（2015）汤民初字第412号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2015-11-15
案件名称
邢德详与佳木斯万基房地产开发有限公司（以下简称万基公司）、朱怀龙商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
汤原县人民法院
所属地区
汤原县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邢德祥,佳木斯万基房地产开发有限公司,朱怀龙
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十九条，第九十六条第一款，第九十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条
全文
黑龙江省汤原县人民法院民 事 判 决 书（2015）汤民初字第412号原告邢德祥，男，汉族，于1969年2月24日生，中国农业银行佳木斯支行职工，住黑龙江省佳木斯市向阳区光明社区*组**号，身份证号码：2308021969********。委托代理人李迎松，系佳木斯鸿臻律师事务所律师。被告佳木斯万基房地产开发有限公司，住所地佳木斯市长安路西段金三角附近。法定代表人牟国义，职务：董事长。委托代理人李玉喜，系该公司员工。第三人朱怀龙，男，汉族，于1973年9月1日生，农民，住汤原县永发乡永发村，身份证号码：2308281973********。原告邢德详与被告佳木斯万基房地产开发有限公司（以下简称万基公司）、第三人朱怀龙商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邢德详及委托代理人李迎松、被告万基公司委托代理人李玉喜、第三人朱怀龙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2014年6月27日，原告与佳木斯万基房地产开发有限公司鹤立项目二部（以下简称鹤立项目二部）签订了商品房买卖合同，购买位于汤原县鹤立镇鹤立财苑第5栋2单元5层1号82.719平方米的房屋。原告于2014年6月13日向被告交纳了全部购房款。此后，原告找到被告万基公司要求进户时，被告万基公司在汤原县鹤立镇的开发项目部人去楼空。原告发现自己购买的房屋已经由第三人朱怀龙居住，第三人向原告出示了同样的购房合同。原告认为被告万基公司将出售给原告的房屋另售他人，严重违约。故诉至法院，请求法院判令：1、依法解除原告与被告万基公司签订的商品房买卖合同；2、被告万基公司返还原告购房款205140元，赔偿原告从交款日至起诉日利息11282.7元，并承担一倍购房款205140元的赔偿责任，合计421562.7元；3、案件受理费由被告万基公司承担。庭审中，原告增加诉讼请求，在原诉讼请求的基础上，增加1796元物业费及相关费用，由被告万基公司承担。被告辩称，鹤立项目二部作为被告万基公司的下设机构，没有销售商品房的主体资格，原告及第三人与鹤立项目二部签订的商品房买卖合同应属无效合同，不存在退款的问题。申请法院追加案外人王荣伟、韩树君、艾力为本案共同被告。第三人辩称，原告起诉依据的事实存在，案涉房屋已经由第三人居住。经审理查明：原告与鹤立项目二部于2014年6月27日签订商品房买卖合同，原告购买了位于鹤立财苑社区5号楼2单元5层1号住宅，向鹤立项目二部支付了购房款205143元（原告于本诉中主张205140元），支付物业费496元、二次提水费100元、房屋装修保证金1000元、土地登记费200元。后鹤立项目二部又于2015年1月28日与第三人签订了商品房买卖合同，将案涉房屋另行出售于第三人，第三人向鹤立项目二部支付了购房款及物业费、电费等相关费用，并已近入住，实际占有该房屋。另查明：鹤立项目二部为被告万基公司下设的机构，负责开发建设鹤立财苑，二者实为挂靠关系，被告万基公司取得了销售鹤立财苑的商品房预售许可证。上述事实，有原告提交的原告身份证、被告工商信息、组织机构代码证、第三人身份信息各1份、商品房买卖合同、汤原县商品房销售专用结算单、收据各1份、照片1张、商品房买卖合同1份，被告提交的案外人韩树君声明1份在案佐证。本院认为：本案的争议焦点为：1、案涉商品房买卖合同的效力问题；2、原告与鹤立项目二部签订的商品房买卖合同是否应当解除，被告万基公司是否应当返还原告购房款、利息、物业费及相关费用，并承担已付购房款一倍的赔偿责任；3、关于被告万基公司申请追加案外人王荣伟、韩树军、艾力为本案共同被告的问题。关于本案第一个争议焦点，原告、第三人与被告万基公司下设的鹤立项目二部分别签订的两份商品房买卖合同均系合同双方真实意思表示，且原告及第三人均已履行了支付购房款的义务，被告万基公司则认为其下设的鹤立项目二部没有销售商品房的主体资格，被告万基公司仅授权鹤立项目二部开发建设鹤立财苑小区，未授予其销售房屋的权利，鹤立项目二部与原告及第三人签订的商品房买卖合同应属无效。本院认为，根据我国合同法第四十九条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，鹤立项目二部作为开发建设鹤立财苑小区的临时职能部门，其对外销售商品房的行为显然超越了其代理权。鹤立项目二部名为被告万基公司的下设机构，二者实为挂靠关系。在挂靠人即鹤立项目二部从事相关民事活动时，鹤立项目二部与被告万基公司基于挂靠关系产生了鹤立项目二部可以对外销售房屋的代理权的权利外观，相对人有理由相信鹤立项目二部代表的是被告万基公司。且本案中的相对人即原告与第三人在签订案涉合同时均为善意且无过失，故鹤立项目二部对外销售商品房的行为完全符合表见代理的构成要件，产生的法律后果理应由被告万基公司承担。另外，在本院已经发生法律效力的（2014）汤民一初字第88号民事判决书中认定，被告万基公司以鹤立项目二部与案外人何玉平签订的房屋拆迁安置补偿合同显失公平为由，请求法院予以变更。被告万基公司在前诉中对鹤立项目二部与案外人签订的合同效力不持异议，却在本诉中以鹤立项目二部没有代理权为由主张同样系鹤立项目二部与原告及第三人签订的合同无效，不仅没有事实及法律依据，也违背了诚信原则，故对其主张鹤立项目二部与原告及第三人签订的两份商品房买卖合同应属无效的抗辩理由，本院不予支持。关于本案第二个争议焦点，本院认为，根据我国合同法第九十六条之规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达时解除。第九十四条规定第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，原告向本院起诉后，本院于2015年7月8日向被告万基公司送达了原告的起诉状及相关诉讼材料，应当视为原告已通知被告万基公司解除案涉合同。鹤立项目二部在将案涉房屋出售于原告后，又另行出售于第三人，现案涉房屋已由第三人实际居住，且第三人当庭明确表示不同意将案涉房屋交付于原告，故原告与鹤立项目二部签订的商品房买卖合同因鹤立项目二部的违约行为导致原告无法实现其合同目的，合同符合解除的条件，原告有权利解除合同，要求被告返还购房款、利息及物业费等相关费用，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。关于原告主张的利息，本院以已付购房款205140元为基数，参照案涉合同签订日当天即2014年6月27日的中国人民银行贷款基准利率中6个月至1年段的年利率6%的标准，确定自2014年6月27日至2015年6月10日间的利息为11898.1元（年利率6%÷360天×205140元×348天），原告主张利息11282.7元系对自身诉讼权利的处分，本院予以尊重。关于本案第三个争议焦点，本院认为，本案非必要共同诉讼，根据民事诉讼不告不理的原则，本案被告万基公司无权申请追加其他案外人为本案被告，且原告当庭表示不同意被告万基公司申请追加其他案外人为本案被告，故对于被告万基公司当庭追加外人王荣伟、韩树军、艾力为本案共同被告的申请，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、第九十六条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、确认原告邢德详与佳木斯万基房地产开发有限公司鹤立项目二部签订的商品房买卖合同解除；二、被告佳木斯万基房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内，立即返还原告购房款205140元、利息11282.7元、物业费及相关费用1796元，并赔偿原告205140元，以上合计423358.7元；三、第三人朱怀龙不承担责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7650.4元，减半收取3825.2元由被告佳木斯万基房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。本文书履行期满最后一日起，两年内为申请执行有效期。代理审判员 刘念祖二〇一五年八月十三日书 记 员 罗宇涵 来自