（2015）台路民初字第1689号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2015-09-30
案件名称
金玉萍与台州鑫源房地产有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
台州市路桥区人民法院
所属地区
台州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
金玉萍,台州鑫源房地产有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
浙江省台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）台路民初字第1689号原告金玉萍。委托代理人（特别授权代理）陈林平。被告台州鑫源房地产有限公司。法定代表人陈光德。委托代理人（特别授权代理）尹朝辉、徐明聪。原告金玉萍与被告台州鑫源房地产有限公司为商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理后，依法适用简易程序，于同年7月28日公开开庭进行了审理。原告金玉萍及其委托代理人陈林平、被告台州鑫源房地产有限公司的委托代理人尹朝辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金玉萍诉称，原、被告双方于2012年11月2日签订了一份商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的坐落于台州市路桥区路北街道墙里贺村刚泰一品花园5幢2-1102号商品房及329号地下车位；购房款总计人民币3130470元（其中刚泰一品花园5幢2-1102号商品房为2972470元，329号地下车位为158000元）；付款方式为：原告于2012年11月2日前支付首期购房款计人民币1050470元，余款2080000元通过商业银行贷款的方式支付；被告应在2014年12月31日前将涉案商品房交付原告使用。后原告按约支付首付款1050470元，并按约于2012年12月11日与中国工商银行股份有限公司台州路桥支行签订了个人购房借款/担保合同，贷款2080000元用于支付购房余款，至此原告已按约履行了全部付款义务。后原告在被告于2014年12月29日通知其办理交房手续时，发现被告所交付的房屋存在严重的质量问题，故而拒绝接收，并告知了被告工作人员。被告工作人员亦发现涉案房屋存在质量问题并答应三天内予以修复后再交付，原告同意了该意见。2015年1月中旬，原告要求被告交付房屋，被告却称房屋尚未修复，待春节过后再修复并将及时通知原告履行交房义务。后原告于2015年3月中旬询问时，涉案房屋仍未修复。2015年5月12日，原告及其丈夫再次催促被告及时修复并履行交房义务时，被被告公司的工作人员打伤（该案尚在公安机关处理中）。截止今日，原告仍未收到被告的交房通知书。被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，现要求判令被告继续履行《商品房销售合同》约定的交房义务；被告支付原告至其实际交付房屋之日止的逾期交房违约金。审理中，原告变更诉讼请求为要求判令被告继续履行交房义务；被告赔偿原告迟延修复期间的损失人民币50000元。被告台州鑫源房地产有限公司辩称，原、被告双方签订商品房买卖合同及原告已按约支付全部房款属实。被告开发的刚泰一品花园项目已经相关部门验收合格，不存在质量问题；被告亦已按约履行了通知原告进行房屋交付的义务，但原告无正当理由拒绝接收房屋，被告只能按约将房屋交付给涉案项目的物业公司即浙江开元物业服务有限公司进行管理，原告可随时去物业公司领取房屋钥匙，故无需再向原告履行继续交房的义务。原告诉称因房屋存在质量问题，被告答应其在三天内修复不属实，原告诉称其自身及其丈夫被被告公司的工作人员打伤亦不属实，2015年5月12日，原告纠集他人到被告公司经营所在地闹事，被告公司的工作人员将原告及其丈夫请出公司经营所在地，但并未打伤原告。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、原告身份证、被告工商登记、组织机构代码证各一份，证明原、被告的主体适格；2、商品房买卖合同一份，证明原告购买了被告开发的刚泰一品花园5幢2-1102号商品房及329号地下车位，双方对价款、违约责任及房屋交付期限等进行了明确约定；3、收款收据一份，证明原告已支付首期购房款1050470元的事实；4、个人购房借款/担保合同一份，证明原告已向中国工商银行股份有限公司台州路桥支行贷款2080000元支付购房余款的事实；5、原告于2014年12月30日拍摄的照片4张，证明涉案房屋墙壁（墙壁面为大理石，属石材，被告却将石材刨光，故比较难看）、地面存在质量问题；6、原告于2015年1月15日拍摄的照片4张，证明涉案房屋门外电梯口的大理石存在质量问题，被告对大理石刨光处理后，使用了喷砂，修补痕迹明显；7、涉案商品房内餐厅阳台、客厅阳台的实景照片各一张，证明该商品房存在质量问题；8、原告于2015年5月13日拍摄的阳台门窗照片两张，证明涉案商品房阳台门无法紧闭，被告曾于2015年5月13日对该阳台门进行修复，该阳台门现是否已修复完毕，原告不清楚；9、由台州市公安局路桥分局路北派出所出具的王闽浙、罗永定的询问笔录各一份，证明原告及其丈夫于2015年5月12日至被告会所要求被告将涉案商品房进行修复，却被被告公司的工作人员殴打的事实。经质证，被告对证据1-4均无异议；对证据5-8有异议，认为上述照片内容是否系本案讼争商品房，无法证实，且上述照片只能反映涉案商品房可能存在美观问题，体现不出其存有严重的质量问题，若原告认为涉案商品房存有严重的质量问题，原告应按约申请鉴定；对证据9的真实性没有异议，但不能证明原告的待证事实，两名被询问人均陈述“听那个女的（原告）好像在说是因为房屋质量问题所以吵闹”，所以吵闹的原因系因为房屋质量问题之事实实际是原告单方陈述，原告是因为被告现对开发的刚泰一品花园剩余房源降价出售的问题，多次到售楼处闹事而被被告公司的工作人员请出会所，并未殴打原告及其丈夫。被告为支持其辩称，向本院提交了以下证据：竣工验收备案表复印件一份，证明该项目经台州市路桥区相关政府部门验收合格，且在相关时间约定前进行验收备案的事实。经质证，原告对该证据的真实性、合法性均没有异议，但认为该证据与本案没有关联，被告开发的商品房虽经验收合格，但不能表明涉案房屋即不存在质量问题；同时原告认为已将诉讼请求进行变更，不存在被告迟延交房的问题，现原告主张的是涉案商品房存在瑕疵，如阳台门无法紧闭等问题，导致原告无法使用，原告于2014年12月29日经被告通知前去办理交房手续时，已要求被告修复，被告直至2015年5月13日仍在修复中。本院认为，原告提交的身份证、被告工商登记、组织机构代码证、商品房买卖合同、收款收据、个人购房借款/担保合同等证据，经被告质证均无异议，本院予以认定。原告提交的涉案房屋墙壁、地面、餐厅及客厅外阳台的大理石和门的照片，经质证，被告不予认可，本院认为，上述照片系原告起诉前拍摄，后被告亦已根据原告要求对讼争房屋进行了相应修理，故照片所示内容已与现状不符，且该系列照片也反映不出讼争房屋存在严重质量问题可能影响房屋的正常使用，故该组证据不能证明原告的待证事实，本院不予采信。原告提交的由台州市公安局路桥分局路北派出所出具的王闽浙、罗永定的询问笔录，经被告质证，对其真实性没有异议，但对原告的待证事实有异议，本院认为，该询问笔录只能证明原、被告曾因讼争房屋发生矛盾的事实。被告提交的竣工验收备案表复印件，经质证，原告对其真实性无异议，本院予以认定。经举证质证及原、被告的陈述，本院认定事实如下：2012年11月2日，原告金玉萍与被告台州鑫源房地产有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的坐落于台州市路桥区路北街道墙里贺村刚泰一品花园5幢2-1102号商品房及329号地下车位；购房款总计人民币3130470元（其中刚泰一品花园5幢2-1102号商品房为2972470元，329号地下车位为158000元）；原告应于2012年11月2日前支付首付房款1050470元，余额2080000元通过商业银行贷款的方式予以支付；被告应于2014年12月31日前将符合各项条件的商品房交付原告使用；交接手续具体为合同的第十二条规定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行校验交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托具有资质的检测单位进行质量检测。双方对检测费用垫付和结算约定为：费用先由买受人垫付；检测合格的，由买受人承担，检测不合格的，由出卖人承担。检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付；检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在出卖人寄发的《入伙通知书》中规定的交房时间内办理交房手续，并从交房之日起交纳物业管理费；如在《入伙通知书》中规定的交房期限内未能办理交房手续的，则自该通知中约定的交房期限届满的次日起，出卖人将该房屋（及车位）移交给该小区物业管理公司保管并视为该房屋（及车位）已交付给买受人，房屋的风险责任同时转移至买受人，一切后果均由买受人承担。买受人即应按物业管理有关规定交纳物业管理费”；合同还就双方的权利义务及违约责任等进行了明确约定。后原告按约于2012年11月2日支付首付款1050470元，于2012年12月11日与中国工商银行股份有限公司台州路桥支行签订了个人购房借款/担保合同，贷款2080000元用于支付购房余款。被告开发的刚泰一品花园亦已于2014年12月16日前经相关部门验收合格及验收备案。2014年12月29日，被告通知原告办理收房手续，原告以被告交付的房屋存在严重质量问题为由拒绝接收，致双方未完成交接手续并为此发生矛盾。被告将涉案房屋交付负责涉案项目物业管理的浙江开元物业服务有限公司进行管业。2015年5月12日，原、被告再次因讼争房屋发生矛盾。本院认为，原告金玉萍与被告台州鑫源房地产有限公司自愿签订商品房买卖合同，双方意思表示真实，且合同内容不违反法律法规禁止性规定，应为有效，双方均应按约履行。双方主要的争执焦点：（1）被告有无实际履行交房义务。原告认为被告虽于2014年12月29日通知其办理交房手续，但涉案房屋存在严重质量问题而影响居住使用，被告在承诺三天内修复后再交付的情况下至今未重新通知原告履行交房义务，故其实际未履行交房义务，应继续履行。被告则认为涉案房屋已经验收合格并备案，不存在严重的质量问题，即便稍有瑕疵，也不影响原告居住使用，原告无正当理由拒绝接收涉案商品房应视为被告已实际履行交房义务。本院认为，原告自认被告已于2014年12月29日通知其办理交房手续，但又认为在双方办理房屋交付手续时发现涉案房屋存在严重质量问题。本案讼争房屋已经验收合格且经有关部门备案，根据双方合同约定，原告若对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议，在被告给予解释和说明后仍不能达成一致意见的，可委托具有资质的检测单位进行质量检测并先垫付检测费用。但尔后原告既未委托质量检测，亦未垫付检测费用，故原告诉称被告交付的房屋存在严重质量问题而拒绝收房，依据不足，原、被告未能妥善办理房屋交接手续，应归责于原告，根据合同关于“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在出卖人寄发的《入伙通知书》中规定的交房时间内办理交房手续，并从交房之日起交纳物业管理费；如在《入伙通知书》中规定的交房期限内未能办理交房手续的，则自该通知中约定的交房期限届满的次日起，出卖人将该房屋（及车位）移交给该小区物业管理公司保管并视为该房屋（及车位）已交付给买受人，房屋的风险责任同时转移至买受人，一切后果均由买受人承担”之约定，被告将涉案商品房移交给该小区物业管理公司保管并无不当，应视为涉案房屋（及车位）已按期交付给原告，故本院对于原告要求被告继续履行合同约定的交房义务之诉请不予支持。（2）被告有无迟延修理及在修理期间有无造成原告损失的问题。原告认为被告口头答复其三日内修复却至今仍未修复完毕，导致原告不能按时入住而造成的相应损失约50000元，应由被告承担赔偿责任。被告则认为原告诉称的涉案房屋存在质量问题依据不足，更不存在被告迟延修理的情形，且原告因自身原因拒绝接收房屋，其诉称的相应损失也未实际发生，故被告不应承担任何赔偿责任。本院认为，建设工程依法实行质量保修制度。建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。本案中，原告未提供证据证明被告交付的房屋存在质量问题及被告存有迟延修理即超过保修期限仍未修理之情形，亦未提供证据证明其因此而受到的相应经济损失，故对于原告要求被告赔偿其迟延修复期间的损失50000元之诉请，本院亦依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告金玉萍要求被告台州鑫源房地产有限公司继续履行交房义务及赔偿其迟延修复期间的损失50000元的诉讼请求。案件受理费人民币1050元，依法减半收取525元，由原告金玉萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院，并同时按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费[款汇：台州市财政局；开户银行：台州市农行；帐号：19－900001040000225089001]。预交上诉案件受理费后，及时将收据复印件送交本院，在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 李夏瑾二〇一五年八月十三日代书 记员 林佩莉