（2014）京谏商初字第78号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2016-12-26
案件名称
江苏嘉源房地产开发有限公司与卢红霞、赵大伟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
镇江市京口区人民法院
所属地区
镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江苏嘉源房地产开发有限公司,卢红霞,赵大伟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2014）京谏商初字第78号原告江苏嘉源房地产开发有限公司，住所地镇江市中山东路68号嘉源大厦9楼。法定代表人裴连汉，系该公司董事长。委托代理人殷泽华、范如平，系该公司职员。被告卢红霞。被告赵大伟。两被告共同委托代理人王晓瑞，江苏王江南律师事务所律师。原告江苏嘉源房地产开发有限公司（以下简称嘉源房产公司）与被告卢红霞、赵大伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月23日立案受理后，依法由审判员卫文独任审判，于2014年8月13日、8月26日开庭进行了审理。后因案件疑难复杂，于2014年10月13日裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年5月26日公开开庭进行了审理，原告嘉源房产公司的委托代理人殷泽华、范如平，被告卢红霞、赵大伟及其委托代理人王晓瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告嘉源房产公司诉称，被告分别于2013年9月3日、2013年12月24日向原告购买由原告开发建设的“东城绿洲”42幢101室、103室、106室、107室、108室和105室房屋六套，总房价为2568186元。被告向原告支付房款计1286186元，剩余房款128.2万元被告至今未付。原告多次向被告催要上述欠款未果。原告认为，被告的行为已构成违约，根据合同约定和合同法相关规定，原告可依约解除商品房买卖合同，并要求被告承担相应责任。诉讼要求：1、判令解除原被告于2013年9月3日签订的“东城绿洲”42幢101室、103室、106室、107室、108室商品房买卖合同和2013年12月24日签订的“东城绿洲”42幢105室商品房买卖合同；2、本案诉讼费由被告承担。原告在审理过程中，增加两项诉讼请求：1、要求被告返还“东城绿洲”42幢107室、108室房屋；2、同意“东城绿洲”42幢101、103、105、106室承租人继续承租上述房屋。被告卢红霞、赵大伟辩称，1、原告与被告于2013年7月10日签订“东城绿洲”42幢101室、103室、105室、106室、107室、108室房屋认购协议，协议第三条明确规定以50%房款通过银行贷款支付并签署《商品房买卖合同》。2013年9月3日，原被告签订“东城绿洲”42幢101室、103室、107室、108室《商品房买卖合同》，2013年12月24日签订105室、106室《房屋买卖合同》，在该六份合同中除105室合同约定贷款支付尾款外，其余合同均约定分期付款。但在履行过程中，双方均同意所有合同尾款以贷款支付，故原告在合同约定的付款期限内从未要求答辩人支付尾款。原告在合同期限内将房屋交付给答辩人，答辩人将103室、105室、106室、101室装修并出租给他人，107室自用，108室作为幼儿园通道。2014年4月上述房屋银行贷款获批，需要提供房产证及土地证，但原告一直未提供上述两证，致使银行贷款不能按期下放。2、双方已经将尾款支付方式变更为贷款支付，但原告主观上不愿意向银行提供房产证及土地证，贷款不能下放的责任在原告方，答辩人没有违约情形，故原告要求解除合同没有事实及法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2008年8月6日，原告嘉源房产公司取得“东城绿洲”42幢房屋预销售许可证。2013年7月10日，原告嘉源房产公司与被告卢红霞签订“东城绿洲”42幢101室、103室、105室、106室、107室、108室《商品房认购协议》，协议约定，被告卢红霞向原告购买上述六套房屋，每套房屋支付定金1万元，协议第三条第二项约定，被告卢红霞通过贷款支付房款，于2013年8月19日前向原告嘉源房产公司每套房支付不少于50%购房款，余款可通过贷款支付。协议第九条约定，《商品房买卖合同》生效后，本认购协议自动失效。被告卢红霞于当日向原告嘉源房产公司支付定金6万元。2013年9月3日，原告嘉源房产公司与被告卢红霞、赵大伟签订“东城绿洲”42幢101室、103室、107室、108室《商品房买卖合同》。101室《商品房买卖合同》约定总价款为456394元，合同附件四约定被告卢红霞、赵大伟于2013年7月10日向原告嘉源房产公司支付定金1万元，于2013年9月3日向原告支付首期购房款218394元，于2013年10月20日前向原告支付剩余购房款228000元，被告卢红霞、赵大伟于当日支付218394元。“东城绿洲”42幢103室《商品房买卖合同》约定总价款为298522元，合同附件四约定被告卢红霞、赵大伟于2013年7月10日向原告嘉源房产公司支付定金1万元，于2013年9月3日向原告支付首期购房款139522元，于2013年10月20日前向原告支付剩余购房款149000元，被告卢红霞、赵大伟于当日支付139522元。“东城绿洲”42幢107室《商品房买卖合同》约定总价款为554870元，合同附件四约定被告卢红霞、赵大伟于2013年7月10日向原告嘉源房产公司支付定金1万元，于2013年9月3日向原告支付首期购房款267870元，于2013年10月20日前向原告支付剩余购房款277000元，被告卢红霞、赵大伟于当日支付267870元。“东城绿洲”42幢108室《商品房买卖合同》约定总价款为364160元，合同附件四约定被告卢红霞、赵大伟于2013年7月10日向原告嘉源房产公司支付定金1万元，于2013年9月3日向原告支付首期购房款172160元，于2013年10月20日前向原告支付剩余购房款182000元，被告卢红霞、赵大伟于当日支付172160元。2013年12月24日，原告嘉源房产公司与被告卢红霞、赵大伟签订“东城绿洲”42幢105室、106室《商品房买卖合同》。105室《商品房买卖合同》约定总价款为385627元，合同附件四约定被告卢红霞、赵大伟于2013年7月10日向原告嘉源房产公司支付定金1万元，于2013年12月24日向原告支付首期购房款183627元，于2014年1月15日前办理完相关贷款手续，并支付购房余款192000元。被告卢红霞、赵大伟于当日支付183627元。“东城绿洲”42幢106室《商品房买卖合同》（网上备案日期为2013年9月3日）约定总价款为508613元，合同附件四约定被告卢红霞、赵大伟于2013年7月10日向原告嘉源房产公司支付定金1万元，于2013年9月3日向原告支付首期购房款244613元，于2013年10月20日前向原告支付剩余购房款254000元。被告卢红霞、赵大伟仅于2013年12月19日支付167000元，于2013年12月24日支付77613元。原告嘉源房产公司于2013年12月25日开具销售不动产统一发票六张，金额分别为101室228394元、103室149522元、107室277870元、108室182160元、105室193627元、106室254613元。上述《商品房买卖合同》第七条规定，买受人逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。合同附件四第（二）项第3点约定，若因买受人所提供的资料不符合贷款银行的贷款条件，而使银行不同意贷款时，买受人应在收到出卖人书面通知之日起的五天内办理变更其他付款方式的手续，逾期则应按照《商品房买卖合同》第七条之约定承担违约责任，并且出卖人有权无条件解除此合同。2014年7月8日，原告嘉源房产公司向被告卢红霞、赵大伟出具催告通知一份，载明被告卢红霞、赵大伟应于2013年10月20日前支付给原告“东城绿洲”42幢101室、103室、106室、107室、108室剩余购房款109万元，于2014年1月15日前支付给原告东城绿洲”42幢105室剩余购房款19.2万元，该款至今未付，要求被告卢红霞、赵大伟于五日内付清上述6套房屋剩余购房款。截至法庭辩论终结，被告卢红霞、赵大伟虽辩称要求继续履行合同，但仍未缴纳剩余房款。2014年3月24日，被告卢红霞、赵大伟向中国银行丁卯支行提交一份贷款面谈确认表，载明被告卢红霞、赵大伟就“东城绿洲”42幢101室、103室、105室、106室、107室申请贷款，贷款金额110万元，贷款期限为10年，后因被告卢红霞、赵大伟、原告嘉源房产公司未提供房产证、土地使用权证，致使贷款未能获批。另查明，2014年3月4日，被告卢红霞将“东城绿洲”42幢101室出租给王路路，用于开办蔬菜水果超市，租赁期限自2014年3月4日至2015年3月3日，租赁期满后，王路路继续租赁。2014年1月10日，被告卢红霞将“东城绿洲”42幢103室出租给向玉莲，用于开办联通营业厅，租赁期限自2014年1月19日至2015年1月18日，租赁期满后，向玉莲继续租赁。2014年4月21日，被告卢红霞将“东城绿洲”42幢105室出租给刘燕，用于开办美甲化妆，租赁期限自2014年4月21日至2015年4月20日，租赁期满后，被告卢红霞将房屋出租给他人用于开设窗帘经营，现该房屋已被原告嘉源房产公司强行封门。2014年4月9日，被告卢红霞将“东城绿洲”42幢106室出租给蒋红亮，用于开办超市，租赁期限自2014年4月9日至2015年4月8日，租赁期满后，蒋红亮继续租赁。上述租赁协议均约定装修所引起的所有费用均由承租方自理。“东城绿洲”42幢107室、108室房屋现被被告卢红霞、赵大伟用于“东城绿洲幼儿园”储物室及过道。本院在审理期间，被告卢红霞、赵大伟申请对涉诉房屋“东城绿洲”42幢106室、107室、108室内装潢进行价值评估。2015年3月26日，镇江立信资产评估房地产估价有限公司接受本院委托对上述房屋的内装潢进行评估，该公司于2015年4月30日出具镇立信评鉴字（2015）第005号司法鉴定项目资产评估报告，“东城绿洲”42幢106室、107室、108室内装潢市场价值为113481元，其中106室内装潢市场价值为30149元，107室内装潢市场价值为28201元，108室内装潢市场价值为55131元。原告嘉源房产公司为此支付评估费3000元。上述事实，有《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》、收据、发票、催收通知、房屋租赁协议、资产评估报告及当事人的陈述等证据证明。本院认为，合同当事人应按照合同约定履行义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担相应的违约责任。本案中，根据被告卢红霞、赵大伟与原告嘉源房产公司签订的《商品房买卖合同》约定，被告卢红霞、赵大伟应于2013年10月20日前向原告支付101室、103室、107室、108室剩余购房款836000元，于2013年10月20日支付106室剩余房款254000元，于2014年1月15日前办理完105室相关贷款手续，贷款金额192000元，并予以支付。被告卢红霞、赵大伟未能按合同约定在上述期限内支付剩余购房款，也未办理贷款手续，违反了双方合同约定，应当承担相应的违约责任。关于被告卢红霞、赵大伟辩称上述房屋的认购协议中明确规定以50%房款通过银行贷款支付。房屋认购协议系双方签订的预约合同，在签署正式《商品房买卖合同》后，该协议已经丧失效力，应按《商品房买卖合同》中约定的付款方式及付款期限付款。关于被告卢红霞、赵大伟辩称上述房屋的付款方式在履行过程中，双方均同意尾款按贷款支付，由于原告未能提供房产证及土地证，致使被告的银行贷款不能按期下放，造成不能按期支付剩余购房款。本案中，双方仅约定105室房屋付款方式为按揭贷款，其他房屋的付款方式为分期付款。被告卢红霞、赵大伟提供的银行贷款面谈确认表可以确认被告在2014年3月24日向中国银行丁卯支行就101、103、105、106、107室申请贷款，但该贷款申请最终未能通过银行贷款审批。被告卢红霞、赵大伟未能提供证据证明双方已经协议将付款方式全部变更为按揭贷款。且原被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四第（二）项中均明确规定，若因买受人所提供资料不符合贷款银行的贷款条件，而使银行不同意贷款时，买受人应在收到出卖人书面通知之日起的五天内前来办理变更其他付款方式的手续，逾期则应按照《商品房买卖合同》第七条之约定承担违约责任，并且出卖人有权无条件解除购房合同。在贷款不能按时下放时，被告卢红霞、赵大伟应及时与原告协商变更其他方式付款，且付款方式的变更并不能免除被告卢红霞、赵大伟按时付清房款的责任。原告嘉源房产公司在2014年7月8日向被告卢红霞、赵大伟催收过剩余房款，但两被告至今未支付剩余房款，据此，原告要求解除购房合同的诉请，本院予以支持。关于“东城绿洲”42幢106室、107室、108室市场价值为113481元的内装潢设施，原告嘉源房产公司当庭认可并同意解除合同的前提下承担部分费用。106室系被告卢红霞、赵大伟出租给他人使用，租赁协议约定装修费用由承租方自理，故该部分费用原告嘉源房产公司无需补偿给被告卢红霞、赵大伟。107、108室系被告卢红霞、赵大伟自装自用，房屋买卖合同解除后，原告嘉源房产公司可补偿给被告卢红霞、赵大伟装潢费用83332元。“东城绿洲”42幢101、103、105、106、107、108室《商品房买卖合同》解除后，原告嘉源房产公司基于合同约定取得的购房款1286186元应予返还给被告卢红霞、赵大伟。因101、103、105、106室房屋均已由被告卢红霞、赵大伟租赁给他人使用，原告嘉源房产公司亦同意承租人继续承租上述房屋。合同解除后，承租人可继续承租上述房屋，原告要求返还上述房屋可另案依法主张。“东城绿洲”42幢107室、108室房屋系被告卢红霞、赵大伟自用，合同解除后，被告应予返还。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：解除原告江苏嘉源房地产开发有限公司与被告卢红霞、赵大伟于2013年9月3日签订的“东城绿洲”42幢101室、103室、107室、108室《商品房买卖合同》，于2013年12月24日签订的“东城绿洲”42幢105室、106室《商品房买卖合同》。被告卢红霞、赵大伟于本判决生效后十日内将“东城绿洲”42幢107室、108室交还给原告江苏嘉源房地产开发有限公司。原告江苏嘉源房地产开发有限公司本判决生效后十日内返还被告卢红霞、赵大伟购房款1286186元。原告江苏嘉源房地产开发有限公司本判决生效后十日内给付被告卢红霞、赵大伟“东城绿洲”42幢107室、108室内装潢费用83332元。案件受理费27345元，评估费3000元，由被告卢红霞、赵大伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号11×××61。）审 判 长 胡绪美人民陪审员 邵德安人民陪审员 魏洪才二〇一五年八月十二日书 记 员 李晨光附：《中华人民共和国合同法》第九十四条由下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 微信公众号“”