（2015）东中法民一终字第1365号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-10-27
案件名称
东莞贺同电子科技有限公司与欧亚酒业（深圳）有限公司排除妨害纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
东莞贺同电子科技有限公司,欧亚酒业（深圳）有限公司
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东中法民一终字第1365号上诉人（原审被告）：东莞贺同电子科技有限公司。住所地：广东省东莞市塘厦镇清湖头村永发工业城。法定代表人：赖国珠。委托代理人：孙海金，该公司办公室主任。被上诉人（原审原告）：欧亚酒业（深圳）有限公司。住所地：广东省深圳市龙华新区民治街道梅龙路星河盛世花园（*期）*栋**座*单元2101。法定代表人：徐剑华，该公司总经理。委托代理人：周英武，广东尚融律师事务所律师。上诉人东莞贺同电子科技有限公司（以下简称贺同公司）因与被上诉人欧亚酒业（深圳）有限公司（以下简称欧亚公司）排除妨害纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第199号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年1月21日，欧亚公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、贺同公司停止侵占行为并搬离欧亚公司的房屋（东莞市塘厦镇清湖头清平路51H号）；2、贺同公司支付房屋占用费43295元（占用费按每平方米15元的市场租金标准从2015年1月1日起计至贺同公司搬离之日止，暂计至2015年1月20日为43295元）；3、贺同公司赔偿欧亚公司经济损失138000元（损失包括欧亚公司另行租赁场地而支付的租赁押金92000元及租金46000元，租金按每月46000元的标准从2015年1月起计至贺同公司搬离之日止，暂计到2015年1月31日为46000元）；4、本案诉讼费由贺同公司承担。原审法院经审理查明：欧亚公司于2013年12月31日从东莞市永发置业有限公司处受让位于东莞市塘厦镇清湖头清平路49-8号的厂房及宿舍，并已取得相应的房地产权证。贺同公司与东莞市永发置业有限公司于2011年5月12日签订了一份《租赁合同书》，约定由贺同公司向东莞市永发置业有限公司承租位于东莞市塘厦镇清湖头清平路51H（清湖头永发工业城H栋）的厂房、宿舍及其他建筑物共计4329.55平方米，租赁期限自2011年6月1日起至2014年5月30日止，每月租金标准为12元／平方米。在履行此份《租赁合同书》过程中，贺同公司所承租的上述建筑物的门牌为“清平路49H”。欧亚公司受让案涉房屋后与贺同公司另行签订了一份《租赁合同书》，约定由贺同公司向欧亚公司承租位于东莞市塘厦镇清湖头清平路51H（清湖头永发工业城H栋）的厂房、宿舍及其他建筑物共计4329.55平方米，租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，每月租金标准为12元／平方米。在履行此份《租赁合同书》过程中，贺同公司所承租的上述建筑物的门牌仍为“清平路49H”。欧亚公司、贺同公司确认贺同公司已按《租赁合同书》的约定向欧亚公司缴纳了2014年12月31日前的租金。2014年9月29日，贺同公司向欧亚公司发出一份《联络函》，以“现因工厂经营需要，我司确实无法按照规定期限搬迁，现恳请贵司能够延长合同期限”为由，提出将租赁合同的期限由原来的2014年12月31日延长至2020年12月31日。在此份《联络函》中，贺同公司提出的续签理由并未涉及欧亚公司口头同意续签一事。2014年10月13日，欧亚公司向贺同公司发出一份《律师函》对贺同公司的《联络函》进行了回复，明确告知贺同公司案涉房屋租期届满后欧亚公司需收回自用、已提前告知贺同公司并已按贺同公司需时间搬迁要求延期至2014年12月31日，明确不同意贺同公司的续签要求并要求贺同公司按期搬迁。2014年12月31日欧亚公司、贺同公司的《租赁合同书》期满后，贺同公司在未获得续签的情况下仍继续占用案涉房屋至今，2015年1月份至今的租金欧亚公司拒绝收取。2015年1月15日，欧亚公司再次向贺同公司发出一份《律师函》，要求贺同公司限期搬迁并赔偿欧亚公司的经济损失等。2015年1月16日，欧亚公司在贺同公司门口张贴一份《搬迁通知》，通知贺同公司限期搬迁，贺同公司至今仍占用案涉房屋。欧亚公司主张因贺同公司强占案涉房屋、欧亚公司的货物无处存放导致欧亚公司只能另行承租他人房屋产生经济损失，主张贺同公司应赔偿此经济损失。对此主张，欧亚公司举证了一份欧亚公司与案外人黄伟雄签订的关于承租深圳市龙华新区民治街道梅龙路星河盛世花园（一期）A3座2单元21楼约600平方米房屋、每月租金46000元的《物业租赁合同》，并举证了经手人为黄伟雄、项目分别为租赁保证金92000元及2015年1月份租金46000元的两份《收款收据》；贺同公司予以否认，主张与本案无关。贺同公司主张其承租的房屋为清平路49H号、非51H号，但贺同公司也未合理解释为何其与东莞市永发置业有限公司及欧亚公司分别签订的《租赁合同书》均约定承租的房屋地址为清平路51H，贺同公司也未能举证证实确存在清平路51H这一门牌号。贺同公司主张在其与欧亚公司签订《租赁合同书》时欧亚公司曾口头承诺在租期届满后续签租赁合同，但对此主张，贺同公司未能进行任何举证，欧亚公司也予以否认，欧亚公司、贺同公司签订的《租赁合同书》也未有相关约定。贺同公司另主张欧亚公司、贺同公司签订的《租赁合同书》系欧亚公司以欺诈、胁迫的手段签订的，但对此主张，贺同公司未能进行任何举证，欧亚公司也予以否认。另查明，东莞市塘厦镇清湖头清平路只有一家永发工业城。关于2015年3月6日一审辩论终结时贺同公司所在物业附近的厂房租金标准，欧亚公司主张为每月15元／平方米，贺同公司主张为每月13.5元／平方米，双方均未能进行相应举证。经原审法院询问，欧亚公司、贺同公司均表示不申请对贺同公司所在物业附近的厂房租金标准委托评估，欧亚公司、贺同公司均表示同意由原审法院进行酌定。原审法院认定上述事实的证据有：欧亚公司提供的房地产权证、《租赁合同书》、《联络函》、《律师函》及快递跟踪记录、《搬迁通知》及照片、《物业租赁合同》及《收款收据》、录音录像，贺同公司提供的照片、《租赁合同书》等以及原审法院庭审笔录等。原审法院认为：首先，虽然相应的房地产权证显示欧亚公司从东莞市永发置业有限公司处受让的厂房及宿舍的地址为东莞市塘厦镇清湖头清平路49-8号，但从贺同公司与东莞市永发置业有限公司及欧亚公司分别签订的《租赁合同书》均约定承租的房屋地址为清平路51H、从贺同公司所在房屋的门牌号一直为清平路49H、从贺同公司未能举证证实确存在清平路51H这一门牌号以及东莞市塘厦镇清湖头清平路只有一家永发工业城这一事实来综合分析，原审法院认定欧亚公司、贺同公司签订的《租赁合同书》虽载明租赁物的地址为东莞市塘厦镇清湖头清平路51H（清湖头永发工业城H栋），但实际地址应为东莞市塘厦镇清湖头清平路49-8号（门牌号为清平路49H）。贺同公司仅以门牌号的地址与《租赁合同书》载明的地址不一致来否认其占用欧亚公司拥有所有权的案涉房屋这一事实，明显违背客观事实，原审法院不予采信。其次，贺同公司主张在其与欧亚公司签订《租赁合同书》时欧亚公司曾口头承诺在租期届满后续签租赁合同，但对此主张，贺同公司未能进行任何举证，欧亚公司也予以否认，贺同公司应承担举证不利的后果，结合欧亚公司、贺同公司签订的《租赁合同书》对此未有相关约定，且在2014年9月29日贺同公司发给欧亚公司的《联络函》中贺同公司提出的续签理由也并未涉及欧亚公司口头同意续签一事等，对贺同公司的这一主张，原审法院不予采信，认定并未存在欧亚公司给予贺同公司允诺租赁合同期满后续签一事。最后，贺同公司主张欧亚公司、贺同公司签订的《租赁合同书》系欧亚公司以欺诈、胁迫的手段签订的，但对此主张，贺同公司未能进行任何举证，欧亚公司也予以否认，贺同公司应自行承担举证不利的后果，原审法院也不予采信。承上，贺同公司在与欧亚公司的《租赁合同书》于2014年12月31日期满后未获得续签、在欧亚公司于租期届满前后以《律师函》、《搬迁通知》等书面通知明确不续签等情况下，仍占用欧亚公司拥有所有权的案涉房屋。贺同公司的这一行为，无合同依据亦无法律依据，违背了诚实信用原则，严重侵害了欧亚公司作为案涉房屋所有权人的合法权益，应承担相应的侵权责任。依据《中华人民共和国侵权责任法》第十五条的规定，欧亚公司要求贺同公司停止侵占行为并搬离案涉房屋的诉讼请求，合法有据，原审法院予以支持。虽然贺同公司搬迁确需一定时间，但考虑到在原租期届满前欧亚公司已多次提前告知贺同公司不再续签，故原审法院酌定贺同公司应在判决发生法律效力之日起十日内搬离案涉房屋。贺同公司非法强占案涉房屋，导致欧亚公司作为所有权人却无法使用案涉房屋，给欧亚公司造成了财产损失。依据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”的规定，贺同公司应赔偿欧亚公司因其强占行为造成的财产损失，但需要注意的是，该财产损失应为直接损失、实际损失。本案中，欧亚公司在主张贺同公司支付占有案涉房屋使用费的同时还主张贺同公司支付其因无法使用案涉房屋故另行租用他人房屋产生的租金损失，因欧亚公司另行租用他人房屋产生的租金损失可从贺同公司应支付给欧亚公司的房屋占有使用费中得以补偿，欧亚公司同时主张这两项损失，已超过贺同公司侵权给欧亚公司产生的实际损失，存在重复主张，这与欧亚公司在自用案涉房屋的同时不可能将案涉房屋出租收益同理。综上，对欧亚公司主张的房屋占有使用费，原审法院予以支持，对欧亚公司同时主张的另行租赁他人房屋的经济损失，原审法院不予支持。承上，欧亚公司主张的房屋占有使用费应按照案涉房屋的市场价予以计算，不应按照欧亚公司、贺同公司原《租赁合同书》约定的每月12元／平方米计算。关于案涉房屋现在的厂房租金市场价，欧亚公司主张为每月15元／平方米，贺同公司主张为每月13.5元／平方米，但双方均未能进行相应举证，也均不申请评估，原审法院均不予采信。原审庭审中，欧亚公司、贺同公司均表示同意由原审法院进行酌定，在综合考虑案涉房屋所处地理位置、东莞市塘厦镇现厂房租金价格等条件下，原审法院酌定案涉房屋的租金市场价为每月14.25元／平方米。案涉房屋的建筑面积共为4329.55平方米，故贺同公司应支付给欧亚公司的房屋占有使用费为每月61696.09元（每月14.25元／平方米×4329.55平方米）。欧亚公司未收取2015年1月份至今的房屋占有使用费，贺同公司应予以支付，并应支付至贺同公司从案涉房屋实际搬离完毕之日止。欧亚公司诉讼请求超出部分，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于二〇一五年三月十六日判决：一、东莞贺同电子科技有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内停止侵占行为并搬离欧亚酒业（深圳）有限公司所有的位于东莞市塘厦镇清湖头清平路49-8号（门牌号为清平路49H）的房屋；二、东莞贺同电子科技有限公司应于判决发生法律效力之日起三日内支付欧亚酒业（深圳）有限公司房屋占有使用费（计算方法：以每月61696.09元为标准，自2015年1月1日起计至东莞贺同电子科技有限公司从案涉房屋实际搬离完毕之日止）；三、驳回欧亚酒业（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费1963元，欧亚公司已预交，由欧亚公司负担1530元，贺同公司负担433元；保全费1420元，欧亚公司已预交，由欧亚公司负担1210元，贺同公司负担210元。贺同公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定事实错误。原审法院认定贺同公司所租赁的房屋就是东莞市塘厦镇清湖头清平路51H号，但事实上，贺同公司租赁的厂房地址是东莞市塘厦镇清湖头清平路49H号（有门牌号相片为证），而欧亚公司提供的租赁合同地址又明确注明是东莞市塘厦镇清湖头清平路51H号，欧亚公司提供的房产证产权地址是东莞市塘厦镇清湖头清平路49-8号，也与实际租赁地址不符，这种明显不一致的事实，原审法院却没有调查核实，也未要求欧亚公司举证，而是简单认定是同一地址号。（二）原审法院违反常理判决，适用法律不当。1、原审法院认为贺同公司在履行与欧亚公司签订的房屋租赁合同中违背了诚实信用原则，严重侵害了欧亚公司的合法权益，但事实上，欧亚公司才是违反诚实信用原则方，欧亚公司在2013年从上一产权人处购得物业时，购买双方都未告知贺同公司，使得贺同公司丧失了优先购买权和知情权。另外，欧亚公司在取得该产权后，以新业主的名义要求贺同公司重新签订一年期的房租租赁合同（前业主都是三年期），实际上贺同公司是不愿意的，也清楚明白投资上千万、拥有数百员工的中型电子厂如果只签一年合同就搬厂，损失肯定是巨大的，不可能轻易签下一年的租赁合同。这明显与常理不符，实际上，是新业主口头承诺会长期租赁给贺同公司并要求以一年一租的形式签订合同的情形下，贺同公司才被迫签下的，随后，欧亚公司却以合同到期为理由，不顾损害贺同公司的利益，不顾自己的口头承诺，要求立即搬厂，是欧亚公司违约导致了双方所签订的房屋租赁合同不能续约的结果，实际上违背诚实信用原则的是欧亚公司，构成侵权的也是欧亚公司。可原审法院却没有理会这一事实，反而认定是贺同公司违背了诚实信用原则，构成侵权。2、原审法院判令贺同公司必须十日之内搬离东莞市塘厦镇清湖头清平路49-8号厂址，除开地址错误的因素，也是违背常理的判决。贺同公司是一家投资上千万、拥有130多名员工的中型电子厂，并非那么容易搬迁的，因为找新厂需要时间，装修厂房需要时间、资金，搬厂需要资金，各种机器设备将会损坏，部分客户将流失，工人也将出现波动等诸多客观因素事实摆在面前。可原审法院不顾企业生死，随意生硬下锤，判令十天内搬厂，显然是违背常理的判决。据此，贺同公司请求本院：1、撤销原审判决，改判欧亚公司重新与贺同公司签订为期三年的租赁合同。2、一、二审案件诉讼费用由欧亚公司负担。被上诉人欧亚公司书面答辩称：（一）原审法院认定案涉房屋的地址正确。贺同公司在东莞市塘厦镇清湖头清平路（永发工业城）只有一个经营地址，欧亚公司在东莞市塘厦镇清湖头清平路（永发工业城）亦只有一处物业，而贺同公司承租的是欧亚公司在东莞市塘厦镇清湖头清平路（永发工业城）的物业，三者合一则证明东莞市塘厦镇清湖头清平路49-8号（产权证地址）、51H（合同地址）及49H号（门牌地址）实为同一地址。（二）租赁合同是双方自愿签订，代表双方的真实意思表示，合同期满欧亚公司不再出租房屋收回自用是合情合理合法之举。贺同公司在合同期满后强行霸占他人财产，且造成欧亚公司重大损失，情节严重可构成刑事侵占。（三）原审法院判令贺同公司十天内搬离房屋已充分考虑实际情况，因为在合同期满前贺同公司早应有心理预期重新承租厂房作搬迁之备，更何况欧亚公司多次提前通知贺同公司在合同期满前搬离厂房。事实证明，贺同公司根本就未打算搬走，一门心思强租欧亚公司的房屋，贺同公司强占房屋的行为已严重影响到欧亚公司的生产经营计划，并给欧亚公司造成了重大的经济损失，因此，由此引起的不利后果应由其自行承担。故原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。本院经审理查明，二审中，贺同公司提交了员工花名册、装修合同书及新增设备清单、发票，以证明贺同公司有长期经营的目的，并不是想短期经营，且当时厂房的业主口头承诺会长期出租厂房给贺同公司。欧亚公司认为贺同公司没有提交证据原件，对证据的真实性不予确认，即使贺同公司能够提供原件，也认为该证据与本案不存在关联性。另外，对于东莞市塘厦镇清湖头清平路有无51H门牌号，贺同公司表示不清楚，欧亚公司则表示清平路没有51H的门牌号。对原审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案系排除妨害纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：首先，综合贺同公司与案外人及欧亚公司分别签订的租赁合同书、案涉房屋的门牌号、欧亚公司提交的房地产权证以及东莞市塘厦镇清湖头清平路只有一家永发工业城等情况分析，租赁合同载明的清平路51H房屋、门牌号为清平路49H房屋以及清平路49-8号房屋实为同一建筑物。贺同公司主张其租赁的是清平路49H并非清平路51H，缺乏事实依据，本院不予采纳。其次，贺同公司主张欧亚公司曾口头承诺租赁期满后续签租赁合同，但未能提供相应证据予以证明，欧亚公司又不予确认，且从联络函、律师函等证据来看，亦可证明贺同公司的主张不能成立，故本院不予采信。再次，欧亚公司是案涉房屋的合法权属人，贺同公司租赁期满后仍占用案涉房屋，缺乏法律及合同依据，欧亚公司有权要求欧亚公司搬离案涉房屋。考虑到在原租期届满前欧亚公司已多次通知贺同公司不再续签租赁合同，原审法院判令贺同公司在判决生效后十日内搬离案涉房屋并无不当，本院予以维持。至于贺同公司主张案涉房屋转让过程中其优先购买权和知情权被侵害，不属于本案审查范围，本院不予处理。综上所述，上诉人贺同公司上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3926元，由贺同公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 卢健如代理审判员 何玉煦代理审判员 徐华毅二〇一五年八月十二日书 记 员 冯颖欣附相关法律条文（节选）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第3页，共12页 来自