（2015）佛城法南民初字第303号

裁判日期: 2015-08-13

公开日期: 2017-04-20

案件名称

佛山市禅城区南庄镇南庄村南西经济合作社与刘奋祥土地租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市禅城区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

佛山市禅城区南庄镇南庄村南西经济合作社,刘奋祥

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百二十七条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法南民初字第303号原告佛山市禅城区南庄镇南庄村南西经济合作社，住所地：广东省佛山市禅城区南庄镇南庄村，组织机构代码：76655752-3。负责人罗均钜。委托代理人熊晓光，广东提德律师事务所律师。被告刘奋祥，男，汉族，1947年4月5日出生，住广东省佛山市禅城区。委托代理人覃亚炎，广东循理律师事务所律师。原告佛山市禅城区南庄镇南庄村南西经济合作社诉被告刘奋祥土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理后，依法适用简易程序由本院代理审判员陈丽敏独任审判。被告于2015年5月4日向本院提起管辖权异议，申请将本案移送至佛山市南海区人民法院审理，本院于2015年5月11日作出（2015）佛城法南民初字第303-1号民事裁定书，裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议，被告在法定期限内提起上诉，佛山市中级人民法院于2015年6月17日作出（2015）佛中法立民终字第726号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案于2015年8月5日进行公开开庭审理，原告的委托代理人熊晓光、被告的委托代理人覃亚炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市禅城区南庄镇南庄村南西经济合作社诉称：原告与被告在2007年12月11日签订了《南庄村南西工业开发区用地第二期续租合同书》（合同编号为：052007013），由被告租用原告位于南西工业区的土地，面积为1.12亩，合同到期后，双方没有再签订书面的合同。2013年原告要求被告同其签订书面的土地租赁合同并支付租金，但被告拒绝签订书面的合同并支付租金。被告的行为已经构成根本违约，为维护原告合法权益，遂起诉，请求判令：1、确认解除原、被告的土地租赁合同关系；2、被告立即拆除地上建筑物并将租赁的土地交还给原告；3、被告向原告支付拖欠的租金、占用费共计50400元（从2013年1月1日起至交还土地之日止按每年20000元/亩计算，暂计至2015年3月31日止）及滞纳金5040元（按拖欠租金及占用费的10%计算，暂计至2015年3月31日止）；4、被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告增加诉讼请求：主张占用费计至实际交还租赁物之日止，按照每年每亩20000元计算至实际交付土地之日为止。被告对原告增加诉讼请求不要求新的答辩期，辩称：1、不同意解除合同关系，因被告仍然继续履行，且同意继续支付租金，原告主张的利息请求无法律依据；2、合同到期时间是2010年12月31日，合同到期后双方无签订新的租赁合同，在此情况下，按照法律规定，双方应当按照原合同继续履行，2013年1月1日至今，应当按照原合同每年每亩10000元进行计算；3、确认自2013年1月1日至今没有交租金，不交租金的原因是原告村民小组曾经对租金进行表决，要求每年每亩25000元，其中包括南一队租赁14多亩地，但实际南一队交的租金是20000元，这损害村民利益，故被告未按时缴纳租金，主张若南一队租赁的14多亩地能按照25000元缴纳租金，被告同意按照每亩每年25000元继续履行合同；4、厂房比较旧，需要重建，要求按照南新队和南四队的方案计算租金，每年每亩的租金是23000元，租期为23年，自合同签订之日起三年内不增加租金，从第四年每年增加2000元；5、确认原告主张被告租赁的土地面积。原告在诉讼中举证及被告质证如下：1、原告组织机构代码和被告人口信息查询表各一份。证明原、被告的主体资格。被告经质证，对证据的真实性、合法性、关联性无异议。2、续租合同书一份。证明原、被告在2007年12月11日签订的租赁合同，租期到2010年12月31日止，现已到期，到期后双方没有重新签订新的书面租赁合同，双方应当视为不定期的租赁合同，因此，原告可以随时要求解除租赁合同。2011年和2012年被告按照原合同缴纳每年每亩15000元的租金。被告经质证，对证据的真实性无异议。2011年和2012年是有继续交租，按照每年每亩15000元缴纳。3、律师函、快递单及邮件查询回单各两份。证明原告向被告发两次律师函，被告是在2014年11月6日签收第一次律师函。原告第一次发律师函要求被告签订书面的土地租赁合同并支付拖欠的租金，若不按期履行，原告就与被告解除土地租赁关系。被告拒收原告第二次邮寄要求解除租赁合同的律师函。经质证，被告对邮寄单和律师函的真实性有异议，无法确认被告已经收到该组材料。4、（2014）佛城法南民初字第1212号民事裁定书一份。证明原告曾在2014年11月28日向法院起诉要求被告支付租金，当时共有二十个租户。在立案以后，村民小组重新协商，把租金标准从25000元调整到20000元。当时有八户与原告签订了合同，另有十二户未订立合同，故本次重新起诉。被告经质证，对证据的真实性无异议，但该组证据与本案无关。5、集体土地建设用地使用证和说明各一份。证明土地所有权人是南庄村委会，本案的原告对涉案土地拥有出租和管理收益权。被告经质证，对证据的真实性无异议，但不清楚具体的土地所有权人，被告一直与原告之间存在实际的租赁关系。被告在诉讼中未提交证据。本院认证如下：原告提交的证据1、2、4、5，被告经质证，对上述证据的真实性无异议，证据能客观真实地反映与本案相关的事实，亦无影响证据证明力的因素存在，本院对上述证据予以采信，并作为本案定案的依据。原告提交的证据3为原告邮寄材料，2014年11月6日邮单有邮政部门的邮件妥投处理信息，被告未能提交证据予以反驳，本院对该证据予以采信，2014年11月14日的邮单，邮政部门的邮件处理信息显示未向被告方妥投，无法证明原告的律师函成功送达给被告，因此本院对该证据不予采信。结合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：2007年12月11日，原告与被告签订《南庄村南西工业开发区用地第二期续租合同书》（合同编号分别为：052007013），约定被告租用原告位于南西工业区的土地，面积1.12亩，租赁期间均自2008年1月1日起至2010年12月31日止，2010年前的租金按照每年每亩10000元支付，租金分两期缴交，上半年租金在当年5月31日前交完，下半年租金在当年11月31日前交完，逾期10天未交租金的，收取滞纳金10%，如果逾期30天未交租者，作自动弃权处理，由原告收回土地及厂房。合同到期后，双方未续签合同，但双方按照前述合同书由被告继续承租涉案土地，2011年与2012年的租金按照每年每亩15000元支付。现被告未向原告支付2013年1月1日开始的租金。原告曾向被告发两次律师函，被告在2014年11月6日签收第一次律师函。原告第一次发律师函要求被告签订书面的《土地租赁合同》并支付拖欠的租金、滞纳金，若不按期履行，原告就与被告解除土地租赁合同关系。被告收到律师函后，未与原告签订书面的《土地租赁合同》，亦未向原告支付拖欠的租金、滞纳金。原告于2014年11月11日向被告发第二次律师函，但未向被告妥投，退回原告处。因被告未按时履行，原告遂起诉至本院要求处理。另查明，2014年11月28日，原告向本院起诉要求被告支付租金，案件受理后，因原告在收到预交诉讼费通知单未在规定的时间内缴纳案件受理费，案件按自动撤诉处理。再查明，涉案土地位于南庄村高墩顶，集体土地建设用地使用证号为南集建（98）字第110015号，集体土地建设用地使用者为南海市南庄镇南庄村经济社（现为佛山市禅城区南庄镇南庄村民委员会），土地类型为工业。2015年5月18日，佛山市禅城区南庄镇南庄村民委员会、佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司出具《说明》，确认涉案土地已授权原告佛山市禅城区南庄镇南庄村南西经济合作社负责管理，土地的收益归原告。本院认为：本案系原告主张被告解除租赁关系及支付租金、土地占用费等而产生的土地租赁合同纠纷。原告依法对涉案土地享有管理、收益的权利，其与被告签订的《南庄村南西工业开发区用地第二期续租合同书》，合法有效，双方虽在合同到期后未续签书面合同，但原、被告在合同到期后继续履行《南庄村南西工业开发区用地第二期续租合同书》，双方实际仍存在土地租赁关系，且是当事人之间的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，本院予以确认。被告自2013年1月1日开始未向原告缴纳租金，已构成违约。现原告主张解除双方的土地租赁关系，被告不同意解除，主张继续履行。本院认为，双方签订的《南庄村南西工业开发区用地第二期续租合同书》已明确约定，如果逾期30天未交租者，作自动弃权处理，由原告收回土地及厂房，现被告已逾期30天，且原告曾向被告发出律师函给予被告合理期限支付租金，被告亦未按期履行，故原告有权解除双方的土地租赁关系。关于解除租赁关系的时间，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告以律师函的方式通知被告解除租赁合同关系，但未成功送达，应以本案中原告起诉状成功送达给被告的时间作为通知到达的时间，即原告与被告的土地租赁合同关系在2015年4月24日解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，现双方土地租赁关系已解除，被告应当返还租赁物，对原告主张被告拆除位于禅城区南庄镇南庄村南西工业开发区的1.12亩土地的地上建筑物并将该土地交还给原告的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于租金的标准，双方签订的《南庄村南西工业开发区用地第二期续租合同书》约定租金为每年每亩10000元，现原告主张按照每年每亩20000元计算，被告主张按照每年每亩10000元计算，但双方实际履行过程中，为2011年以前按照每年每亩10000元支付，2011年、2012年开始按照每年每亩15000元支付，故本院以双方实际履行的租金标准每年每亩15000元计算，对原、被告双方的主张本院不予支持。且双方合同约定逾期10天未交租金的，原告有权收取按照逾期租金收取10%的滞纳金。即被告应向原告支付2013年1月1日起至双方土地租赁关系解除之日2015年4月24日的租金38847元（15000元/亩×1.12亩×2年+15000元/亩×1.12亩×114天÷365天）及滞纳金3884.7元（38847元×10%）；2015年4月25日起至庭审之日2015年8月5日的土地占用费，计算为4741元（15000元/亩×1.12亩×103天÷365天）及滞纳金474.1元（4741元×10%）；2015年8月6日起的土地占用费，以1.12亩按照每年每亩15000元的标准计算至被告交还租赁物之日止，滞纳金按照逾期占用费的10%计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条、第二百三十五条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：确认原告佛山市禅城区南庄镇南庄村南西经济合作社与被告刘奋祥的土地租赁关系于2015年4月24日解除；被告刘奋祥在本判决发生法律效力之日起三十日内拆除位于禅城区南庄镇南庄村南西工业开发区（位于南庄村高墩顶，集体土地建设用地使用证号为南集建（98）字第110015号）的1.12亩土地的地上建筑物并将该土地交还给原告佛山市禅城区南庄镇南庄村南西经济合作社；被告刘奋祥在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市禅城区南庄镇南庄村南西经济合作社支付2013年1月1日起至2015年4月24日的租金38847元及滞纳金3884.7元；被告刘奋祥在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市禅城区南庄镇南庄村南西经济合作社支付2015年4月25日起至2015年8月5日的土地占用费4741元及滞纳金474.1元，2015年8月6日起的土地占用费，以1.12亩按照每年每亩15000元的标准计算至被告交还租赁物之日止，滞纳金按照逾期占用费的10%计算；驳回原告佛山市禅城区南庄镇南庄村南西经济合作社的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取593元，由原告佛山市禅城区南庄镇南庄村南西经济合作社负担80元，被告刘奋祥负担513元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员　　陈丽敏二〇一五年八月十三日书　记　员　　孔宝露 来自：