（2015）朝民初字第972号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2016-01-30
案件名称
赵坚,陈凯房屋租赁合同纠纷一审判决书
法院
长春市朝阳区人民法院
所属地区
长春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵坚,陈凯
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
长春市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第972号原告：赵坚，男，住长春市朝阳区。委托代理人：葛校焱，吉林衡丰律师事务所律师。被告：陈凯，男，住吉林省敦化市官地镇。委托代理人：卫志晓，男，，住吉林省敦化市胜利街。原告赵坚诉被告陈凯房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人葛校焱到庭参加诉讼，被告陈凯及其委托代理人卫志晓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2011年9月21日，原告自案外人处购买了位于长春市朝阳区桦甸街文庭雅苑小区1B-103室门市房（即本案诉争房屋）。2012年7月5日，原告委托案外人赵光全权处理上述房屋租赁事宜。2012年10月18日，案外人赵光与被告签署《房屋承租合同》，合同约定：租期五年，自2012年10月18日起至2017年10月17日止；年租金十三万元，三年不变，从第四年起，年租金在上一年度增加20%；原告一直按约履行合同，并配合被告办理公司注册所需提供的产权文件，但被告在履行合同过程中，自2012年以来一直存在不按约支付房租情形，第三年租金被告应于2014年9月23日之前支付，但截至原告起诉之日，被告仅支付了35，000.00元租金，经原告多次催要，被告仍拒不支付剩余租金，为维护原告合法权益，现起诉被告，要求：1、判令原、被告之间的《房屋承租合同》自2015年5月11日解除；2、要求被告支付至合同解除之日已产生的欠付租金（年租金130，000.00元，自2015年1月24日起计算）；3、要求被告支付至合同解除之日已产生的物业费；4、要求被告承担自2015年1月24日起至实际给付租金之日的滞纳金（按照年租金的中国人民银行同期贷款利率四倍标准计算）；5、要求被告承担本案的诉讼费。被告陈凯辩称：1、原告没有合法取得房屋产权证，被告无法办理经营执照；2、被告与案外人曹春签订了一份商品房转租协议，原告签字同意后，于2015年2月5日将门锁上，不让被告与案外人进行交接；3、原告起诉歪曲事实，原告没有按照合同履行合同义务；4、被告应该承担其锁门行为对被告造成经济损失；5、房屋租赁合同应当无效。经审理查明：2011年9月21日，原告购买了位于长春市朝阳区门市房（即本案诉争房屋）。2012年7月5日，原告委托案外人赵光全权处理上述房屋租赁事宜。2012年10月18日，案外人赵光与被告就争议房屋租赁事宜协商一致，并签署《房屋承租合同》，合同约定：租期五年，自2012年10月18日起至2017年10月17日止；年租金十三万元，三年不变。租金按年结算，上打租，被告应提前一个月缴纳第二年的房租，最晚应提前25日交付原告，每延误一天，按照相应年租金的5%交付滞纳金。原告在签署《房屋承租合同》后按约交付了房屋。2014年10月18日至2015年10月17日的房租被告按约应于2014年9月23日之前支付，但截至原告起诉之日，被告仅支付了35，000.00元租金，故原告将被告诉至法院，1、判令原、被告之间的《房屋承租合同》自2015年5月11日解除；2、要求被告支付至合同解除之日已产生的欠付租金（年租金130，000.00元，自2015年1月24日起计算）；3、要求被告支付至合同解除之日已产生的物业费；4、要求被告承担自2015年1月24日起至实际给付租金之日的滞纳金（按照年租金的中国人民银行同期贷款利率四倍标准计算）；5、要求被告承担本案的诉讼费。认定上述事实的证据有：团购协议书、收据存根、房屋承租合同、企业机读档案、公司设立登记审核表、公司设立申请书、中国农业银行金穗借记卡对账明细单、短信截图、物业费催缴通知单、商用房租赁转让协议、委托书、照片、物业服务费发票等。本院认为：原告与被告之间签订的《房屋承租合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行相关的权利义务，被告应按约支付租金。因被告未能按约支付租金，导致原告将其起诉至法院，以起诉的形式再次催告被告支付租金，但被告至法庭辩论终结前尚未支付租金，拒绝履行其主要义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”可以解除合同的相关规定，原告有权要求自被告收到起诉状5日后，即2015年5月11日解除与被告之间的租赁合同。虽然被告抗辩称原告的代理人赵光已经同意转租房屋并由次承租人支付租金，但对其主张未提供证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告应当对其反驳原告的理由提供证据予以证明，由于被告不能提供证据加以证明，对其抗辩本院不予支持。故被告应向原告支付至2015年5月11日产生的欠付租金38，369.86元（130000元／365天＊206天-35000元）。由于被告未按租赁合同约定代原告支付物业费，导致物业公司向业主进行催收，原告已向物业公司交付被告承租期间的物业费，根据原被告之间《房屋承租合同》的约定，此项费用应由被告承担，故被告应承担原告已支付的被告租赁期间的物业费，虽然根据原告提供的证据四表明欠缴物业费为9，885.84元，但原告未向本院提供2012年10月18日至2012年10月31日的物业费发票，根据原告提供的物业费发票表明，原告向吉林省文苑物业服务有限公司给付2012年11月1日至2012年12月31日物业费439.72元，2013年1月1日至2013年6月30日物业费1，319.16元，2013年7月1日至2013年12月31日物业费1，978.74元，2014年1月1日至2014年12月31日物业费3，957.48元，2015年1月1日至2015年12月31日物业费3，957.48元，基此，截至2015年5月11日被告应向原告支付的物业费为9，050.40元（439.72＋1，319.16＋1，978.74＋3，957.48＋3，957.48／365＊125）。被告未按合同约定的期限支付租金，按照原、被告双方签订的《房屋承租合同》第三条的约定，被告应向原告支付迟延履行期间的滞纳金，虽然原告已经在诉讼请求中将滞纳金标准予以调整，但仍过分高于造成的损失，故应予调整。关于违约金本院以38，369.86元为基数，自2015年1月24日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍予以保护。基此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原、被告之间的《房屋承租合同》自2015年5月11日予以解除；二、被告陈凯于本判决生效后立即向原告赵坚支付房屋租金38，369.86元及违约滞纳金（违约滞纳金自2015年1月24日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算）；三、被告陈凯于本判决生效后立即向原告赵坚支付物业费9，050.40元；四、驳回原告赵坚的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的时间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费758.00元，由被告陈凯负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 何其方代理审判员 丁立伟代理审判员 张 奇二〇一五年八月十三日书 记 员 倪春祥 百度搜索“”