（2015）郑民四终字第1419号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-08-24
案件名称
上诉人杜晶涛因与被上诉人郑州市第四十四中学房屋租赁合同纠纷二审判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）郑民四终字第1419号上诉人（原审被告）杜晶涛，女，汉族，1972年8月15日出生，系海伦美发店的经营者。被上诉人（原审原告）郑州市第四十四中学。法定代表人朱红军，校长。委托代理人龚涛，河南良善律师事务所律师。委托代理人罗建，河南良善律师事务所实习人员。上诉人杜晶涛因与被上诉人郑州市第四十四中学（以下简称第44中学）房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2015）二七民一初字第608号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。杜晶涛，第44中学的委托代理人龚涛、罗建，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。第44中学诉称：第44中学、杜晶涛于2013年3月20日签订了租赁协议，双方约定，第44中学将其所有的位于郑州市二七区永安街9号的房屋租给杜晶涛，租期为一年，即从2013年3月20日起到2014年3月20日，租金为1300元／月。协议终止，第44中学有权收回房屋，若需续订，须在协议终止前一个月提出协商。到了2014年3月20日，双方合同到期，第44中学提出不再续约，并跟杜晶涛协商并催促杜晶涛搬离房屋。可是杜晶涛对第44中学的催促不理不睬，迟迟不搬离所租赁房屋。违法占有房屋一直持续到现在。现第44中学为了维护自身的合法权益，依法向法院提起诉讼。请求判令：1、杜晶涛返还第44中学所有的位于郑州市二七区永安街9号的房屋；2、杜晶涛支付房屋占用费12653元，违约金1897.95元，以上两项合计14550.95元（房屋占用费和违约金暂计算至2015年1月12，直至实际返还房屋之日止，房屋占用费以协议约定的租金1300元／月为标准，违约金以房屋占用费的15%计算）；3、诉讼费由杜晶涛承担。杜晶涛辩称：1、第44中学与杜晶涛所签的“资助办学协议”，系对个体工商户的摊派，强行要求个体工商户接受有偿服务，是不合法的霸王协议；2、房子是杜晶涛从别人手中接收的，杜晶涛支付了转让费。3、请求驳回第44中学的全部诉讼请求。经审理查明：第44中学在郑州市二七区永安街9号（郑州市二七区庆丰街12号）的门面房建成后，即面向社会招商，以《资助办学协议》的方式向外出租门面房。杜晶涛是与第44中学签约的众多商户之一。第44中学、杜晶涛于2013年3月20日杜晶涛杜晶涛以“海伦美发”为一方与第44中学续签了《资助办学协议》。双方约定，杜晶涛自愿每月向第44中学资助办学经费1300元，第44中学同意杜晶涛使用第44中学所有的房屋一间，使用期限一年。协议自2013年3月20日起生效，2014年3月20日终止，协议终止，第44中学即收回房屋。若需续订，须在协议终止前一个月提出协商。协议还约定了其他的事项。2014年3月21日，第44中学根据郑州市财政局、教育局相关文件精神，制定了《郑州市第四十四中学关于国有资产（门面房）对外有偿使用的处理办法》，将相关精神逐户通知了商户，对于租赁合同到期的用户不再续签合同，限合同到期后一个月内交齐水、电等相关费用，并搬离所租用的房屋。后第44中学分别于2014年5月20日、2014年7月19日、2014年8月4日、2014年9月、2014年10月13日等多次向商户发出要求搬离所租房屋及相关事宜的告示。杜晶涛至今未搬离所使用第44中学的房屋。原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应该按约定全面履行自己的义务。租赁合同期满，承租人应当返还租赁物。当事人一方不履行合同义务，应当承担赔偿损失等违约责任。本案中，第44中学、杜晶涛签订的名为《资助办学协议》，因该协议约定的权利义务的主要内容是，第44中学将其所有的房屋有偿给杜晶涛使用，其实质还是房屋租赁合同。根据最高人民法院的相关司法解释的规定，人民法院认定合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。上述协议并不违反相关法律、法规的强制性规定，具有法律效力。合同签订后，双方各自履行了约定的义务，杜晶涛以第44中学的房子为经营场所从事经营至今。然第44中学、杜晶涛签定的《资助办学协议》期限止于2014年3月20日，届时杜晶涛依法应将所承租的房屋返还给第44中学。根据《郑州市城市房屋租赁管理条例》第二十九条之规定：“房屋租赁期满，承租人未经出租人同意或未与出租人达成续租协议而逾期不搬出的，承租人除照付租金外，应按合同约定支付违约金；合同未约定的，按原租金的百分之十五向出租人支付违约金；给出租人造成损失的，应承担赔偿责任。”杜晶涛至今未返还第44中学房屋，依法应承担相应的违约责任。第44中学请求法院判令杜晶涛返还第44中学所有的位于郑州市二七区永安街9号的房屋、参照协议约定的租金标准支付房屋占有使用费并支付相应的违约金，有事实和法律依据，且合乎情理，原审法院予以支持；杜晶涛的辩解，因没有事实与法律依据，原审法院则不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条之规定，原审法院判决：一、杜晶涛于本判决生效之日起十日内返还郑州市第四十四中学所有的位于郑州市二七区永安街9号的门面房；二、杜晶涛于本判决生效之日起十日内向郑州市第四十四中学支付房屋占有使用费12653元元及违约金1897.95元，以上合计1550.95元。逾期履行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费163元，由杜晶涛负担。杜晶涛不服原审判决向本院上诉称：一、第44中学违背诚实信用原则。因诉争的门面房系国家资产，对外有偿使用符合法律规定，双方签订的《资助办学协议》，因该协议约定的权利义务的主要内容是第44中学将所有的房屋有偿给杜晶涛使用，其实质是房屋租赁合同，但诉争的房屋是杜晶涛从第三人处承租，而第三人与第44中学所签订的实质房屋租赁合同约定不能转租，现实却是第44中学与杜晶涛签订了《资助办学协议》，明显违背了诚信信用原则，给杜晶涛造成了因支付转让费及装修费用而产生的实际损失。二、第44中学未履行催告义务且行为表明继续履行协议。协议约定租期一年，2013年3月20日至2014年3月20日，根据周边商铺有关房屋租赁的交易习惯，合同是一年一签，双方若想终止合同必须提前通知合同对方当事人，而本案中第44中学最早通知杜晶涛终止合同的时间却是在2014年5月20日，未催告杜晶涛撤离，且行为表明继续履行合同，而如今却要求杜晶涛承担过户的违约责任。因此，第44中学重大过失在先，杜晶涛享有同时履行抗辩权，有权拒绝支付使用费，更不应当承担违约金等。请求撤销原审判决，改判驳回第44中学的诉讼请求。第44中学答辩称：第44中学没有违背诚信用原则，在合同期内保证了房屋的正常使用，杜晶涛也正常交纳了房租。在合同到期前杜晶涛也收到了第44中学不再续租的通知，第44中学履行了催告义务。请求维持原判。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为：第44中学与杜晶涛签订的《资助办学协议》的实质是房屋租赁合同，该合同并未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方签订的《资助办学协议》所涉的房屋租赁期限至2014年3月20日届满，租赁期限届满后，第44中学有权收回房屋。若杜晶涛需续订，应在2014年2月20日前提出协商。现第44中学无意再与杜晶涛续签合同，且已经提前通知了杜晶涛，因此，杜晶涛与第44中学之间的《资助办学协议》已经终止。杜晶涛再占用涉案房屋没有合同依据，应当将房屋交还第44中学，并支付占有期间的使用费用。故杜晶涛的上诉请求和理由，没有合同依据和法律依据，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费163元，由杜晶涛负担。本判决为终审判决。审判长 宁 宇审判员 张永军审判员 杨成国二〇一五年八月十二日书记员 黄莉敏 关注公众号“”