（2015）沪一中民二（民）终字第1476号

裁判日期: 2015-08-12

公开日期: 2015-08-27

案件名称

陈祖德诉上海徐房（集团）有限公司等房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

上海市第一中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈祖德,上海徐房（集团）有限公司,上海永平置业有限公司,上海新路达商业（集团）有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

上海市第一中级人民法院民事判决书（2015）沪一中民二（民）终字第1476号上诉人（原审原告）陈祖德。委托代理人彭旨平，上海彭旨平律师事务所律师。委托代理人王天会，上海彭旨平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海徐房（集团）有限公司。法定代表人＊＊＊，董事长。委托代理人＊＊＊。被上诉人（原审被告）上海永平置业有限公司。法定代表人＊＊＊，董事长。委托代理人＊＊＊。原审第三人上海新路达商业（集团）有限公司。法定代表人＊＊＊，董事长。委托代理人孙亚军，上海市中广律师事务所律师。委托代理人丁华，上海市中广律师事务所律师。上诉人陈祖德因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月29日受理后，依法组成合议庭于2015年6月9日公开开庭审理了本案。上诉人陈祖德及其委托代理人彭旨平、王天会，被上诉人上海徐房（集团）有限公司的委托代理人吴XX，被上诉人上海永平置业有限公司的委托代理人黄x，原审第三人上海新路达商业（集团）有限公司的委托代理人孙亚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，上海市徐汇区永嘉路＊＊＊号房屋（以下简称“系争房屋”）原为韩XX所有。现为上海徐房（集团）有限公司（以下简称“徐房公司”）所有。解放前，陈祖德父母自韩XX处获得使用权，并由其母樊XX开设祥X饮食店。1957年，樊XX进入XX区饮食公司下属单位工作。1958年，嘉X点心店在系争房屋处开业。主管部门为XX区饮食公司。1959年1月，系争房屋以国家经租方式进行社会主义改造，房地登记户名为韩XX。1982年，嘉X点心店更名为向X点心店二站，1990年更名为上海市徐汇区永X饮食店分店，主管部门为XX区饮食公司。1992年8月15日XX区饮食公司更名为上海XX栅饮食总公司。1995年12月，上海新路达商业（集团）有限公司（以下简称“新路达公司”）成立，上海XX栅饮食总公司归入到新路达公司名下。2013年，陈祖德向徐房公司申请发放《租用居住公房凭证》。2014年3月14日，徐房公司向陈祖德发放了《上海市租用居住公房凭证》，凭证中记载独用租赁部位为底层前间、二层前间、底层灶间、二层阳台、三层搁楼、二层亭子间、晒台。2014年12月2日，新路达公司向上海永平置业有限公司（以下简称“永平公司”）发送函件，内容为：贵司辖区内的永嘉路＊＊＊号房屋系1957年通过对私有企业改造方式收归国有，该房屋内的住户樊XX及陈如宝被安置在XX区饮食公司下属单位工作，其底层店堂归XX区饮食公司使用，房租由XX区饮食公司通过樊XX交给区房管部门。XX区饮食公司改转并以后，现该房屋统一归新路达公司使用。近日，新路达公司发现系争房屋底层房屋租赁户名被登记在樊XX之子陈祖德名下，并取得了房屋租赁凭证。陈祖德进而以承租凭证为依据主张权利。由于国家的公私合营政策没有新的改变，陈祖德擅自将系争房屋登记在其名下并主张权利的行为没有法律依据。据此，新路达公司向贵司申请撤销陈祖德的系争房屋租赁凭证，以维护国有资产不被他人侵占。2015年1月7日，永平公司向陈祖德发送告知函，内容为：兹因我司于2014年12月2日收到新路达公司发来的公函及相关证据，对系争房屋底层租赁部位提出异议。该公函称，系争房屋涉及1957年社会主义改造，系XX区饮食公司在社会主义改造中已被收归国有的产业，而XX区饮食公司改转并以后，该房屋一直归新路达公司使用，认为你将系��房屋登记在自己名下并主张权利的行为没有法律依据。现经研究决定，为了不损害该房屋当事人的合法权益，特将你所持有的《租赁居住公房凭证》予以注销。待上述争议解决后，我公司将依法办理相关事宜。现系争房屋的二层、三层部位由陈祖德使用，底层由新路达公司出租给案外人蒋XX使用，每月租金为人民币（以下币种同）2，250元。每月，蒋XX另行按照公有房屋的租金标准向陈祖德支付房租，后由陈祖德连同二层、三层房屋租金交给徐房公司。另查明，系争房屋的房租一直由陈祖德家庭向徐房公司支付至今。新路达公司认可陈祖德对于系争房屋二层、三层等部位的承租权，否认其对于底层房屋的承租权。陈祖德向原审法院提起诉讼，以其有权获得《租用居住公房凭证》，徐房公司、永平公司擅自注销公房凭证有违法律规定为由，请求法院判令：确认陈祖德为系争房屋的承租人。徐房公司辩称，其并非擅自注销公房凭证，而为暂时收回，根据新路达公司的函件，承租人究竟是陈祖德还是新路达公司存在纠纷，得到双方纠纷解决后予以确认。永平公司辩称，2014年向陈祖德发放租赁凭证时并不知道陈祖德与新路达公司之间的纠纷，因担心出现错误予以撤销租用公房凭证，而非擅自注销，且发函告知陈祖德，现在还在解决过程中。新路达公司述称，1959年1月国家进行公私合营改造，系争房屋底层收归国有，陈祖德的母亲也安排至XX区饮食公司工作，系争房屋一直由XX区饮食公司使用，XX区饮食公司转制归并新路达公司，故应由新路达公司承租使用。原审认为，本案的争议焦点为陈祖德是否享有系争房屋底层的承租权。陈祖德主张其父母于解放前获得系争房屋的承租权，但是根据徐房公司、永平公司及新路达公司提供��证据，该项权利由于历史原因可能已经丧失，陈祖德仅提供其一直向徐房公司交纳租金作为证据，并不足以佐证陈祖德现在具有承租人的身份，应当承担举证不能的法律后果。对于陈祖德主张系争房屋其余部位承租权，徐房公司、永平公司与新路达公司并无异议，法院予以确认。原审法院审理后，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，于二〇一五年五月七日作出判决：一、确认陈祖德对于上海市徐汇区永嘉路＊＊＊号房屋的二层前间、二层阳台、三层搁楼、二层亭子间、晒台享有承租权；二、驳回陈祖德其余诉讼请求。案件受理费减半收取计40元，由陈祖德负担20元，上海徐房（集团）有限公司负担20元。判决后，陈祖德不服，上诉于本院称，1、原审法院认定事实缺乏证据证明。1956年开始的社会主义对私改造运动有一个先后顺序过程，上诉人母亲樊XX开设的祥X面馆是合作最后一批。上诉人母亲于1960年至1973年进入XX区饮食公司系统的X阳合作食堂工作，这节事实有新路达公司提交的《XX区饮食公司从业人员登记表》（1973年5月23日填制）予以证实；祥X面馆合作改造在1960年以后，从《徐汇区X食服务公司合作企业入股清单》（1960年9月22日制作）予以证实，在该份入股清单中并无系争房屋作为入股资产的记载。一审查明1958年嘉X点心店在系争房屋开业，但无对应的证据佐证；对第三人新路达公司与XX区饮食公司之间的关系也没有查明。系争房屋底层历来一分为二，前间23.1平方米一直由XX区饮食公司占据，目前出租给蒋XX使用，上诉人收取蒋XX的租金标准也不是按照公房租金标准收取，上诉人按照公房租金标准向徐房公司支付房租；后间灶间8.1平方米从未作为店堂经营，自解放前至现��一直是由樊XX及其子女作为厨房使用，连续使用六、七十年。上诉人有权作为系争房屋的承租人。2、原审法院适用法律错误。被上诉人徐房公司、永平公司经过审查后同意上诉人作为系争房屋的承租人，并发放给上诉人系争房屋的租用公房凭证，两被上诉人在没有给予所谓的事实证据情况下予以撤销错误。第三人更是没有证据证明其合法使用底层前间，所谓的《企业住所和经营场所使用证明》系内部文件，且与上诉人实际使用情况不符，不能认定；原审法院对租赁底层前间承租权以历史原因可能丧失作出推断不符合逻辑，也无法让人信服；对底层灶间承租权也未作认定更是无端否认上诉人长期使用的状况，引发新的矛盾。据此，请求二审撤销原审判决，依法改判，支持上诉人原审全部诉请。被上诉人徐房公司辩称，底层租赁部位有两个部分即底层前间和灶间，徐��公司根据第三人的公函、永平公司提供的相关材料等，作出暂时收回公房凭证，而非撤销，待上诉人与第三人的纠纷解决后再确认。被上诉人永平公司辩称，根据公司的房屋使用情况管理手册，记载上诉人的使用情况为二层以上，底层没有记载为上诉人使用；另外，第三人的使用证明及第三人与蒋XX的租赁合同，也反映底层部位由第三人出租给蒋XX，上诉人对灶间楼梯部分可以使用。在此情况下，永平公司予以撤销公房凭证并函告陈祖德。其余辩称意见同徐房公司。原审第三人新路达公司述称，XX区饮食公司因改制归并第三人，XX区饮食公司取得系争房屋底层使用权源于公私合营，第三人在一审提交了相关证据，因此在没有新的政策情况下，第三人对系争房屋底层享有使用权利。第三人也是将底层30平方米出租给案外人蒋XX的，上诉人与蒋XX协商占用底层后间灶间��但不能否认第三人对底层的租赁使用权。至于蒋XX将租金交给上诉人后由上诉人支付房租，也是特定历史时期形成的，不能以此作为上诉人收回使用权的证据。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审审理期间，本院至实地进行察看，目前现状情况如下：底层灶间与前间之间原开有的一扇门现已被封闭，前间沿马路，门牌号永嘉路＊＊＊号，由第三人新路达公司出租给案外人，目前为中介公司门店；灶间则由上诉人陈祖德使用，另有门牌号为永嘉路＊＊＊号后门，上二层的楼梯在灶间内，上诉人陈祖德一直从灶间上楼，系其上楼的唯一通道，且不能分割。二审中，上诉人提交《徐汇区X食服务公司合作企业入股清单》一份，以清单中无系争房屋作为入股资产记载为由主张上诉人母亲系小业主合作化，而非公私合营。第三人新路达公司对该份证据的真实性、关联性不予确认。并称，祥X面馆的从业人员多人安排至XX区饮食公司下属小集体工作，即参与了公私合营，底层房屋应作为资产入股，当时根据入股资产的大小归入国有企业还是进入大集体、小集体。本院认为，上诉人陈祖德以其父母向原产权人购买系争房屋而取得系争房屋的承租权以及长期由其向公房管理部门交纳租金等事由，要求确认其为系争房屋的承租人，首先，承租人的确认应属公房管理部门审核范围；其次，第三人新路达公司向被上诉人徐房公司、永平公司就颁发给上诉人陈祖德的公房凭证提出异议，结合新路达公司提供的上诉人陈祖德母亲樊XX从私营业主成为XX区饮食公司职工的相关资料以及企业登记材料中一直将系争房屋底层部位作为企业经营场地等相关证据，证明存在租赁权因历史原��发生变化的情况；最后，系争房屋的租金虽然由上诉人陈祖德向公房管理部门交纳，但新路达公司的实际使用人一直向上诉人陈祖德支付底层部位的租金，系特定历史时期情况下形成的支付方式，故也不能以支付人作为承租人的确认依据。基于上诉人陈祖德与新路达公司之间存在租赁权争议，被上诉人徐房公司、永平公司在此情况下作出收回并撤销颁发给上诉人陈祖德的公房凭证之行为，并无不当之处。上诉人陈祖德认为被上诉人徐房公司、永平公司的行为属于擅自注销构成违法，本院不予采信。上诉人陈祖德可向公房管理部门重新申请，公房管理部门应在核实相关资料及在考虑目前使用状况等事实基础上予以确认。原审法院在本案中直接对上诉人陈祖德的租赁部位等作出确认之判决欠妥，故本院予以撤销。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十��第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第281号民事判决；二、驳回上诉人陈祖德原审诉讼请求。一、二审案件受理费人民币合计120元，由上诉人陈祖德负担。本判决为终审判决。审　判　长　　孔美君审　判　员　　郑卫青代理审判员　　杨斯空二〇一五年八月十二日书　记　员　　强　颖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 关注公众号“”