（2015）蜀民一初字第01163号

裁判日期: 2015-08-12

公开日期: 2015-12-23

案件名称

合肥众悦物业管理有限公司与胡杨林、合肥市晶都商务宾馆有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

合肥市蜀山区人民法院

所属地区

合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

合肥众悦物业管理有限公司,胡杨林,合肥市晶都商务宾馆有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第十三条，第十八条第一款，第二十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

安徽省合肥市蜀山区人民法院民事判决书（2015）蜀民一初字第01163号原告：合肥众悦物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区。法定代表人：石春元，该公司总经理。委托代理人：华薇，安徽安泰达律师事务所律师。被告：胡杨林，男，汉族，1975年4月8日出生，住安徽省安庆市望江县。被告：合肥市晶都商务宾馆有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区。法定代表人：张抱虎，该公司董事长。原告合肥众悦物业管理有限��司（以下简称众悦公司）与被告胡杨林、合肥市晶都商务宾馆有限公司（以下简称晶都公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月16日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月28日公开开庭进行了审理。原告合肥众悦物业管理有限公司的委托代理人华薇到庭参加了诉讼。被告胡杨林、晶都公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参见诉讼。本案现已审理终结。原告众悦公司诉称：位于合肥市环湖东路与樊洼路交叉口的中天蓝山6号楼系安徽金通贸易集团有限公司所有，2013年5月6日，安徽金通贸易集团有限公司与原告签订了一份《房屋租赁合同》，约定安徽金通贸易集团有限公司将其所有的位于合肥市环湖东路与樊洼路交叉口中天蓝山6号楼租赁给原告；原告有权对外转租；双方还对其他事项进行了约定。2013年5月10日，原告向租赁房屋所有人安徽金��贸易集团有限公司书面申请对外转租本案所涉租赁房屋。2013年5月12日，安徽金通贸易集团有限公司向原告书面答复，同意原告对外转租，但必须是整租，不得分割出租等。2013年12月9日，被告一作为承租方，被告二作为保证方与原告签订了一份《房屋租赁及保证合同》，约定原告将位于合肥市环湖东路与樊洼路交叉口中天蓝山6号楼租赁给被告一，被告一从事合法商业经营及办公；租赁期限为2013年12月9日至2022年4月9日；签订合同开始至2014年6月9日，租金为壹佰壹拾柒万肆仟贰佰元；自2014年6月9日开始每年租金递增陆万捌仟肆佰元；如第二年租金为贰佰肆拾壹万陆仟捌佰元；以后各期租金以此类推；租金按季预付，各期租金均须提前十五日支付，签订合同后需立即支付2013年12月9日至2014年3月9日期间的租金，第二期2014年3月9日至2014年6月9日期间的租须在2014年2月24日前支付，以后各期租金支付时间以此类推；租赁物凡与水、电、燃气、电梯等设备设施有关的使用、安全、维护、维修、检测、保养等各类费用，以及所有应交纳的租金、水、电、燃气费用等费用，均由被告一负责缴纳，被告二作为保证人对上述费用承担连带清偿责任；被告一逾期交付租金，除自逾期之日起十日内如数补交租金外，每逾期一天，应按当年度每天的租金标准，按日支付违约金；本合同解除或租赁期满除原告同意被告一续租外，被告一逾期返还该房屋的，每逾期一天，应按当年度每天租金的二倍计算，按日支付给原告房屋占用费；三方还对其他事项进行了约定。因被告一自2014年5月24日起一直未交纳房租，原告于2014年9月11日诉至法院，要求被告一立即支付2014年6月9日至2014年12月9日两个季度的房屋租金1208400元，以及计算至起诉日即2014年9月11日的违约金、原告代交的水费等。合肥市蜀山区人民法院经开庭审理后，于2014年12月19日出具（2014）蜀民一初字第02926号《民事判决书》，判决：被告一于本判决生效之日起十日内支付原告房屋租赁费1208400元、以604200元为基数，自2014年5月25日起至2014年8月25日止，以1208400元为基数，自2014年8月26日起至2014年9月11日止按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算的违约金、水费11752.31元；被告二对上述三项承担连带保证责任等。该案判决后被告一上诉，二审判决维持原判。由于两被告一直不支付房屋租赁费，原告决定与其解除《房屋租赁及保证合同》。2015年1月5日，原告以EMS邮政特快专递方式向两被告各发出了一份书面《解除合同通知书》，通知被告解除房屋租赁合同，并要求被告立即支付租金及支付违约金等。被告二于2015年1月6日收到了该解除合同通知书，但是寄给被告一的快递被退回。2015年1月23日，原告又在《合肥晚报》上刊登一份《公告》，告知两被告解除2013年12月9日签订的《房屋租赁及保证合同》，并要求两被告须于2015年1月31日前返还租赁物、支付全部违约金；保证金60万元不予退还；被告二承担连带清偿责任等。故原告与两被告于2013年12月9日签订的《房屋租赁及保证合同》已于2015年1月23日解除。2015年1月31日，原告法定代表人石春元前往租赁房屋所在地收取房屋，但遭到拒绝。租赁房屋至今未被收回。水表号为3010158的房屋系中天蓝山6号楼；因2015年1月31日原告无法收回租赁房屋，故要求合肥供水集团将租赁房屋的水停掉，合肥供水集团答复必须将该房屋欠交的水费交清后方可办理停水手续，故原告代被告一交纳了租赁房屋欠交的水费3993元。合同应全面履行。由于被告一未按与原告签订的租赁合同交纳租金，被告二��未承担作为保证方的连带清偿责任，该行为已严重损害了原告的合法权益，并给原告造成了巨大的经济损失。原告与两被告于2013年12月9日签订的《房屋租赁及保证合同》已于2015年1月23日解除。为保护自己的合法权益，原告特根据民事诉讼法的有关规定向贵院提起诉讼，请贵院依法判决，支持原告的全部诉讼请求。诉讼请求是：1、确认原告与两被告2013年12月9日签订的《房屋租赁及保证合同》于2015年1月23日解除；2、被告1立即支付2014年6月9日至2014年12月9日两个季度的房屋租金逾期支付违约金114205.39元（以1208400元为基数，自2014年9月12日起按中国人民银行同期贷款利率5.6%的四倍计算至2015年2月13日，应算至房屋租金付清之日止）；3、被告1立即支付2014年12月9日至2015年1月31日期间的房屋租金357553.97元、违约金17773.86元（以357553.97元为基数，自2014年11月25日起按中国人��银行同期贷款利率5.6%的四倍计算至2015年2月13日，应算至房屋租金付清之日止）；4、被告1支付房屋占用费172155.62元（自2015年2月1日起按每天租金6621.37元的两倍计算至2015年2月13日，应算至租赁物返还给原告之日止）；5、被告1立即支付原告垫付的水费3993元；6、被告2对被告1应承担的全部款项承担连带清偿责任；7、本案诉讼费由两被告承担。被告胡杨林、晶都公司未提交书面答辩状及证据。经审理查明：金通公司与原告众悦公司于2013年5月6日签订《房屋租赁及保证合同》一份，约定金通公司将其所有的位于合肥市环湖东路与樊洼路交叉口中天蓝山6号楼（房地产权证号：合产1100276**）租赁给原告众悦公司，租赁期限自2013年6月1日起至2022年4月30日止，经金通公司同意，原告众悦公司有权对外转租。2013年5月12日，金通公司向原告众悦公司出具申��答复一份，内容为：贵公司于2013年5月10日向我单位申请关于租赁物中天南山6号楼对外转租事宜，考虑实际情况我单位同意贵公司对外转租，但必须是整租，不得分割出租。2013年12月9日，原告众悦公司（甲方）与被告胡杨林（乙方）、被告晶都公司（丙方）签订《房屋租赁及保证合同》一份，被告胡杨林为承租方，被告晶都公司为保证方。该合同约定：甲方将位于合肥市环湖东路与樊洼路交口中天蓝山6号楼（建筑面积约为5335.78平方米）租赁给乙方用作办公及合法商业经营，租赁期限自2013年12月9日至2022年4月9日止；合同签订当日至2014年6月9日的半年期租金为1174200元，自2014年6月9日开始，年租金每年递增68400元，即2014年6月9日至2015年6月9日的房屋年租金为2416800元，合同签订后需立即支付2013年12月9至2014年3月9日的租金共计587100元，之后的租金以2014年3月9日��起算日，按季度提前十五日预付，即须于2014年2月24日前支付自2014年3月9日至2014年6月9日的房屋租金，之后缴付租金的日期以此类推；租赁物凡与水、电、电梯等设备设施有关的使用、维护、维修、检测、保养等各类费用，均由乙方负责缴纳，水、电等费用由乙方直接向水、电部门缴纳；甲方应确保对租赁物享有租赁权，不得因第三人对该房屋主张权利而影响乙方正常经营，乙方逾期交付租金，除自逾期之日起十日内补交租金外。对于租赁物抵押状况，合同中书面说明：本《房屋租赁合同》签订时，该租赁房屋已设抵押权；合同第14.2条乙方违约责任约定：乙方逾期交付租金，除自逾期之日起十日内如数补交租金外，每逾期一天，应按当年度每天的租金标准，按日支付违约金，本合同解除或租赁期满除甲方同意乙方续租外，乙方逾期返还该房屋的，每逾期一天，应按当年度每天租金的两倍计算，按日支付给甲方房屋占用费；有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方有权单方面解除本租赁合同，立即收回房屋、且不予退还保证金，乙方还须按本条14.4款约定向众悦公司支付违约金：2、乙方未按约定时间及金额支付房租，逾期达十日的；乙方未按时交纳相关费用，丙方应立即为其交纳，丙方亦逾期交纳的，应按本合同第14.2条与乙方共同承担违约责任；该合同14.4条约定：因违约解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除因不可抗力致使租赁合同不能继续履行或双方协商一致的，其余的应当由违约方支付违约金人民币50万元，违约金不足以弥补经济损失的，违约方还须负责赔偿全部经济损失等。被告胡杨林与原告众悦公司签订房屋租赁合同后，提供书面说明一份，内容如下：兹有我公司法人胡杨林与贵公司签订房屋租赁合��，承租贵司中天蓝山6号楼，故自2013年12月起所支付贵司的房屋租赁费，全部系我司代胡杨林支付。请将该房屋租赁发票开至我公司。落款盖章为仁韵公司。2014年3月10日，仁韵公司代被告胡杨林向原告众悦公司转账支付了2014年3月9日至2014年6月9日的房屋租金587100元。自2014年6月9日起至2014年12月9日的房屋租金，被告胡杨林未再支付，共计欠缴原告众悦公司房屋租金1208400元。自2014年6月9日起至2014年9月9日的房屋租金，被告胡杨林应当于2014年5月25日前支付；自2014年9月9日起至2014年12月9日的房屋租金，被告胡杨林应当于2014年8月25日前支付。另原告众悦公司代被告胡杨林交纳了2013年12月至2014年4月的水费共计11752.31元。2014年9月11日，原告众悦公司将被告胡杨林、晶都公司诉至本院，请求判令：1、被告胡杨林立即支付2014年6月9日至2014年12月9日两个季度的房屋租金1208400.00元；违约金847535.36元（根据逾期交纳租金天数及每天租金6621.37元的标准计算）；水费11752.31元；2、被告晶都公司承担连带清偿责任；3、诉讼费由两被告承担。本院经审理后判决：一、被告胡杨林于本判决生效之日起十日内支付原告合肥众悦物业管理有限公司房屋租赁费1208400元；二、被告胡杨林于本判决生效之日起十日内支付原告合肥众悦物业管理有限公司以604200元为基数，自2014年5月25日起至2014年8月25日止，以1208400元为基数，自2014年8月26日起至2014年9月11日止按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算的违约金；三、被告胡杨林于本判决生效之日起十日内支付原告合肥众悦物业管理有限公司水费11752.31元；四、被告合肥市晶都商务宾馆有限公司对上述一、二、三项承担连带保证责任，被告合肥市晶都商务宾馆有限公司代为清偿后，有权向被告胡杨林追偿；五、驳回原告合肥众悦物业管理有限公司的其他诉讼请求。判决后被告胡杨林上诉至合肥市中级人民法院，二审判决：驳回上诉，维持原判。另查明：2014年12月9日至本案开庭前，两被告未再缴纳过房屋租金。2015年1月5日，原告按照双方约定的地址向被告胡杨林和晶都公司邮寄了解除租赁和保证合同通知书；2015年2月23日，原告在合肥晚报刊登公告，声明解除与两原告签订的房屋租赁及保证合同，并要求两被告返还租赁物、支付违约金及保证金不予退还等。另原告曾于2015年1月22日代垫案涉租赁房屋水费3993元。又查明：至开庭前，两被告尚未将案涉租赁房屋返还原告。以上事实，除原告陈述外，尚有原告提交的被告胡杨林身份证复印件、被告晶都公司的营业执照复印件、房屋所有权证、房屋租赁及保证合同复印件、申请说明复印件及申请答复复印件、民事起诉状复印件、合肥供水集团消费清单复印件（以上复印件的原件存于另案卷宗中）、合肥市蜀山区人民法院民事判决书、合肥市中级人民法院判决书、邮政特快专递存根、合同解除通知书、邮政特快专递网络查询单、合肥晚报、影像资料（存放于光盘中）、通用机打发票等证据在卷佐证，足以认定。原告提交的定额发票三张与本案没有关联性，本院依法不予确认。本院认为：原告众悦公司经中天蓝山6号楼（房地产权证号：合产1100276**）所有人金通公司同意，将该房屋转租给被告胡杨林，并与被告胡杨林、被告晶都公司签订《房屋租赁及保证合同》，该合同不违反法律的强制性规定，合法有效，合同各方应当全面及时的履行合同项下各自的义务。原告将案涉房屋交付被告胡杨林后，被告胡杨林自2014年6月9日起逾期支付租金，现原告主张解除��两被告签订的《房屋租赁及保证合同》有事实及法律依据，本院依法予以确认案涉《房屋租赁及保证合同》于2015年1月23日宣告解除；原告主张按照合同约定的租金标准支付2014年12月10日至2015年1月31日的房屋租金有事实及法律依据，本院依法予以确认，上述期间被告胡杨林拖欠的房租为350933元（2416800元÷365天×53天），原告主张按照中国人民银行同期贷款利率四倍的标准支付逾期支付房租违约金未超出合同约定，本院予以确认，自逾期之日（2014年11月25日）计算至2015年2月13日的违约金为17469元，之后的逾期违约金应当按照上述标准计算至本判决确定的履行期限届满之日止；另原告主张被告按照约定的每日租金两倍的标准支付2015年2月1日起的房屋占用费，因双方对合同解除后房屋占用费有明确约定且被告胡杨林至今未向原告交还案涉租赁房屋，2015年2月1日起至2015年2月13日止的房屋占用费为172155.62元（2416800元÷365天×2×13天），之后的房屋占用费应当按照日租金两倍的标准（6621.27元／日×2=13242.54元／日）支付至被告胡杨林将上述房屋返还原告时止；另原告为被告代垫水费3993元系实际发生，该款应由被告胡杨林支付原告；原告主张被告拖欠的2014年6月9日至2014年12月9日房租自2014年9月12日起的逾期违约金，因上述期间的房租及违约金已经在生效判决书中予以确认，且判决中亦明确如逾期给付应承担延迟履行期间的利息，故原告该项主张产出了其实际损失的范围，没有事实及法律依据，本院依法不予支持。被告晶都公司承诺就被告胡杨林根据案涉房屋租赁合同所应向原告支付的款项承担连带保证责任，故对被告胡杨林拖欠的上述款项，被告晶都公司应当承担连带清偿责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百��七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告合肥众悦物业管理有限公司与被告胡杨林、合肥市晶都商务宾馆有限公司于2013年12月9日签订的房屋租赁及保证合同于2015年1月23日解除；二、被告胡杨林于本判决生效之日起十日内支付原告合肥众悦物业管理有限公司2014年12月10日起至2015年1月31日止的房屋租金350933元及相应的逾期付款违约金17469元（计算至2015年2月13日，之后的违约金应以350933元为基数、按照中国人民银行同期贷款利率四倍的标准支付至本判决确定的履行期限届满之日止）；三、被告胡杨林于本判决生效之日起十日内支付原告合肥众悦物业管理有限公司2015年2月1日起至2015年2月13日止的房屋占用费172155.62元，之后的房屋占用费应当按照13242.54元／日的标准支付至被告胡杨林将案涉租赁房屋（即合肥市蜀山区蓝天名邸6号楼）返还原告合肥众悦物业管理有限公司之日止；三、被告胡杨林于本判决生效之日起十日内支付原告合肥众悦物业管理有限公司代交的水费3993元；四、被告合肥市晶都商务宾馆有限公司对上述一、二、三项债务承担连带保证责任，被告合肥市晶都商务宾馆有限公司代为清偿后，有权向被告胡杨林追偿；五、驳回原告合肥众悦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10457元，由原告合肥众悦物业管理有限公司承担1903元，被��胡杨林和被告合肥市晶都商务宾馆有限公司共同承担8554元；公告费800元，由被告胡杨林和被告合肥市晶都商务宾馆有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审　判　长　　李志明人民陪审员　　崔宏文人民陪审员　　马其遥二〇一五年八月十二日书　记　员　　陈月云附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。��本案所适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传��传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。