（2015）于民二初字第04257号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2015-12-08
案件名称
辽宁万家园物业管理有限公司与徐孝峰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市于洪区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
辽宁万家园物业管理有限公司,徐孝峰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条
全文
沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2015）于民二初字第04257号原告：辽宁万家园物业管理有限公司，住所地：沈阳市皇姑区北陵大街28号16门。法定代表人：李德军，系该公司总经理。委托代理人：牟振玉，住址沈阳市和平区。被告：徐孝峰，现住沈阳市于洪区原告辽宁万家园物业管理有限公司诉被告徐孝峰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员杨宁独任审判，公开开庭进行了审理。原告辽宁万家园物业管理有限公司委托代理人牟振玉、被告徐孝峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2008年12月11日，原、被告签订《万家茗苑前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告所在小区“万家茗苑”提供物业服务，该协议第五条约定，已售出物业的物业管理服务费，由甲方根据有关部门核定，按标准向业主或物业使用人收取。原、被告双方签订的《电梯管理服务协议》约定电梯收费标准为12元／人／月。2009年8月18日，沈阳市物价局下发的沈价审批（2009）83号《关于沈阳“万家茗苑”住宅小区物业服务收费指导标准的批复》，核定原告居住的万家茗苑小区的物业服务费用为1元／月／平方米，电梯运行服务费用为12元／月／人。根据双方签订的《临时管理规约》第27条约定：业主必须于每年度交费期满，提前一个月交纳下年度物业服务费。第30条约定：未按时交纳物业服务费等任一项费用自逾期之日起，业主应当承担应交费用每日0.3%的滞纳金。现被告拖欠2011年、2012年、2013年上半年的物业费，故诉至法院，请求法院判令：1、被告给付拖欠的物业费2031元及电梯费720元及滞纳金3778元；2、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，原告起诉已超过诉讼时效，不交物业费是有原因的，物业没有尽到服务义务，园区公共设施维护没有做到，健身器材等损坏没有维修，园区大门随意出入，单元门、对讲机损坏一直没有维修，我家被盗，造成经济损失，园区里停车位停车费不透明、不公开，楼道堆积杂物无人管理，造成安全隐患，物业只尽到清扫楼道的义务，园区污水井返污水，园区无绿化、杂草丛生，景观池下雨都是臭水味儿，房屋室内漏雨、玻璃漏气、窗户关不严、墙体长毛，南卧室下雨漏雨，下雨时需要拿盆接水。经审理查明：原告辽宁万家园物业管理有限公司是具有合法经营和收费资质的物业管理企业。2008年12月11日，原告与被告签订了《万家茗苑前期物业管理服务协议》，明确约定了双方的权利义务，约定在本合同有效期内，已出售物业的物业管理服务费，由原告根据有关部门核定，按标准向业主或物业使用人收取，如被告未按时交纳物业费，原告有权按约定收取每日千分之三的违约金。2009年8月18日，沈阳市物价局作出关于沈阳“万家茗苑”住宅小区物业服务收费指导标准的批复，其中住宅物业服务收费为每月每平方米建筑面积1.00元，商业网点等非住宅部分物业服务收费实行市场调节价格，电梯运行服务费收费标准按照沈价发（2004）125号文件规定执行，每月每人12.00元（学龄前儿童免收）。2013年6月30日，原告撤出万家茗苑小区。2013年7月16日，原告向沈阳众腾房产物业管理有限公司进行了物业资料的移交，同时，原告经理牟振玉与沈阳众腾房产物业管理有限公司经理邵红在万家茗苑一期移交物业管理资料单上签字。另查明，被告徐孝峰系居住在由原告负责物业管理服务的小区业主，房屋建筑面积84.62平方米。被告拖欠自2011年1月至2013年6月的物业费及电梯费。再查明，原告实际按照每月每平方米向0.8元向园区业主收取物业费。上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、《万家茗苑前期物业管理服务协议》、沈阳市物价局文件等证据在卷为凭，经庭审质证及本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告与被告签订的《万家茗苑前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司原告履行了管理服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主被告享受了原告提供的管理与服务即应履行交纳相应费用的义务。故对于原告主张的物业费，因原告实际按照每月每平方米向0.8元向园区业主收取物业费，因此物业费收取标准应为每月每平方米0.8元。因原告在物业服务方面存在一定的瑕疵，对物业费的诉讼请求按实际拖欠费用的90%计算为宜，即1828元（2031元×90%）。关于原告主张的电梯费，按业主每户1人的标准予以支持，即被告应向原告支付自2011年1月至2013年6月电梯费360元（12元／月／人×30个月×1人）。关于被告提出的诉讼时效问题，物业公司提供的物业服务行为属于一种连续性的行为，是债权的一种，故应适用法律关于诉讼时效的规定。本案中，物业公司提供了《催缴物业费通知》等证据，拟证明其一直在主张缴纳物业费的事实，考虑到物业公司作为债权人对于业主拖欠物业费的行为大都采取在园区内张贴《通告》的习惯性做法，本院对于物业公司提出的其一直在行使权利的事实予以认定，本案未过诉讼时效。关于原告主张的滞纳金，本院不予支持。关于原告撤出万家茗苑小区的时间问题，因原告主张其于2013年6月30日撤出万家茗苑小区。因此，原告在万家茗苑小区的服务时间应为2013年6月30日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐孝峰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告辽宁万家园物业管理有限公司交纳其拖欠的自2011年1月至2013年6月的物业费1828元、电梯费360元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告徐孝峰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 杨宁二〇一五年八月十三日书记员 胡楠