（2015）永民初字第504号

裁判日期: 2015-08-13

公开日期: 2015-10-15

案件名称

达某某与甘肃民盛房地产开发公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

永登县人民法院

所属地区

永登县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

达某某,甘肃民盛房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款

全文

甘肃省永登县人民法院民事判决书（2015）永民初字第504号原告达某某，男，汉族，住永登县。委托代理人李全洲，甘肃策横律师事务所律师。被告甘肃民盛房地产开发有限公司（以下简称民盛公司），住所地：兰州市城关区。法定代表人陈盛明，该公司总经理。委托代理人陈盛智，该公司项目经理。委托代理人袁金道，甘肃金毓康律师事务所律师。原告达某某诉被告民盛公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张世红独任审判，公开开庭进行了审理，原告达某某及其委托代理人李全洲、被告委托代理人陈盛智、袁金道到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2010年，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告在永登开发的盛世名都1号楼2单元501室房屋，房屋面积为107.5㎡，单价为2680元，合同总价款为288100元。合同第六条第一款约定原告先支付总房款的70%，即201670元。原告按约向被告支付了70%的购房款。合同第八条约定被告于2012年6月1日向原告交付验收合格的商品房。合同第九条第一款第2项约定，被告逾期交房60日后，每日按购房款的0.01%向原告支付违约金。现被告逾期未向原告交付房屋，已违约3年，致使原告只能租房居住，被告的违约行为给原告造成的损失远大于合同约定的违约金。因此，为维护原告的合法权益，原告诉至法院要求判令被告向原告支付违约金36000元（2010年6月1日至2015年4月28日），并承担本案诉讼费。被告辩称，1、根据合同第五条第一款约定，合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，超出或减少部分以合同签订的价格计算。经永登县房管局认可的永登县汇祥测绘有限公司测绘，原告所购买的该房屋的实际面积为122.08㎡，原告尚欠被告购房款125504元。经被告工作人员的多次催要，原告推拖不付，因此被告享有先履行义务抗辩权。2、被告未能按期向原告交付房屋，是因为其他不可预测的因素，因此被告不承担违约责任。综上，应驳回原告的诉讼请求。庭审中，原、被告为证明其主张的事实和支持其陈述理由，向法庭提交了如下证据：（一）原告达某某向法庭提交的证据及证明目的：1、商品房买卖合同、收据各一份。证明原告实际所交的房款和合同总价款，及双方约定的违约金计算方法。2、租房合同、收条各三份。证明因被告不能按期交房，原告卖掉原有房屋后只能在外租房，产生的租赁费36000元，是原告的实际损失。被告对原告的证据发表如下质证意见：对证据1真实性、关联性无异议，对证明目的有异议。因存在不可预测因素，被告未违约。对证据2真实性有异议，原告是否出卖了原有住房未提供证据，2012年至2014年的房屋租赁合同和收条是一样的，可以认定是同一天所写，且出租人也未出庭作证。（二）被告民盛公司向法庭提交的证据及证明目的：1、甘肃民盛房地产开发公司的报告四份。2、永登县住建局批准的审批表、永登县规划局、司法局、执法局联合下发的通知、永登县规划局致永盛花园住宅小区业主的一封信、永登县城关派出所接处警工作登记表各一份。3、永登县房管局证明、永登汇祥测绘公司的商品房面积测绘成果明细单各一份。以上证据证明被告每年向政府部门申请解决供暖问题，但遇到永盛花园业主的阻挠，无法完成供暖工程。被告主观上不存在过错。涉案房屋的实际面积与合同约定的面积发生差异，按照约定原告应当补交房款，但原告至今未补交房款，被告享有先履行义务抗辩权。4、证人张某某出庭证实被告根据房管局的测绘结果通知原告补交房款，原告一直未补交，原告认可收到催缴房款的通知，被告有先履行义务抗辩权。原告对被告的证据发表如下质证意见：对证据1真实性有异议，文件上只有被告自己的签章。被告作为开发商在开发项目时就应当将配套设施考虑在内，且第一份报告在约定的交房日期前一个月形成，说明被告从一开始就存在违约。对证据2、3真实性无异议，对证明目的有异议，通知的时间是2014年4月3日，原、被告约定的交房时间是2012年6月1日，不能证明出现了不可预测的因素及原告必须要向被告补齐房款，同时证明被告的房屋至今还不具备交付条件，是被告违约在先。对证据4的真实性无异议，但不能证明原告应当补齐房款后被告才能交房，被告不享有先履行义务抗辩权。基于以上双方当事人的诉辩及陈述，举证、质证的过程和本院对证据的分析判定，本院查明的事实如下：2010年10月31日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的“盛世名都”1号楼2单元501室商品房出售给原告，房屋建筑面积107.5平方米，购房款总额为288100元。双方签订的合同第八条约定：被告应当在2012年6月1日前将验收合格的房屋交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起7日内告知原告；2、其他不可预测因素。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按照固定期限交付房屋，逾期不超过60日，自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，本合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之壹的违约金。合同签订当日，原告按照约定向被告缴纳了70%的购房款201670元。被告完成房屋修建后，因为供暖问题，未按照约定的交房日期交付房屋。自2012年开始，被告多次向政府部门汇报、协调“盛世名都”商住楼的供暖问题。2014年12月3日，永登县住房和城乡规划建设局、永登县城市管理行政执法局和永登县司法局联合下发了《关于保障“盛世名都”住宅小区供热管网施工秩序的通知》，通知决定从“永盛花园”供热站接网供热，于2015年对“永盛花园”锅炉房进行扩容改造，彻底解决“永盛花园”和周边住宅小区的供热问题。但是在施工过程中，受到“永盛花园”部分居民的阻挠，致使工程无法正常进行。2015年4月，被告通知原告办理房屋交付手续，原告认为房屋的供暖设施未完工，故拒绝办理房屋交付手续，并于2015年5月21日诉至本院要求被告向其支付违约金36000元（2010年6月1日至2015年4月28日），并承担本案诉讼费。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，符合法律规定，属有效合同。合同签订后，原告依约履行了付款义务，由于被告未按约定期限履行交房义务，原告要求被告承担因其违约产生的违约金。被告辩称其享有先履行义务抗辩权，因双方在合同中并未约定房屋实际面积大于合同约定面积时补交房款的时间，故被告的该辩解理由不成立。被告辩称不能按期交房是其他不可预测因素造成，并向本院提供了相应的证据。本院认为，按照兰州市城市供热管理条例的规定，城市供热应坚持统一规划、合理布局、统筹安排的原则，被告修建供暖设施必须符合县城总体规划，取得相关部门的审批。而被告自2012年开始，就多次向政府相关部门汇报、协调“盛世名都”商住楼的供暖问题，原、被告在合同中对遇到不可预测因素被告可以延期交房也作了约定，故原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告达某某的诉讼请求。案件受理费700元，减半收取350元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员　　张世红二〇一五年八月十三日书记员　　李睿媛关注微信公众号“”