（2015）浦民一（民）初字第3541号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2015-10-26
案件名称
樊建华、陆秀娟等与上海典鹏实业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
樊建华,陆秀娟,樊霞莉,上海典鹏实业有限公司,上海市浦东新区川沙新镇人民政府
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第六十五条，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第3541号原告樊建华。原告陆秀娟。原告樊霞莉。上列三原告共同委托代理人潘正军，上海陈建华律师事务所律师。被告上海典鹏实业有限公司。法定代表人王志红。第三人上海市浦东新区川沙新镇人民政府。法定代表人谢根明。委托代理人陈上，上海长江三角律师事务所律师。原告樊建华、陆秀娟、樊霞莉诉被告上海典鹏实业有限公司（以下简称典鹏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月13日立案受理后，因被告下落不明，故本院通过公告形式向其送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等诉讼材料，并依法适用普通程序组成合议庭，追加上海市浦东新区川沙新镇人民政府（以下简称川沙新镇政府）为第三人参加诉讼，于2015年8月11日公开开庭进行了审理。三原告共同委托代理人潘正军，第三人委托代理人陈上到庭参加诉讼；被告典鹏公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告樊建华、陆秀娟、樊霞莉诉称，2010年8月4日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），原告向被告购买了上海市浦东新区川沙新镇（原为六灶镇）吉灿路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），建筑面积123.34平方米，房屋总价款为人民币（以下币种相同）347，185元。合同签订后，被告即按约将房屋钥匙交给原告，但被告至今未能为原告办理小产证，经原告多次交涉均未果。现原告要求：一、判令被告支付原告逾期办理房地产权证（小产证）违约金（以房款347，185元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%为标准，自2011年2月19日起计算至2014年12月31日）；二、本案的诉讼费用由被告承担。被告典鹏公司未作答辩。第三人川沙新镇政府述称，本案是预售合同纠纷，第三人不是合同相对方，不清楚合同履行情况。不应当承担相应的责任。经审理查明，2010年8月4日，原告（乙方）与被告（原为上海爱家实业有限公司〈以下简称爱家实业公司〉，甲方）签订《预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，总房价款暂定为347，185元；房屋交付时必须取得了《住宅交付使用许可证》；甲方定于2010年9月4日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。《预售合同》第十四条约定：“在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后15日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）”。合同附件一约定，鉴于该房屋为六灶镇政府统一回购的配套商品房，因此该房屋的房价款全部应由六灶镇政府直接支付给甲方。附件五第七条约定，本房屋所属的《爱家新城》项目是政府配套商品房项目，根据爱家实业公司与六灶镇政府签订的《上海南汇区配套商品房六灶镇地块建设项目协议书》（以下简称《建设项目协议书》）的规定，《爱家新城》项目由爱家实业公司开发建设，由六灶镇政府向爱家实业公司回购后安置给购买人，并由六灶镇政府负责大产证等手续的办理。补充条款约定，鉴于乙方购买的房屋所属小区《爱家新城》系政府配套商品房项目，根据甲方与六灶镇政府签订的《建设项目协议书》，“爱家新城”项目由甲方开发建设，六灶镇政府向甲方整体回购后再行安置。根据六灶镇政府委托，甲方与乙方（系六灶镇政府指定的安置对象）签署“爱家新城”《预售合同》，为明确双方的权利义务关系，经甲、乙双方协商一致，就《预售合同》订立下列补充条款：第三条，修订并补充《预售合同》第六条：1、鉴于该房屋为六灶镇政府统一回购的配套商品房，上述第二条中的该房屋总房价款（即《预售合同》约定的房屋总房价款），由乙方向六灶镇政府直接支付，乙方、六灶镇政府如存在费用结算，由双方另行约定，与甲方无关。甲方就该总房价款向乙方出具发票。2、根据六灶镇政府与甲方签订的《建设项目协议书》约定，六灶镇政府向甲方回购该房屋并按《建设项目协议书》的约定向甲方支付回购款及相关费用，六灶镇政府支付的回购款与“爱家新城”所有《预售合同》的总价之间的价差部分的发票，由甲方另行直接向六灶镇政府开具。第六条，补充《预售合同》第十四条：1、由六灶镇政府负责办理新建商品房房地产初始登记手续，甲方仅提供建设单位相关资料予以协助，相关费用按照建设项目协议书约定执行。若因六灶镇政府原因导致无法取得新建商品房房地产权证（大产证）的，一切责任均由六灶镇政府承担，乙方不得向甲方主张任何权利或费用。2、房屋交易过户手续、申领房屋所有权证（小产证）及相关手续由乙方负责办理，甲方给予协助，涉及的图则费、办理产权转移的手续费、登记费、契税及政府有关部门规定的税项、规费等均由乙方承担。第七条，补充《预售合同》第十五条：1、鉴于本房屋为配套商品房，因此该房屋的交付由六灶镇政府委托甲方实施，具体由六灶镇政府组织落实乙方到甲方处进行交房，因此甲方不再向乙方发出任何书面交房通知。如乙方未按约定的日期办理该房屋验收交接手续，亦由六灶镇政府向乙方发出书面催告书。2、……。2010年8月4日，被告向原告出具系争房屋销售发票。购房款为347，185元，并将系争房屋交付原告。被告于2014年9月26日取得系争房屋的大产证。另查明，2014年5月29日，经上海市工商行政管理局核准，爱家实业公司变更为上海典鹏实业有限公司。以上事实，有《预售合同》、销售不动产统一发票、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人、企业名称准予变更登记通知书及原告、第三人的陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《预售合同》系双方当事人的真实意思表示，原、被告双方均应按约履行自己的义务。被告在《预售合同》中与原告约定由第三人办理大产证及承担相应法律责任等涉及第三人承担合同义务的条款，由于未经第三人确认，根据合同法的相关规定，合同当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务的，由债务人向债权人承担违约责任。被告未能及时办理系争房屋大产证，导致原告不能办理取得小产证被告应承担违约责任。《预售合同》对办理小产证的时间约定为取得大产证后的195天内，但对大产证取得时间未作约定，故根据合同法相关规定，由人民法院根据合同有关条款及交易习惯对取得大产证的合理时间进行合同解释予以确定。建设部《商品房销售管理办法》规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。而《预售合同》约定被告应于2010年9月4日前交付系争房屋，综合原、被告的合同约定及房屋权属证书办理的相关规定及实践办理的一般情况，本院确认2010年9月4日起60日内为被告应取得大产证的合理期限，因此，小产证办理的合理期限应为此后195天内即2011年5月17日之前。被告应承担逾期办理小产证的违约金，违约金的起算日期为2011年5月18日。因未有证据证明被告取得大产证后已通知原告办理小产证，故原告要求违约金截止日期按被告取得大产证之后的一定合理期限来确定为2014年12月31日，并无不当，可予准许。关于违约金的计算标准，《预售合同》对逾期办理小产证的违约金未作约定，故根据相关司法解释的规定，该违约金的计算标准可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告主张以中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30％为计算标准计算并无不当，本院予以准许。被告典鹏公司无正当理由未到庭应诉，系自动放弃应诉抗辩的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告上海典鹏实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告樊建华、陆秀娟、樊霞莉逾期办理房地产权证（小产证）违约金（以347，185元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准自2011年5月18日起计算至2014年12月31日止）。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，056元，由被告上海典鹏实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 陶郑忠审 判 员 全炜琦人民陪审员 曹 璐二〇一五年八月十三日书 记 员 沈 嬿附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来自