（2013）威民一初字第32号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2015-09-13
案件名称
张兴文、刘丽娜与威海海岸置业有限公司、蔡军民等合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书
法院
山东省威海市中级人民法院
所属地区
山东省威海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张兴文,刘丽娜,威海海岸置业有限公司,蔡军民,唐海涛,上海大西洋投资有限公司
案由
合资、合作开发房地产合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国担保法》：第二十一条第一款，第六条，第十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第九十八条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）威民一初字第32号原告张兴文。原告刘丽娜。二原告之共同委托代理人王传生，山东东方未来律师事务所律师。被告威海海岸置业有限公司，住所地威海市火炬路175号4层。法定代表人蔡军民，董事长。被告蔡军民。以上二被告之共同委托代理人任月红，山东舜祥律师事务所律师。被告唐海涛。委托代理人国辉，山东弘誉律师事务所律师。被告上海大西洋投资有限公司，住所地上海市浦东新区惠南镇拱极路东城花苑二村36幢111号323室。法定代表人郭翼，董事长。委托代理人国辉，山东弘誉律师事务所律师。委托代理人高虹，山东弘誉律师事务所律师。原告张兴文、刘丽娜与被告威海海岸置业有限公司（以下简称海岸置业公司）、蔡军民、唐海涛、上海大西洋投资有限公司（以下简称大西洋投资公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张兴文、刘丽娜之委托代理人王传生，被告海岸置业公司及蔡军民之委托代理人任月红、被告唐海涛、被告大西洋投资公司之委托代理人国辉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张兴文、刘丽娜诉称，2011年10月18日，原告与被告海岸置业公司、大西洋投资公司签订房地产项目合作开发合同一份，约定原告与被告海岸置业公司共同开发威海市文化西路南的房地产项目，原告以土地使用权及地质勘察等费用出资，其他费用由被告海岸置业公司负担。合同另约定原告应在合同签订后一个月内将项目用地更名在项目公司名下，在10个工作日内将项目公司的51%股权过户至被告海岸置业公司名下，协助被告海岸置业公司办理变更登记手续。被告海岸置业公司应在合同签订3个月内，向原告提供借款10000000元。若因乙方违约导致合同解除，除赔偿对方全部损失外，还应支付给对方相当于项目公司51%股权价值的违约金，被告大西洋投资公司为上述债务提供连带保证责任。上述合同签订后，原告履行了全部合同义务，但被告海岸置业公司未按约支付款项，原告据此通知被告海岸置业公司解除涉案合同。后原告于2012年5月28日诉至本院，要求被告海岸置业公司返还其已取得的威海华鑫房地产开发有限公司51%股权，该案经本院判决认定被告海岸置业公司构成违约，支持原告的诉讼请求。被告海岸置业公司提起上诉，山东省高级人民法院判决驳回其上诉请求，维持原判。综上，原告因被告海岸置业公司违约行为导致较大经济损失，丧失了开发房产的可得利益，故诉请被告海岸置业公司支付违约金17280269.41元及鉴定费200000元。被告大西洋投资公司作为担保人应当承担连带清偿责任，被告蔡军民、唐海涛作为被告海岸置业公司的股东出资不实，应当在其出资范围内承担公司债务的连带清偿责任。被告海岸置业公司、蔡军民答辩称，原告已在（2012）鲁民一终字第323号案件中诉请解除合同并返还股权，山东省高级人民法院亦判决返还股权，弥补了原告的损失，现原告再次以被告为由主张权利，违反了一事不再理原则和损失补偿原则；被告海岸置业公司不存在违约行为，原告亦未举证证实其存在合理损失；被告蔡军民已经出资到位，不应承担被告海岸置业公司的相关债务。被告唐海涛答辩称，我方已经实际出资到位，不应成为公司债务的责任主体。被告大西洋投资公司答辩称，我方对被告海岸置业公司承担连带保证责任的范围限于其履行合同的义务而非违约责任，且涉案主合同已经解除，担保合同亦应解除，我方不应承担保证责任。经审理查明，2011年10月18日，原告张兴文、刘丽娜（合同甲方）与被告海岸置业公司（合同乙方）、大西洋投资公司（合同丙方）就合作开发座落于威海市文化西路南[土地使用权证号为威高国（2008）第Z-5号]的房地产项目签订一份《房地产项目合作开发合同》，约定：一、项目建设用地面积为13920平方米，土地用途为住宅兼商业用地。建设规划指标为：项目规划地上建筑面积44446平方米，容积率为3.19，地下建筑设计为8693平方米。原告张兴文、刘丽娜保证上述宗地除在交通银行抵押借款10000000元人民币以外，没有法律其他受限。项目公司名称暂定为威海华鑫房地产开发有限公司。本合同签订前，涉及该项目发生的一切债权、债务均由原告张兴文、刘丽娜承担，与被告海岸置业公司无关；二、项目投资开发及利益分配。双方约定，本项目由双方以项目公司的名义开发，项目宗地的土地出让金、合同订立时已支付的相关合理费用作为原告张兴文、刘丽娜的出资，原告张兴文、刘丽娜还承担项目的地质勘查及费用，项目其他所需资金均由被告海岸置业公司承担。双方商定的分房比例为：项目地上建筑面积49%的物业归原告张兴文、刘丽娜所有，项目其余51%的地上物业归被告海岸置业公司所有。项目的地下建筑中的车库、车位及地上停车位，按对应的分房比例分配；四、项目公司经营管理。双方约定，本项目以项目公司的名义进行开发经营，被告海岸置业公司为主，共同设立项目公司的管理组织，实行项目法人管理制度；五、双方的权利和义务。合同签订后，原告张兴文、刘丽娜不得就上述宗地的转让、改造、合作、租赁等与任何第三方签订其他合同或协议，不得设置第三者权益。合同签订后，原告张兴文、刘丽娜应及时向被告海岸置业公司提交项目公司的审计报告。原告张兴文、刘丽娜负责在一个月内将本项目的建设用地更名在项目公司的名下。被告海岸置业公司依约提供项目所需资金，确保项目顺利运行，并在项目取得施工许可证后30个月内，完成项目的全部开发建设；六、借款及股权过户。本合同签订后三个月内，被告海岸置业公司向原告张兴文、刘丽娜提供借款款项10000000元人民币，期限至项目取得预售许可证后满一年止，利息以银行同期贷款利率计算。合同签订后10个工作日内，原告张兴文、刘丽娜将项目公司的51%股权过户至被告海岸置业公司名下，并协助被告海岸置业公司办理工商变更登记手续；七、违约责任。合同生效执行期间，若原告张兴文、刘丽娜单方面解除合同或因原告张兴文、刘丽娜违约导致合同解除，除须全部赔偿对方损失外，已过户给被告海岸置业公司的51%股权不得再要求返还。若被告海岸置业公司单方面解除本合同或因被告海岸置业公司违约导致合同解除，除须全部赔偿对方损失外，已过户给被告海岸置业公司的51%股权应返还原告张兴文、刘丽娜，并支付给原告张兴文、刘丽娜相当于项目公司51%的股权价值的违约金。被告大西洋投资公司对被告海岸置业公司履行本合同义务承担连带保证责任。双方还约定了利益分配等其他条款。同日，二原告分别与被告海岸置业公司签订《股权转让协议》，约定原告张兴文将其在威海华鑫房地产开发有限公司3641000元股权（占36.41%）转让给被告海岸置业公司，转让价格为3641000元；原告刘丽娜将其在威海华鑫房地产开发有限公司1459000元股权（占14.59%）转让给被告海岸置业公司，转让价格为1459000元。威海华鑫房地产开发有限公司还制订了《股东会决议》等。二原告与被告海岸置业公司同时还签订备忘录一份，内容为：双方于2011年10月18日签订的《股权转让协议》、《威海华鑫房地产开发有限公司股东会决议》、《章程修订案》等文件及后续签订的其他有关文件，均为保障《房地产项目合作开发合同》之履行，双方的权利义务均按《房地产项目合作开发合同》的约定执行，上述文件内容与《房地产项目合作开发合同》内容冲突的，均以《房地产项目合作开发合同》的约定为准。2011年10月19日，威海华鑫房地产开发有限公司成立；后由于注册资金出资方式的限制，工商管理部门收回了原来核准的相关材料，重新验资。同年12月14日，该公司实收资本由300万元变更为10000000元；其中，原告张兴文实缴出资额为8641000元，持股比例为86.4%；原告刘丽娜实缴出资额为1359000元，持股比例为13.6%。2011年12月19日，工商部门对原告张兴文及刘丽娜分别转让的股权进行了核准，威海华鑫房地产开发有限公司股东变更为原告张兴文持股49%、被告海岸置业公司持股51%。2011年12月6日，威海华鑫房地产开发有限公司取得涉案土地使用权，证号为：威高国用（2011）第101号，使用权面积13920平方米。2012年1月18日，原告张兴文通过特快专递的形式向被告海岸置业公司发出《支付借款通知书》，主张依据2011年10月18日双方签订的合同，被告应在合同签订之日起三个月内即2012年1月18日前提供借款10000000元，现付款期已至，要求被告速将10000000元款项汇至原告张兴文账户。唐海涛通过电子邮件发送原告的《华鑫项目合同修改及周边地价说明》一份，其中提到上海方要求对合同进行修改，签订补充合同，补充合同基本原则为：项目基本建安费用由被告海岸置业公司承担（指1700元/平方米以内），其他部分的投资甲乙双方按股权比例分担；被告海岸置业公司借款给甲方的10000000元，在三个月内支付。同时明确指出，若原告不同意以上基本原则，则放弃华鑫项目。同年2月24日，原告张兴文向被告海岸置业公司再行发出《关于敦促履行合同的函》，要求被告就履行意愿进行表态，如若继续履行，请立即履行有关合同义务。在接到函件后十日内将10000000元借款支付，逾期视为其不履行合同，原告有权解除合同并追究对方的违约责任。同年3月10日，原告再次致函二被告，认为被告针对其2月24日的函件没有回复，也没有按照要求履行合同义务。并主张原告不同意修改合同，要求被告按原合同履行义务，并在三日内将10000000元借款支付，逾期视为被告不履行合同，双方签订的《房地产项目合作开发合同》解除，并由对方按约定承担违约责任。同年3月28日，二原告向二被告发出《关于解除合同的告知函》，内容包括：“鉴于贵公司未在通知期限内履行义务，双方于2011年10月18日签订的《房地产项目合作开发合同》已经解除。合同解除后，贵公司3月26日向我方复函，声称愿意继续履行合同，并要求我方向贵公司提交项目公司的营业执照等资料。对贵公司的此项要求，我方认为，这恰恰表明贵公司虽然已登记为项目公司的大股东，但从未对项目公司的情况进行了解，也从未为项目公司开展过实质性工作，是贵公司怠于履行合同的表现。对贵公司继续履行合同的诚意，我方也是不认可的。鉴于合同已经解除，贵公司再要求移交材料既不合理，也无必要。望贵公司接本函后五日内协助我方将我方依合同约定过户到贵公司名下的威海华鑫房地产开发有限公司的51%股权过户到我方名下，并归还我方原来向贵公司移交的项目资料及提供的办公场所。”2012年5月28日，二原告诉至本院，要求被告海岸置业公司返还二原告项目公司51%股权，同时协助履行股权过户登记。本院以（2012）威民一初字第37号民事判决确认被告海岸置业公司违约，并判令被告海岸置业公司向二原告返还其持有的威海华鑫房地产开发有限公司名下的相应股份。被告海岸置业公司不服该判决并提起上诉，山东省高级人民法院依法作出（2012）鲁民一终字第323号民事判决，该判决除认定本院已查明的上述事实外，另确认原告向被告海岸置业公司送达的《关于解除合同的告知函》合法有效，涉案合作开发合同已经实际解除，被告海岸置业公司的行为构成违约，故判决驳回上诉，维持原判。2013年5月31日，原告以被告海岸置业公司违约，给原告造成较大经济损失为由诉至本院请求处理。诉讼中，原告提供建设设计方案审批意见书、威海发改委下发的“威发改审字2012年第40号”文件、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证及预售许可证等证据一宗，拟证实在2012年双方合作期间，威海华鑫房地产开发有限公司开发的华鑫阳光海岸项目已经过有关部门的审批，办理了合法的开发手续，因被告原因导致原告无法开发该项目，故原告存在合法的可得利益损失。经质证，被告海岸置业公司、蔡军民认为上述证据恰恰可以证实被告海岸置业公司已经对涉案工程进行了实质性投入，履行了合同义务，且上述证据与被告蔡军民无关。被告唐海涛、大西洋投资公司认为上述证据与本案无关联性，上述证据均系涉案合作开发合同解除后产生的，不能证明原告存在可得利益。原告为证实其主张的威海华鑫房地产开发有限公司51%股权价值及其因被告海岸置业公司违约导致的可得利益损失，向本院提交了其单方委托威海英华资产评估房地产估价有限公司出具的评估报告及支付鉴定费200000元的收款收据各一份，载明威海华鑫房地产开发有限公司51%股权价值为17280269.41元，按涉案合同约定原告可得利益为61475500元。经质证，四被告对上述评估报告均不认可，并均不申请重新鉴定。经本院释明，四被告仍坚持不申请鉴定。被告海岸置业公司提供二原告和金猴集团房地产开发有限公司于2013年4月3日签订的股权转让合同各一份，载明二原告将其二人所有的威海华鑫房地产开发有限公司股权分别作价8641000元和1359000元转让给金猴集团房地产开发有限公司。被告海岸置业公司拟以此证实二原告已将其股份转让给他人，不存在实际损失。经质证，原告对该证据的真实性没有异议，但认为不能证实被告海岸置业公司之主张。其他被告对上述证据没有异议。被告海岸置业公司、蔡军民、唐海涛同时提供其验资报告及公司设立登记审核表各一份，载明被告蔡军民、唐海涛系被告海岸置业公司之股东，其中被告蔡军民出资8000000元，被告唐海涛出资2000000元。三被告拟以此证实被告蔡军民、唐海涛已经实际出资到位。经质证，原告对上述证据的真实性没有异议，但主张被告蔡军民、唐海涛系虚假出资，上述证据不足以证实其二人出资到位之事实。被告大西洋投资公司对上述证据没有异议。另，被告海岸置业公司主张其从原告处购买了威海华鑫房地产开发有限公司51%股权，但未能提供付款凭证等证据予以证实。上述事实，有双方当事人的陈述、房地产项目合作开发合同、民事判决书、评估报告等证据在案为证。本院认为，原告在（2012）威民一初字第37号案件中的诉请为被告海岸置业公司返还其相应股权，并未涉及违约责任及损失赔偿事宜，故原告根据涉案合同约定诉请被告承担违约责任，并未违反“一事不再理原则”，符合民事案件受理条件，故原告之诉请应予受理。原告与被告海岸置业公司于2011年10月18日签订房地产项目合作开发合同，后原告发函被告解除了该合同，上述事实清楚，且经生效判决予以确认，故本院认定涉案房地产项目合作开发合同已经解除。合同解除后，合同的权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力，合同中约定的违约条款及保证条款对双方仍具有约束力。关于违约责任承担主体。根据双方签订的房地产项目合作开发合同之约定，双方以项目公司威海华鑫房地产开发有限公司的名义进行开发，项目宗地的土地出让金、合同订立时已支付的相关合理费用作为原告的出资，同时原告承担项目的地质勘查及费用，项目其他所需资金均由被告海岸置业公司承担。根据本院已查明的事实及生效判决认定的事实，上述合同签订后，原告注册成立了项目公司，并将51%的股权过户给被告海岸置业公司，积极办理了涉案土地的土地使用权证，全面及时的履行了合同义务。被告海岸置业公司作为合同的一方出资人，至原告发出“关于解除合同的告知函”之前，既没有就涉案房地产合作项目进行资金投入，也没有在约定的期限内向原告履行出借10000000元款项的义务，在原告对其进行了合理的催告后其仍拒绝履行相关义务，故被告海岸置业公司的行为构成违约，应当承担违约责任。关于违约金数额。涉案合同约定，若被告海岸置业公司违约，除需赔偿原告损失并返还51%股权外，还应支付给原告相当于项目公司即威海华鑫房地产开发有限公司51%股权价值的违约金。原告为证实其主张，提供了威海英华资产评估房地产估价有限公司出具的评估报告，虽然该报告系原告单方委托形成，但评估依据充分，程序合法，四被告虽对此有异议，但未能提供反驳证据，且经本院释明，四被告均拒绝对评估报告申请重新鉴定，应视为四被告放弃举证及质证权利，故该评估报告本院作为有效证据予以采纳。根据该报告的鉴定意见，威海华鑫房地产开发有限公司51%股权价值为17280269.41元，据此原告诉请被告海岸置业公司给付17280269.41元违约金合法有据。被告海岸置业公司主张原告不存在损失，故原告主张的违约金过高，但根据原告提供的建设设计方案审批意见书、威海发改委文件及相关工程许可证等证据，涉案华鑫阳光海岸工程已经办理了合法审批手续，若被告海岸置业公司按约履行合同义务，则原告可以通过开发该工程获得预期利益，现原告已实际无法继续开发上述工程，故应认定其存在可得利益损失，结合威海英华资产评估房地产估价有限公司出具的评估报告，原告履行涉案合同可得利益为61475500元，其诉请的违约金17280269.41元并未超过上述可得利益损失。同时，被告海岸置业公司将股权返还给原告后，原告可以自行予以处分，其将相应股份转让给金猴集团房地产开发有限公司，与原告诉请的违约金并无关联，亦不能以此免除被告海岸置业公司的违约责任。故对被告之辩解，理由不当，本院不予采纳。原告诉请被告赔偿其鉴定费用200000元，该费用系原告为证实其主张而支出的必要费用，并非由被告的原因所致，故原告之该诉请，于法无据，本院不予支持。关于被告蔡军民、唐海涛是否应当承担连带责任。原告主张其二人在设立被告海岸置业公司时出资不实，但其未能提供充分证据证实，而根据被告蔡军民、唐海涛提供的被告海岸置业公司的验资报告及公司设立登记审核表看，其二人完成了出资义务且经审批通过，故原告关于被告蔡军民、唐海涛承担连带责任之诉请证据不足，本院不予支持。关于被告大西洋投资公司是否应当承担连带责任。根据涉案房地产项目合作开发合同之约定，被告大西洋投资公司对被告海岸置业公司履行涉案合同义务承担连带保证责任，该约定系保证之约定，虽然该约定表意未明确具体的保证内容，但是覆盖了被告海岸置业公司应履行之合同义务的全部，目的在于确保被告海岸置业公司切实履行义务以保障原告之权益，故在被告海岸置业公司未能依约履行合同义务时，被告大西洋投资公司对被告海岸置业公司未履约所产生的法律后果一并承担连带责任，应为双方该约定的应有之义，且根据《中华人民共和国担保法》第二十一条之规定，被告大西洋投资公司作为保证人，亦应对债务、利息及违约金等承担连带保证责任。据此本院认定被告大西洋投资公司的保证范围包括被告海岸置业公司违约的法律后果，故原告诉请被告大西洋投资公司对被告海岸置业公司的违约金承担连带清偿责任，合法有据，本院予以支持。综上，原告诉请之合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条之规定，判决如下：一、被告威海海岸置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告张兴文、刘丽娜违约金17280269.41元，被告上海大西洋投资有限公司对上述债务承担连带清偿责任；二、驳回原告张兴文、刘丽娜要求被告蔡军民、唐海涛对被告威海海岸置业有限公司的债务承担连带责任之诉讼请求；三、驳回原告张兴文、刘丽娜要求被告威海海岸置业有限公司、蔡军民、唐海涛、上海大西洋投资有限公司连带给付评估费200000元之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费126682元，保全费5000元，原告张兴文、刘丽娜负担1449元，被告威海海岸置业有限公司负担65116.5元，被告上海大西洋投资有限公司负担65116.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长 于大海代理审判员 蒋 涛代理审判员 侯善斌二〇一五年八月十三日书 记 员 王红云