（2015）吉高新民二初字第30号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-12-29
案件名称
郑丽诉吉林市海阳机械制造有限公司、李桂芳、魏桂文民间借贷纠纷一审民事判决书
法院
吉林高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑丽,吉林市海阳机械制造有限公司,李桂芳,魏桂文
案由
民间借贷纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第五十六条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第十八条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》：第六条，第八条第一款
全文
吉林高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）吉高新民二初字第30号原告：郑丽，女，1971年12月12日生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。委托代理人：盛立刚，吉林权维律师事务所律师。被告：吉林市海阳机械制造有限公司，住所地吉林高新技术产业开发区。法定代表人：钱忠海，董事长。委托代理人：林晓春，吉林正大方圆律师事务所律师。第三人：李桂芳，女，1949年11月12日生，汉族，无职业，住吉林市龙潭区。委托代理人：王文军，吉林北国律师事务所律师。第三人：魏桂文，女，1955年7月27日生，汉族，吉林市东关宾馆退休干部，住吉林高新技术产业开发区。原告郑丽诉被告吉林市海阳机械制造有限公司（以下简称海阳公司）、第三人李桂芳、第三人魏桂文民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。原告郑丽及委托代理人盛立刚，被告海阳公司的委托代理人林晓春，第三人李桂芳的委托代理人王文军，第三人魏桂文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年11月9日，原告与被告签订物业转让协议书，约定：被告将其自建房屋卖给原告，房屋位于吉林市高新区工业区2号楼3单元5楼左、右门房屋，合计面积为180平方米，总价45万元。上述合同签订完毕同时，原告支付被告购房款25万元，但是被告没有交付房屋，而且，房屋已于此前被拆除。综上，协议目的已经无法实现，原告提起诉讼，请求：1、请求依法解除原告与被告签订的物业转让协议书，被告立即返还原告购房款本金25万元；2、给付利息2万元，自2012年11月9日起计算至起诉之日；3、诉讼费用由被告承担。庭审中，经本院释明，原告的诉讼理由变更为：2012年11月9日借款当天，签订房屋买卖合同，金额25万元，签订房屋买卖合同是为了保障借款的偿还，实际为借款关系。诉讼请求变更为：1、判令海阳公司和李桂芳连带返还原告借款25万元及利息，利息按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算，从2012年11月9日开始计算至本金给付时止；2、诉讼费用由被告承担。被告海阳公司辩称：答辩人与原告不存在房屋买卖合同关系，答辩人未授权付春光、李桂芳与原告签订房屋买卖合同，答辩人未收取原告购房款，依法不承担返还义务。付春光、李桂芳违法出售答辩人的工业办公楼，不仅违反法律强制性规定，也损害答辩人的合法利益，应认定为无效合同。应由实际收款责任人对原告负返还购房款的义务，答辩人不应承担任何法律责任。原告要求答辩人承担返还责任于法无据，请求法院驳回原告的诉请。第三人李桂芳述称：原告对其已经交付借款25万元的事实负有举证责任，其应提交证据证明已经将借款交付给债务人，并提交相应证据证明其借款来源，双方未约定利息，综上请求驳回原告的诉请。第三人魏桂文述称：同被告海阳公司答辩意见一致。原告向法庭提供如下证据：1．物业转让协议书一份，证明原告借款给被告，同时签订房屋买卖协议的事实。2．承诺书一份，证明海阳公司承诺承担责任。被告海阳公司质证称：证据1真实性、合法性有异议，该合同没有我方经办人和负责人签字，我方没有授权他人与原告签订合同，该合同所售房屋应为李桂芳承建的我方办公楼，该楼是建筑在工业用地上的工业用房，依法禁止作为商业住宅销售，原告所购该房屋不可能获得所有权，该合同依法无效。实际售房人签订合同对原告有故意欺诈的行为，该合同我方公章系李桂芳盗盖，不能代表我方的真实意思表示，应由李桂芳个人对该无效合同承担相应的责任。该协议书是由李桂芳盗盖公章以海阳公司名义签订，其名头为海洋机械有限公司，与被告的名称不符，下面标注的是借款产生的房屋买卖合同，应由李桂芳个人承担，我方对李桂芳没有任何的委托授权。证据2出具的前提是责任人李桂芳、付春光无法找到，买房人上访到高新区政府，经过高新区政府协调出具。该承诺书是替代他人履行，是在责任人无法履行义务的情况下代替他人履行，现在李桂芳和付春光可以找到。承诺书是附条件的，附条件未成就，根据该承诺书被告不履行承诺书的后果是自愿接受行政处罚，或者依法承担法律责任，原告已经向法院提起告诉，就依法应由法院裁决被告是否承担法律责任，承诺书的效力终止，被告履行承诺书的前提条件是被告负有责任，如果我公司没有责任，承诺人作出的承诺可以拒绝履行。第三人李桂芳质证称：证据1从物业转让协议书乙方签字来看，与原告无关。该协议书下方已经明确写明以上两户住宅作为借款25万元抵押，即原告或协议中的乙方是否已经交付25万元及用该协议直接实现抵押权是否合法由法院予以裁定。证据2真实性无异议。第三人魏桂文质证称：证据1与我无关，需要说明的是2011年10月苹果园小区已经停建。证据2是被告海阳公司向政府作出的承诺，不是对个人作出的承诺。原告申请证人郝克明第一次出庭作证陈述：小区施工的时候收尾工程是我做的，李桂芳办理供热没有资金，要卖两套房子，向我借款25万元，在一个月内返还，如果还不上就用两套房子顶账给我，我就找到郑丽，她正好要买房子，当时办这个事情的时候付春光、李桂芳、王晶、郑丽、刘军都在场。25万元交给李桂芳，李桂芳没有出具票据。物业转让协议我是代签的，是代郑丽签字，签订协议的时候郑丽没有在场。王晶是中间人，我的朋友。在开庭前找过李桂芳一次，她说承认欠款，让起诉。两套房子的面积180平方米，每套90平方米，房屋原值45万元。转让协议书下面的字是李桂芳写的。原告对郝克明的证言无异议。被告海阳公司对郝克明证言质证称：原告向李桂芳个人借款25万元，以我公司办公楼作为抵押，违反法律规定，我公司不承担返还义务。第三人李桂芳质证称：证人陈述是虚假的，证人陈述当时交款时原告及证人都在场，后期其称签订物业转让协议时是代签前后矛盾，证人无法证实所谓的借款已经交付李桂芳，证人证言不应采信。第三人魏桂文质证称：原告的行为与我无关。原告申请证人郝克明第二次出庭作证陈述：原被告约定月利率4分，本金25万元。原告对郝克明的证言质证称：是客观真实的，借款不可能没有利息。被告海阳公司质证称：我方不是借贷关系主体，无法对真实性确认。第三人李桂芳质证称：证人已经丧失作证的资格，其所说的证言内容与第一次作证内容矛盾，其所称的双方约定利息的证言系孤证，该证据不应予以采信。第三人魏桂文质证称：同海阳公司意见一致。原告申请证人王晶出庭作证陈述：我证明替别人签订了一份合同。在江南天福茶楼下午3点多，郑丽通过郝克明借给李桂芳25万元，说是顶房子。郑丽和郝克明把钱拿过来了，在场的还有李桂芳儿媳妇、刘军、王万兵、我、郝克明、李桂芳。我替郑丽签的合同，与我无关。对郑丽作为原告拿着协议书起诉没有异议。交钱当天签订的协议，郑丽当时有事把钱放在那就走了，郝克明本人签字，我签字是见证人，这个钱是郑丽的，与我无关。李桂芳向郑丽借款25万元。原告对王晶的证言无异议。被告海阳公司对王晶的证言质证称：李桂芳与原告存在借贷关系，李桂芳用海阳公司的工业用房作为借款担保是无效的，本案应以借贷关系处理。第三人李桂芳、第三人魏桂文因未到庭未发表质证意见。被告海阳公司、第三人李桂芳、第三人魏桂文未提供证据。本院认为原告提供的书面证据的真实性均可确认，本院予以采信。郝克明第一次出庭的证言和王晶的证言与物业转让协议的内容相佐证，本院予以采信。郝克明第二次作证时因已旁听本案庭审，不具备作证资格，本院对此次证言不予采信。本院认定事实：吉林市海阳机械制造有限公司住所为吉林市高新区深东路1997号，其通过出让方式取得了吉林市高新区深东路1997号的工业用地使用权，使用权面积为10107.28平方米。2011年6月23日，海阳公司与李桂芳达成投资合作协议，约定海阳公司以现有土地3000平方米为投资项目主体，李桂芳以承建办公楼、科研楼的总投资为项目投资主体。并约定了利润分配和亏损分担的原则。之后，双方在海阳公司提供的土地上建设苹果园公寓1号楼、2号楼，并设置了售楼处对外公开出售。李桂芳于2012年11月9日向原告借款25万元，李桂芳以海阳公司（甲方）名义与原告（乙方）签订物业转让协议书，约定原告购买苹果园2号楼3单元5楼左右门房屋，面积180平方米，价款45万元。该协议甲方加盖海阳公司公章，李桂芳签字，乙方由郝克明、王晶代郑丽签字。李桂芳在协议上注明：以上两户住宅作为借款贰拾伍万元人民币抵押，借款期限为壹个月。如需续用必须提前续息，如三个月内未付利息，此房归乙方所有。本院认为：一、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”由于海阳公司与李桂芳合作建设的住宅房屋使用的是工业用地，改变了土地用途，未经城市规划行政主管部门及土地行政主管部门同意，属违法建设房屋，其将违法建设的房屋抵押或抵债给原告的行为违反了法律的强制性规定，原告与被告签订的物业转让协议书是无效的合同。二、李桂芳收取原告借款25万元，负有返还责任。海阳公司与李桂芳合作建设房屋，海阳公司将公章交给过李桂芳，李桂芳持海阳公司公章对外借款并签订以房抵押协议，海阳公司即使未接收钱款，也应承担责任。三、物业转让协议中可以证明有利息存在，但原告未提供证据证明双方关于利息如何计算的具体约定，因此，本院参照中国人民银行公布的同期贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条、第八条之规定，判决如下：一、被告吉林市海阳机械制造有限公司、第三人李桂芳于本判决生效后立即共同偿还原告郑丽25万元；二、被告吉林市海阳机械制造有限公司、第三人李桂芳于本判决生效后立即共同偿还原告郑丽利息，以25万元为本金计算，自2012年12月10日起算，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，计算至25万元本金全部给付完毕时止；三、驳回原告郑丽的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，保全费2770元，由被告吉林市海阳机械制造有限公司、第三人李桂芳共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 刘 强审 判 员 徐 锐代理审判员 周梁玉二〇一五年八月十二日书 记 员 高千惠 来源：百度“”