陈家下居民小组签订《土地租赁合同》，向其租地83.61亩。后于2013年5月份，原告与被告协商将租地中的20亩水泥大棚地转租给被告，双方协议约定转让款为39万元整。2013年5月28日被告付给原告30万元，剩余9万元一直没有支付给原告。原告多次向被告讨要，被告均以各种借口拖延不付款，为维护其合法权益，故起诉至法院，请求依法判令：1、由被告支付原告剩余的租地转让款9万元；2、由被告支付原告利息至该转让款还清之日止（自2013年5月29日算至2015年5月22日的利息为10696.44元）；3、由被告支付原告追讨该转让费的支出5000元；4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：合同签订的前提是有五年半的租期，但合同签订时我方不知道原合同约定不可以转租，现土地被征收，导致合同目的不能实现，请求法院判令驳回原告的诉讼请求。反诉原告诉称：我与反诉被告于2013年5月21日签订一份《租地转让协议书》，协议约定，由反诉被告将向嵩明县小街镇小街居委会陈家下居民小组租赁的20亩土地转租给我，转让费39万元。合同签订后，我先后向反诉被告支付转让费33万元。但在2014年12月8日我接到嵩明县小街镇小街居委会陈家下居民小组的通知得知，原出租人并不同意反诉被告一方转租此块土地，且我所转租的此块土地已经被政府依法征收。反诉被告在未取得原出租人同意的情况下转租土地，转租行为理应属于无效行为，且我所租土地已被征用，导致所租土地不能如期耕种使用，反诉被告应将所收取的租地转让费退还给我。故请求法院依法判令：1、确认双方所签《租地转让协议书》无效；2、由反诉被告返还租地转让费33万元；3、本诉、反诉诉讼费由反诉被告承担。反诉被告辩称：反诉原告与反诉被告在自愿、平等的基础上签订《租地转让协议书》，协议签订当日，反诉原告向反诉被告支付了转让费30万元，从协议签订到政府征收的一年零六个月时间里，反诉原告按约向小街镇陈家下居民小组缴纳土地租金，小街镇陈家下居民小组也收取了反诉原告的租金，表明小街镇陈家下居民小组对于反诉被告转租土地的行为是默认的。其次，根据法律规定，请求确认合同无效的权利应由发包方行使，而不是由承包方（反诉原告行使），且发包方行使确认合同无效也有限制性规定，现出租方在收取反诉原告租金的情况下，也无权要求确定反诉原、被告之间的转租合同无效。最后，反诉被告与反诉原告签订转租协议时根本不可能想到该出租土地会在一年半后被政府征收，其政府征收的行为应认定为不可抗力，而且，对政府征收该土地的地上附着物的补偿，反诉原告也已经领取。综上所述，在原出租方不主张转让合同无效的情况下，应认定反诉被告与反诉原告所签订的转租协议合法有效，反诉原告的诉讼请求没有任何的事实根据和法律依据，请求依法驳回其反诉请求。原告（反诉被告）在举证期限内向本院提交了如下证据：1、身份证复印件，欲证明原告的身份情况。2、土地租赁合同，欲证明原告与嵩明县小街镇小街居委会陈家下居民小组于2012年11月2日签订了土地租赁合同，由原告向嵩明县小街镇小街居委会陈家下居民小组租赁水田83.61亩，租赁期限为六年。3、租地转让协议，欲证明原告与被告于2013年5月28日签订租地转让协议，原告将20亩水泥大棚地以39万元的价格转让给被告，被告已付款30万元，下欠9万元。经质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）所举的3组证据均无异议，予以认可。被告（反诉原告）在举证期限内向本院提交了如下证据：1、被告的身份证复印件，欲证明被告的身份情况。2、土地租赁合同复印件，欲证明原告与嵩明县小街镇小街居委会陈家下居民小组所签订的租赁合同中已明确规定不允许原告将土地转租。3、租地转让协议书，欲证明原告将土地转租给被告。4、收条，欲证明被告于转租协议签订当天支付给原告30万元。5、证人杨克的身份证复印件及证词，欲证明被告之后又向原告支付了转让费3万元。6、嵩明县小街镇小街社区居民委员会陈家下居民小组证明，欲证明原告转租给被告的土地已被修路征用，土地租赁合同已经终止。经质证，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）所提供的6组证据均无异议，予以认可。根据原告（反诉被告）的申请，本院依法到嵩明县小街镇小街社区居民委员会调取了上述争议土地缴纳租地款的收据及土地被征收后的补偿情况等3组证据，证实2014年11月10日嵩明县小街镇小街社区居民委员会陈家下居民小组收到原告（反诉被告）郑永生的田租款19.7064万元及被告（反诉原告）周磊所承租的土地被征收后，其领取了36.95万元补偿款。对上述证据，本院将综合本案的实际情况予以分析认定。经审理，本院确认本案如下法律事实：2012年11月2日，原告（反诉被告）郑永生、郑龙与嵩明县小街镇小街社区居民委员会陈家下居民小组签订土地租赁合同，合同约定：嵩明县小街镇小街社区居民委员会陈家下居民小组将座落于高田、小棕村、石老虎的水田83.61亩租赁给郑永生、郑龙种植，租赁期限为六年，自2012年11月1日起至2018年11月1日止。2012年11月1日至2015年11月1日每年的租金为20.0664万元，2015年11月1日至2018年11月1日每年的租金为21.386万元。在租赁期间，郑永生、郑龙不得改变土地用途，未经嵩明县小街镇小街社区居民委员会陈家下居民小组书面同意不得转租。2013年5月28日，原告（反诉被告）郑龙与被告（反诉原告）周磊签订租地转让协议，郑龙把向嵩明县小街镇小街社区居民委员会陈家下居民小组所租赁的土地中的20亩水泥大棚地（包含地上附着物及相关设施）以39万元的价格全部转让给周磊，协议签订当天，周磊向郑龙支付转让款30万元。之后，周磊又向郑龙支付了转让款3万元。郑龙与周磊签订租地转让协议后，该块租地每年应缴纳的租地款均由周磊到嵩明县小街镇小街社区居民委员会陈家下居民小组以郑永生、郑龙的名义缴纳。2014年12月8日，被告（反诉原告）周磊向原告（反诉被告）郑龙所转租的土地被政府修路所征用，导致土地租赁合同终止。被告（反诉原告）周磊领取了该地块上的大棚及其他附着物、看守房等附属设施的补偿款合计为36.95万元。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立变更、终止民事权利义务的关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。国家保护集体土地所有者的合法权益，保护承包方的土地承包经营权，任何组织和个人不得侵犯。国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。承包方依法采取转包、出租、入股方式将农村土地承包经营权部分或者全部流转的，承包方与发包方的承包关系不变，双方享有的权利和承担的义务不变。本案中，原告郑龙与被告周磊协商后将郑永生、郑龙向嵩明县小街镇小街社区居民委员会陈家下居民小组所承包租赁的部分田地转让给周磊种植，双方自愿签订了转让协议，并约定了转让价款，该份转让协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此该转让协议合法有效，双方当事人均应当按照协议的约定全面履行自己的义务，现原告郑永生、郑龙已按照协议约定将转让的土地交由被告周磊经营管理，周磊理应按照协议的约定向郑永生、郑龙支付土地转让款，现被告周磊未按照协议约定支付剩余土地转让款的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任，故对原告郑永生、郑龙要求被告周磊支付剩余土地转让费的主张本院予以支持，但支付的具体数额应扣除被告周磊后期已经支付的3万元。对原告郑永生、郑龙要求被告周磊支付利息及追讨欠款的费用的主张，因双方在签订协议时并未对利息及追讨费用进行约定，故对该主张本院不予支持。对反诉原告周磊请求确认租地转让协议无效及返还转让款33万元的主张，因反诉原告周磊与反诉被告郑龙所签订租地转让协议时双方均无欺诈、胁迫、恶意串通等损害国家利益、集体利益或者第三人利益及损害社会公共利益等合同无效的情形，该协议也未违反法律、行政法规的强制性规定，虽然反诉被告与嵩明县小街镇小街社区居民委员会陈家下居民小组所签订的租赁合同明确约定未经书面同意不得转租，但该约定并不是合同无效的情形，故对反诉原告的反诉请求本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国农村土地承包法》第九条、第十条、第五十六条，《农村土地承包经营权流转管理办法》第十五条、第十六条《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、由被告周磊于本判决生效之日起十日内支付原告郑永生、郑龙土地转让款6万元。二、驳回原告郑永生、郑龙的其它诉讼请求。三、驳回反诉原告周磊的诉讼请求。案件诉讼费2414元，反诉费6250元，合计8664元，减半收取为4332元，由原告（反诉被告）郑龙、郑永生承担332元，由被告（反诉原告）周磊承担4000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，申请执行的期间为二年。审判员　　王莹华二〇一五年八月十三日书记员　　王本海关注微信公众号“”