（2015）沭民初字第1213号

裁判日期: 2015-08-13

公开日期: 2015-10-21

案件名称

李袁华诉李中华租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

临沭县人民法院

所属地区

临沭县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李袁华,李中华

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款

全文

山东省临沭县人民法院民事判决书（2015）沭民初字第1213号原告：李袁华。委托代理人：景绍伟，临沭玉山法律服务所工作人员。被告：李中华。委托代理人：吴建华，山东嘉锐律师事务所律师。委托代理人：王超，山东嘉锐律师事务所律师。原告李袁华诉被告李中华租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月24日立案受理。依法由审判员王正光适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告李袁华及其委托代理人景绍伟、被告李中华及其委托代理人吴建华、王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李袁华诉称：2014年4月18日，原被告双方经协商，达成了厂房租赁协议一份，协议约定原告将坐落在黄峪面粉厂东100米路北一处厂房租赁给被告使用，租赁期十年，自2014年4月18日起至2024年4月18日止；每年租赁费为两万元，乙方必须在每年的3月18日前交纳下一年的承包费20000元；协议第七条第4条明确约定了：租赁期间，乙方应及时支付房租，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收10%滞纳金，并有权终止租赁协议；协议书第八条第1条约定了租赁期间，如有任何一方违约应赔偿20000元违约金。现被告已经拖交一个多月，已经造成事实违约，原告多次催交，被告拒不交纳。综上所述，双方自愿达成租赁协议书，明确了双方的权利义务，被告还拒不交纳租赁费，已给原告造成实际经济损失，现诉至法院，请法院依法解除原被告签订的厂房租赁协议，依法判令被告支付违约金20000元及10%滞纳金，由被告承担本案的诉讼费用。被告李中华辩称：原告主张与被告签订厂房租赁协议属实，但是被告不存在任何的违约行为。2014年的腊月二十八日，也就是学生寒假期间，原告以整修电路为名向被告要走钥匙，私自换了大门上的两把锁。因为原告私自更换大门上的锁，2015年的正月初六，被告想进厂房准备幼儿园开学，根本无法进入，导致幼儿园未能正常开学，招收的学生不得不另行选择幼儿园。原告的擅自换锁行为，给被告造成了无法弥补的巨大经济损失。被告为了在租赁的原告所有的厂房内开办幼儿园，出资三十余万对厂房进行装饰、装修，购买电视机五台、柜式空调五台、电脑监控一套、教师办公用品、幼儿生活用品、娱乐用品等。都被原告锁在了厂房之内，给被告造成近十万元的经济损失。原告主张“现被告已经拖交一个多月，已经造成事实违约，原告多次催交，被告拒不交纳”。原告如此主张，与事实严重不符。租赁协议书明确约定3月18日交纳下一年度的租金，还没有到交纳租金的时候，原告就私自将幼儿园的大门换锁，导致被告不能正常使用，被告也就是为此才没有交纳租金。是原告违约在先，被告才没有交纳租金。因此，原告应当承担违约责任，向被告支付违约金20000元。综上所述，被告有足够的证据证明原告违约在先（私自锁门在先），给被告造成十多万元的经济损失，应当依法赔偿。经审理查明：2014年4月18日，原被告签订了厂房租赁合同，原告李袁华为出租方（甲方），被告李中华为承租方（乙方）。合同约定：“二、1.厂房租赁自2014年4月18日起，至2024年4月18日止。租赁期十年；三、1.甲、乙双方约定，该厂房租赁年租金两万元。2.乙方须在每年的3月18日前缴纳下一年的租金。3.甲方将第一年租金交与乙方，用于厂房建设和维修，由乙方具体实施。五、1.乙方租赁厂房用途为开设幼儿园、种植、养殖，不得擅自改作他用。八、租赁期间，如有任何一方违约，应赔偿对方两万元违约金。合同签订后，被告在其承租的厂房里面无证开办了“玉山镇小博士幼儿园”。2014年12月2日，临沭县玉山镇人民政府对其下发了停止办园通知书，2015年1月11日，临沭县玉山镇人民政府对被告开办的“玉山镇小博士幼儿园”依法强行予以取缔；春节后，正月初六（2015年2月24日），幼儿园开学前，被告发现门锁已被更换，被告爬过墙头后入院拿了些物品，后又爬墙而出，并与原告之父发生言语冲突。被告以原告已私自换锁、先行违约为由，未按照合同约定于2015年3月18日前向原告交纳租赁费20000元。后经催要未果，原告于2015年4月24日诉至本院，一、要求解除租赁协议；二、判令被告支付原告违约金20000元及滞纳金2000元。庭审中，原告要求被告支付违约金20000元，不再主张滞纳金2000元。被告为证实原告先行违约换锁行为，提交在被告幼儿园工作的证人李忠艳与原告及其妻的手机通话录音二份、被告与案外人李道友的手机通话录音一份，证人李忠艳、李峰到庭做证，原告对此不予认可。上述事实，由原被告陈述、房屋租赁合同、临沭县玉山镇人民政府停止办园通知书、三张光盘、照片等证据予以证实，并已收录在卷。本院认为：原被告签订的厂房租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律规定，为有效合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。原告将厂房交给被告后，被告在其承租的厂房里面无证开办了“玉山镇小博士幼儿园”，后被临沭县玉山镇人民政府依法强行予以取缔；幼儿园虽被取缔，但合同约定的其他用途可继续履行，被告应按合同约定交纳租金。庭审中，原告意愿继续履行合同，但被告要求解除合同，双方签订的合同已无继续履行之可能，原告主张解除合同的请求，本院予以准许。被告辩解原告先行违约换锁，其所提交的手机通话录音证据模糊不清，二位证人亦未证实幼儿园大门换锁系原告所为，本院对此辩解不予以采信。被告辩解的原告先行换锁违约行为，并非能够达到阻碍合同无法履行之事由，在其承租期内，被告可通过另行换锁等方式开门继续履行，被告在租赁合同约定的期限内拒付租金已构成违约，原告要求被告支付违约金的请求，本院予以支持。双方约定的违约金过分高于造成的损失，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。本案中，原告的可得利益为自2015年4月18日至今原告应得的租赁费。而合同约定的违约金20000元已过分高于原告的预期损失，因此应予适当调整，其可得利益酌情为违约金20000元的30%即6000元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原被告于2014年4月18日签订的厂房租赁合同。二、被告李中华于本判决生效后十日内支付原告李袁华违约金6000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元减半收取175元，由原被告平均负担元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员　　王正光二〇一五年八月十三日书记员　　沈　洁微信公众号“”