（2015）甘民一终字第146号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-09-28
案件名称
上诉人刘秀荣与甘肃丽晶商贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
甘肃省高级人民法院
所属地区
甘肃省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘秀荣,甘肃丽晶商贸有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
甘肃省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）甘民一终字第146号上诉人（原审原告）：刘秀荣。委托代理人：任率前，甘肃至行律师事务所律师。上诉人（原审被告）：甘肃丽晶商贸有限责任公司。住所地庆阳市西峰区南大街*号。法定代表人：东武，该公司总经理。委托代理人：王振华，甘肃隆庆律师事务所律师。委托代理人：赵利东，甘肃方域西涛律师事务所律师。上诉人刘秀荣与甘肃丽晶商贸有限责任公司（以下简称丽晶公司）房屋租赁合同纠纷一案，庆阳市中级人民法院于2014年5月8日作出（2014）庆中民初字第1号民事判决，刘秀荣、丽晶公司不服，向本院提出上诉。本院受理后，于2014年10月24日作出（2014）甘民一终字第152号民事裁定，撤销原判，发回重审。庆阳市中级人民法院另行组成合议庭重审后于2015年4月8日作出（2015）庆中民初字第12号民事判决书，刘秀荣、丽晶公司仍不服，向本院再次提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘秀荣的委托代理人任率前，上诉人丽晶公司的委托代理人王振华、赵利东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院审理查明，2012年8月13日，刘秀荣(乙方)与丽晶公司(甲方)签订租赁合同，约定：丽晶公司将庆阳市西峰区东方丽晶百货二楼／区2003号／组柜台(面积96㎡)的场地提供给乙方经营金利来男装。乙方在合同规定的场地内负责内部装修，费用由乙方承担。乙方更地新装或撤场时，需恢复原貌，将装修全部撤离，如乙方未在规定的日期内将装修撤离，则由甲方处理，所产生的费用由乙方承担。乙方缴纳租金为207400元／年，本合同租期内，租金总额为207400元。结算方法：甲方当月分两次结算乙方已销货款，每半月结算一次，上半月销售的起止日为每月1日至15日，对帐日期为每月16日至20日，付款日期为每月21日至25日；下半月起止日为每月16日至30／31日(按公历计算)，对帐日期为每月6日至10日，付款日期为每月11日至15日；乙方凭有效增值税发票到甲方财务部结账；如遇节假日，结算日期顺延。乙方在本合同签订时，向甲方缴纳5000元人民币质量保证金，甲方在确认保证金到帐后，向乙方开具保证金收据。甲方因经营需要，需对乙方场地进行调整时，乙方应积极配合并服从，甲方在本合同期满三个月后或乙方撤柜三个月后，保证金无息全额返还给乙方。合同有效期限：2012年9月1日至2013年8月31日，租金自商场开业之日起计算。乙方在续签本合同时，应在本合同期满前三个月向甲方提出书面申请，经甲乙双方协商一致后，可续签合同。合同期满前三个月，乙方未提出合同续签申请，或者根据规定双方就续签未达成协议时，期满后，本合同自行终止。本合同终止后，乙方应在3日内退出专柜经营场地，并及时将场地内自有货物、柜台及设施撤出，但不应破坏场地原有设施及影响甲方正常经营；超过3日仍不撤出，甲方有权自行处理乙方的货物、柜台及设施。因乙方责任造成不良后果，甲方有追究乙方法律责任并要求其赔偿的权利。合同期满未再续约、或合同解除、或依本合同第13、1条进行清退时，甲方应在六十日内清结货款。合同签订后，双方按约定履行。2013年7月，丽晶公司向刘秀荣发出关于丽晶百货品牌专柜下半年度合同续签／终止函未确认通知，拟将刘秀荣的经营场地调整，双方因续签合同发生争议。2013年10月12日刘秀荣向庆阳市西峰区人民法院提起诉讼，请求：1、依法判决丽晶公司按目前刘秀荣租赁的摊位继续履行租赁合同，并保证不再干扰阻挠刘秀荣的正常经营管理活动；2、若丽晶公司要求刘秀荣搬离原摊位，则判决赔偿装修、搬迁、停业、歇业损失85万元；3、由丽晶公司承担本案所有诉讼费用。10月15日该院向丽晶公司送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼文书，10月18日晚丽晶公司在甘肃凌东律师事务所见证下对刘秀荣柜台进行拆除，封存现场物品。该律师事务所出具的律师见证书记载：清场行为从2013年10月18日晚22时24分开始至2013年10月19日1时16分结束，共从现场清理物品、货物1311件，杂物1箱，丽晶商贸有限责任公司制作的清场清单客观、真实。并对现场货物、物品无一毁损地进行封存后，存在该公司仓库内。2013年10月21日丽晶公司以特快专递向刘秀荣发出受领货品通知书，要求其2日内受领封存物品，逾期按100元／日支付保管费，并不承担货品减值责任等。刘秀荣遂申请增加诉讼请求：丽晶公司赔偿货物损失3552468元，档铺其他财产损失30091元，返还销售货款74340元、进店押金10000元，合计3666899元及增加之诉讼费用。2013年10月28日庆阳市西峰区人民法院以该案诉讼标的超出管辖将案件移送原审法院。2013年12月30日庭审中丽晶公司要求刘秀荣接受被封存商品，刘秀荣以超过最佳销售季节为由拒绝接受；双方均称商场自2012年10月1日开业；关于丽晶公司与商场其他租赁户签订的合同期限，丽晶公司称：一年的、二年的，以至五年。2014年1月13日，原审法院主持质证及调解：刘秀荣称其原柜台装修价格41万余元，即每平方米4270元，丽晶公司称该商场今年平均装修费用每平方米3600元。原审法院再次责令刘秀荣先将被丽昌公司封存的商品和物品运走时，刘秀荣以“衣服最佳销售季节已过，现无法调换”为由拒领。2015年1月7日，刘秀荣提交调查收集证据申请，请求调查庆阳市西峰区人民法院原办案人员，评估丽晶公司封存的存货、其他物品数量及价值。原审法院审查认为，刘秀荣要求调查原办案人员的申请事项无实际意义；丽晶公司封存的物品中有季节性比较强的货品，也有拆除的柜台等财物，依据本案的实际，无评估必要。2015年2月28日，在双方当事人在场的情况下，原审法院对丽晶公司封存的货物(衣服)进行了清点，具体为：棉衣(尼克服)4件，皮鞋57双、钱夹14个、包10个、皮带25条、单件西服125件、皮衣17件、夹克衫(含大衣)170件、衬衣214件、毛衫(含T恤、毛背心)200件、裤子308件、领带40条、领夹3个、领结1个、围巾9条、袜子9双、拍拍净7瓶，保暖衬衣4件。双方当事人均签字。原审法院另查明：刘秀荣经营的金利来服装进货价为零售价的0.36—0.4。原审法院认为，本案的焦点问题为：1、刘秀荣与丽晶公司签订的租赁合同是否存在继续履行的条件；2、丽晶公司是否应返还刘秀荣销售款及押金；3、丽晶公司是否应赔偿刘秀荣装修、搬迁、停业、歇业损失及货物、其他财产损失。关于刘秀荣与丽晶公司签订的租赁合同是否存在继续履行条件的问题。双方签订的租赁合同约定的有效期限为，2012年9月1日至2013年8月31日，现合同已经履行完毕。该合同期满后，双方就续签合同经过协商，未达成一致，现丽晶公司已将涉案场地租赁他人经营，即涉案合同不存在继续履行的条件，刘秀荣要求继续履行合同的诉讼请求不能成立。关于丽晶公司是否应返还刘秀荣销售款及押金的问题。对刘秀荣主张的销售款74340元，丽晶公司予以认可，并同意返还。关于押金，刘秀荣认为丽晶公司以扣货款方式留存10000元，丽晶公司认为押金为5000元，但双方均未提交证据证实自己的主张。租赁合同4.1约定：“乙方在本合同签订时，向甲方缴纳5000元人民币的质量保证金”，据此，涉案的押金应认定为5000元，由丽晶公司返还给刘秀荣。同时，丽晶商场于2012年10月1日开业，依据合同第11、1条“租金自商场开业之日起计算”的约定，合同租金计算期间应为2012年10月1日至2013年9月30日。合同期满后，刘秀荣占用租赁场地至2013年10月18日，按租赁合同约定产生租赁费为10370元，从公平的角度考虑，刘秀荣在合同租赁期限届满后占用档铺期间的租金应予扣减。关于丽晶公司是否应赔偿刘秀荣装修、搬迁、停业、歇业损失及货物、其他财产损失的问题。1、关于装修费。租赁合同11、2约定：“乙方在续本合同时，应在本合同期满前三个月向甲方提出书面申请，经甲乙双方协商一致后，可续签合同”，按通常理解，如果续签合同，原合同约定主要条款应当不变。但根据双方当事人的陈述，2013年7月丽晶公司拟调整刘秀荣柜台位置且对原柜台装修费用不作处理，要求刘秀荣续签合同，双方发生争议。虽然合同7、1约定“甲方因经营需要，需对乙方场地进行调整时，乙方应积极配合并服从”，但该条未用黑体字标注，未起到提示作用，且对在合同期内执行该条款还是在合同期满后执行该条款以及执行时装修费用如何处理均未约定，也未对合同续签的次数进行约定。合同2、7“乙方更地新装或撤场时，需恢复原貌，将装修全部撤离。如乙方未在规定的日期内将装修撤离，则由甲方处理，所产生的费用由乙方承担”的约定，也只是对合同租赁期届满乙方撤场或者乙方更地新装时装修物处理的约定，并不能约束当甲方对乙方柜台经营位置作出调整续签情况下，柜台装修物的处理。因此，合同约定的续租条件不明确。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，丽晶公司对刘秀荣原经营位置作出调整，实际不是原合同的续签，而是对原合同作出重要变更后产生的新要约，丽晶公司的行为违背了《中华人民共和国合同法》第六条规定的：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定的：“当事人不履行合同或者履行合同义务不符合约定的”的情形。丽晶公司应对刘秀荣的装修损失予以赔偿。刘秀荣称其柜台装修费用41万元，即每平方米4270元，丽晶公司称该商场2014年平均装修费用每平方米3600元，由于丽晶公司未提供2014年费用标准不适用2012年装修的证据，刘秀荣也未提供其装修费用高于每平方米3600元的证据。因此，刘秀荣原柜台装修费用，以丽晶公司认可的该商场平均装修标准每平方米3600元计算为345600元。考虑到原合同约定了可续租的条款，但未约定可续租的次数或者次数限额，刘秀荣称双方原口头约定租赁期限五年，但不能提供证据证实。丽晶公司称该公司与商户签订的租赁合同最长期限为五年，统合考量本案实际，酌定三年租赁期限较妥。刘秀荣已使用该柜台一年，扣除相应柜台装修费用115200元，剩余柜台装修费损失230400元，应当由丽晶公司予以赔偿。刘秀荣要求丽晶公司赔偿装修费的诉讼请求部分成立。2、关于搬迁、停业、歇业损失。对此双方签订的租赁合同无约定，且在原租赁合同已经履行完毕，未续签合同的情况下，刘秀荣继续占据涉案经营场地无合法依据，故刘秀荣要求丽晶公司赔偿搬迁、停业、歇业损失的诉讼请求不能成立。3、关于货物损失。双方发生纠纷后，刘秀荣向人民法院提起诉讼，在人民法院审理期间，丽晶公司无视司法权威，强行拆除刘秀荣原租赁柜台、封存物品，刘秀荣认为丽晶公司封存的货物与自己盘库记载的剩余货物有差异，发生了货物短缺，虽然丽晶公司在第三方的见证下实施了清场，但丽晶公司承认清场前几天即将刘秀荣的卖场用装修围布封闭，现丽晶公司无证据证实从围场到清场期间刘秀荣的服装未发生丢失；虽然丽晶公司在清场后，通知刘秀荣领取商品及物品，但在刘秀荣拒绝取回时，丽晶公司将刘秀荣的在售商品堆装在纸箱内，造成部分货品不同程度受损，依据《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款：“公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收”的规定，丽晶公司应当承担民事责任。刘秀荣在丽晶公司清场并通知其领回物品时，未采取积极措施防止损失扩大，反而拒绝取回，在法院通知拿回丽晶公司封存货物时，仍予以拒绝，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，刘秀荣对商品损失也应承担责任。具体的赔偿数额参照双方所提交的证据、刘秀荣的进货折扣及各自的责任酌情考虑。故刘秀荣要求丽晶公司赔偿货物、其他财产损失的理由部分成立。综上，经原审法院审判委员会讨论，依据《中华人民共和国民法通则》第七十五条二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十一条、第一百一十二条、第一百一十九条一款、第二百一十二条之规定，判决如下：一、甘肃丽晶商贸有限责任公司给付刘秀荣销售款74340元、押金5000元，扣除柜台实际使用费10370元后，甘肃丽晶商贸有限责任公司应支付68970元；二、甘肃丽晶商贸有限责任公司返还刘秀荣原柜台内的全部商品、物品(商品以法院登记为准)；三、甘肃丽晶商贸有限责任公司赔偿刘秀荣装修损失230400元、商品损失150000元，合计380400元；四、驳回刘秀荣的其他诉讼请求。限判决生效后十五日内履行完毕。案件受理费36135元，由甘肃丽晶商贸有限责任公司负担3985元，刘秀荣负担32150元。一审宣判后，刘秀荣、丽晶公司不服上述民事判决，向本院提起上诉。刘秀荣上诉请求：一、在一审判决基础上增判丽晶公司丢失和损害刘秀荣服装的损失；二、在一审判决基础上，增判丽晶公司返还刘秀荣押金5000元；三、由丽晶公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审在未充分考虑丢失商品价值及对商品受损程度合理估计的基础上判决丽晶公司赔偿刘秀荣商品损失15万元偏低。二、一审判决认定押金5000元错误。因丽晶公司是从刘秀荣货款中扣收押金10000元，所以没有开具收款收据。但丽晶公司在原一审中对押金10000元未提异议，只是在上次二审中提出押金5000元的说法，法院应以起初双方认可的事实为判决依据。丽晶公司答辩称，一、一审程序不合法，直接影响了案件的公正判处，应当依法撤销，将本案指定到异地其他法院审理。首先，刘秀荣虚增诉讼请求数额，使原本受理本案的西峰区法院将案件移送庆阳市中级人民法院审理。依据最高人民法院《关于审理民事级别管辖异议案件若干问题的规定》第1条、第3条的规定及最高人民法院《关于执行级别管辖规定几个问题的批复》第二条之规定，刘秀荣在诉讼中增加诉讼请求从而加大诉讼标的额，致使诉讼标的额超过受诉法院级别管辖权限的，一般不再予以变动。其次，一审是依法组成合议庭审理的，而判决时却以经审判委员会讨论作出判决，违背了《民事诉讼法》规定的案件评议方式。二、一审判决关于装修损失的判定没有法律和事实根据。三、刘秀荣要求增加判处货品丢失的损失，没有事实根据。刘秀荣以其自己制作的“统计结果”认为货品丢失的理由不能成立。四、刘秀荣要求增加判处货品损害造成的损失，没有证据证明。一审法院对于货品损失，没有经过专业鉴定机构评估是否存在损失，而是判决丽晶公司酌情予以赔偿，违背了举证责任分配原则。且丽晶公司移出货品后，立即通知刘秀荣受领货品，但其恶意拒收导致货品长时间存放，后果应由其自己承担。五、刘秀荣要求增加判处押金，分担诉讼费的理由不能成立。我方提交的押金收据能够证明刘秀荣仅交付押金5000元。综上，请求二审法院依法改判。丽晶公司上诉请求：一、撤销一审判决，指令其他法院异地审理。二、依法改判一审判决第二项关于装修、商品损失的判处。驳回刘秀荣的该项诉讼请求。三、判决刘秀荣支付丽晶公司2013年10月18日至搬移货品之日的仓储保管费，每月按1200元／月计算。四、本案一、二审案件受理费由刘秀荣承担。事实和理由：一、一审判决程序不合法，直接影响本案的正确判处。二、涉诉《租赁合同》已经终止，一审法院故意曲解合同当事人意思表示，导致认定事实错误。1、一审法院认定“2013年7月，丽晶公司向刘秀荣发出关于丽晶百货品牌专柜下年度合同续签／终止函未确认通知，拟将刘秀荣经营专柜场地调整，双方因续签合同发生争议”是错误的，一审对此作了有利于刘秀荣的认定，丽晶公司提供的只是制式版本，即包括续签确认，也有终止确认通知，丽晶公司向其发送函件是考虑到其未按合同约定终止前三个月书面确认下年度合作，作出的终止涉案合同继续履行的意思表示。2、一审法院认定刘秀荣以超过最佳销售时机拒收货品，及装修4270元，平均装修每平米3600元，也是错误的。首先，丽晶公司根据合同约定于2013年7月1日向刘秀荣发出终止函，告知合同终止的事实，在此前后，刘秀荣已经知道了合同终止的后果和责任，但其故意不做撤场准备，丽晶公司清场后通知其受领货品，其仍故意不领取，所以刘秀荣自身存在主观恶意。其次，关于平均装修每平米3600元，这是丽晶公司员工孙科在调解过程中自述的，是针对整个商厦而言，而丽晶商厦装修并不相同，刘秀荣经营的金利来男装并非高档奢侈品牌，装修不可能为3600元／平米，而且该员工所谓的3600元陈述，事实上也超过了庆阳的房产价格。3、一审法院认定“刘秀荣经营的金利来进货价为零售价的0.36—0.4”，毫无证据证明，仅属于刘秀荣单方一面之词，未经丽晶公司认可，而且该价款与案件存在的法律事实毫无关联性。4、一审法院认定丽晶公司行为构成违约是错误的。刘秀荣在合同期满前三个月不按约定申请续签合同，违约在先。5、一审法院认定格式合同存在理解争议错误。丽晶公司与不限于刘秀荣的数百名商户签订合同时，对于“来装去丢”、“末位淘汰”、“一年一签”做了通俗的解释和说明，不存在合同理解上的争议。三、一审法院无视意思自治的法律精神，判决丽晶公司赔偿装修损失是非法的。四、一审法院认定货品损失、上诉人属侵占行为，无事实和法律根据，实质上助长恶意行为，鼓励权利滥用。五、刘秀荣应当支付丽晶公司的保管费及清场产生的费用。六、一审法院适用法律错误，应当依法予以撤销。刘秀荣答辩称，我方增加诉讼请求后，按规定将案件移送至庆阳市中级人民法院审理是正确的。丽晶公司查封我物品后造成物品丢失和破损，一审法院依据法律规定判决对方赔偿是合情合理的。对于装修费用，租赁时丽晶公司口头承诺租赁期限是5年，我们也是按5年经营期限装修的，丽晶公司中途要求我方撤场应该给我们赔偿。综上请求驳回丽晶公司的上诉。本案二审查明的事实与一审判决认定基本事实一致，应予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、一审认定的装修和商品损失数额是否适当？丽晶公司是否应予赔偿？2、丽晶公司应返还刘秀荣的押金数额是多少元？关于丽晶公司是否应当赔偿刘秀荣装修和商品损失及数额如何认定的问题。刘秀荣与丽晶公司签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。本案纠纷发生时，合同约定的经营期限已届满，因双方对于续签合同未能达成一致意见，刘秀荣拒绝撤场，导致丽晶公司强行清场，从而发生本案纠纷。本案中丽晶公司实施清场行为时，刘秀荣已就合同履行纠纷在法院起诉，法院业已受理。丽晶公司完全可以通过法律程序保护自己的合法权益，但其却采取私力救济，属于非法的自助行为，给刘秀荣造成损害，应当承担赔偿责任。关于刘秀荣主张的装修和商品损失数额确定问题。1、对于装修费用损失。刘秀荣主张其柜台装修费用为410000元，即每平方米4270元，但其只提供了部分装修票据；丽晶公司在一审法院主持的质证调解笔录中陈述2014年平均装修费用每平方米大约3600余元。但本案所涉房产是于2012年装修的，当时的标准是什么，双方均未提供证据证实。鉴于本案纠纷的发生是因经营场地发生变化，导致合同未能续签所致，且双方均有过错，一审法院酌定按三年租赁期分摊装修费适当，判处丽晶公司赔偿刘秀荣装修费损失230400元正确。2、对于商品损失。公民的合法财产受法律保护。丽晶公司的不当清场行为导致刘秀荣商品被非法查封，且丽晶公司清场前几天即将刘秀荣卖场用装修围布封闭，丽晶公司未提交证据证明在此期间未发生商品丢失，故丽晶公司应承担商品丢失的责任；又因丽晶公司封存刘秀荣原柜台全部商品、物品后，及时向刘秀荣发送了《受理货品通知书》通知其受领货品，刘秀荣原本可以领取货品后，在其他经营场所予以销售，减少损失，但其却以失去最佳销售季节为由，不予领取，故商品已过销售季节的损失应由刘秀荣自己承担。综上，一审法院酌情判决丽晶公司承担商品损失150000元正确。关于丽晶公司应返还刘秀荣的押金数额确定问题。刘秀荣主张丽晶公司直接从其货款中扣留了10000元押金，丽晶公司主张按合同约定只收取了5000元押金，并提交收据予以证实。经查，《租赁合同》4.1约定：乙方（指刘秀荣）在本合同签订时，向甲方（指丽晶公司）缴纳5000元人民币的质量保证金。甲方在保证金到帐后，向乙方开具保证金收据。虽然丽晶公司提供的收据复印件上没有刘秀荣的签字，但该形式符合开具收据的惯例，该证据可以辅助证明丽晶公司只收取5000元押金的事实。一审法院认定丽晶公司收取5000元押金正确，应予以维持。关于丽晶公司提出的管辖权问题。刘秀荣增加诉讼请求后，西峰区人民法院案件移送至庆阳市中级人民法院，在庆阳市中级人民法院开庭审理中，丽晶公司应诉答辩，未提出管辖权异议，视为庆阳市中级人民法院有管辖权，所以其审理本案正确。关于丽晶公司提出的仓储保管费问题，该请求属于丽晶公司独立的诉讼请求，其一审时并未就此请求提出反诉，故本院二审不予处理。综上，上诉人刘秀荣和丽晶公司的上诉请求均不成立，依法予以驳回依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。刘秀荣预交的二审案件受理费36135元由其自行承担；甘肃丽晶商贸有限责任公司预交的二审案件受理费7366元由其自行承担。本判决为终审判决。审 判 长 李文轩代理审判员 李 静代理审判员 张 岩二〇一五年八月十二日书 记 员 华尔丹 百度搜索“”