（2015）花民一初字第00239号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-11-27
案件名称
汤自岚与马鞍山阳晨生物科技有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
马鞍山市花山区人民法院
所属地区
马鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
安徽省马鞍山市花山区人民法院民 事 判 决 书（2015）花民一初字第00239号原告：汤自岚，男。委托代理人：何柳枝，安徽华冶（博望）律师事务所律师。被告：马鞍山阳晨生物科技有限公司。法定代表人：万建国，该公司董事长。原告汤自岚与被告马鞍山阳晨生物科技有限公司（以下简称阳晨公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月31日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月14日公开开庭进行了审理。原告汤自岚及其委托代理人何柳枝到庭参加诉讼，被告阳晨公司经本院公告送达开庭传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汤自岚诉称：2011年8月23日，原告与被告签订房屋买卖合同，合同约定：被告将坐落在原金家庄区林里路X号XX室、建筑面积1007.58平方米的房屋转让给原告，购房款共计450万元，由原告分期付款，并约定原告在交清房款后6个月内办理过户手续，如一方违约，则向守约方承担房价款的0.3%作为违约金。合同签订后，原告依约支付完全部购房款，但被告始终没有履行过户手续。现请求法院判令：一、确认原告购买涉案房屋的权利优先于银行抵押权，被告继续履行合同，协助原告办理过户手续；二、被告支付违约金13500元。阳晨公司未作答辩，也未提供证据材料。经审理查明：2011年8月23日，原告与被告签订房屋买卖合同，合同约定：一、被告将坐落在原金家庄区林里路X号XX室（建筑面积1007.58平方米）的房屋以450万元的价格出售给原告，第一次于2011年8月24日之前支付300万元，第二次于2012年6月30日前支付100万元，第三次于2012年12月31日前支付50万元，被告应于2011年9月1日前交付涉案的房屋；二、如一方不按协议的约定按期履行交付房屋或付款义务，则向守约方承担房价款的0.3%作为违约金；三、在原告交清房款后6个月内，被告办理好原告的房地产权证（因原告无法提供相应资料或不及时按被告规定时间内提供资料而无法办理或延误办理的由原告责任自负）。原告合同签订后，至2013年6月18日，支付了全部购房款。另查明：2011年9月21日，阳晨公司与马鞍山市农村商业银行市政公园支行签订一份抵押合同，阳晨公司以其坐落在包含原金家庄区林里路X号XX室（建筑面积1007.58平方米）在内的房屋作抵押，向马鞍山市农村商业银行市政公园支行贷款1000万元，原金家庄区林里路X号XX室房屋被担保主债权数额为372万元。同日，双方在马鞍山市房地产产权市场管理处办理了涉案房屋的抵押登记手续。上述事实，有原告的陈述、房屋买卖合同、付款收据、银行存取款凭证、城镇房屋登记簿、抵押合同等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：原、被告签订的合同系双方当事人意思的真实表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，合同生效后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。阳晨公司虽将涉案房屋交付给原告，但未按约定及合同的性质、目的办理涉案房屋的过户登记手续，致使涉案房屋的产权未发生转移。被告的行为已构成违约，应承担违约的民事责任。但因原告于2013年6月18日支付完剩余购房款前，阳晨公司又将涉案房屋抵押给马鞍山市农村商业银行市政公园支行，现阳晨公司尚未还清借款，涉案房屋的抵押权未消灭，马鞍山市农村商业银行市政公园支行对涉案房屋享有优先受偿权，而原告享有的只是一般债权，不能对抗马鞍山市农村商业银行市政公园支行对涉案房屋享有的抵押权。原告在本院释明后，仍要求被告继续履行合同，协助其办理涉案房屋的过户登记手续，因其请求无法实现，故本院对其请求不予支持；至于违约金问题，虽然，被告未能按合同的第十四条的约定办理涉案房屋的过户登记手续，但双方并未对违反该项约定的违约行为，由违约方支付违约金。而合同的第十条虽约定违约方按房价款的0.3%支付违约金，但从该条的内容看，双方约定的只是被告交付房屋的义务，而被告在原告支付最后一笔购房款前即已将涉案房屋交付给原告，被告的该项义务已履行完毕。故原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百七十九条、第一百九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告汤自岚的诉讼请求。案件受理费138元，公告费300元，合计438元，由原告汤自岚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审 判 长 袁传文人民陪审员 杨友良人民陪审员 胡本春二〇一五年八月十二日书 记 员 蒋心睿附：本案适用的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 百度搜索“”