（2015）郑民三终字第935号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-09-23
案件名称
上诉人沈立与被上诉人新郑市城市开发公司二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈立,新郑市城市开发经营总公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）郑民三终字第935号上诉人（原审原告）沈立，男，汉族，1974年7月24日出生。委托代理人杨坤，河南昱玮律师事务所律师。委托代理人张鼎，河南昱玮律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）新郑市城市开发经营总公司。法定代表人刘剑昭，总经理。委托代理人刘瑞，河南郑韩大有律师事务所律师。上诉人沈立诉被上诉人新郑市城市开发经营总公司（以下简称“新郑市总公司”）房屋买卖合同纠纷一案，沈立于2014年10月30日向河南省新郑市人民法院提起诉讼，请求：判令解除沈立、新郑市总公司之间的房屋买卖合同，并要求新郑市总公司返还沈立已交房款8万元，并赔偿沈立损失12万元。新郑市人民法院于2015年4月13日作出（2014）新民初字第3841号民事判决。沈立不服，向本院提起上诉。本院于2015年5月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月8日公开开庭进行了审理。沈立的委托代理人杨坤、张鼎，新郑市总公司的委托代理人刘瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明:2007年5月28日，新郑市城市开发经营总公司给沈立出具收据一份，显示:“交款单位，沈立，收款方式，现金，人民币（大写）捌万元整，交款事由康盛商贸城1#楼七单元六层东户141.8㎡订金”。除上述收据外，沈立、新郑市总公司之间未签订房屋买卖合同。本案所涉房屋钥匙五把已交付沈立。2004年2月4日，新郑市城市开发经营总公司与新郑市康盛实业有限公司（以下简称康盛公司）签订协议书一份，约定新郑市城市开发经营总公司为乙方垫付资金及利息共计16348151.79元，由康盛公司用康盛商贸城一期工程1#和3#楼部分商业用房、居住用房及车库，结合现销售情况及新郑市内房地产现行市场价格，一次性交付新郑市城市开发经营总公司，由新郑市城市开发经营总公司全权负责销售，且康盛公司应积极配合，不得干涉销售事宜。该协议书当中所约定的房屋包括上述新郑市总公司出售给沈立的房屋。2004年3月30日，康盛公司与罗晓红签订商品房买卖合同一份，康盛公司将本案所涉房屋出售。罗晓红从2004年11月19日开始按揭，按揭期15年，并在房管部门办理相关手续。2007年8、9月份，因康盛公司与他人的经济纠纷导致该套房屋被法院查封，新郑市总公司得知了该房屋已被康盛公司另行售于他人的事实。2014年5月12日，新郑市总公司与康盛公司股东罗建新等人关于双方债权债务问题签署了会议纪要一份，该份会议纪要中关于本案诉争房屋处理意见如下:新郑市康盛实业有限公司原抵付新郑市城市开发经营总公司1号楼7单元6层东户141.8㎡，已被康盛公司在银行按揭，根据协商，康盛公司按照当时销售价并优惠后折合房款125918元，此笔款应退回新郑市城市开发经营总公司，房款结清后此套房屋产权归康盛公司所有。沈立提交2014年10月18日康盛商贸小区通知一份，显示:“康盛新新家园2014年9月18日公告告示的业主，请今明两天到康盛商贸小区管理办公室（1#楼七单元六层东户）交纳维修基金。康盛商贸城小区管理办公室。”用以证明该房屋现由康盛小区物业使用。上述事实，有当事人的陈述，收条、《协议书》、《房屋买卖合同》、《通知》及本案庭审笔录等证据证明。原审法院认为，沈立向新郑市城市开发经营总公司交房屋买卖订金，表示愿意购买本案所涉房屋，新郑市总公司接收该款并向沈立出具了收款收据，并将房屋钥匙交付给沈立，双方存在房屋买卖合同关系，并且该合同已部分履行。现因该房屋已被售于他人，沈立已不能取得该房屋，致使沈立购房目的不能实现，故沈立请求解除该合同的诉讼请求法院予以支持，沈立要求新郑市总公司返还订金8万元的诉讼请求法院予以支持。但沈立、新郑市总公司双方并没有签订书面的房屋买卖合同，导致该房屋的交易价款无法确定，现有的证据也无法查明该房屋的交易价格。故沈立要求新郑市总公司按照该套房屋购买时的价格与现在的价值赔偿溢价损失12万元，证据不足，法院不予支持。该房屋买卖合同未能履行，沈立并无过错，沈立交付房屋订金，损失客观存在，因此，新郑市总公司应当按照中国人民银行同期同类贷款利率向沈立支付利息损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第九十四条第一项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下:一、解除沈立与新郑市城市开发经营总公司之间的房屋买卖合同。二、新郑市城市开发经营总公司应当于本判决生效之日起十日内向沈立返还购房订金8万元，并赔偿沈立利息损失（利息损失按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2007年5月29日起付至还清购房订金时止）。三、驳回沈立其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，新郑市城市开发经营总公司负担1600元，沈立负担2700元。宣判后，沈立不服，上诉称：一、一审判决事实认定错误。1.一审判决认为“房屋的交易价款无法确定，现有的证据也无法查明该房屋的交易价格”与事实不符。在上诉人交付订金前，上诉人与被上诉人之间已谈妥房价。2.上诉人在交付购房订金后，被上诉人即将房屋钥匙交付上诉人。上诉人在收到房屋钥匙后，对阳台进行了封闭装修:这一事实一审判决没有认定。3.被上诉人在房屋己于2004年销售给罗晓红的情况下，仍于2007年5月将房屋销售给上诉人，存在明显的欺诈销售行为。因此，一审判决认为“该房屋买卖合同未能履行，沈立并无过错”与事实不符。4.上诉人在庭审前、庭审中、调解中、代理词中多次向法院提交房屋增值评估申请书，一审不予接受，此做法不仅限制了上诉人的正当权利，更直接导致房屋增值处于不确定状态，上诉人损失无法确定。二、适用法律错误。1.一审判决认为上诉人与被上诉人之间的买卖合同成立，上诉人最终不能取得房屋，是因为被上诉人违约造成，被上诉人应当承担违约责任。但在违约损失的赔偿上，一审判决“被告应当按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息”适用法律错误。2.一审判决以《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》作为解除合同、赔偿损失的依据，属于明显的适用法律错误。综上所述，一审判决事实认定错误，适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项的规定，上诉人请求郑州市中级人民法院依法撤销(2014)新民初字第3841号判决；依法裁决被上诉人返还上诉人购房订金8万元，并赔偿上诉人损失l2万元。新郑市城市开发经营总公司答辩称：一、答辩人与沈立之间不存在房屋买卖合同关系，一审法院认定事实错误，证据不足。1、根据上诉人提交的《收据》，沈立交来的系购房订金，是一种购买房屋的意向金，亦非定金，是一种单方保证，对答辩人没有约束效力。且该订金收据并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能以此认定双方存在房屋买卖合同关系。房屋买卖合同系要式合同，必须订立书面的合同，而本案中并没有证据证明双方签订了购房合同，一审法院认定存在房屋买卖合同关系有违事实。2、一审法院认定答辩人交付房屋钥匙，与事实不符，一审法院并没有查明沈立以何种方式取得该钥匙。根据房屋买卖交易习惯，交付房屋系在买方支付了全额房款或办理了银行按揭手续后。上诉人沈立仅支付了订金，答辩人就交付房屋钥匙明显不符合交易习惯及常理。答辩人对上诉人沈立怎样取得钥匙并不清楚，但非常明确的是答辩人并没有将房屋钥匙交付给沈立，由此可印证沈立是通过非正常渠道拿到房屋钥匙。一审法院认定答辩人将房屋钥匙交付给沈立没有事实依据，认定双方存在房屋买卖合同关系有失偏颇。二、基于双方未签订购房合同且答辩人不存在过错，答辩人认可一审法院判决退回沈立支付的订金，而上诉人要求赔偿损失，没有事实依据和法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，因不可归责于双方当事人的原因造成房屋买卖合同未能订立的，出卖人返还定金。答辩人认可将上诉人订金予以返还。上诉人要求赔偿损失没有法律依据。本案中，因涉案房屋系康盛公司用以抵偿债务，该公司又私自将房屋卖出，答辩人对此毫不知情，后来答辩人得知房屋已出售后，要求上诉人来领取订金，但原告迟迟不来领取，故不能归责于答辩人。在一审庭审中，沈立陈述是通过熟人关系介绍有意向购房，根据社会常理，答辩人不可能隐瞒房屋已出售的信息，更加印证答辩人对涉案房屋已售给他人不知情，即属于“不可归责于双方当事人的情形”故答辩人仅有返还订金的义务。综上，一审法院认定双方存在购房合同关系证据不足，且与事实不符，希望二审法院予以查明事实。上诉人与答辩人之间仅达成了房屋买卖意向，不存在任何法律关系，上诉人要求赔偿损失没有法律依据，请求贵院在依法查明事实的基础上驳回上诉人的上诉请求。本院经审理查明与原审法院审理查明一致。本院认为:沈立虽上诉称“在上诉人交付订金前，上诉人与被上诉人之间已谈妥房价”，但没有对方新郑市总公司的认可，也没有相应证据支持，本院不予采信。因此，其12万元的诉请没有证据证明，本院不予支持。新郑市总公司答辩第一项理由中称“沈立交来的系购房订金，是一种购买房屋的意向金，亦非定金”，但在第二项理由中确认为应适用“《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，因不可归责于双方当事人的原因造成房屋买卖合同未能订立的，出卖人返还定金”的规定，属于自相矛盾，本院不予采信。2004年2月4日新郑市总公司与康盛公司签订的协议明确约定“(包括本案所涉房屋在内)一次性交付新郑市城市开发经营总公司，由新郑市城市开发经营总公司全权负责销售，且康盛公司应积极配合，不得干涉销售事宜”，本案所涉房屋是在康盛公司与被上诉人新郑市总公司签订协议之后的2004年3月30日出售于案外人罗晓红，故新郑市总公司所称的不知情，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下:一、维持（2014）新民初字第3841号民事判决第一项。二、变更（2014）新民初字第3841号民事判决第二项为:新郑市城市开发经营总公司应当于本判决生效之日起十日内向沈立返还购房款8万元，赔偿沈立已付购房款的一倍金额8万元。三、驳回上诉人沈立其他上诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费，按照一审判决收取；二审案件受理费4300元，由上诉人沈立负担。本判决为终审判决。审 判 长 苟 珊审 判 员 秦 宇代理审判员 邱 帅二〇一五年八月十二日书 记 员 徐若莹 来自：