（2015）钢民初字第231号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-10-12
案件名称
杨春霞与李尚贤房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
莱芜市钢城区人民法院
所属地区
莱芜市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨春霞,李尚贤,莱芜市钢城区卡尔森酒店
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百一十四条第一款，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条，第十一条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款
全文
莱芜市钢城区人民法院民 事 判 决 书（2015）钢民初字第231号原告：杨春霞。委托代理人：韩强，山东鲁泰律师事务所律师。被告：李尚贤。委托代理人：尹有林，山东邦源律师事务所律师。第三人：莱芜市钢城区卡尔森酒店。委托代理人：尹有林，山东邦源律师事务所律师。原告杨春霞与被告李尚贤、第三人莱芜市钢城区卡尔森酒店（以下简称卡尔森酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案，依法组成合议庭，于2015年4月1日向被告送达了起诉状副本，向有关诉讼参与人送达了权利义务通知书、地址确认书、开庭传票，于2015年4月30日公开开庭审理了本案。原告杨春霞及其委托代理人韩强，被告李尚贤、第三人卡尔森酒店的共同委托代理人尹有林到庭参加诉讼，现已审理终结。原告杨春霞诉称：2012年11月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告租赁原告位于钢城区钢都大街201号的房屋（以下简称涉诉房屋）及配套设施用于第三人经营，租赁期限为10年（自2013年1月1日至2022年12月31日），2013年至2015年每年租金为450000元，2016年至2022年每年租金为500000元，租金按年于每年的1月1日支付。合同签订后，原告如约履行合同，被告及第三人却违反诚实信用原则，2014年的租金只支付了200000元，余款250000元经（2014）钢民初字第253号民事判决书确定，被告至今仍未履行，且拒不支付2015年的租金。被告及第三人的行为严重违反合同约定，给原告造成巨大损失，已构成根本违约。特诉至法院，请求依法解除原、被告2012年11月29日签订的《房屋租赁合同》；被告及第三人支付自2015年1月1日起至2015年3月31日的租金112500元及至房屋交付之日的租金；支付违约金600000元；交付房屋并将房屋恢复原状；返还室内设施空调50台；诉讼费用由被告及第三人承担。被告李尚贤辩称：原告所诉没有事实和法律依据，原、被告均系涉诉房屋的承租人，双方是共同经营关系而非房屋转租法律关系。涉诉房屋租赁合同的真实履行主体是原、被告共同经营管理的第三人与莱芜钢铁集团金鼎实业有限公司（以下简称金鼎公司），原告不是本案的适格主体；根据本案事实，原告并不享有合同的法定解除权，退一步讲，即使享有一定的合同解除权，原告在本案受理前从未向被告及第三人发送书面的催款文件和解除合同的文书，且也没有给被告及第三人预留出合理的时间，故其所行使的解除合同的法律行为也是无效的；即便裁决解除合同，原告要求被告支付违约金600000元的诉求也没有事实和法律依据。被告在原告起诉前两三天还在与原告沟通如何向金鼎公司交付租金的事情。原、被告作为共同经营体，不存在单方违约的情况。再者，原告要求支付的违约金数额特别巨大，远远高于原告诉求的租金数额；涉诉房屋及配套附属设施不是原告的资产，原告没有权利行使交付租赁房屋并恢复原状、返还50台空调的诉求。综上所述，应当依法驳回原告的各项诉求。第三人卡尔森酒店述称：第三人不是涉案合同的一方当事人，根据合同相对性原则，不应作为本案的诉讼主体；对于原告的诉求，第三人没有承担责任的事实和法律依据。在合同的实际履行过程中，金鼎公司向第三人出具了交付租金的正规发票，且水、电、暖等费用也是第三人与金鼎公司按照合同执行。也就是说，真实有效的房屋租赁合同是第三人与金鼎公司实际履行的，与原告没有关系。第三人与金鼎公司之间的租赁合同已履行两年多，应受到法律保护。第三人刚装修不到三年，投入上千万的资金，原告在没有事实依据和法律规定的前提下解除合同，严重违背法律的公平性原则，将会给第三人造成巨大的经济损失。解除原、被告之间的房屋租赁合同，事实上是对第三人民事权利的一种侵害，如果因他人的民事侵权行为给第三人造成损失，第三人保留向他人追偿的法律权利。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，应依法驳回。根据当事人诉辩称，本院认为，本案争议焦点是：一、原、被告之间是否存在房屋租赁合同关系；二、被告是否违约，合同应否解除；三、合同解除后租金应否支付，房屋及空调应否返还，房屋应否恢复原状；四、被告应否支付违约金，双方约定的违约金数额是否过高；五、第三人是否本案的适格主体，应否承担法律责任。对于上述争议焦点，双方当事人无异议，无补充。针对上述争议焦点，原告为支持其诉讼请求，提供证据如下：1、原、被告签订的房屋租赁合同一份，证实双方存在房屋租赁合同关系，每年1月1日前交纳当年度租金，合同还约定了违约金、合同终止的情形，附件中载明50台空调是租赁房屋本身具有的；2、（2014）钢民初字第253号、（2014）莱中民一终字第185号民事判决书各一份，证实被告明确承认是租赁原告的房屋，但至今没有交付应交的租赁费用，严重违约，本合同无法履行。卡尔森酒店的李志红、李海曾向原告书面承诺支付房屋租赁费及600000元违约金，被告对此知情且亦承诺支付；3、与金鼎公司签订的房屋租赁合同原件一份，证实与金鼎公司签订合同的是原告，被告不是共同承租人；4、民事上诉状一份，证实被告在（2014）钢民初字第253号案件中承认与原告存在房屋租赁关系，只是认为原告存在违约。被告、第三人对上述证据发表质证意见如下：对证据1、2的真实性无异议，但与第三人无关，第三人不是合同主体。同时，证据1只是原、被告所签订的形式上的合同，是双方共同经营管理的第三人所使用的一份证明。合同第六条第二项第四款约定合同履行期间水、电、暖费用按合同执行，原告作为共同经营承租方，应与金鼎公司签订单独的水、电、暖费用合同，但原告没有尽到该约定义务，存在严重的违约行为，导致被告、第三人在合同履行中遭受重大损失；证据2所确认的事实与本案所涉及的客观事实有不同之处，不能证实原告所陈述的事实和诉求，案外人李志红、李海所谓的承诺与本案无关；证据3与事实不符，原告持有多份合同，如果该证据是真实的，也是对被告的民事欺诈，被告保留追诉的权利；对证据四的真实性无异议，但其中没有任何内容表明被告承认与原告存在房屋租赁合同关系，反而证实在履行共同经营法律关系中，原告存在多处违约且给被告造成重大损失的事实。对于原告提供的证据，本院认为，上述证据来源清楚，形式合法，且与本案待证事实具有关联性，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据，对其证明力予以确认。被告为证明其抗辩主张，提供证据如下：1、2012年11月15日原、被告共同与金鼎公司签订的房屋租赁合同复印件一份，证实原、被告是涉诉房屋的共同承租方，共同参与相应财产的交接，同时证实该房屋及附属50台空调归金鼎公司所有，原告对上述资产及房屋没有所有权，不得行使提出诉求的权利；2、2012年11月29日原、被告签订的房屋租赁合同一份，第二条第二项明确约定双方是共同经营关系，与证据1相印证，证实原、被告之间是不是房屋租赁关系，原告不具有法定或约定的合同解除权，双方之间有效的合同法律关系是完全可以继续履行的；3、原告与金鼎公司签订的供水供电供暖协议一份，与证据1、2相印证，证实原、被告之间是共同经营关系，不是房屋租赁合同关系。原告对上述证据质证认为，证据1是复印件，不予认可；对证据2本身无异议，但不能证实被告的主张；证据3是原告与金鼎公司签订的，可以证实原告有房屋租赁权。第三人对于被告提供的上述证据均无异议。对于被告提供的证据，本院经审查认为，证据1系无法与原件核对且存有疑点的复印件，鉴于无其他证据佐证，不能作为认定案件事实的依据；证据2、3来源清楚，形式合法，与本案待证事实具有关联性且原告对其真实性没有异议，依法确认其证明力。第三人为支持其答辩意见，提供如下证据：金鼎公司向第三人开具的金额合计350000元的房屋租赁费发票两张、水电暖收费票据一宗，证实第三人与金鼎公司已实际履行涉诉房屋租赁合同的权利义务两年多，形成了事实上的房屋租赁法律关系，为保护各方利益，应判令合同继续履行而不是解除。同时该证据与被告提供的三份证据相印证，证实原、被告之间是共同经营法律关系，不是房屋租赁关系。原告对上述证据质证认为：对证据本身无异议，鉴于个人没有权利，第三人索要发票时原告要求金鼎公司向第三人开具；合同约定水电费由被告向金鼎公司交纳，原告没有权利收取，与原告无关。被告对第三人提供的上述证据均无异议。对于第三人提供的证据，本院认为，上述证据以合法手段取得，与本案待证事实具有关联性，且对方当事人对其真实性无异议，对其证明力予以确认。综上上述证据查明如下事实：一、合同签订和履行事实2012年11月15日，原告与金鼎公司签订房屋租赁合同一份，承租涉诉房屋（不含地下室、一层东边两间及三楼监控室）及附属配套设施（50台空调），双方约定：租赁期限20年，自2013年1月1日起至2032年12月31日止；2013年至2015年每年租金350000元，每年1月10日前交纳当年度全部租金；原告对租赁房屋享有经营权，租赁期内可以转租部分房屋。2012年11月19日，原、被告签订房屋租赁合同，约定：被告租赁涉诉房屋（不含地下室、一层东边两间及三楼监控室）及附属配套设施（50台空调），有效期限为10年，自2013年1月1日起至2022年12月31日止，租赁期满后自2023年1月1日起至2032年12月31日止由原、被告协商共同经营；2013年至2015年每年租金450000元，每年1月1日前交纳当年度全部租金；原告按照合同约定收取租金，被告对租赁房屋享有经营权，合同履行期间进行的装饰装修不得破坏房屋的框架结构；如有一方违反合同约定、提前解除合同或拒不履行合同条款，即视为违约，违约方应向对方支付违约金600000元；不按约定交付租金超过1个月合同解除，被告应在15日内按届时房屋的现状交还房屋。被告有权拆除及收回自己所有不属于原告的设施和设备，但不得故意损害或拆除建筑物本身的结构，不能影响交房后的正常使用。关于涉诉房屋的供水、供电、供暖事宜，原告与金鼎公司签订了协议。关于2013年度租金，被告支付原告450000元，原告支付金鼎公司350000元，金鼎公司开具了付款单位为第三人的房屋租赁费350000元的发票。另查明，涉诉房屋及其附属50台空调现由第三人占有、使用，水、电、暖费用由第三人直接向金鼎公司交纳。二、当事人违约事实2014年1月26日，被告向原告出具付款条一份，其中载明：“财务付给杨春霞房租费，春节前一次性付清，由李海经办。”2014年4月1日，被告支付2014年度租赁费200000元。因2014年度剩余租金250000元未付，原告于2014年4月17日向本院提起诉讼，请求判令被告支付2014年租金250000元及利息12000元（自2014年1月1日起至被告付清止）。诉讼过程中，被告以原告违约在先提出抗辩。2014年7月28日，本院作出（2014）钢民初字第253号民事判决书，认定原、被告签订的房屋租赁合同合法有效并实际履行，并判令被告于判决生效之日起十日内支付原告租赁费250000元及逾期付款利息。判决送达后，被告不服，提起上诉，莱芜市中级人民法院于2014年11月3日作出（2014）莱中民一中字第185号民事判决书，驳回上诉，维持原判。因被告逾期仍不履行生效判决所确定的支付义务，案件已进入强制执行程序。对于2015年度的租金，被告分文未付。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人自愿达成的协议，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告享有合同约定的权利，负有合同约定的义务，与本案有直接利害关系，有权以转租人身份请求实体权利救济，是本案的适格主体。关于第一个争议焦点，原、被告签订的合同明确约定被告自2013年1月1日起至2022年12月31日止租赁原告的涉诉房屋，这一事实也已为本院作出的生效判决所确认。被告在原告诉请租金的案件中亦未否认双方系租赁关系，再结合合同签订后被告曾向原告出具支付房租费的付款条的事实，足以认定原、被告之间形成房屋租赁合同关系。原、被告签订的合同只是约定自2023年1月1日至2032年12月31日止由双方协商共同经营，被告关于与金鼎公司签订合同过程的解释并不符合常理，因此，被告提供的证据不足以证实双方实际系共同经营关系的抗辩意见。虽然金鼎公司向第三人开具了房屋租赁费350000元的发票，且水电暖费用由第三人直接向金鼎公司交纳，但这些事实只是说明涉诉房屋由第三人实际占有、使用，却不能否定原告与金鼎公司的租赁关系、与被告的转承租关系，也不能证实第三人与金鼎公司形成了实际的房屋租赁关系。关于第二个争议焦点，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告作为出租人已将房屋及其附属配套设施交付被告使用，在租赁房屋使用功能能够实现时，被告作为承租人亦应按约定如期足额支付原告租金。被告如认为原告交付的房屋不符合合同约定的条件，可以通过要求原告进行整改或者承担违约责任等方式来妥善解决，但不应采取拒绝和迟延履行其应承担的主合同义务即应按时交纳租金的方式来对抗。原告提起追讨租金的诉讼后，被告虽以原告存在违约行为进行抗辩，但未举证证明原告的履约程度对租赁房屋使用功能的发挥产生实质性影响，且在判决生效后仍不支付2014年度剩余的租金250000元，被告拖欠2015年度租金的时间也已远远超过了合同约定的1个月期限。根据租赁合同的性质，被告的上述行为已构成根本性违约，原告据此取得了合同约定的解除权。根据合同法的规定，合同自通知到达对方时解除。虽然本案原告未举证证明诉前已通知被告解除合同，但原告解除合同的意思表示在起诉状中明确向被告提出，被告签收起诉状的行为表明原告已借助司法送达的途径向被告履行了通知义务，故双方签订的租赁合同应自2015年4月1日被告签收起诉状副本之日解除。关于第三个争议焦点，原告虽非涉诉房屋的所有权人，但系涉诉房屋及其附属配套设施的合法占有使用人，且依约享有上述财产的转租权。因此，被告关于原告无权行使返还涉诉房屋及50台空调的抗辩意见于法无据，不予支持。自2015年1月1日起至2015年3月31日止，合同已经履行，原告有权要求被告支付相应租金112500元（450000元／年÷12个月×3个月）。合同解除后，双方合同上的权利义务即告终止，被告丧失继续占有租赁房屋及其附属配套设施的合法依据，应当迁出租赁房屋内的物品，向原告返还租赁房屋及附属配套设施。从法律的人性化和诚实信用原则、相互忠实和协助义务出发，应当给予返还房屋的宽限期。根据租赁场所的大小、租赁房屋用途、当事人搬迁能力等，宽限期确定为三个月。自2015年4月1日起至实际返还之日止，被告应按照合同约定的每年度450000元的标准给付房屋占有使用费。根据法律规定，被告有权按照约定的经营用途使用房屋。原告在签订合同时即知道被告承租是用于酒店经营，双方也明确约定按届时房屋的现状交还房屋，且被告有权拆除及收回自己所有不属于原告的设施和设备。只要返还的房屋符合按照经营酒店使用后的状态，仍属于保持原状。因此，原告请求判令被告将房屋恢复原状的诉讼请求于法无据，不予支持。对已形成附合的装饰装修物，租赁合同因被告违约而导致解除，被告没有要求且无权要求原告赔偿剩余租赁期内装饰装修的残值损失。鉴于第三人作为涉诉房屋的实际占有使用人在庭审时已明确表示对于其损失保留追诉的权利，本案对于装饰装修的残值问题不予审查处理。对于未形成附合的装饰装修物，被告可以拆除，但不得造成房屋毁损。关于第四个争议焦点，被告未按合同约定的期限足额支付租金构成违约，应当支付原告违约金。涉诉房屋年租金为450000元，原、被告约定的违约金600000元明显过高，被告的抗辩意见可以认定为要求降低违约金的意思表示，应当依照法律规定酌情对违约金进行调整。综合衡量合同的履行情况、原告的实际损失、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金酌定为2015年未履行租期对应租金的30%即101250元（450000元／年÷12个月×9个月×30%）。关于第五个争议焦点，虽然卡尔森酒店对于原、被告诉争的诉讼标的没有独立请求权，但涉诉房屋及其附属50台空调实际由其占有使用，案件处理结果同他具有法律上的利害关系，经原告申请、本院通知，卡尔森酒店应作为本案无独立请求权的第三人参加诉讼，并应作为负有返还所占用财产义务的主体。当然，被告系房屋租赁合同的相对人，根据合同的相对性原理，亦为返还义务主体。第三人既非涉案合同的一方当事人，也不存在法律规定的承担连带责任的情形，对于原告提出的要求第三人就租金、违约金、房屋占有使用费承担连带责任的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、原告杨春霞与被告李尚贤签订的房屋租赁合同于2015年4月1日解除；二、被告李尚贤于本判决生效之日起十日内支付原告杨春霞租金112500元、违约金101250元；三、被告李尚贤、第三人莱芜市钢城区卡尔森酒店于本判决生效之日起三个月内向原告杨春霞返还位于钢城区钢都大街201号房屋及附属50台空调；四、被告李尚贤于本判决生效之日起三个月内支付原告杨春霞房屋占有使用费（自2015年4月1日起至实际返还之日止，按每年450000元计算）；五、驳回原告杨春霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10925元，由原告杨春霞承担6419元，被告李尚贤承担4506元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省莱芜市中级人民法院。审 判 长 苏友芹审 判 员 弭 强人民陪审员 张传增二〇一五年八月十二日书 记 员 王云霄附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。