（2015）河龙法民一初字第318号

裁判日期: 2015-08-13

公开日期: 2016-11-16

案件名称

李延灿、宋新华等与崔勇芹、叶雪萍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

龙川县人民法院

所属地区

龙川县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李延灿,宋新华,崔勇芹,叶雪萍

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《商品房销售管理办法》：第十九条第一款

全文

广东省龙川县人民法院民事判决书（2015）河龙法民一初字第318号原告李延灿，男，汉族。原告宋新华，女，汉族。两原告委托代理人黄顺平，男。被告崔勇芹，女，汉族。委托代理人叶发初，男，汉族。委托代理人刘海锋，广东商盾律师事务所律师。被告叶雪萍，女，汉族。原告李延灿、宋新华诉被告崔勇芹、叶雪萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月22日受理后，依法由审判员邓菊花适用简易程序独任审判，于2015年7月16日公开开庭进行了审理。原告李延灿、宋新华及其委托代理人黄顺平，被告叶雪萍、被告崔勇芹的委托代理人叶发初、刘海锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年4月1日，原告需购买门店，经朋友罗惠东介绍与中介崔勇芹相识。原告要求门店面积须在60平方米以上，才方便使用或出租。崔勇芹说叶雪东萍��托她卖门店，正好符合原告的要求，同时保证门店面积60平方米以上。期间协商，有两证人在场知悉。2015年4月2日原告与两被告及罗惠东到现场察看后，由被告崔勇芹丈夫书写《购房定金》，被告崔勇芹签收定金20000元。后来经原告了解，该门店面积只有47.14平方米，远远未达到原告的要求。被告没有按双方约定交付60平方米以上的门店给原告，构成违约，根据合同法第一百四十八条、担保法第八十九条及担保法解释第一百二十条的规定，应双倍返还定金40000元给原告。请求法院依法判决：1、依法解除原告李延灿、宋新华与被告叶雪萍的房屋买卖合同关系；2、被告崔勇芹、叶雪萍双倍返还购房定金40000元给原告。案件受理费由两被告承担。被告崔勇芹未提供书面答辩，在庭审时辩称，原告诉状中所称要求门店要60平方米以上，崔勇芹作了保证，是歪曲事实。原告找到崔勇芹，称要购买水贝的门店，50平方米或60平方米都可以。崔勇芹说没有，下泡水那倒有个门店，比较接近原告的要求。之后双方到现场察看，原告表示比较满意，经双方协商后确定总价款为54.8万元。原告问崔勇芹面积多大，崔勇芹说不清楚，房子就这样自己看，按现场看就是50-60平方米。原告量后说是50平方米左右，没有60平方米。第二天原告表示要买该门店，经双方协商后立下购房协议。该协议的内容是被告写好后交给原告，经原告多人看了表示无意见后原告才交定金。10多天之后，原告打电话给崔勇芹，说没有凑够钱，父母也不喜欢。4月25日，原告以电话录音中说面积不够为由，要求崔勇芹退定金。双方签订购房协议是包括定金条款在内的房屋买卖合同。该合同中注明崔勇芹是叶雪萍的委托代理人，代签约并收取定金，叶雪萍对此亦无异议。合同采取要约和承诺的方式达成。本案中，原告对面积的要求不确定具体，被告对面积的说法也始终没有确定更没有保证，所以，面积问题并非双方达成合同的内容。原告经多人察看房屋并丈量后对现状非常满意，双方达成的是按现状（按套）购买的房屋买卖合同。原告主张按面积购买提起违约之诉，是原告反悔合同的单方借口，其诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。被告叶雪萍辩称，1、叶雪萍在本案中应当属于第三人，不是被告，或者请求法院驳回对叶雪萍的起诉。叶雪萍只与崔勇芹单线联系，因此引发的纠纷也该由崔勇芹独立处理。叶雪萍与原告从未见面、谈话、通话、短信或签订购房合同，也从未谈及合同定金之事，原告列叶雪萍为被告是错误的。2、两被告之间是中介关系，双方委托房产买卖的事项并未涉及原告起诉的合同定金事宜。约2015年3月，叶雪萍偶然经过崔勇芹门店老隆镇房地产中介服务中心，初次与其见面。经简短咨询谈话了解，口头委托其将自有门店变卖，崔勇芹表示同意。双方约定叶雪萍保底收取卖房款51万元，其他费用及相关事情均由崔勇芹负责（除配合过户手续及出具证件）。事情谈妥后，崔勇芹及其丈夫随即对叶雪萍出示的房产证进行了查看，房产面积标注为47.14平方米。叶雪萍从未说过自己门店60平方米，也从没以60平方米面积进行宣传或招揽买家。3、在本案中，叶雪萍对于原告及崔勇芹来说都是善意的、诚实的，不存在民法意义上的任何过错，即无故意也无过失，依法不承担法律责任。经审理查明：2015年3月，被告叶雪萍将权属自己名下的位于龙川县老隆镇门店（建筑面积为47.14平方米）委托被告崔勇芹出让，双方口头约定相关事宜由被告崔勇芹负责（除配合办理��户手续及出具证件外）。2015年4月1日，原告经朋友罗惠东介绍认识被告崔勇芹。因原告有购买门店意向，经交谈了解后，原告与被告崔勇芹、罗惠东一同到上述门店所在地查看。查看过程中，罗惠东表示面积在50平方米左右，但各方没有对门店进行测量。2015年4月2日，经协商原告向被告崔勇芹交付定金20000元，被告崔勇芹并立下《购房定金》一份。该《购房定金》载明：“兹收到李延灿夫妇购龙川县老隆镇叶雪萍夫妇名下产权。购房总价为人民币伍拾肆万捌仟元正。叶雪萍夫妇必须提供此套产权过户的全部手续。过户费用由李延灿负责。注：叶雪萍夫妇已全权委托崔勇芹收取此套房的卖房定金。李延灿夫妇已交购房定金贰万元正给崔勇芹手。2015年5月25日前李延灿夫妇必须付清购房总款人民币伍拾肆万捌仟元正。同时到龙川县房地产交易所办理此套产权过户的全部手��。收取定金如叶雪萍夫妇违约的话，叶雪萍夫妇必须赔购房定金数额的双倍给李延灿。反过来，如李延灿夫妇违约的话，叶雪萍不退购房定金。”2015年4月25日，原告要求对门店面积进行丈量。经丈量后发现面积只有40多平方米，原告以被告违约为由要求双倍返还购房定金。经协商未达成一致意见，2015年5月22日原告起诉至本院，请求法院判决：1、解除原告与被告叶雪萍的房屋买卖合同关系；2、两被告向原告双倍返还购房定金40000元；案件受理费由两被告承担。以上事实有原告提供的身份证、结婚证复印件、购房定金、个体户登记资料、照片、通话录音、被告提供的身份证、房地产权证复印件，原、被告陈述及本案的庭审笔录等予以证实。本院认为，公民可以通过代理人实施民事法律行为，被代理人对代理人从事的民事法律行为承担民事责任。本案中，被告叶雪萍口头委托被告崔勇芹出让涉案房屋，并对《购房定金》内容无异议，是本案适格的被告。其以对房屋买卖过程不知情、与原告不认识为由主张不是本案适格的主体，本院不予采纳。各方当事人均认可《购房定金》性质为房屋买卖合同，本院予以确认。该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应确认合法有效。各方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。《商品房销售管理办法》第十九条第一款规定：“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。”本案中，原告在实地查看涉案房屋后，与被告约定房屋总价款，并交付定金，是双方协商一致以按套（单元）计价方式买卖房屋。按套（单元）计价中面积在一定程度上对房屋价款并不起直接决定作用，而只是参��作用。原、被告不是以面积为单位确定房屋总价款，在合同中也未对面积进行约定，原告以面积不符为由主张被告违约，本院不予采信。原告以自己的行为明确表示不履行合同义务，其请求解除与被告叶雪萍的房屋买卖合同关系，本院予以支持。被告不存在违约情形，原告应当承担因解除合同产生的相应违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。”原告请求被告双倍返还定金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《商品房销售管理办法》第十九条第一款之规定，判决如下：一、解除原告李延灿、宋新华与被告叶雪萍的房屋买卖合同关系；二��驳回原告李延灿、宋新华的其他诉讼请求。案件受理费1100元，适用简易程序审理减半收取550元，由原告李延灿、宋新华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审判员　　邓菊花二〇一五年八月十三日书记员　　吴志良搜索“”