（2015）深中法房终字第1314号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-11-15
案件名称
交通银行股份有限公司深圳分行与深圳科技工业园（集团）有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
交通银行股份有限公司深圳分行,深圳科技工业园（集团）有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百七十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十四条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第1314号上诉人（原审被告、反诉原告）：交通银行股份有限公司深圳分行。法定代表人：郭莽。委托代理人：李凯，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。委托代理人：刘佳语，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳科技工业园（集团）有限公司。法定代表人：张远惠，董事长。委托代理人：袁梅，广东远明律师事务所律师。委托代理人：叶雪艳，广东远明律师事务所律师。上诉人交通银行股份有限公司深圳分行与被上诉人深圳科技工业园（集团）有限公司，因房屋买卖合同纠纷一案，不服（2014）深南法民三初字第1032号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。深圳科技工业园（集团）有限公司在原审中的诉讼请求为：一、立即解除原、被告双方于1998年8月18日签订的《协议书》；二、被告立即从深圳科技工业园大厦一楼房屋迁出，并由被告承担自上述协议书解除之日起的房屋占有使用费（按市场价计至其实际迁出之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。交通银行股份有限公司深圳分行在原审中的反诉请求为：一、原告继续履行1998年8月18日签订的《协议书》，将科技园某办公楼一层房屋过户到被告名下；二、本案的诉讼费用由原告承担。原审法院经审理查明，2005年10月9日，交通银行深圳分行的企业名称变更为交通银行股份有限公司深圳分行。2007年9月25日，深圳科技工业园总公司企业名称变更为深圳科技工业园有限公司。2012年10月15日，深圳科技工业园有限公司企业名称变更为深圳科技园（集团）有限公司。科技园某办公楼在1997年6月12日竣工后，深圳科技工业园总公司向国土部门申请房地产初始登记，2001年5月9日，位于深圳市南山区科苑路科技园某办公楼登记在深圳科技工业园总公司名下，份额为100%，房产证号为55××72，建筑面积为23065.48平方米，登记价为55189557元。后深圳科技工业园总公司向国土部门申请对科技园某办公楼分层办证。2008年5月9日，深圳科技工业园有限公司向国土部门申请对科技园某办公楼一层权利人名称变更。2008年5月30日，位于深圳市南山区科苑路科技园某办公楼一层（以下简称涉案房产）登记在深圳科技工业园有限公司名下，份额为100%，房产证号55××09，建筑面积1287.02平方米，登记价3356232元。2014年9月19日，包括涉案房产在内的宗地号t305-xx土地上的房产均登记在原告名下，房产证号55××11，份额为100%，产权证附记：1、本宗地权属来源为协议，土地性质为商品房，用地价款为45104648元；2、本宗地规定建筑面积（登记建筑面积）98386.93平方米，其中：工业配套办公21163.45（不含天面115.57平方米）平方米，工业厂房77012.24平方米，工业配套商业211.24平方米，性质均为商品房；本宗地内的房地产限整体转让；3、本宗地其它方面的权利和责任按深地合字（1995）028号《深圳市土地使用权出让合同书》及第一、第二、第三补充协议书执行。庭审中，原、被告双方均确认《协议书》所称的深圳科技工业园大厦一楼系深圳市南山区科苑路科技园某办公楼一楼。1995年11月20日，深圳市规划国土局南山分局（甲方）与原告（乙方）签订《深圳市土地使用权出让合同书》【深地合字（1995）028号】一份，约定：甲乙双方本着协商、自愿、有偿的原则订立本合同，甲方依据本合同出让土地的使用权，土地所有权属于国家；本合同签订之日起60天内，甲方将地块编号为t305-xx，土地面积约为32865平方米（见宗地图红线范围内土地）的土地出让给乙方使用；本块土地的使用年限为50年，从1995年11月20日至2045年11月19日止；土地用途为工业；乙方向甲方给付9859500元地价款取得上述土地使用权，其中：土地使用权出让金1971900元，土地开发费3943800元，市政配套设施费3943800元；本合同签订前乙方须用现金支票向甲方给付地价款总额的10%，即985950元作为履行本合同的定金，合同签订后六十日内一次性付清全部地价余款；乙方除向甲方给付地价款外，每年还必须按规定缴付土地使用费；乙方在土地使用年限内依照法律、法规、深圳市的有关规定以及本合同的规定转让、出租、抵押土地使用权或将土地使用权用于其他经济活动，其合法权益受法律保护及其他条款。1998年8月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》一份，约定：根据中华人民共和国和深圳市房地产开发经营方面的有关法律、法规，就乙方购买甲方房地产事宜，经甲、乙双方协商一致，签订本协议，以资双方共同信守。乙方所预购的房地产位于深圳科技工业园大厦一楼（下简称该房产），总建筑面积为1193.42平方米，每平方米单价为5600元（含办理房地产证时补交的地价），购房总价为6683152元；乙方已付定金100000元，本协议生效后七天内，乙方支付购房总价的60%计5509891元，本协议生效后一个月内乙方付清全部购房款；鉴于目前尚不具备签订正式的房地产买卖合同条件，乙方所付购房款（不含定金）作为甲方向乙方借款，双方在约定时间内正式签订房地产买卖合同时，该借款即时转作乙方支付的购楼款；双方未签订正式的房地产买卖合同前，甲方在双方约定时间将“该房产”交付乙方使用（或二次装修），视作甲方出租“该房产”给乙方，甲方应付乙方的借款利息抵付“该房产”租金；甲方承诺于1998年前同意乙方进场装修，乙方进场装修前需向甲方提供平、立面布置图，经甲装修，乙方进场装修前需向甲方提供平、立面布置图，经甲方书面同意并报消防部门审批后方可施工；除遇不可抗力因素和非甲方所能控制因素影响外，甲方负责于1999年6月30日前向国土局交清地价款（地价款由甲方负责）并与乙方签订正式《房地产买卖合同》，甲方按《房地产买卖合同》约定办理“该房产”的《房地产证》；乙方未按本协议第一条第一款约定向甲方支付款项，甲方有权单方解除本协议并书面通知乙方，乙方所付定金不予返还；甲方因己方原因不能办理“该房产”《房地产证》，乙方有权单方解除本协议并书面通知甲方，甲方双倍返还乙方所付定金并赔偿乙方的损失；甲、乙双方其它违约责任由双方在签订《房地产买卖合同》时约定；本协议未尽事宜，由双方在签订《房地产买卖合同》时协商一致；本协议自双方代表签字并加盖公章后生效及其他条款。1998年8月20日，被告向原告转账付款5509891元，1998年12月7日，被告向原告转账付款2673261元。2000年4月24日，深圳市规划国土局南山分局向原告出具《付清地价款证明》。2006年3月15日，深圳市国土资源和房产管理局（甲方）和原告（乙方）签订《深地合字（1995）xxxx号﹤深圳市土地使用权出让合同书﹥第一补充协议书》一份，约定：根据深地合字（1995）xxxx号《深圳市土地使用权出让合同书》规定，乙方取得宗地编号为t305-xx、土地面积为32865平方米地块的土地使用权，建筑面积不超过98595平方米，用途为工业，甲、乙双方经协商，就该地块土地面积调整达成如下补充协议：1、乙方同意将该地块的土地面积调整为28263.29平方米，其余4601.71平方米的土地由甲方无偿收回，调整后的用地范围见附后宗地图；2、该地块的土地利用要求调整为总建筑面积为98595平方米（包含已建建筑面积21279平方米），为标准厂房，建筑覆盖率≤55%，具体规划设计要求按深规许字01-2006-0044号《深圳市建设用地规划许可证》执行；3、本补充协议书与原合同书同时使用，具有同等法律效力，如有抵触，以本补充协议书为准；本补充协议书自签订之日起生效等。2011年9月，深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局向原告发出《深圳市土地开发基金财政账户土地开发金、市政配套设施金缴费通知单》，要求原告自核发该通知单2个月内一次性付清35245148元市政配套设施金，逾期通知单自动作废，地价测算方案自动失效。原告如期交纳上述款项。2011年10月17日，深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局（甲方）与原告（乙方）签订《深地合字（1995）xxxx号﹤深圳市土地使用权出让合同书﹥第二补充协议书》一份，约定：根据深地合字（1995）xxxx号《深圳市土地使用权出让合同书》及补充协议的规定，乙方取得宗地编号为t305-xx、土地面积为28263.29平方米地块的土地使用权，用途为工业，建筑面积不超过98595平方米，甲、乙双方经协商，就该宗地调整建筑面积功能等达成如下补充协议：1、t305-xx宗地的规定总建筑面积98595平方米，其中工业厂房77105平方米、工业配套办公21279平方米，配套商业211平方米，性质均为商品房，本宗地内的房地产限整体转让；2、乙方除按原合同书规定支付地价款外，另应向甲方补交地价款35245148元，其中出让金5286772元、市政配套设施金29958376元，以市政配套设施金名义计收。本宗地项目逾期竣工，乙方应向甲方缴纳违约金1078744元。前述两款项于签订本补充协议书时一次付清，本地块其它要求按原合同书规定不变；3、本补充协议书与原合同书同时使用，具有同等法律效力，如有抵触，以本补充协议书为准；本补充协议书自签订之日起生效等。2014年5月30日，深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局向原告出具《付清地价款证明》，备注：1、办文编号：82-201550xxx；2、本证明只限于办理房地产证。2014年8月19日，深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局（甲方）与原告（乙方）签订《深地合字（1995）xxxx号﹤深圳市土地使用权出让合同书﹥第三补充协议书》一份，约定：根据深地合字（1995）xxxx号《深圳市土地使用权出让合同书》及补充协议的规定，乙方取得宗地编号为t305-xx、土地面积为28263.29平方米地块的土地使用权，土地用途为工业，建筑面积不超过98595平方米（含已建建筑面积21279平方米），甲、乙双方经协商，就该宗地调整建筑面积等相关事宜达成协议如下：1、甲方同意该地块规定建筑面积调整为98502.48平方米，其中工业厂房77012.24平方米、工业配套办公21279平方米（已建）、工业配套商业211.24平方米，其它要求按原合同及补充协议规定不变；2、该地块现状已建成，甲方同意乙方办理相关后续手续；3、本补充协议书与原合同及补充协议同时使用，具有同等法律效力，如有抵触，以本补充协议书为准。本补充协议自签订之日起生效等。原告为证明涉案房产的市场租赁价格提交了两份《房屋租赁合同》。其中一份是原告（甲方）与案外人中国建设银行股份有限公司某分行（乙方）于2009年12月29日签订的《房屋租赁合同》（合同登记备案号：南南hb008xxx备），该合同约定：甲方将位于深圳市南山区某基地1栋1a02、1b的房屋出租给乙方使用；租赁房屋建筑面积553.64平方米；乙方租用租赁房屋的期限自2010年1月15日起至2020年1月14日止，租赁房屋用途为商业；租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米每月55元计算，月租金总额为22146元及其他条款。后，甲方双方签订《补充条款》一份，约定上述租赁房产中的1a01（建筑面积约为329.56平方米）由甲方免费提供给乙方使用，1a02、1b（建筑面积约为553.64平方米）乙方向甲方支付租金及公共设施使用费，房屋月租金为22146元，月公共设施使用费112854元；租金及公共设施使用费计收日期自2010年1月15日起计算，租赁期内年租金及公共设施使用费第四年起每三年递增5%，物业管理费标准为每月每平方米25元（含空调费）。另一份是原告（甲方）与案外人招商银行股份有限公司深圳车公庙支行（乙方）于2010年10月12日签订的《房屋租赁合同》（合同登记备案号：南南hb0089xx备），该合同约定：甲方将位于深圳市南山区某基地2栋a01、a02、b的房屋出租给乙方使用；租赁房屋建筑面积890.90平方米；乙方租用租赁房屋的期限自2010年10月12日起至2020年10月31日止，租赁房屋用途为厂房；租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米每月40元计算，月租金总额为35636元及其他条款。当日，甲方双方签订《房地产租赁合同补充协议》一份，约定上述租赁房产中的a01（建筑面积约为329.37平方米）由甲方免费提供给乙方使用，乙方无须向甲方支付租金、房产使用附加费、物业管理费或其他任何相关费用；上述租赁房产中的a02和b的租金标准为每月每平方米40元，房产使用附加费标准为每月每平方米190元，物业管理费标准为每月每平方米25元（含空调费），其中，月租金和房产使用附加费在租赁期限内每三年递增5%等。对于该两份《房屋租赁合同》，被告均不予认可。庭审中，原、被告双方均确认签订《协议书》后，原告将涉案房产交付被告使用至今。原审法院依法于2015年1月4日向深圳市房地产权登记中心发函，询问该院是否可对涉诉房产所有权归属直接予以确认，是否存在障碍。深圳市房地产权登记中心于2015年2月9日做出《复函》，称：科技园某办公楼一层所在项目位于t305-xx宗地，该项目已办理了房地产初始登记，核发了深房地字第××号《房地产证》。该宗地《土地使用权出让合同书》第二补充协议约定“本宗地内的房地产即整体转让”，上述约定已备注于产权证附记。t305-xx宗地位于深圳经济特区高新技术产业园区，就贵院是否可对上述房产的所有权归属直接予以确认的问题，我中心根据《深圳经济特区高新技术产业园条例》等相关法律、法规执行。另查，原审法院于2014年7月15日向被告送达起诉状等相关应诉材料。以上事实，有工商登记资料、产权信息资料查询单、《深圳市土地使用权出让合同书》、《协议书》、银行转账凭证、《第一补充协议书》、《第二补充协议书》、《第三补充协议书》、《房屋租赁合同》、《复函》等证据材料及庭审笔录在卷佐证，足以认定。原审法院认为，原、被告于1998年8月18日签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应严格依约履行。1995年11月20日，原告取得涉案房产的土地使用权，1998年8月18日原、被告双方签订《协议书》，约定由被告以6683152元的价格购买涉案房产，同时约定除遇不可抗力因素和非原告所能控制因素影响外，原告负责于1999年6月30日前向国土交清地价款并与被告签订正式《房地产买卖合同》。在签订《协议书》后，被告依约向原告支付全部购房款6683152元。2000年4月24日，深圳市规划国土局南山分局向原告出具《付清地价款证明》。2006年3月15日，原告与深圳市国土资源和房产管理局签订《深地合字（1995）xxxx号﹤深圳市土地使用权出让合同书﹥第一补充协议书》。2011年10月17日，原告与深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局（甲方）签订《深地合字（1995）xxxx号﹤深圳市土地使用权出让合同书﹥第二补充协议书》，该协议约定t305-xx宗地内的房地产限整体转让。2014年5月30日，深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局向原告出具《付清地价款证明》。2014年8月19日，原告与深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局签订《深地合字（1995）xxxx号﹤深圳市土地使用权出让合同书﹥第三补充协议书》。2014年9月19日，原告就涉案房产进行分栋产权登记，产权资料电脑查询结果表备注：本宗地内的房地产限整体转让。被告主张深圳市房地产权登记中心做出的《复函》中的内容与产权信息资料查询单上记载t305-xx宗地内的房地产限整体转让自相矛盾，不具有公信力。原审法院认为，虽然《复函》中称的《深圳经济特区高新技术产业园区条例》第二十八条规定“禁止转让高新区内以协议方式出让的土地及其建筑物”，但同时该条例第二十九条规定“企业以拍卖、投标等非协议方式取得土地使用权或者房地产的，该土地使用权或者房地产可以转让或者出租”，因此深圳市房地产权登记中心函复将根据《深圳经济特区高新技术产业园条例》等相关法律、法规执行与产权信息资料查询单上记载的“本宗地内的房地产限整体转让”的内容并不矛盾，涉案房产的产权登记信息具有公示、公信力。本案中，虽然原、被告双方签订了购买涉案房产的《协议书》，且被告已向原告支付全部价款并实际占有房屋，但因涉案房产未办理房产证，导致双方一直未签订正式的《房地产买卖合同》，且根据《协议书》第四条的约定不能确定在《中华人民共和国物权法》实施前原告负有将涉案房产权属转移登记至被告名下的义务及期限，因此本案依然受《中华人民共和国物权法》的保护和约束，故原审法院根据物权公示、公信原则，结合目前涉案房产登记备案情况以及深圳市房地产权登记中心函复结果认定双方诉争的涉案房产确实出现了《协议书》第四条约定“遇不可抗力因素和非甲方所能控制因素影响”的情形，而导致双方无法继续履行合同签订正式的《房地产买卖合同》及办理过户登记。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同的规定，原告诉求解除原、被告双方于1998年8月18日签订的《协议书》，原审法院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，本案中，原告未提交解除合同通知送达被告的证据，故原审法院按照被告签收本案相关应诉材料的时间为准，鉴于被告于2014年7月15日签收相关应诉材料，因此原、被告双方于1998年8月18日签订的《协议书》于2014年7月15日解除。综上，对于被告反诉要求原告继续履行1998年8月18日签订的《协议书》，并将科技园某办公楼一层房屋过户到被告名下的诉求，原审法院不予支持。合同解除后，应当恢复原状，被告继续占用原告的涉案房产无合法依据，原告诉请被告迁出涉案房产，原审法院予以支持。被告向原告支付的购房款，因被告未在反诉中主张，原审法院不处理，被告可另循法律途径解决。关于原告主张的房屋占有使用费，原告提交的两份租赁合同被告均不予认可，故原审法院酌定被告应按照2014年房屋租赁指导租金粤海街道科技园区办公多层的标准即每月每平方米55元的标准向原告计付涉案房产的房屋占有使用费。本案中，《协议书》约定的预购房屋面积为1193.42平方米，被告提交的产权资料电脑查询结果表显示的涉案房产面积为1287.02平方米，庭审中双方均称涉案房产面积不同系因建设时与竣工验收核定时的误差所致，故被告应以实际核定面积1287.02平方米为准，自2014年7月16日起按每月70786.1元（55元×1287.02平方米）的标准向被告支使涉案房产的房屋占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告深圳科技工业园（集团）有限公司与被告交通银行股份有限公司深圳分行于1998年8月18日签订的《协议书》，该《协议书》解除时间为2014年7月15日；二、被告交通银行股份有限公司深圳分行于本判决生效之日起十日内迁出并返还原告深圳科技工业园（集团）有限公司的位于深圳市南山区科苑路科技园某办公楼一层的房屋；三、被告交通银行股份有限公司深圳分行于本判决生效之日起十日内按每月70786.1元的标准从2014年7月16日起向原告深圳科技工业园（集团）有限公司支付房屋占有使用费至本判决确定支付之日止；四、驳回原告深圳科技工业园（集团）有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告交通银行股份有限公司深圳分行的全部反诉请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费58582.1元，由被告负担，反诉受理费29291.03元，保全费5000元，共计34291.03元，由被告负担。上诉人交通银行股份有限公司深圳分行不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉请求为：一、撤销原审判决第一、二、三、四、五项判项，改判为：“驳回被上诉人的全部诉讼请求；”、“被上诉人继续履行1998年8月18日与上诉人签订的《协议书》，并将科技园某办公楼一层房产过户至上诉人名下”。二、本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：原审判决在独立审判原则、法律适用等方面均存在明显错误，应予纠正。一、原审法院在案件审理过程中，以函询政府行政主管部门所获取的答复作为案件审理依据，主动要求行政干预审判活动，违背了司法独立原则。原审法院审理过程中，就是否可以直接对涉案房产所有权予以确认的问题函询深圳市房地产权登记中心，该中心《复函》称：涉案宗地的《土地使用权出让合同书》第二补充协议（下称《第二补充协议》）约定本宗地内的房地产限整体转让：就法院是否可对涉案房产的所有权归属直接予以确认的问题，登记中心将根据《深圳经济特区高新技术产业园区条例》（下称《园区条例》）相关法律、法规执行。原审法院直接将涉案房产无法办理过户的原因归结于前述《复函》所之政府行政行为限制及地方法规限制，并视之为“不可抗力因素”，据此判决解除上诉人与被上诉人之间于1998年8月18日签订的《协议书》，明显有违法院独立审判原则。再则，根据我国《物权法》第28条之规定，人民法院的生效法律文件可直接导致物权设立、变更、转让的法律后果。本案中，原审法院完全可以依据法律法规之规定独立作出判决，但原审法院却在审理过程中先行函询行政主管部门意见，以行政主管部门意见指导法院审判活动，其本身就是次序颠倒，其判决程序及产生的后果是否符合法律规定有待商榷。二、《园区条例》限制房产转让之规定以及《第二补充协议》限制房产转让条款效力存疑。根据我国《立法法》第八条第一款第（八）项规定，民事基本制度只能通过全国人大立法，以法律形式予以制定。物权的设立、变更、限制等制度属于典型的民事基本制度，只能通过全国人大以法律形式予以制定，《园区条例》属于深圳市人大常委会颁布的地方法规，对于房产转让这种物权基本制度，《园区条例》是否有权作出限制性规定，应在案件审理中予以审查。同理，深圳市土地房产主管部门与被上诉人科技园总公司签订的《土地使用权出让合同书》第二补充协议中，对涉案房产作出“限整体转让”的约定，该行政合同的政府限制行为是否合法有效，亦有待审查。对地方立法限制及行政合同条款限制的合法性、有效性的审查在原审判决中出现疏漏，对案件的判决结果造成影响。三、涉案《协议书》可以继续履行，原审适用《合同法》第94条的规定，认定合同因不可抗力致使不能实现合同目的，并作出支持被上诉人解除合同的诉讼请求属于典型的法律适用不当。《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）……”从该条规定，可以明显得出：被上诉人不具备合同解除请求权。理由如下：其一，就《协议书》履行情况来看，对作为涉案房产出售方的被上诉人而言，上诉人交行深圳分行已经依约全部履行合同义务，向被上诉人科技总公司支付了交易房产的全部价款，科技园总公司出售涉案房产获取交易对价的合同目的已经全部实现，即便出现所谓的不可抗力，也不可能对被上诉人造成任何影响，被上诉人解除合同的请求权已然完全丧失。其二，对作为涉案房产的买受人的上诉人交行深圳分行而言，在1998年8月《协议书》签订后，被上诉人科技园总公司即向上诉人交付了房产，上诉人也接收占有了涉案房产，完成装修，并使用至今长达17年之久。上诉人购买涉案房产的目的在于自用，为科技园区的金融提供配套服务，作为实际的所有权人，上诉人对涉案房产行使占有、使用等权利根本不受影响。也就是说，上诉人就涉案的房产买卖行为的合同目的基本得以实现，无需解除合同，况且，上诉人也并未提出解除协议的诉请。其三，合同立法旨在促进合同交易公平、合理，维护市场稳定和合同各方的合法权益。本案中，上诉人与被上诉人签订的《协议书》合法有效，理应予以保护，维持交易稳定和合同的继续履行的状态。如果在本案审理中，不考量合同公平、合理因素，而单单依据被上诉人的诉请判令解除合同，其后果必然是：被上诉人收回涉案房产，再次交易，取得比1998年8月18日《协议书》交易价格高5倍以上的价款，另一方面，上诉人作为完全履行合同义务一方，不得不承担撤离房产，并为此而遭受巨额的经济损失。其四，被上诉人履约过错明显，其作为过错一方，如因其过错行为导致守约方损失的情况下，仍支持其解约获利行为，与立法初衷不符。纵观本案，自1998年8月18日双方签订《协议书》后，上诉人怠于履行合同义务，既未能按照约定于1999年6月30日清缴地价，签订备案房地产买卖合同，2001年5月房产初始登记及7月房产分层登记后也未能完善相应手续，2011年9月，国土主管部门向被上诉人下发催缴地价款通知，直到2014年5月，被上诉人才完善补交地价手续，如此种种，最终导致在《园区条例》颁布实施以及《第二补充协议》限制条款约定后，给涉案房产过户造成困扰，其过错甚为明显。在此情况下，原审法院仍依据被上诉人之诉请判决解除双方所签协议，使得作为违约一方的被上诉人得到巨大利益，于法不公，于理不明。其五，《园区条例》于2001年5月1日施行，《第二补充协议》签订于2011年10月17日，均远远晚于上诉人与被上诉人之间的《协议书》签订时间1998年8月18日，根据法不溯及既往原则，《园区条例》的有关限制转让的规定及《第二补充协议》“限整体转让”的约定均不应成为妨碍《协议书》维持履行的障碍。有鉴于此，上诉人认为，无论是从审判原则、法律效力、法律适用分析，还是从被上诉人科技园总公司自身的违约过错、双方履约情况以及合同目的的实现状态来讲，原审法院均存在诸多疏忽和错误，其判决结果显然失当，与法相悖。为维护自身的合法权益，争取法律公平待遇，上诉人特具状上诉，请求二审法院及时纠错，判如所请。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点主要有三个：一是原审法院向深圳市房地产权登记中心发出的《协助调查函》是否合法？二是法院是否应当主动审查《深圳经济特区高新技术产业园条例》及《土地使用权出让合同书》的效力；三是涉案《协议书》是否可以继续履行？是否应当解除。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款的规定，人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。原审法院根据本案实际情况，向深圳市房地产权登记中心发出的《协助调查函》是依职权调查取证的行为，符合法律规定。《深圳市经济特区高新技术产业园条例》属于地方性法规，在不与《中华人民共和国物权法》规定冲突的情形下，可以在其授权立法的范围内，规范管理相应的房地产转让行为。该条例属于抽象行政行为，人民法院在民事诉讼中无权对其效力作出审查，但如果存在与上位法冲突的情形，根据立法法的有关规定，人民法院可以不予适用，但本案中并未出现该条例与物权法相冲突的情形。至于《土地使用权出让合同书》属政府行政合同，人民法院在民事诉讼中不应当依职权主动审查其效力，如果对其效力存疑，应通过行政诉讼解决。根据深圳市房地产权登记中心的复函内容、《深圳经济特区高新技术产业园条例》的相关规定、以及《土地使用权出让合同书》条款中“本宗地内房地产限整体转让”等规定来看，当事人双方所签的《协议书》在履行中已遇到了第四款所规定的“遇不可抗力因素和非甲方所能控制因素影响”的情形，继续履行《协议书》，为上诉人过户办理房地产证已客观不能，因此，原审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，认为因不可抗力致使合同目的不能实现，而判令解除双方于1998年8月18日签订的《协议书》，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人交通银行股份有限公司深圳分行上诉事实与理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实理处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费58582.10元由上诉人交通银行股份有限公司深圳分行负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 作 洲审 判 员 柯 云 宗代理审判员 吴 春 泷二〇一五年八月十二日书 记 员 廖冉冉（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：搜索“”来源：