（2015）梅民初字第1554号

裁判日期: 2015-08-12

公开日期: 2015-09-23

案件名称

泛诚(福州)物业管理有限公司三明分公司与ＸＸ物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

三明市梅列区人民法院

所属地区

三明市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2015）梅民初字第1554号原告泛诚（福州）物业管理有限公司三明分公司。委托代理人朱振杨，男，汉族，1974年4月25日出生。委托代理人黄秀垚，女，汉族，1990年10月2日出生。被告ＸＸ，男，汉族，1982年3月1日出生。原告泛诚（福州）物业管理有限公司三明分公司（以下简称泛诚三明公司）与被告ＸＸ物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月2日立案受理后，依法由审判员伍南冬适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱振杨到庭参加诉讼，被告ＸＸ经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2013年4月17日，原告通过公开招投标方式取得三明市梅列区滨江新城小区物业管理服务权，与小区业主委员会签订了《物业委托服务合同》，并于2013年5月1日起依约对滨江新城小区进行物业管理服务。被告系三明市梅列区滨江新城XX幢XXXX单元业主，该单元产权面积为88.14平方米。原告依约提供物业管理服务后，多次向被告催缴物业服务费，但被告拒缴纳物业服务费，自2013年5月1日至2015年4月30日，累计拖欠物业管理服务费1480.68元、公摊费971.9元、违约金2363.77元，共计4816.35元，致使原告蒙受经济损失，故诉至法院请求判令：1.被告支付原告住宅物业管理费1480.68元，公摊费971.9元，物业管理服务费自应付之日起至支付之日起按千分之五的利率支付逾期违约金（计算至起诉之日为2363.77元），共计4816.35元；2.被告承担本案诉讼费。被告未做答辩。本案经开庭审理，查明以下事实：1.2013年4月17日，梅列区滨江新城业主委员会与泛诚（福州）物业管理有限公司（以下简称泛诚物业公司）签订《滨江新城小区物业服务合同》一份，主要约定：梅列区滨江新城业主委员会（下称甲方）委托泛诚物业公司（下称乙方）对滨江新城小区进行物业服务，期限为1年，即自2013年5月1日起至2014年4月30日止；本合同对物业服务企业和全体业主具有约束力；物业服务的主要内容为制订物业服务的有关制度、工作计划并实施，保管相关的工程技术资料、承接查验资料等，负责本物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理，负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等，负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理，负责本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；乙方按照三明市普通住宅物业服务三级标准服务；物业服务费按以下标准收取：高层住宅（11层以下）0.5元／月·平方米、高层住宅（11层以上）0.6元／月·平方米、住宅改办公为原住宅物业服务费的双倍、商业物业1元／月·平方米；小区公共区域的公摊水电费由全体业主按户均摊，每栋楼等电梯电费按系数分摊，即每增加一层加0.1的系数按户收取，楼道照明按该栋户数均摊；物业服务费由业主承担，从物业交付之日起按月度收取，业主应于每月10日前向原告支付物业服务费，逾期缴纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的5‰作为逾期违约金；甲方同意由乙方成立的三明分支机构实施开展物业管理服务业务；本合同自签订之日并经双方签字（盖章）后生效。合同还对双方的权利和义务、公共收益的分配、专项维修基金等内容进行了约定。合同订立后，原告履行了合同义务，对滨江新城小区的物业进行了管理。2014年5月1日，梅列区滨江新城业主委员会与泛诚物业公司再次签订《滨江新城小区物业服务合同》一份，合同对物业管理服务费进行了修改，约定为高层住宅（11层以下）0.7元／月·平方米、高层住宅（11层以上）0.8元／月·平方米、住宅改办公原住宅物业服务费的双倍、商业物业1.2元／月·平方米，其他内容与前一份合同一致。合同订立后，原告履行了合同义务，对滨江新城小区的物业进行了管理。2.原告泛诚三明公司系泛诚物业公司的分支机构。3.三明市梅列区滨江新城XX幢XXXX室为滨江新城小区的住宅用房，面积为88.14平方米，被告ＸＸ系该房屋的业主。4.三明市梅列区滨江新城XX幢XXXX室自2013年5月1日起至2015年4月30日期间的物业服务费为1480.68元、公摊费用为971.9元。5.因被告未交纳物业服务费及公摊费用，原告于2014年12月16日向被告发送缴费通知书，要求被告交纳2013年5月1日起至2014年12月31日的物业服务费，但被告未交纳。上述事实，有原告提供的《滨江新城小区物业服务合同》、三明市区房产登记情况证明、水电费票据、公摊明细、缴费通知书、日常物业服务照片以及原告在法庭上的陈述等证据材料在案证实，被告未到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院对上述事实予以认定。综上所述，本院认为，泛诚物业公司与梅列区滨江新城小区业主委员会签订的《滨江新城小区物业服务合同》系缔约双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律、法规的规定，该合同合法有效，对被告具有约束力，被告应按照合同约定履行交纳物业服务费及公摊费用的义务。被告拖欠物业服务费及公摊费用的事实清楚，证据确实充分，所欠物业服务费及公摊费用应当给付，原告系泛诚物业公司的分支机构，按合同约定对滨江新城小区的物业进行了管理，原告要求被告支付物业服务费及公摊费用的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告未按约支付物业服务费及公摊费用属违约行为，应承担违约责任，支付违约金，原告要求被告支付违约金的诉讼请求于法有据，本院予以支持，但原告主张违约金过高，依法应予以调整，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的精神，考虑到现时违约金以补偿损失为主的性质，且原告未就其因被告的违约行为而造成的实际损失情况予以举证，原告的损失数额难以确定，根据诚实信用和公平原则，本院确定原告主张的违约金按中国人民银行同期六个月以内贷款利率计算。被告ＸＸ经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告ＸＸ应于本判决生效之日起三日内支付给原告泛城（福州）物业管理有限公司三明分公司2013年5月1日起至2015年4月30日期间的物业服务费1480.68元；二、被告ＸＸ应于本判决生效之日起三日内支付给原告泛城（福州）物业管理有限公司三明分公司2013年5月1日起至2015年4月30日期间的公摊费971.9元；三、被告ＸＸ应于本判决生效之日起三日内支付给原告泛城（福州）物业管理有限公司三明分公司逾期支付物业服务费违约金，该违约金以结欠的物业服务费为基数，从2013年5月11日计算至本判决确定还款之日止，按中国人民银行同期六个月以内贷款利率计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元，由被告ＸＸ负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。审判员伍南冬二〇一五年八月十二日书记员许红桦附：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照第第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条?当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来自：