（2015）浙衢民终字第264号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2015-10-30
案件名称
范旌、叶建仙与衢州瑞宏置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省衢州市中级人民法院
所属地区
浙江省衢州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
范旌,叶建仙,衢州瑞宏置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省衢州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙衢民终字第264号上诉人（原审原告、反诉被告）：范旌。上诉人（原审原告、反诉被告）：叶建仙。二上诉人委托代理人：赵辉，浙江中桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：衢州瑞宏置业有限公司。法定代表人：戴国建。委托代理人：邱义斌，浙江中纪元律师事务所律师。上诉人范旌、叶建仙为与被上诉人衢州瑞宏置业有限公司（以下简称瑞宏公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2015）衢柯巡民初字第7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院审理认定：2013年12月16日，原告范旌、叶建仙与被告瑞宏公司套用编号为浙F1-2008-1的《商品房买卖合同》预售合同范本签订现房买卖合同一份，原告向被告购买坐落于衢州市阳光水岸花园小区6幢2单元202号现房一套，建筑面积139.11平方米，总价为1424798元。合同约定：买受人于2013年12月16日付清首付款924798元，余款500000元办理银行按揭贷款；出卖人应当在2013年12月16日前将符合各项交付条件的商品房交付给买受人使用，但因买受人未付清房款、物业专项维修基金、本合同所涉及的费用，交付期限自动顺延。同时，原、被告签订的合同附件八第四条约定：“物业维修基金以及其他有关税费按政府有关部门规定标准由买受人在房屋交付时一次性付清，由出卖人代收，同时室内装潢垃圾清运等费用在房屋交付时由买受人支付，由物业公司代收。”合同签订后，原告共分三次将总计房款1424798元交付给被告，最后一笔500000元的付款时间为2014年6月9日。2014年10月7日，原告向被告发出通知书，要求解除双方于2013年12月16日签订的商品房买卖合同。2012年12月26日，被告已代案涉房产交纳了5564元的物业专项维修基金。2014年12月24日，范旌、叶建仙以未接到交房通知、瑞宏公司逾期交房已超过10个月为由，向原审法院提起诉讼，请求判决：一、依法解除原、被告之间的《商品房买卖合同》；二、依法责令被告返还原告已付购房款1424798元，并支付违约金42743.94元；三、本案诉讼费由被告承担。瑞宏公司在原审中答辩并反诉称：合同约定合同签订当日原告付清款项后即可交付房屋，被告没有义务向原告发出书面交付房屋的通知；按合同约定，原告在办理完毕按揭手续后应该前往被告处办理房屋交接手续，但原告始终未前来办理相关手续，未支付物业专项维修基金。请求判决驳回原告的诉讼请求，并反诉请求：一、判令两原告继续履行合同，并支付被告代付的物业（住宅）专项维修基金5564元；二、本案诉讼费由原告承担。范旌、叶建仙对瑞宏公司的反诉答辩称：一、合同附件八第四条中已有明确约定，房屋在交付前，维修专项基金由被告支付，在未办理房屋交付手续前不存在支付该笔款项的问题；二、被告有义务以书面形式通知原告办理房屋交接手续，并向原告出示合同第九条中相应的证明文件。被告提起的反诉请求没有合法依据，请求法院判令驳回其反诉请求。原审法院审理认为：本案的争议焦点在于被告是否有义务书面通知原告办理现房买卖的交付手续。对此，原告认为，根据合同第十二条的约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。而被告则认为，案涉房屋属于现房交易，合同第九条已明确写明合同签订当日即可办理交付手续，可视为被告已经对原告办理交付手续进行通知，且原告对此已进行了确认。原审庭审中，原、被告双方对案涉的阳光水岸花园小区6幢2单元202号房产属于现房买卖均无异议。原审法院认为，原、被告于2013年12月16日签订的《商品房买卖合同》系范本合同，主要适用于期房买卖，而双方实为现房买卖，故其中有关期房买卖的条款自然不应适用，否则有违双方真实的买卖意愿，也有违现房交易的公平性与合理性。本案中，合同第十二条第一款首句约定：商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。但事实上，在该合同签订之时，案涉的房屋属于现房，已然符合交付条件，且合同第九条载明签订合同的当日即2013年12月16日即可交付，原告对此应已知晓，故合同第十二条第一款首句关于通知的约定无效。根据合同约定，原告付清全部购房款后自然而然便可办理交付和转移登记手续，被告无法律上另行书面通知之义务，故原告要求解除双方签订的上述合同的诉讼请求无法律依据，双方均应继续履行合同义务。关于被告代原告交纳物业专项维修基金的问题，原审法院认为，物业专项维修基金是依据有关法律法规筹集的用于新商品房和公有住房出售后的公共部分、共用设施设备维修之用的专门款项。本案中，原告已向被告购买商品房，成为小区业主，理应根据合同约定将被告代为交纳的该笔费用支付给被告。2015年5月14日，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）范旌、叶建仙的诉讼请求；二、原告（反诉被告）范旌、叶建仙应继续履行与被告（反诉原告）衢州瑞宏置业有限公司于2013年12月16日签订的《商品房买卖合同》；三、原告（反诉被告）范旌、叶建仙于判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）衢州瑞宏置业有限公司代为交纳的物业专项维修基金5564元。本诉案件受理费19808元，减半收取9904元；反诉案件受理费50元，减半收取25元，两项合计9929元，均由原告（反诉被告）范旌、叶建仙负担。上诉人范旌、叶建仙不服原审判决，向本院提起上诉称：本案房屋买卖所用合同为格式合同，对格式条款的理解发生争议，应当做出不利于提供格式合同一方的解释；关于书面通知的约定不属合同法规定的无效情形；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，该条文对出卖人书面通知买受人交房作了规定；本案商品房并未交付，上诉人无需支付物业维修基金。请求二审撤销原判，改判支持上诉人一审的诉讼请求并驳回被上诉人的反诉请求。被上诉人瑞宏公司答辩称：案涉房屋是合同签订当日就符合交付条件，合同条款非常明确，就是房款付清就可交房。合同是范本合同，是住建部门提供的，不能随意更改。针对范本合同涉及的本案，应该依据本案的具体情况处理。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人提交2014年12月25日《衢州晚报》登载的广告一份，欲证明无论是现房还是期房，都应有交房通知书通知交房。被上诉人对真实性没有异议，但认为不能证明上诉人主张的证明对象。本院认为，上诉人提供的该份证据虽然客观真实，但证明力尚有不足，对其证明对象，本院难以认定。被上诉人在二审中未提供新的证据。本院对原审认定的事实予以确认。另查明，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条约定：出卖人应当在2013年12月16日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防等部门出具的文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件，等等。第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。本院认为：当事人就合同内容约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。对条款的理解发生争议，应当按照通常理解予以解释。本案合同第九条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，书面通知的前提是商品房达到交付使用条件，结合合同相关条款，即达到合同第九条等约定的相关条件。而在原审庭审中，双方当事人对案涉的阳光水岸花园小区6幢2单元202号房产属于现房买卖均无异议，二审中双方对此也未提出异议。在本案的《商品房买卖合同》签订时，案涉的商品房已达到交付使用条件，且合同第九条已经载明，签订合同的当日即2013年12月16日即可交付。上诉人援引的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定的是买受人接到出卖人书面交房通知后相关风险的承担，并非是对出卖人书面通知买受人交房作规定。本案中，原审在判决合同继续履行的前提下，判决上诉人承担物业专项维修基金，并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立。原审法院认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费18008元，减半收取9004元；反诉案件受理费50元，减半收取25元，两项合计9029元，由上诉人范旌、叶建仙负担；二审案件受理费18058元，由上诉人范旌、叶建仙负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱晓龙审 判 员 刘小伟代理审判员 潘 婷二〇一五年八月十三日书 记 员 郑霞骏 来自：