（2015）东一法南民一初字第1066号

裁判日期: 2015-08-12

公开日期: 2016-03-30

案件名称

东莞市新霞物业管理有限公司与吕洁物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第一人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

东莞市新霞物业管理有限公司,吕洁

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第四条，第八十四条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十五条，第一百四十二条

全文

广东省东莞市第一人民法院民事判决书（2015）东一法南民一初字第1066号原告东莞市新霞物业管理有限公司，住所地广东省东莞市南城区鸿福新中路1号新中银花园114号铺，注册号为441900000960261。法定代表人王光辉。委托代理人陈子贤、陈佩君，均系广东格雷兄弟律师事务所律师。被告吕洁。委托代理人林燕华，系广东方中天律师事务所律师。本院受理原告东莞市新霞物业管理有限公司诉被告吕洁物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员郭芹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈佩君及被告的委托代理人林燕华均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，被告为东莞市南城区新中银花园10栋1单元204号的业主，于2011年5月11日委托刘灿均办理房屋买卖及收楼手续，并与东莞新中银花园建造有限公司签订《业主入住登记表》、《楼宇过户书》、《承诺书》等资料，承诺按《业主公约》及《临时管理规约》接受东莞新中银花园建造有限公司物业管理部为物业管理公司，物业服务费为1.8元／平方米，缴纳费用的时间是每月15日前，业主和非业主使用人不按规定时间缴交物业服务费的，从逾期之日起每天按应交费用的千分之一交纳滞纳金。2010年12月17日，为规范物业服务行为，东莞新中银花园建造有限公司成立东莞市新霞物业管理有限公司，由东莞市新霞物业管理有限公司接手新中银花园的物业管理服务工作。2012年7月起，被告无故拒绝支付原告物业管理费，原告多次以多种方式向其催缴欠款，但均联系不到被告。原告按被告提供的地址向被告发出《催缴费用的函》，向其催缴拖欠的物业管理费、水费及滞纳金，函件被退回。最后，被告在原告多次催缴后缴纳了管理费本金，但拒不支付合约规定的滞纳金费用。原告为此诉至法院，请求判令：1.被告支付自拖欠之日起至付清之日止按每天千分之一计算的滞纳金（暂计至2015年5月18日滞纳金为2157.4元）；2.被告向原告支付律师费2000元；3.被告承担本案的诉讼费。被告辩称，一、原告不具备起诉资格，不是适格主体。原告与东莞新中银花园建造有限公司之间的委托合同已于2013年3月31日到期，根据该合同39条约定，合同到期合同自然终止，且根据原告提供的工商登记，原告登记期限已于2015年1月27日届满，其在起诉时已不具备法人主体。二、原、被告之间没有关于物业管理费逾期交纳的滞纳金作出任何约定，且滞纳金具有法定性，是由国家法律法规明文规定，具有行政强制性和惩罚性，应当发生在国家行使公共权力的过程，而原、被告之间是平等的民事主体关系，不适用带有行政色彩的滞纳金，且原告主张的滞纳金标准已经超过最高人民法院关于利息的规定。同时，对2012年7月1日至2013年5月20日期间的滞纳金已经超过诉讼时效。三、原告诉请律师费没有法律依据，原、被告之间没有约定存在逾期缴纳管理费的情形应当向对方承担律师费，因此，原告诉请律师费没有依据。经审理查明，案外人喻红军（甲方）与东莞新中银花园建造有限公司（乙方）签订了《前期物业服务协议》，由东莞新中银花园建造有限公司物业管理部为案涉物业（金色华庭10号楼1单元204房）提供物业服务；物业管理费的收费标准为1.8元／平方米／月，甲方应于每月15号前缴纳物业管理费，逾期仍未缴纳物业管理费的，每逾期一日乙方按欠缴金额的1‰收取滞纳金，逾期超过90天仍未缴纳的，乙方有权起诉，败诉方承担诉讼费并赔偿胜诉方合理的律师费。2011年1月22日，被告从案外人喻红军处购买了案涉物业。2011年5月11日，被告委托刘灿均代其与喻红军、新中银花园管理部签订了《楼宇过户书》、《业主入住登记表》、《临时管理规约》及承诺书（一）、承诺书（二）。其中《楼宇过户书》明确1、除楼宇单元内部设施（含房门钥匙）双方已作移交外，下列材料亦为移交内容：（1）新中银花园《业主公约》；（2）《业主公约》；（3）《住房质量保证书》；（4）《住宅使用说明书》；（5）《管道燃气使用说明书》；（6）保证金收据；2、被告确认已接收本楼及其所有设施、文件资料及权益，并承诺从即日起承担本楼宇业主的各项责任及义务（包括但不限于缴交管理费、水电费或其他费用），愿意服从新中银管理部的管理（包括但不限于室内装修、空调安装管理等）。但是，该《楼宇过户书》中并未显示喻红军已将前述《前期物业服务协议》移交给被告。《业主入住登记表》除了登记被告的身份信息及联系电话137××××5132，还登记了紧急联系人刘灿均及其联系电话137××××6708，业主承诺已告知并要求入住人员遵守《业主临时公约》、《住户手册》及其他管理规定。另外，被告承诺遵守的东莞新中银花园建造有限公司制定的《临时管理规约》约定，业主应于每月15日前缴纳本月物业管理费；物业管理公司有权按照《前期物业服务协议》以及临时管理规约的规定收取物业管理费及其他应收费用；业主违反临时管理规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主或物业管理企业可依据该临时管理规约向法院提起诉讼，败诉方承担诉讼费并赔偿胜诉方合理的律师费。2011年4月开始，东莞新中银花园建造有限公司委托原告对案涉物业所在小区提供物业服务。庭审中，双方均确认案涉物业每月应缴纳的物业管理费为142.9元；原告提交了《催缴情况一览表》证明其曾多次催收物业管理费，该表显示原告曾于2012年10月29日、2013年8月30日、2013年12月25日、2014年7月23日、2015年1月24日、2015年2月4日电话联系被告或紧急联系人，又于2015年4月向被告邮寄了《催缴费用的函》，该邮件被退回；原告还称被告虽然于2015年4月3日向其支付完毕2012年7月至2015年4期间的物业管理费4858.6元，但拒不支付该段期间的滞纳金，故其诉至法院；原告主张滞纳金的计算期间为2012年7月至2015年4月，计算方式为以每月应缴纳的物业管理费142.9元为本金，按照每日1‰的标准，每月从当月16日分段计收，计至付清之日即2015年4月3日。另外，原告还主张为追索案涉款项支出了律师费2000元，为此，其提交了《民事委托代理合同》及律师费发票予以证明。以上事实，有原告提交的《楼宇过户书》、《业主入住登记表》、《公证书》、《委托书》、受委托人身份证复印件、《临时管理规约》、《承诺书（一）》、《承诺书（二）》、欠费明细表、欠费情况说明、《催缴情况一览表》、《催缴费用的函》及邮单、物业管理委托合同、《前期物业服务协议》、民事委托代理合同及发票、《房屋买卖合约》、发票，被告提交的个人跨行汇款申请书，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，物业服务合同系双务合同，物业管理公司有提供管理服务的义务，业主有按时足额缴纳物业管理费的义务。对原、被告均无异议的事实，本院予以采纳。本案中，被告在接受原告提供的物业管理服务时，应当支付物业管理费。关于诉讼时效。虽然被告不确认《催缴情况一览表》的真实性，但是，《催缴情况一览表》有记载被告电话已于2013年停用，这与被告主张该号码已于2013年停用相一致，再结合被告于2015年4月3日一次性向原告缴纳完毕2012年7月至2015年12月期间物业管理费的事实，本院依法确认《催缴情况一览表》的真实性，并认可原告关于在该段期间通过电话或邮寄方式多次向其催收物业管理费及滞纳金的主张，对被告关于2012年7月1日至2013年5月20日期间的滞纳金已经超过诉讼时效的主张，本院不予采信。关于滞纳金及律师费。首先，原、被告之间并未签订物业服务协议对逾期缴纳物业管理费的违约责任（包括滞纳金及律师费）进行约定；其次，虽然临时管理规约有“物业管理公司有权按照《前期物业服务协议》以及临时管理规约的规定收取物业管理费及其他应收费用”的约定，但被告表示并未收到该《前期物业服务协议》，《楼宇过户书》亦未显示喻红军有将该协议移交给被告，再者，原告未提供证据证明其已向被告披露过《前期物业服务协议》的内容以及关于逾期缴纳物业管理费的违约责任；另外，临时管理规约中关于“业主违反临时管理规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主或物业管理企业可依据该临时管理规约向法院提起诉讼，败诉方承担诉讼费并赔偿胜诉方合理的律师费”的约定，并未明确包括逾期缴纳物业管理费的违约情形；综上，原告依照《前期物业服务协议》的约定向被告主张滞纳金及律师费，缺乏事实依据，本院不予支持。但是，被告确存在逾期缴纳2012年7月至2015年3月物业管理费的情形，如果大部分业主都有类似被告长期不缴纳物业管理费的行为，就会影响原告的正常经营。本案中，原告主张滞纳金应按照“每日1‰的标准”计算，对此，被告主张该标准过高。结合前述原告主张的“每日1‰的标准”缺乏事实依据，且原告没有举证证明造成的损失，故本院酌定被告应向原告支付滞纳金的计算标准为：在2012年7月至2015年3月期间分额分段计算，以每月应缴纳物业管理费142.9元为本金，按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率从每月16日起计至2015年4月3日止。对原告超过前述范围的诉讼请求，本院不予支持。另外，本案中，被告已经知悉《前期物业服务协议》的内容，在双方未重新签订物业服务协议之前，该协议对被告以后交纳物业管理费的行为有约束力。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第一百零八条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告吕洁于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市新霞物业管理有限公司2012年7月至2015年3月期间物业服务费的滞纳金（在2012年7月至2015年3月期间以每月应缴纳物业管理费142.9元为本金，按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率从当月16日起计至2015年4月3日止，分额分段计算）。二、驳回原告东莞市新霞物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，已由原告东莞市新霞物业管理有限公司预交，由原告东莞市新霞物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员　郭　　　　芹二〇一五年八月十二日书　记　员　蓝林泉（代）附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第10页共10页关注公众号“”