（2015）碚法民初字第01817号

裁判日期: 2015-08-13

公开日期: 2015-12-21

案件名称

冉谨华与周良华、重庆耀强房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市北碚区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

冉谨华,周良华,重庆耀强房地产开发有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第二百一十二条，第二百一十三条，第二百二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条，第一百四十四条，第一百六十三条

全文

重庆市北碚区人民法院民事判决书（2015）碚法民初字第01817号原告冉谨华，男，汉族，1968年7月23日生，城镇居民，住重庆市九龙坡区。委托代理人马守容，重庆市北碚区歇马法律服务所法律工作者。被告周良华，男，1967年10月6日生，汉族，住重庆市北碚区。第三人重庆耀强房地产开发有限公司。住所地重庆市北碚区施家梁镇陵峡路*号。组织机构代码62218789-3。法定代表人薛明勇，该公司董事长。原告冉谨华诉被告周良华、第三人重庆耀强房地产开发有限公司（以下简称耀强公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月9日立案受理后，依法组成合议庭于2015年8月6日公开开庭进行了审理。原告冉谨华及其委托代理人马守容��被告周良华到庭参加诉讼。第三人耀强公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告冉谨华诉称：2011年9月28日，重庆市第五中级人民法院（2006）渝五中民初执字第500恢1-1号执行裁定书裁定：位于XX路XX号第一层房屋、面积1590.99平方米（产权证号：107房地证207字第XXXX号）的所有权及相应的其他权利归原告所有（该房屋系农贸市场），随后，原告取得了该房屋的所有权证（产权证号：107房地证2012字第XXXX号），其中包含被告与第三人签订的《北碚“XX路市场”经营场所使用权转让合同》（以下简称《使用权转让合同》中转让的61#和64#莱摊。《使用权转让合同》只约定了61#和64#莱摊各为一个单位，没有约定具体面积。根据重庆市第五中级人民法院和第三人以及同样在该市场购买了以“单位”为单位的摊位的所有“使用权户”向冉谨华提供的移交资料显示，整个“XX路市场”内的所有一个单位的摊位（含肉摊、菜摊等）的大小是一样的，均为使用面积1.35平方米，建筑面积5.16平方米。通过现场测量，市场内每个单位摊位的使用尺寸均为长1.5米×宽0.9米，即使用面积1.35平方米，北碚区房产测量所的测量报告显示其建筑面积为5.16平方米。因此，被告从第三人处所转让的这壹个的单位的摊位，其单位大小也应该是建筑面积5.16平方米，使用面积1.35平方米。现原被告对61#和64#莱摊的面积大小产生争议，遂起诉来院请求法院判令：确认周良华与耀强公司于2003年10月13日签订的《使用权转让合同》中被告的承租61#和64#莱摊面积各为使用面积1.35平方米，建筑面积5.16平方米。被告周良华辩称：我在第三人处购买61#和64#莱摊面积一直保持原状，原告请求确认的面积比实际使用面积小，不同意原告的意见。第三人耀强公司未作答辩。经审理查明：2000年左右，耀强公司修建北碚区XX路XX号房屋，2001年为了办理产权证，耀强公司委托重庆市土地房屋勘测院北碚区房产测量所对修建的3094.06平方米的市场进行测量，其中，包含第一幢第一层90个固定摊位，2001年7月26日测量报告结果显示该90个摊位面积大致都是销售面积5.16平方米、使用面积1.35平方米（其中有一个销售面积为4.72平方米，有6个为4.94平方米）。2003年10月25日开始至2002年9月27日，耀强公司将第一层部分摊位的30年使用权转让给了市场内的经营户，并一次性收取了转让费。涉及经营户有14户，2000年8月25日至2001年10月31日签订的《使用权转让合同》，除2001年10月30日与刘支伟签订的之外，均写明了摊位的单位数和建筑面积，2000年8月25日与张斌签订的《使用权转让合同》中约定的每个单位摊位的建筑面积为5平方米，其他约定的每个单位摊位的建筑面积均为5.16平方米；2001年10月30日与刘支伟签订的《使用权转让合同》以及2002年以后签订的《使用权转让合同》中只约定了摊位的单位数，没有写明建筑面积。2005年3月20日，耀强公司将涉及使用权转让的经营户制作情况汇总表，情况汇总表中显示除两个网箱外所有摊位每个单位的面积为5.16平方米。后因重庆市第一中级人民法院（2005）渝一中民执字第508号关于中信实业银行重庆分行申请执行耀强公司财产纠纷一案，重庆市第一中级人民法院查封耀强公司所有的位于XX路XX号第1、2层，建筑面积共计2399.66平方米的非住宅用房【房产证号：107字第XX**号；国有土地使用证号：碚国用（2001）字第XXXX号】按现状予以查封并进行价格评估，同时委托重庆天辰拍卖中心对XX路XX号第一层（农贸市场）建筑面积1678平方米的非住宅进行公开拍卖。其中包含XX路XX号第一层中涉及30个使用权已转让的摊位，该30个摊位的情况在拍卖过程中一直以情况汇总表体现，按照情况汇总表的记载，除网箱外每个单位的摊位的面积均为5.16平方米，总计208.52平方米。2007年重庆耀强房地产开发有限公司为XX路XX号第一层房屋办理了房地产权证，产权证载明：房屋建筑面积为1590.99平方米、套内建筑面积为786.16平方米、房屋共有或共用部位及设施栏中填有其中分摊公建面积804.83平方米。2011年9月28日，重庆市第五中级人民法院作出（2006）渝五中民初执字第500恢1-1号执行裁定书，裁定耀强公司所有的位于XX路XX号第一层房屋，建筑面积1590.99平方米（产权证号：107房地证2007字第XXXX号）经法定程序拍卖，该房屋的所有权及相应的其他权利归买受人冉谨华所有。2012年2月9日，原告取得了该房屋的房地产权证，产权证号：107房地证2012字第XXXX号，该产权证载明：房屋建筑面积为1590.99平方米、套内建筑面积为786.16平方米、房屋共有或共用部位及设施栏中空白，土地使用权终止日期为2031年6月25日，房屋分层分户平面图与107房地证2007字第XXXX号中平面图一致。2003年10月13日，耀强公司（甲方）与周良华（乙方）签订了《使用权转让合同》。合同约定：“一、甲方出让的经营场所为61#和64#莱摊（共计贰个单位），该场所单位建筑面积／平方米，每个单位单价（人民币）13500元，总价合计人民币￥27000元（大写人民币）：贰万柒仟零佰零拾零元整。期限30年。二、付款方式：一次性现金付清。三、甲方承诺向乙方提供必要的经营便利条件；乙方保证在经营期限内遵守国家有关法律法规，遵守甲方有关市场的各项规定，按时缴纳物业管理费、水电费，服从甲方对市场的管理，并签订保洁协议。四、甲、乙双方其它约定：1、若乙方将该经营场所租赁与他人，须与甲方、租赁方签订三方协议，并且乙方还须督促租赁方按时缴纳物业管理费、所用水电费等费用，并承担连带责任。2、使用期限满30年后，乙方若无任何违约行为可继续使用。五、本协议一式两份，甲方、乙方各执壹份，经双方签字盖章后生效”。甲乙双方均在协议上签字盖章捺印。另查明：冉谨华于2011年10月18日张贴公告一份，公告中有如下记载：北碚区“XX路市场”各租赁及使用户：原耀强公司所有的“XX路市场”，因产权发生变更，现产权人为冉谨华。为规范经营秩序，加强市场管理，须全面清理现有租赁关系以保障各方合法权益，现公告如下：一、……；二、原签有《北碚“XX路市场”经营场所使用权转让合同》的使用权户，请于2011年10月21日持能证明你拥有“使用权”的全部相关合法手续及证件（合同、交费发票、判决书、本人身份证等）原件和复印件（有转租行为的，须另持转租合同原件和复印件）到二楼物管办公室预定登记；三、……；四、……；五、……；六、……；请大家相互转告。特此公告。产权人：冉谨华。二○一一年十月十八日。之后，冉谨华制作北碚XX路农贸市场内部分摊位的使用户登记表两份，登记表项目有序号、姓名、摊位号、摊位建筑面积、类别、购买日期、合同、购买金额、使用权期限、签字、联系电话、使用户转租承租人、租金、租金交付方式、租赁保证金、租赁截止时间、转租承租人电话，涉及周良华的栏目记载信息为：序号21、摊位号61号和64号、摊位建筑面积5.16平方米、类别蔬菜、购买日期2003.10.13、购买金额共27000元、使用权期限30年、使用户转租承租人自用、周良华在签字栏签��并留有联系电话13062****XX。上述事实，有《使用权转让合同》、房地产权证、裁定书、调解书、判决书、情况汇总表、XX路XX号房屋分户建筑面积计算结果、北碚XX路农贸市场内部分摊位的使用户登记表《摊位租赁合同》、《委托整治XX路农贸市场合同书》、公告、通知等书面证据以及双方当事人的当庭陈述等载卷为证，足以认定。本院认为：冉谨华通过法院拍卖已取得重庆市北碚区XX路XX号第一层、建筑面积为1590.99平方米房屋的所有权，也承接了该房屋的所有权利义务，周良华与耀强公司签订的《使用权转让合同》所涉及的标的物的所有权人现已变更为冉谨华，该合同仍然有效，冉谨华作为合同权利义务的主体系本案的适格主体。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的；可以协议补充，不能达成有关协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，原被告在《使用权合同中只约定了耀强公司出让的经营场所61号和64号摊位各为一个单位，没有约定具体面积，之后双方未就该摊位的具体面积达成一致协议，属于对面积的约定不明确。耀强公司修建XX路XX号市场时，第一层规划了90个规定摊位，2001年7月26日测量报告及2007年耀强公司办理的房地产权证以及2012年冉谨华办理的房地产权证显示，除七个稍微有差异外，其余摊位均为一样大小，测量报告显示每个单位套内面积为1.35平方米、分摊面积3.8102平方米、销售面积5.16平方米，房地产权证上每个摊位长1.92m、宽1.15m（共2.208平方米）。耀强公司与经营户签订的30个摊位的《使用权转让合同》中在测量报告之前约定了单位数和面积，在测量报告出来后只约定了��位，没有约定具体面积，耀强公司也作出了说明是因为有了测量报告作为依据，便没有再约定具体的面积，只约定了单位数，因为能够认定一个单位的摊位的面积为建筑面积5.16平方米、使用面积1.35平方米。由此，按照当时耀强公司的交易习惯能够证明耀强公司连续签订《使用权转让合同》中约定的一个单位的面积为使用面积1.35平方米、建筑面积5.16平方米。另外，在整层市场拍卖过程中，耀强公司制作的情况汇总表，以适当的方式进行了公示，该证据能够证明在拍卖中，61号和64号摊位的面积各为5.16平方米；冉谨华成为市场的所有者后，制作了市场情况登记表，周良华在上面签字，载明双方认可61号和64号摊位建筑面积各为5.16平方米。综上，冉谨华的诉讼请求证据确凿，理由充分，应当予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第一百六十三条之规定，判决如下：被告周良华与第三人重庆耀强房地产开发有限公司于2003年10月13日签订的《北碚“XX路市场”经营场所使用权转让合同》中约定的61号和64号菜摊的面积为使用面积各1.35平方米、建筑面积各5.16平方米。案件受理费80元，由被告周良华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行��，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审　判　长　　韦建正人民陪审员　　刘万忠人民陪审员　　何秀华二〇一五年八月十三日书　记　员　　邹巧莉关注公众号“”