（2015）牡民终字第472号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-08-25
案件名称
牡丹江市西安区李先生加州牛肉面大王连锁店与牡丹江市工人文化宫房屋租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
黑龙江省牡丹江市中级人民法院
所属地区
黑龙江省牡丹江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
牡丹江市西安区李先生加洲牛肉面大王连锁店,牡丹江市工人文化宫
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第一百九十八条，第三百二十八条第一款；《诉讼费用交纳办法》：第十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）牡民终字第472号上诉人（原审被告、反诉原告）牡丹江市西安区李先生加洲牛肉面大王连锁店，住所地牡丹江市西安区太平路平安街文化宫。经营者葛星，男，1958年1月19日出生。委托代理人张春发，黑龙江张春发律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）牡丹江市工人文化宫，住所地牡丹江市西安区太平路66号，组织机构代码41435745-6。法定代表人张洪岩，男，主任。委托代理人高彤，男，1964年5月26日出生，汉族，牡丹江市工人文化宫职工。上诉人牡丹江市西安区李先生加州牛肉面大王连锁店（以下简称李先生牛肉面）因与被上诉人牡丹江市工人文化宫（以下简称文化宫）房屋租赁合同纠纷一案，不服牡丹江市西安区人民法院（2015）西民初字第269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月29日受理后，于2015年8月10日公开开庭进行了审理。上诉人李先生牛肉面的委托代理人张春发，被上诉人文化宫的委托代理人高彤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。被上诉人（原审原告、反诉被告）文化宫在一审时诉称：原、被告于2008年12月26日签订房屋租赁合同，约定原告将文化宫圆厅1-2层917.52平方米出租给被告使用，用于经营牛肉面，租赁期自2010年1月1日至2014年12月31日止，年租金35万元。合同到期后原告曾多次下达要求被告搬出的通知，但被告拒不搬迁，原告经多方考虑，双方又签订了限期搬迁协议，期限自2015年1月1日至2015年3月31日止，3个月租金10万元，被告另交20万元抵押金，到期后被告还是不搬迁，为此，原告提起诉讼，要求被告立即搬出租赁房屋，诉讼费用由被告负担。上诉人（原审被告、反诉原告）李先生牛肉面在一审中辩称：原告起诉的被告主体错误，经查，被告在工商登记的名称为牡丹江顶优美国加州牛肉面有限公司，人民法院应依法驳回原告的起诉。上诉人（原审被告、反诉原告）李先生牛肉面在一审中反诉称：反诉原、被告自1993年10月至1997年10月19日，1997年10月20日至2006年12月31日，2007年1月1日至2014年12月31日，存在22年的房屋租赁关系。民法通则规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，租赁房屋一是只能由原承租人行使，二是原租赁合同期满后反诉被告继续出租房屋，三是在同等条件下，反诉原告愿意在此三个条件行使优先承租权，反诉原告享有优先承租房屋的权利。如反诉被告收回租赁房屋自用，反诉原告无可厚非，如继续租赁，应优先租给反诉原告。社会需要稳定，反诉原告不希望其品牌店的员工被砸掉饭碗，更不希望给牡丹江带来不稳定因素。请求判令反诉原告与反诉被告继承签订该房屋一年租赁合同，驳回反诉被告的诉讼请求。被上诉人（原审原告、反诉被告）文化宫在一审中辩称：房屋租赁合同到期后，反诉被告有权解除合同，收回租赁房屋自用，不同意将房屋继承租赁给反诉原告。原审认定：原、被告于2008年12月26日签订房屋租赁合同，约定原告将文化宫圆厅1-2层917.52平方米出租给被告使用，用于经营牛肉面，租赁期自2010年1月1日至2014年12月31日止，年租金35万元，合同期满后，被告如继续租赁经营，必须在合同终止前一个月报请原告同意，原告不同意续约的，被告在合同期满后七日内无条件撤出，逾期不撤出，原告视为被告自动放弃所有物品及财产，合同终止，装修全部无偿归原告所有，被告无条件搬出，落款被告盖牡丹江市李先生加州牛肉面大王连锁店章。经核实，该合同与牡丹江市工商局西安分局存档租赁合同一致。原告于2014年11月20日书面通知被告将于2014年12月31日合同到期后，收回租赁房屋，合同到期后被告拒不搬迁，原告于2015年1月8日再次通知被告搬迁，此后，经双方协商，原、被告于2015年1月22日签订限时搬迁协议，约定原告同意被告限时使用租赁房屋，为被告在指定日期搬出提供条件，使用时间为2015年1月1日至2015年3月31日，到期被告无条件搬出，搬迁过程中，不得损坏现有房屋门窗、天棚、墙壁、地面等装修，不得损坏任何相关设施设备，限时使用期使用费10万元，被告另交20万元作为搬迁损毁保证金，被告违反以上任何一条，原告有权终止协议，并扣除全部抵押金。原告于2015年2月28日第三次通知被告，提醒被告于2015年3月31日搬出租赁房屋，被告至今仍拒绝搬出租赁房屋，并提出反诉，要求原、被告继续签订一年期的房屋租赁合同。原审认为：原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。该合同于2014年12月31日已履行完毕，原告前后作出三份书面通知，要求被告在合同到期后搬出租赁房屋，为此，原、被告还签订书面限时搬迁协议，将被告搬迁的最终限时确定在2015年3月31日，现双方约定的搬迁期限已超期，故原告要求被告搬出租赁房屋的理由成立，本院予以支持。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预，是否同意将自己所有的房屋出租是原告的权利，被告不得将自己的意志强加给原告，故被告要求与原告签订一年期租赁合同的反诉请求的理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第六十条、第九十一条第一款第一项、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告牡丹江市西安区李先生加州牛肉面大王连锁店于本判决生效后十日内搬出原告牡丹江市工人文化宫所有的位于牡丹江市西安区太平路66号文化宫圆厅1-2层917.52平方米租赁房屋；二、驳回反诉原告牡丹江市西安区李先生加州牛肉面大王连锁店的反诉请求。案件受理费6550元，由被告牡丹江市西安区李先生加州牛肉面大王连锁店负担，被告负担的诉讼费退还给原告。反诉费3275元，由被告牡丹江市西安区李先生加州牛肉面大王连锁店负担。宣判后，原审被告李先生牛肉面不服，向本院提起上诉。上诉人李先生牛肉面上诉称，请求二审法院依法撤销原审判决，发回重审。理由：一、一审法院程序违法、判决无效应予撤销。被上诉人的代理人缺乏提交的证明材料，代理人无代理资格，无权代理导致一审庭审无效，无效的庭审所作出的判决当然亦无效。有无代理人资格应当由合议庭审查确认，但一审法院由于对执行新司法解释的疏忽未尽到审查义务。因此，应予撤销。根据民诉法新的解释第八十六条新增规定，关于合法劳动人事关系证明材料，诉讼代理人应当提交委托人单位介绍信、本人身份证、上岗证或工作证等身份证明，也可以是劳动合同、工资表、社会保险等证明材料，以证实自己与委托单位的关系的规定，一审判决系无效。本案无论实体上裁决有无问题，但在程序上违反了解释第八十六、八十八条规定。本案的诉讼费用应当按件收取。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人文化宫辩称，上诉人在一审提出很多他认为合理的理由，但是站不住脚，合同到期我方已经通知上诉人解除合同。现在到了二审，在原判基础上上诉人应承担从2015年4月至上诉人搬离他所租赁房屋时间止的房屋金按限时搬迁协议履行来计算上诉人拖欠的房租金，每季度10万元。本案的争议焦点：1.一审程序是否违法；2.原审被上诉人主张解除合同是否符合法律规定；3.被上诉人二审主张给付延期搬出租赁费用是否符合法律规定。二审中双方当事人未向本院提供新证据。根据当事人当庭陈述，并结合一审认定证据，本院认定案件事实与一审认定事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的书面限时搬迁协议是双方当事人真实意思的表示，不违反国家法律、行政法规强制性的规定，合法有效，予以确认。关于一审程序中被上诉人代理人的问题。本案中，被上诉人牡丹江市工人文化宫是事业单位，并不是企业单位，不属于上诉人认为，应当提交劳动合同、工资表、社会保险等相关材料证明的情形。且在一审中，被上诉人单位出具的证明其盖有该单位的公章证明被上诉人的代理人高彤是该单位职工。另，原审中上诉人对于被上诉人的代理人身份在原审卷宗笔录第2页记载，上诉人对被上诉人的代理人身份没有提出异议。据此，上诉人的该项上诉理由不成立，不予支持。原审法院审查被上诉人代理人身份的程序并无不当。关于二审诉讼费收取问题，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百九十八条的规定，诉讼标的物是房屋、土地、林木、车辆、船舶、文物等特定物或者知识产权，起诉时价值难以确定的，人民法院应当向原告释明主张过高或过低的诉讼风险，以原告主张的价值确定诉讼标的金额。据此，上诉人在上诉人立案时，人民法院根据《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定收取上诉费用并无不当，上诉人认为应当按件收取的理由依据不足，本院无法支持其该项请求。关于被上诉人二审中增加诉讼请求问题，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十八条的规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。本案中，原审原告在二审中提出的诉讼请求系独立的诉讼请求。因二审中当事人未自愿进行调解，因此，对于被上诉人即原审原告在二审中提出的诉讼请求可另行起诉。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3275元，由上诉人牡丹江市西安区李先生加州牛肉面大王连锁店负担。本判决为终审判决。审 判 长 姚 波代理审判员 李慧宇代理审判员 高玉林二〇一五年八月十二日书 记 员 李莎莎 来自：