（2015）渝一中法民终字第03878号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2015-11-08
案件名称
重庆吉旭物业管理有限公司与郑果、尹兰物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑果,尹兰,重庆吉旭物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第03878号上诉人（原审被告）郑果。上诉人（原审被告）尹兰。被上诉人（原审原告）重庆吉旭物业管理有限公司，住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处迎宾路（铜梁大酒店旁）。法定代表人陈代香，董事长。委托代理人周莉，公司业务经理。委托代理人雷先恩，重庆渝礼律师事务所律师。上诉人郑果、尹兰与被上诉人重庆吉旭物业管理有限公司（以下简称吉旭公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市铜梁区人民法院于2015年4月15日作出（2015）铜法民初字第01135号民事判决，上诉人郑果、尹兰对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2015年8月6日进行了询问，上诉人郑果，被上诉人吉旭公司的委托代理人周莉、雷先恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2007年8月26日原告吉旭公司（乙方）与锦绣花园B区3单元9-1房业主郑果（甲方）签订了《物业服务合同》，合同约定：第五条物业公共性服务收费标准暂定为：（1）一般住宅：0.30元／月·平方米；（2）电梯楼，1-2层0.30元／月·平方米，第三层（包括第三层）以上0.60元／月·平方米；（3）商业物业（包括车库）：0.58元／月·平方米；（4）甲方按照规定改变房屋用途的，物业收费标准按该房屋实际用途计收。（今后按物价部门审核的收费标准执行）共用路灯费、消防水电费、绿化景观水电费、化粪池清掏费、二次供水供电能源消耗费等，独立计量核算，合理向甲方分摊计收。第六条甲方按物业销售合同约定接房之日起承担其所拥有物业的服务费用，接房时一次性预交三个月物业管理费，以后的服务费用按月交纳，并在每月1-10日内履行交费义务……。同时，双方约定房屋装修后物业管理费价格调整为一般住宅0.40元／月／平方米。被告郑果、尹兰于2007年8月26日接房并随后装修房屋，原告亦随即为被告提供物业管理服务。原告吉旭公司在2008年至2011年期间以0.40元／月／平方米的标准向被告郑果、尹兰收取物业管理费。2012年12月6日原告吉旭公司在小区各单元贴出《锦绣花园B区提高物业管理费标准的征求意见书》，该意见书载明：“…为了使小区物业管理工作正常运行，需调增物业管理费用，标准为：多层住宅车库商业0.60元／月／平方米、电梯房0.90元／月／平方米，并从2013年1月1日执行。”该意见书经400户左右的业主签名确认。锦绣花园B区共计602户。被告郑果、尹兰系锦绣花园B区3单元（多层住宅）9-1房业主，该房屋建筑面积79.65平方米。被告郑果、尹兰在2012年至2014年期间尚欠原告33个月的物业管理费1386元和水电共用分摊费198元未交纳。经吉旭公司书面催收后，被告至今仍未交纳。诉讼中，吉旭公司申明自愿放弃滞纳金的诉讼请求。原告吉旭公司诉称，郑果、尹兰系铜梁区迎宾路326号锦绣花园B区3单元9-1房业主。2007年9月，吉旭公司受聘为上述房屋提供物业服务，被告郑果、尹兰接受物业服务后不履行交纳物业管理费义务。经原告多次催收，被告郑果、尹兰依然拒绝交纳从2011年至2014年期间的物业管理费、水电共用分摊费及滞纳金共计2489元。为维护原告的合法权益，特起诉要求判决被告郑果、尹兰立即支付原告吉旭公司物业管理费1768元、水电共用分摊费246元，以及按照双方约定的万分之三滞纳金截止2014年9月物业管理费滞纳金415元、水电公用费滞纳金60元，合计2489元；本案诉讼费由被告郑果、尹兰承担。被告郑果辩称，未向原告吉旭公司交纳物业管理费、水电共用分摊费属实，但时间应为2012年1月起至2014年9月止。未交纳的原因是原告吉旭公司物业管理不到位：如不及时维修楼道路灯、不维护小区车辆停放秩序、对公用设施和基础设施维护不力、不及时解决外墙漏水问题、市政灯饰工程施工人员进场未事先通知业主、对餐馆污水油烟乱排不管不问、配电房未竣工验收即交付使用，以及保安人员服务态度不好等。对吉旭公司2012年以前0.4元／月／平方米的收费标准无异议，对2013年之后0.6元／月／平方米的收费标准有异议，认为吉旭公司在2012年12月提高物业管理费交纳标准的决定，属于擅自涨价行为，不符合法律规定，为此对物管费的计算不应执行涨价后的标准。被告尹兰未发表答辩意见，亦未出庭应诉。一审法院认为：原告吉旭公司与被告郑果、尹兰于2007年8月26日签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该合同对锦绣花园B区的业主及物业使用人具有约束力。被告郑果、尹兰作为该小区3单元9-1房的业主，有向吉旭公司交纳物业管理费的义务。郑果、尹兰拒绝交纳从2012年至2014年期间的物业管理费和水电共用分摊费，尤其在吉旭公司书面催收后，仍不交纳，应当承担违约责任，故对吉旭公司要求交纳物业管理费和水电共用分摊费诉讼请求，本院予以支持。关于2013年前物管费的计算，根据合同及双方约定，吉旭公司将物业管理费调整至按0.40元／月／平方米的收费标准计算，被告郑果予以认可，共用路灯费、消防水电费、绿化景观水电费、化粪池清掏费、二次供水供电能源消耗费等，独立计量核算，合理向甲方分摊计收；关于2013年之后的物管费用计算，根据提高物管费标准的征求意见书中业主的签名，可以确定增加物管费的意见系经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的，为此从2013年1月1日起调增物业管理费用标准为：多层住宅车库商业0.60元／月／平方米、电梯房0.90元／月／平方米。被告郑果、尹兰系该小区一般多层住宅屋业主，故其在2012年1月至2012年12月期间应向原告吉旭公司交纳的物业管理费为382元（79.65平方米×0.40元／月／平方米×12月），2013年至2014年期间应向吉旭公司交纳的物业管理费为1004元（79.65平方米×0.60元／月／平方米×21月），以上合计1386元；被告郑果、尹兰在2012年至2014年期间应向原告交纳的水电共用分摊费为198元（6元／月×33月）。对吉旭公司放弃要求郑果、尹兰支付滞纳金的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以准许。关于被告郑果辩称原告物业管理不到位，为此不同意支付物管费的意见，根据法律规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。为此物业管理公司若存在物业服务不到位或者侵犯业主权益的情形，业主可要求其承担违约责任，而交纳物管费是业主的义务，不能以此作为冲抵，且被告的此辩称意见无充分证据证明，也无法律规定或合同约定，一审法院不予采纳。关于被告郑果辩称原告吉旭公司提高物业管理费交纳标准的决定，其行为是擅自涨价行为，不符合法律规定的意见，未提供有效证据证明，为此对此辩称意见，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：被告郑果、尹兰于本判决生效之日起十日内给付原告重庆吉旭物业管理有限公司物业管理费1386元，水电共用分摊费为198元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半交纳25元，由被告郑果、尹兰负担。宣判后，郑果、尹兰不服一审判决，向本院上诉，上诉称：1、判令被上诉人出示合法有效具有真实性的涨价依据；2、判令被上诉人修复完善由于管理不善造成损毁的设施设备，解决遗留的房屋漏水等问题；3、将此案发回重审或改判；4、本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：1、配电房存在安全隐患；2、安全设施严重失效甚至遗失；3放任临街房屋改建；4、对车辆停放不予管理；5、伪造涨价文书。被上诉人吉旭公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二审审理期间，郑果向本院提交《锦绣花园B区提高物业服务标准的征求意见书》签名核实材料，拟证明共有17户业主未在《锦绣花园B区提高物业服务标准的征求意见书》签字同意，为吉旭公司伪造的签名。吉旭公司质证认为，该签名核实材料无法确认其真实性，上诉人所称17户《锦绣花园B区提高物业服务标准的征求意见书》上的签字若非业主本人，也系业主亲属签名，并非吉旭公司伪造。经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。本院认为，吉旭公司与郑果、尹兰签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容合法，应属有效。吉旭公司作为该小区的物业服务企业，应按照合同约定做好小区的物业服务工作，对于业主提出的意见和问题应及时予以纠正和完善，以提高物业服务质量和水平。如物业服务企业不履行或者不完全履行物业合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可要求物业服务企业承担履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。物业服务企业实际履行了小区物业服务义务的，业主应按照合同约定交纳物业服务费。本院评析如下：本院认为，吉旭公司与锦绣花园B区业主系平等的民事主体，可以就物业管理的内容及双方权利义务进行自由协商。吉旭公司于2012年12月6日在小区各单元贴出《锦绣花园B区提高物业管理费标准的征求意见书》，该意见书载明：“…为了使小区物业管理工作正常运行，需调增物业管理费用，标准为：多层住宅车库商业0.60元／㎡／月、电梯房0.90元／㎡／月，并从2013年1月1日执行。”该意见书经400户左右的业主签名确认，即使上诉人认为不系业主本人签名有17户，仍有380余户业主签名确认，可以确定增加物管费的意见系经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，系吉旭公司与锦绣花园B区业主就物业管理费用的上调达成合议，对原《物业服务合同》物业收费标准的变更，其约定系双方真实意思表示，合法有效，符合法律规定，不需经过相关行政部门审批。故上诉人认为被上诉人涨价的行为未经业主大会讨论决定系无效行为的上诉理由不成立，本院不予支持。关于上诉人认为吉旭公司物业管理不到位，存在严重瑕疵的上诉意见。本院认为，郑果未举示充分证据证明该物业服务瑕疵积累量已达到可以据此少交或拒交物业管理费的程度。故郑果、尹兰的上诉理由不成立，本院不予支持。关于上诉人要求吉旭公司出示合法有效具有真实性的涨价依据，本院认为，吉旭公司通过张贴征求意见书的方式，对物业费上调进行征求意见，该意见书获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，真实有效，故郑果、尹兰的上诉理由不成立，本院不予支持。关于上诉人要求吉旭公司修复完善由于管理不善造成损毁的设施设备，解决遗留的房屋漏水等问题，本院认为，上诉人不得以此作为其拒交少交物业费的依据，其要求被上诉人修复完善由于管理不善造成损毁的设施设备，解决遗留的房屋漏水系另一法律关系，可另案处理。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郑果、尹兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗登文代理审判员 王 兵代理审判员 刘 希二〇一五年八月十三日书 记 员 曾 静 微信公众号“”