（2015）浙台民终字第390号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2015-09-11
案件名称
苏云富与王宇、王保国等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省台州市中级人民法院
所属地区
浙江省台州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王宇,王保国,苏云富,施君飞,徐春凤,王国昌,王利亚
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第十六条第一款；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第三十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙台民终字第390号上诉人（原审被告）：王宇。委托代理人：蔡海军。上诉人（原审被告）：王保国。被上诉人（原审原告）：苏云富。委托代理人：郭健卫。原审被告：施君飞。原审被告：徐春凤。原审被告：王国昌。原审被告：王利亚。上诉人王保国、王宇诉被上诉人苏云富、原审被告施君飞、徐春凤、王国昌、王利亚房屋买卖合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2015）台椒民初字第3222号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月18日公开开庭进行了审理。上诉人王宇的委托代理人蔡海军、上诉人王保国、被上诉人苏云富的委托代理人郭健卫、原审被告施君飞到庭参加诉讼。原审被告徐春凤、王国昌、王利亚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：王普生与被告徐春凤系夫妻，生育有被告王保国、王国昌、王利亚。王普生于2011年5月21日亡故。被告王保国、施君飞曾系夫妻，生育有儿子即被告王宇。2005年1月27日，被告王保国、施君飞离婚，约定被告王宇由被告施君飞抚养。被告王保国因其户位于东方村的房屋需拆迁，于2004年10月12日与浙江省台州经济开发区拆迁办公室签订台州经济开发区拆迁房屋补偿安置协议书，约定了拆迁房屋的面积、拆迁补偿金额与付款方式、过渡方式及安置立地房一间、套房一套等内容。2005年1月28日，原告苏云富作为乙方与作为甲方的王普生、被告王保国签订套房转让协议书，约定：甲方将其拆建安置的套房（包括自行车房）及小区内享受的所有权利以333000元的价格转让给乙方，协议签订之日付250000元，余款83000元在转户手续办理完毕后当日付清；乙方支付款项后，土地使用权、房屋所有权等一切所置配的权利属于乙方所有，甲方必须配合乙方办好过户手续，以及违约责任等其他内容。被告王保国分别于2005年1月29日、2010年1月8日、2014年1月26日收取了原告苏云富支付的购房款250000元、21000元、100000元，并分别出具了收条。2014年3月8日，被告王保国收取了原告苏云富5000元，并出具收条。2009年9月8日，被告王保国、施君飞签订离婚后房产权协议，约定因拆迁安置所得的套房归被告王保国所有等，并进行公证。2011年4月20日，被告王保国、施君飞以其为户主、以被告王宇为户内其他成员进行建房呈报，经有关部门批准新建楼房一间、安置套房一套。被告王保国户安置的套房确定为台州市铂晶国际花园2幢1单元802室，已办理了房屋所有权证和国有土地使用证，权属均登记在被告王保国、王宇名下。2015年2月7日，被告王保国向原告苏云富邮寄《关于解除的通知书》，要求解除套房转让协议。诉讼中，该院依原告苏云富申请，对坐落于台州市铂晶国际花园2幢1单元802室房屋进行财产保全。原告苏云富支付了保全费2185元。原审法院认为：涉案套房转让协议书系当事人真实意思表示，应为有效。从合同名称及内容来看，双方转让的是村民宅基地置换的套房。虽然该合同并未明确约定转让套房的具体坐落，但结合被告王保国户共经历过一次拆迁安置、基于补偿安置协议书仅可安置一套套房，且具体套房的坐落等也已明确等实际情况，可以确定原、被告转让的标的物实际是被告王保国户基于补偿安置协议书可取得的安置套房。由于原、被告转让的并非宅基地，被告方关于宅基地买卖合同无效的抗辩，该院不予采纳。被告徐春凤、王国昌、王利亚认为王普生死亡时没有财产、原告将其作为被告没有依据。由于被告徐春凤、王国昌、王利亚未明确表示对王普生的遗产放弃继承，而王普生系协议书的当事人，其亡故后，协议书的权利义务应由法定继承人继承，故原告起诉被告徐春凤、王国昌、王利亚没有不妥。被告方还认为被告王保国曾向原告苏云富提出解除协议的通知、协议已解除。由于协议书未约定被告方有单方解除协议的权利，原告苏云富也不同意解除协议，故被告方认为协议已解除的抗辩不能成立。至于台州市铂晶国际花园2幢1单元802室房屋的房产、土地过户问题。套房转让协议签订时，被告王宇未满十周岁，被告王保国作为其法定代理人，有权代理被告王宇从事民事活动，原告苏云富与被告王保国签订的协议书对被告王宇具有约束力。被告施君飞虽然曾系套房共有人之一，但在其与被告王保国签订协议后将享有的套房份额转让给了被告王保国，且套房权属证书也未登记被告施君飞姓名，被告施君飞不再对套房享有权利，被告王保国在协议书签订后取得了套房的处分权。目前，讼争房屋已经办理了权属证书，被告王保国、王宇应按约履行合同义务，协助原告苏云富办理将房屋所有权及土地使用权登记到原告苏云富名下的手续。王普生不是套房转让协议所涉套房的所有权人，无法协助原告苏云富办理产权过户手续，因此，原告苏云富要求被告徐春凤、王国昌、王利亚协助办理产权过户手续的请求不能成立，该院不予支持。综上，原告苏云富诉讼请求中的合理部分，该院予以支持；不合理部分，该院予以驳回。被告徐春凤、王国昌、王利亚经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国民法通则》第十二条第二款、第十四条、第十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告苏云富与王普生、被告王保国于2005年1月28日签订的套房转让协议书有效；二、被告王保国、王宇在本判决生效后十日内协助原告苏云富办理将坐落于台州市铂晶国际花园2幢1单元802室房屋（包括自行车房）的房屋所有权及土地使用权登记到原告苏云富名下的手续；三、驳回原告苏云富的其他诉讼请求。案件受理费40元（原告苏云富已减半预交），保全费2185元（原告苏云富已支付），由被告王保国、王宇负担。宣判后，王宇不服，向本院提起上诉称：一、一审关于协议书签订时上诉人王宇未满十岁、上诉人王保国为上诉人王宇的法定代理人、有权代理上诉人王宇从事民事活动的事实认定错误。2005年1月27日，上诉人王保国与原审被告施君飞办理离婚登记，约定上诉人王宇由原审被告施君飞抚养并监护，故2005年1月27日起上诉人王宇的法定代理人为原审被告施君飞而非上诉人王保国，上诉人王保国2005年1月28日代理上诉人王宇签订《套房转让协议书》，系无权代理行为，对上诉人王宇无约束力。父母行使监护权，代理保管未成年人财产的行为应出于对未成年人利益的保护。本案从上诉人王保国与被上诉人签订协议到收取转让费，上诉人王宇及其抚养人施君飞皆不知情且未得到转让费，上诉人王保国的代理行为损害了上诉人王宇的利益，超出法律赋予的代理权限。现上诉人王宇已成年，对该代理行为不予追认。上诉人王保国的代理行为系无权代理，法律后果由其承担，与上诉人王宇无关，上诉人王宇无协助办理转让手续的义务。根据《物权法》相关规定，对于共同共有房屋的处分，必须全体共有人意思表示一致，个别共有人处分共有房屋的行为无效。故，上诉人王保国转让房屋的行为无效，因此造成协议无法履行的后果由其承担，与上诉人王宇无关。二、一审适用法律存在错误。一审根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定判令上诉人王宇、上诉人王保国履行合同义务，协助被上诉人办理房屋转让手续。《套房转让协议书》的违约责任条款约定：“甲方如违约，退还本利。”可知协议书确定双方均享有合同解除权，上诉人王保国可以选择履行合同，也可以选择单方解除合同而承担返还本利的违约责任。上诉人王保国2015年2月3日以书面形式通知被上诉人解除合同并承诺愿意承担退还款项本金和利息的违约责任。一审判决违反了意思自治原则。综上，一审认定事实有误，适用法律错误，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉请，由被上诉人承担一、二审诉讼费及保全费用。王保国不服，向本院提起上诉称：一审根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定判令上诉人王宇、上诉人王保国履行合同义务，协助被上诉人办理房屋转让手续。《套房转让协议书》的违约责任条款约定：“甲方如违约，退还本利。”可知协议书确定双方均享有合同解除权，上诉人王保国可以选择履行合同，也可以选择单方解除合同而承担返还本利的违约责任。上诉人王保国2015年2月3日以书面形式通知被上诉人解除合同并承诺愿意承担退还款项本金和利息的违约责任。一审判决违反了意思自治原则。综上，一审适用法律存在错误，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉请，由被上诉人承担一、二审诉讼费及保全费用。苏云富答辩称：一、针对上诉人王保国的上诉，被上诉人认为，只有守约方才具有合同解除权，且上诉人王保国送达解除合同通知书是在被上诉人提起诉讼之后，被上诉人的诉讼请求已表明不同意解除合同。二、针对上诉人王宇的上诉，被上诉人除上述答辩意见外增加以下答辩意见：（一）根据《民法通则》第十六条第一款规定，未成年人的父母是未成年人的监护人。上诉人王保国有没有与原审被告施君飞离婚及上诉人王宇由谁抚养，均不能否定上诉人王保国是上诉人王宇的法定监护人的身份。（二）被上诉人与上诉人王保国签订《房屋买卖协议书》，根据当时市场价格支付了对价，上诉人王保国也已将房屋交付给被上诉人。因此，上诉人王宇是否知晓及上诉人王保国收取购房款后有无损害上诉人王宇的利益，是两上诉人之间的事情，与被上诉人无关。综上，一审认定事实清楚，适用法律得当，请求依法驳回两上诉人的上诉请求。施君飞答辩称：同意上诉人王宇的意见。徐春凤、王国昌、王利亚未作答辩。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，《民法通则》第十六条规定：“未成年人的父母是未成年人的监护人。”《婚姻法》第三十六条规定：“父母与子女间的关系，不因父母离婚而消除。离婚后，子女无论由父或母直接抚养，仍是父母双方的子女。离婚后，父母对于子女仍有抚养和教育的权利和义务。”根据上述两条规定可知，离婚后，夫妻双方对未成年子女的监护权不变，即对未成年子女仍同时享有监护权。上诉人王宇认为，上诉人王保国与原审被告施君飞离婚时约定其由原审被告施君飞抚养并监护，自2005年1月27日起上诉人王宇的法定代理人为原审被告施君飞而非上诉人王保国，上诉人王保国代理其签订《套房转让协议书》，系无权代理行为，对其无约束力。这一主张与上述两条法律规定明显相悖，故本院不予支持。上诉人王宇认为，本案从上诉人王保国与被上诉人苏云富签订协议到收取转让费，上诉人王宇及其抚养人施君飞皆不知情且未得到转让费，上诉人王保国的代理行为损害了上诉人王宇的利益，超出法律赋予的代理权限。本院认为，上诉人王宇未提供充分有效的证据证明上诉人王保国签订的协议损害了上诉人王宇的合法权益，若上诉人王宇未收到其应得的转让费，则可以依法向买受人苏云富或代其收取的上诉人王保国主张，故对上诉人王宇的这一主张不予支持。涉案房屋系上诉人王宇与上诉人王保国二人共有，上诉人王保国作为上诉人王宇的监护人，有权代理上诉人王宇依法买卖涉案房屋，并非擅自进行处分，上诉人王保国的代理行为符合《物权法》的相关规定，应为合法有效。《套房转让协议书》的违约责任条款是关于违约责任如何承担的约定，并未赋予合同当事人可以选择履行合同、也可以选择单方解除合同而承担返还本利的权利，更未赋予合同当事人有任意解除合同的权利。上诉人王保国曾以书面形式通知被上诉人解除合同并承诺愿意退还本金和利息，但不为被上诉人接受，上诉人方据此主张协议已解除，依法不能成立，故本院不予支持。因此，一审根据《合同法》第六十条规定判令上诉人王宇、上诉人王保国履行合同义务、协助被上诉人办理房屋转让手续，与法相符，本院予以支持。综上，上诉人王保国、王宇的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人王保国负担40元，上诉人王宇负担40元。本判决为终审判决。审 判 长 郭晓明审 判 员 汤坚强代理审判员 黄 磊二〇一五年八月十三日代书 记员 赵灵仙 百度搜索“”