（2015）一中民终字第04862号
裁判日期: 2015-08-13
公开日期: 2015-08-26
案件名称
胡晓明与北京昊岳富润物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡晓明,北京昊岳富润物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第04862号上诉人（原审被告、反诉原告）胡晓明，男，1966年12月20日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）北京昊岳富润物业管理有限公司，住所地北京市海淀区学院路6号富润家园5号楼B1层（住宅）。法定代表人韩伟，董事。委托代理人刘士忠。上诉人胡晓明因与被上诉人北京昊岳富润物业管理有限公司（以下简称昊岳富润公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第09939号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。昊岳富润公司在原审法院诉称：2001年9月9日，我公司接受北京富润房地产开发有限公司的委托，对富润家园小区提供物业管理服务。2003年8月29日，胡晓明购置位于北京市海淀区学院路××号富润家园××号楼×1003号房屋（以下简称1003号房屋），并与我公司签订了《富润家园前期物业管理服务协议》（以下简称《物业管理协议》）。协议对双方的权利和义务、服务内容服务费用交纳等作出约定。自2007年5月26日始，胡晓明违背双方协议约定拖欠应缴费用。2013年，我公司曾起诉胡晓明，胡晓明未认可抄表记录，后法院估算的用水量。由于胡晓明的用水量在多年里一直未予核实，导致其缴纳水费与实际产生的水费存在严重差距。现我公司起诉要求胡晓明支付2013年7月12日至2014年8月30日的冷水费4820元、2013年7月12日至2014年8月30日的热水费3169.4元、2014年1月1日至2015年6月30日的物业管理费4795.2元、2014年11月15日至2015年3月15日的供暖费4442.1元及2014年1月1日至2015年2月28日的垃圾消纳费35元；诉讼费由胡晓明承担。胡晓明在原审法院辩称：昊岳富润公司提供的供暖服务虽然达不到北京市规定的标准，但我对供暖费的期限和数额不提出异议，对垃圾消纳费也没有异议。针对水费问题，昊岳富润公司此前曾起诉过我，我尊重法院的判决，已将2013年7月之前的水费都结清了，现昊岳富润公司要求我支付的水费中又包含了此前的费用，属于恶意乱收费，侵犯了我的利益。昊岳富润公司没有和北京市海淀区富润家园业主委员会（以下简称富润家园业委会）签订委托合同，我不认可对方与小区开发商签署的前期合同。此外，广大业主已表决解除了与昊岳富润公司的物业服务合同关系，业委会也发函要求昊岳富润公司退出小区，昊岳富润公司属于无合同情况下提供服务。且昊岳富润公司自2010年以来擅自变更减少服务事项，降低服务标准，小区存在保安减少，多次发生盗窃事件，小区没有绿化，机动车、自行车乱放，电梯经常发生故障等问题，昊岳富润公司提供物业服务不达标，故我不同意支付物业费。同时，因昊岳富润公司降低物业服务标准，未履行物业服务义务，自2007年起多次浪费我的宝贵工作时间以沟通水费问题，造成了我的误工损失，现我提出反诉，要求昊岳富润公司退还我2012年及2013年的物业管理费8528.8元；赔偿我误工费11586元。昊岳富润公司在原审法院针对胡晓明的反诉辩称，胡晓明要求退还物业费用不属于本案的审理范围，且无事实依据。我公司正常索要费用，没有恶意纠缠，胡晓明要求我公司赔偿误工费亦无事实依据。现不同意胡晓明的反诉请求，应予以驳回。原审法院经审理查明：2001年9月9日，昊岳富润公司（乙方）与北京富润房地产开发有限公司（甲方）签订《富润家园物业委托管理合同书》，约定甲方委托乙方对富润家园实行专业化、一体化的物业管理；负责向业主收取物业管理服务费、住宅维修基金、有偿服务费、租金；委托管理期限为自二〇〇一年九月九日至与富润家园业主委员会签订物业管理委托合同时止；中高层住宅每月每平方米建筑面积1.8元。2003年，胡晓明购买了1003号房屋，建筑面积148平方米，并自2003年入住富润家园小区至今。2014年1月，双方当事人因水费产生争议，昊岳富润公司曾起诉要求胡晓明支付冷水费、热水费，并提交了《富润家园业主交费通知书》一份，内容显示了昊岳富润公司主张的欠费期间及费用金额。后因昊岳富润公司未能证实其主张的用水量，法院结合胡晓明此前水费交纳情况，对用水量酌情予以判定，作出（2014）海民初字第1393号民事判决书，判决胡晓明支付昊岳富润公司2007年5月26日至2013年7月11日期间欠费月份的厨房冷水费1006元、2008年12月1日至2013年7月11日期间欠费月份的主卫生间水费28元、2008年12月1日至2011年5月31日期间欠费月份的次卫生间水费74元、2007年5月26日至2013年7月11日期间欠费月份的热水费612.8元。判决后双方均提出上诉，二审维持了法院判决。诉讼后，胡晓明依判决内容向昊岳富润公司交纳了相应费用。该次诉讼中，昊岳富润公司曾表示未在《富润家园业主交费通知单》上记载的时间段内，胡晓明已交纳相应费用。本案中，昊岳富润公司主张胡晓明欠付水费期间为2013年7月12日至2014年8月30日，但经询问，昊岳富润公司表示其主张的冷水费及热水费金额中实际包含了自胡晓明入住至2014年8月30日期间的全部欠费。昊岳富润公司陈述的水费计算方式为由2014年8月30日确定水表表数减去胡晓明入住时水表初始表数，为胡晓明入住后使用全部表数，再扣减胡晓明自入住至今交纳的水费，为胡晓明入住至今尚欠水费金额。后法院释明并要求昊岳富润公司对其主张的期间和费用不对应问题进行解释，昊岳富润公司未能作出合理解释，并坚持上述主张。针对水表读数，双方当事人均向法院提交了内容相同的《维修单》一张，显示“2013.7，厨热：268m³，厨冷：1528m³，次卫：125m³《2011.5》，主卫：102m³，2014.8.30，厨热：297m³，厨冷：1672m³，次卫：190m³，主卫：111m³”，上述《维修单》记载的表数为昊岳富润公司工作人员填写，下方有胡晓明签字确认。经询，胡晓明指出其中次卫生间冷水表数“125m³”为2011年5月读取表数，并同意按照上述记载表数交纳水费。而昊岳富润公司仅认可《维修单》中2014年8月30日显示表数，主张《维修单》记载的2013年7月水表表数系应胡晓明要求填写，故不予认可。针对冷水费收费标准问题，根据相关规定，北京市居民用水终端销售价格自2009年12月22日起由3.7元／立方米调整为4.0元／立方米。本案中，昊岳富润公司以4.0元／立方米的标准向胡晓明主张相应费用，胡晓明对此不持异议。针对热水费收费标准问题，昊岳富润公司确定的热水收费标准为：2004年8月1日之前为10元／吨；2004年8月1日至2009年11月30日为11.2元／吨；2009年12月1日至2010年9月30日为11.5元／吨；2010年10月1日至2013年7月31日为23元／吨；2013年8月1日起至今为27元／吨。昊岳富润公司在本案中以23元／吨的标准进行主张。胡晓明对热水费标准不予认可，主张昊岳富润公司无权上涨费用标准。双方当事人另针对物业费争议较大，昊岳富润公司提交了《物业管理协议》一份，内容显示为胡晓明作为乙方与昊岳富润公司（甲方）签署，约定甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方交纳费用时间为每四个月交纳一次、即每年的二、六、十月份，每年二月份交纳本年度3月份至6月份的管理费用，每年六月份交纳本年度7月份至10月份的管理费用，每年十月份交纳本年度11月份至次年2月份的管理费用；住宅按建筑面积每月平方米1.8元；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃气费、供暖费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。经质证，胡晓明对《物业管理协议》的真实性不予认可，否认系自己签署，但在2014年双方针对水费纠纷的诉讼中，胡晓明曾对《物业管理协议》的真实性予以认可，胡晓明未能就此作出合理解释。庭审中，胡晓明虽认可未交纳2014年1月1日至2015年6月30日期间的物业费用，但主张昊岳富润公司未与富润家园业委会签订物业服务合同，且富润家园业委会已发函要求昊岳富润公司退出小区，昊岳富润公司应属无合同服务。胡晓明另对昊岳富润公司提供的物业服务质量持有异议，并反诉要求昊岳富润公司退还2012年及2013年物业费用，并提交了照片若干张，显示小区内有自行车、机动车随意停放、绿地斑秃、小区垃圾未及时清理、楼道内有污渍、楼道内墙面有损坏、电梯经常故障等问题。胡晓明另提交了有富润家园业委会盖章的《证明》一份，内容涉及主张昊岳富润公司减少保安、保洁、绿化服务，小区多发盗窃事件，公共收益未归全体业主。经质证，昊岳富润公司对照片及《证明》的真实性均未认可，表示即便照片为真实的，也不能反映出物业长期服务的状态。针对上述质疑，昊岳富润公司亦向法院提交了照片若干张，反映小区保安在岗、自行车、机动车摆放有序、垃圾已清理等服务良好，并向法院提交了《富润家园电梯日常维护保养合同》，以证明进行了相应的物业服务工作。胡晓明对昊岳富润公司主张的物业费期间提出异议，主张昊岳富润公司仅应向其索要至起诉之日止，昊岳富润公司则表示其主张符合双方合同约定。胡晓明另反诉主张误工费，昊岳富润公司则表示其为正常主张费用，对误工费请求不予认可。另，胡晓明对供暖费、垃圾消纳费不持异议。上述事实，有双方当事人陈述、《富润家园物业委托管理合同书》、《维修单》、《物业管理协议》、照片、《富润家园电梯日常维护保养合同》等证据材料在案佐证。原审法院经审理认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，昊岳富润公司与北京富润房地产开发有限公司签订《富润家园物业委托管理合同书》并接受北京市自来水集团有限责任公司的委托，为富润家园小区提供物业服务及业主自来水代收代缴工作。针对水费争议，昊岳富润公司曾起诉胡晓明要求支付2007年5月至2013年7月期间欠费月份的水费，法院已作出相应判决，对昊岳富润公司主张的上述期间内欠费月份的水费作出了处理，胡晓明亦依判决交纳了相应费用。昊岳富润公司在此前诉讼中曾表示，除上次诉讼中索要期间外，胡晓明在其他期间水费已结清。但在本案中，昊岳富润公司主张的水费金额又自胡晓明入住时起算，与此前诉讼中陈述存在明显矛盾之处，且其主张的欠费期间及金额未相互对应，存在自相矛盾之处。依此前判决内容可认定，胡晓明2013年7月11日前的厨房冷水费、主卫生间水费及热水费已结清，2011年5月31日前的次卫生间水费已结清，法院对本案中昊岳富润公司主张的水费计算方式不予采信。《维修单》上已清楚记载了2013年7月厨房热水、厨房冷水、主卫生间冷水及2011年5月次卫生间冷水的水表表数，并记载了2014年8月30日厨房热水、厨房冷水、主卫生间冷水及次卫生间冷水的水表表数，该表数客观反映了胡晓明的用水量。《维修单》上表数为昊岳富润公司工作人员所记载，现昊岳富润公司对部分表数不予认可，未作出合理解释，法院对《维修单》上水表表数予以认定，胡晓明同意按照上述表数交纳次卫生间2011年5月起的水费，法院对此不持异议。昊岳富润公司系按照国家规定标准收取冷水费用，法院对其主张的收费标准予以采信。关于热水费收费标准一节，热水供应系昊岳富润公司提供的额外服务，且是否使用及用量依照业主意愿并受业主控制，故昊岳富润公司可按照市场变化对收费标准进行调整，法院对胡晓明针对收费标准的质疑不予采信。综上，法院判定胡晓明应按照《维修单》上记载表数及昊岳富润公司主张的水费标准计算，向昊岳富润公司支付冷水费及热水费。针对物业费争议，昊岳富润公司与胡晓明签订《物业管理协议》，胡晓明虽否认该协议上签字的真实性，但其陈述与其在此前诉讼中陈述相互矛盾，且未作出合理解释，故法院认定《物业管理协议》系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。胡晓明以昊岳富润公司未与富润家园业委会签订合同为由，主张昊岳富润公司无服务基础，不符合相应法律规定。自胡晓明入住富润家园小区至今，小区内公共区域的物业管理一直由昊岳富润公司提供，胡晓明作为业主应按照约定时间及金额交纳物业管理费。关于胡晓明提出的公共收益问题，因该事实涉及全体小区业主利益，可由富润家园业委会与物业公司沟通解决。昊岳富润公司提交的《富润家园电梯日常维护保养合同》亦说明昊岳富润公司进行了电梯维护工作。根据胡晓明提交的照片也可反映出小区存有垃圾未及时处理、自行车、机动车随意摆放等问题，但物业管理工作涉及小区的方方面面，应当综合整体情况评价物业管理企业的服务质量与水平，而不能由点及面、以偏概全的忽略物业公司对小区公共区域提供服务所作出的贡献。同时，法院建议物业公司对业主反映的问题应作出积极回应及解决，加强与业主之间的沟通，以此赢得业主对物业服务工作的理解与支持。而业主欠缴物业费，非但不能有效解决业主所述问题，反而造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，减少物业投入及成本，降低物业质量，同时欠缴行为对那些已交费而共同享受公共区域服务的业主也是不公平的。希望双方能换位思考，相互理解，业主或使用人亦应增强公共区域环境共同维护的意识。综上，现昊岳富润公司要求胡晓明支付物业费的期间及金额符合双方合同约定，于法有据，法院对昊岳富润公司主张物业费之诉请予以支持；同时对胡晓明要求退还物业费反诉请求不予支持。胡晓明同意支付供暖费及垃圾消纳费，法院对此不持异议。昊岳富润公司向胡晓明主张水费等费用，双方因此沟通、协调，应为昊岳富润公司主张自身权利行为，胡晓明以此为由反诉主张误工损失，无事实及法律依据，法院对此不予支持。但法院在此提示昊岳富润公司，在水费收取工作中，应规范自身工作流程并有依据的计算出业主欠费金额，避免给业主造成不必要的诉累。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、胡晓明于本判决生效后七日内向北京昊岳富润物业管理有限公司交纳二Ｏ一三年七月十二日至二〇一四年八月三十日的厨房冷水费人民币五百七十六元、二〇一三年七月十二日至二〇一四年八月三十日的主卫生间水费人民币三十六元、二〇一一年六月一日至二〇一四年八月三十日的次卫生间水费人民币二百六十元、二Ｏ一三年七月十二日至二〇一四年八月三十日的热水费人民币六百六十七元、二〇一四年一月一日至二〇一五年六月三十日的物业管理费人民币四千七百九十五元二角、二〇一四年十一月十五日至二〇一五年三月十五日的供暖费人民币四千四百四十元、二〇一四年一月一日至二〇一五年二月二十八日的垃圾消纳费人民币三十五元，以上费用共计人民币一万零八百零九元二角；二、驳回北京昊岳富润物业管理有限公司其他诉讼请求。三、驳回胡晓明的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，胡晓明不服提出上诉认为：一审判决之后，昊岳富润公司仅将一审尚未生效的判决中仅对其有利的部分在小区内进行张贴，对我的名誉和生活造成干扰，行为恶劣。昊岳富润公司提交的合同以及证据是伪造的，其服务存在严重问题，质量不能达标。昊岳富润公司收取的热水费违背价格约定，涨价没有依据，认可热水欠费的时间段，仅对热水费的收费标准有异议。我与昊岳富润公司之间的诉讼和维权沟通，导致我大量误工损失。综上，请求二审法院撤销原审判决中关于物业费和热水费的处理结果，依法改判支持我在原审中提出的反诉请求，即改判昊岳富润公司按照五折收取2014年1月至2015年4月期间的物业费4262.4元，按照10元／吨收取2013年7月至2014年8月期间的热水费290元，改判昊岳富润公司按照五折退回2012年、2013年缴纳的物业费3196.8元，并按照北京市2014年标准赔偿我2个月的误工费11586元。同意原审判决对于冷水费、供暖费的处理。昊岳富润公司针对胡晓明的上诉请求和理由答辩称：同意原审法院判决，不同意胡晓明的上诉请求和理由。我公司未将本案一审判决长期公告。原审法院已经查明我公司在各个方面的服务不存在明显差距。胡晓明提出返还物业费的要求没有事实依据。关于热水涨价的问题，胡晓明如认为价格过高可以决定不使用热水。我公司未接到业委会通知办理物业交接手续。胡晓明的上诉理由均不能成立，请求二审法院维持原审判决。本院经审理查明：胡晓明为证明其上诉主张，于二审审理期间提交了照片光盘、管理规约投票结果、业委会致昊岳物业七号函、工作联系函、交接通知、业主大会公告等证据材料。昊岳富润公司认为胡晓明所提交的证据材料均不属于新证据，与业委会相关的证据材料真实性无法判断，业委会未与昊岳富润公司进行任何物业交接活动，也未让新的物业公司进驻本小区，对于照片的真实性和关联性以及证明目的不予认可，不能证明昊岳富润公司服务存在明显差距。上述事实，有各方当事人在二审期间陈述、光盘、管理规约投票结果、业委会致昊岳物业七号函、工作联系函、交接通知、业主大会公告等证据材料在案佐证。本院认为：本院仅围绕上诉人的上诉请求和理由进行审查。本案争议的焦点在于热水费的收费标准以及胡晓明是否应全额交纳所欠缴的物业费。关于热水费的收费标准问题。富润家园小区的生活热水是由昊岳富润公司提供，该项服务并非物业服务合同中约定的服务内容，胡晓明作为业主可以选择是否使用以及用量，昊岳富润公司也可根据燃料价格等成本变化调整热水收费标准。故一审法院未采纳胡晓明针对热水收费标准的抗辩主张正确。胡晓明提交的业委会证明也不足以证明其该项主张，故本院不予采纳。关于胡晓明是否应全额交纳所欠缴的物业费。昊岳富润公司作为合法存续的物业服务提供企业，有权在提供了物业服务后向业主收取相应的费用。原审法院认定双方之间的《物业管理协议》合法有效正确，双方应依照该协议履行各自的权利义务。胡晓明提交交接通知、业主大会公告等证据材料证明业主委员会已选聘其他物业公司提供物业服务，但未能证明新选聘的物业公司与昊岳富润公司已经办理了交接手续，其提交的证据材料不足以证明其上诉理由，故昊岳富润公司在实际提供了物业服务后有权主张胡晓明按照约定时间和金额交纳物业费。原审法院对于物业费数额的核定无误，本院对此予以维持。本院对原审法院关于昊岳富润公司提高服务质量等建议亦予以认同，对胡晓明要求退还物业费的反诉请求不予支持。胡晓明以其在与昊岳富润公司沟通和维权过程中产生误工为由反诉主张误工损失，无事实和法律依据，原审法院对此不予支持并无不妥，本院对此亦予以维持。综上，胡晓明的上诉理由不充分，本院不予采信，对其上诉请求，本院不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费一百一十一元，由北京昊岳富润物业管理有限公司负担七十六元（已交纳）；由胡晓明负担三十五元（于本判决生效后七日内交纳）。一审反诉案件受理费一百五十一元，由胡晓明负担（已交纳）。二审案件受理费二百一十九元，由胡晓明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张永钢代理审判员 白 云代理审判员 丁少芃二〇一五年八月十三日书 记 员 苏 杭 来自：