（2015）深中法房终字第928号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-11-23
案件名称
麦当劳餐厅（深圳）有限公司、深圳市龙岗区布吉东大实业发展有限公司与房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第928号上诉人（原审原告、反诉被告）：麦当劳餐厅（深圳）有限公司。法定代表人：曾启山，公司董事长。委托代理人：吴昌卉，广东瀚宇律师事务所律师。委托代理人：张海芬，广东瀚宇律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市龙岗区布吉东大实业发展有限公司。法定代表人：刘少锋，公司董事长。委托代理人：钟兵新，广东尧智律师事务所律师。委托代理人：刘岸举，该公司总经理。上诉人麦当劳餐厅（深圳）有限公司（以下简称麦当劳公司）与上诉人深圳市龙岗区布吉东大实业发展有限公司（以下简称东大公司），因房屋租赁合同纠纷一案，不服（2014）深龙法民三初字第912号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。麦当劳餐厅（深圳）有限公司在原审中的诉讼请求为：一、原、被告签订的《租赁合同》及《深圳市房地产租赁合同书》合法有效，应继续履行；二、被告赔偿原告自2013年8月28日起至餐厅恢复营业之日止的各项损失（暂计至2014年6月）人民币1172610.45元；三、被告返还原告误付2014年2月至7月租金共计39万元人民币；四、被告停止任何阻扰原告正常经营行为；五、被告立即为原告提供维修室外设备的通行便利，并确认原告不必经被告批准，有随时自行维修室外设备的权利；六、本案诉讼费用由被告承担。深圳市龙岗区布吉东大实业发展有限公司在原审中的反诉请求为：一、原告立即支付拖欠的2014年1月份租金60000元、8月份租金65000元，合计125000元租金及利息2818元（利息自2014年1月1日计息基数为60000元，自2014年8月1日计息基数为12500元，按同期银行贷款利率计至前述拖欠的租金归还之日止，利息现暂计至2014年8月31日）。二、本案诉讼费用全部由原告承担。原审法院经审理查明，2008年12月31日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告租赁被告拥有的位于深圳市龙岗区布吉街道吉华路某大厦首层某商铺355平方米物业用于经营麦当劳餐厅。该合同约定：原告有权根据本合同使用场地所在建筑物之公共地方及附属设施，包括外墙，附件二和附件六的所有要求和附图的内容。场地及上述公共地方的附属设施在本合同中合称为“出租物业”；租期15年，从起租日开始计算；租金为月固定租金人民币65000元或月提成租金按原告每月该餐厅扣除营业税后销售额的6.5%计算，两者取其较高值支付租金；原告向被告支付保证金共计人民币195000元；合同第5.5条约定：“如因被告或物业服务公司的原因造成公用事业中断，经通知被告且不能在二十四小时内加以修复，原告有权进行修复工作并从租金中扣除一切费用；如因任何原因中断七天被告仍未努力修复，原告可终止本合同，并向被告索赔所有经济损失。在公用事业中断之日到恢复供应前被告同意免除原告的租金和物业服务费”；合同第5.6条约定：“原告餐厅开业后，双方无论因任何事情产生意见或纠纷，被告均不得直接或间接（例如通过物业服务公司）借用停水停电的方式干扰原告餐厅正常经营，而应通过正当途径加以解决。若因发生纠纷被告将原告餐厅停水或停电，一个月内发生三次或以上（正常的政府限电限水或有书面通知的检修除外），则原告可参照餐厅上月每天平均营业额，从支付给被告的租金中扣除相应的营业额损失，或原告可选择终止本合同”；合同第7条约定：在租期或者任何延期内，原告拥有场地的独占使用权和出租物业其他地方的使用权，不受被告或任何第三方的干扰。如发生上述情况，被告应在二十四（24）小时内采取一切必要行动以排除此等妨碍，若在原告向被告发出书面通知后24小时内，被告仍未排除此等妨碍或干扰，被告同意免收原告租金和物业服务费直至上述干扰排除为止。如干扰超过六个月，原告亦可选择终止合同，而被告应立即退还原告已支付的保证金和其他款项；合同第13.1条约定：“双方应依本合同约定履行各自的所有合同义务，否则应依相应的条款规定向守约方承担违约责任”；合同第13.3条约定：除本合同另有约定外，如果被告违反本合同项下规定的义务，原告有权书面通知被告，被告应在收到该通知后的十五个工作日内或在原告在书面通知中所规定的其认为适当的其它时间内采取补救措施。如被告超过三十天而未能纠正，原告有权解除本合同，被告应就其违约行为给原告造成的一切损失和费用赔偿原告；合同第15条约定：在纠纷尚未解决前，双方应继续履行本合同所规定之义务，除非双方同意终止本合同；合同第17条约定：一方发给另一方的通知或信件应是书面的，按本合同内所示地址发送；合同第23条约定：本合同及其附件构成双方就本合同的内容达成的完整及唯一的协议。合同附件二约定：被告保证原告通往室外机的通路二十四小时畅通，以便原告维护检修其室外设备。合同附件六约定了空调制冷等设备等公用事业要求。2009年3月11日，原告与被告又签订《深圳市房地产租赁合同书》，合同内容与上述《租赁合同》基本相同。2009年7月，原告与被告又签订《补充协议》约定：被告同意自原告餐厅开业后第一年至第二年，每月租金由原租金人民币65000元、提成租金6.5%两者取其高的方案，调整为月固定租金人民币45000元，年销售额超过人民币800万元，则超过部分按8%计算的租金方案。合同签订后，原告的麦当劳吉华路餐厅于2009年正常开业。另查，从2013年8月开始，原、被告之间时有纠纷发生。一是原告经营的上述吉华路麦当劳餐厅时有停电、停水情况发生。关于停水、停电的时间，原告列举了2013年8月28日、2013年11月14日、2013年11月19日、2013年11月23日停电四次及2013年11月13日停水一次，而被告确认知晓的仅为2013年8月28日停电一次及2013年11月13日的停水一次；关于停水、停电的原因，原告认为均是被告人为造成，而被告认为被告的供电线路完全正常，原告的停电事故与被告无关，且停水地点在餐厅内部，停水原因是原告自行关闭了餐厅内的水管道阀门所致。二是原告陈述2013年11月23日晚餐厅连续两次遭遇停电后，餐厅制冰机、汽水机、雪房不再制冷，该制冷设备被人为破坏，不能启动，需经被告停车场进入检修，但原告工作人员曾于2013年11月24日、11月26日、12月3日、2014年1月27日派人维修涉案租赁物空调设备，被告以维修人员没有维修联系函及相关工作证件而拒绝；2013年12月6日，原告向被告书面申请维修有关设备。而被告认为2013年11月24日是有人称要维修空调设备但没有提供任何工作证件及原告的函件，致维修未果；2013年12月9日，被告收到原告有关维修空调设备的函件，但原告并未派人来维修；2014年1月27日，原告带维修人员要求办理维修登记手续，因维修人员均无法提供特种作业操作证，原告事前也未来函联系维修事宜，被告要求原告提供相关手续，原告无法提供便自行离开。三是关于维修问题。原告认为根据合同第5.5条、第5.6条、第7条、合同附件二中约定，原告有权对室外机进行检查和维修，被告的行为属于无理由拒绝和阻挠。而被告认为合同的约定不能违反法律的规定，按照安全生产法和特种作业人员安全技术培训考核管理规定，对于特种作业需具备特种作业操作证，否则属于违法操作，被告系物业管理，有权对违反安全操作予以阻止。2013年11月底，原告经营的上述吉华路麦当劳餐厅停业。2014年5月17日，原告经营的吉华路麦当劳餐厅出现警铃报警事件。2014年7月5日，有关群众就“麦当劳扰民”事件上访。庭审中，原、被告均确认双方实际履行的是2008年12月31日签订的《租赁合同》；原告支付租金的时间为当月月底支付下一个月租金至被告账户；原告未向被告支付2014年1月份租金60000元、8月份租金65000元；餐厅停水是因为餐厅内部的水管道阀门被关。涉案租赁物已取得建设工程规划许可证、建设工程竣工验收证、建设工程项目开工许可证。原审法院认为，原告与被告签订的关于涉案租赁物的《租赁合同》以及《补充协议》是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格实际全面履行。关于合同履行问题，因该租赁合同合法有效，合同第15条约定：在纠纷尚未解决前，双方应继续履行本合同所规定之义务，除非双方同意终止本合同。现原告诉请要求被告继续履行，被告也表示原意继续履行，原审法院支持合同继续履行的请求。关于停水停电赔偿问题。原告与被告的合作在2013年8月以后开始有纠纷，时有停水、停电故障，原告认为停水、停电事故均是由被告人为造成，但并未提供直接、充分的有效证据予以证实，而被告对此又不予认可，故原告关于要求被告赔偿因停水、停电而导致的损失的请求，原审法院不予支持。关于设备维修的权利义务以及租金的问题。原告与被告签订的上述租赁合同对物业的设备维修管理有细致全面的约定，其中，《租赁合同》第7条约定：在租期或者任何延期内，被告拥有场地的独占使用权和出租物业其他地方的使用权，不受原告或任何第三方的干扰。如发生上述情况，被告应在二十四（24）小时内采取一切必要行动以排除此等妨碍，若在原告向被告发出书面通知后24小时内，被告仍未排除此等妨碍或干扰，被告同意免收原告租金和物业服务费直至上述干扰排除为止。如干扰超过六个月，原告亦可选择终止合同，而被告应立即退还原告已支付的保证金和其他款项；合同第17条约定：一方发给另一方的通知或信件应是书面的，按本合同内所示地址发送；合同附件二约定：甲方保证乙方通往室外机的通路二十四小时畅通，以便乙方维护检修其室外设备。合同附件六约定了空调制冷等设备等公用事业要求。根据上述合同条款，双方没有约定原告维修室外设备需经被告同意或需经被告进行资质审查，但原告的维修行为亦要遵守《安全生产法》和《特种作业人员安全技术培训考核管理规定》的相关要求，选派具有资质的维修人员进行维修，从被告抗辩原告的维修人员无相应资质而原告无充分证据予以反驳可见，原告存在一定过错；而被告在处理物业设备维修方面，没有尽到配合提供便利义务，对原告派人维修审查未按照有利于生产、方便生活原则处理，最终导致原告经营困难，对原告停业损失亦负有一定责任。据此原审法院对原告在2013年11月底停业后应向被告支付租金中每月酌情减少月固定租金50%。因此，原审法院认为，原告依据涉案合同第5.5条、5.6条诉请要求被告返还原告支付的2014年2月至7月全额租金共计人民币39万元，但合同第5.5条约定的适用前提是如因甲方或物业服务公司的原因造成公用事业中断、合同第5.6条约定的适用前提是双方发生纠纷时，被告不得直接或间接（例如通过物业服务公司）借用停水停电的方式干扰原告餐厅正常经营，但原告未提交充分有效的证据证明停水停电及室外制冷设备的损坏是被告所为，故原告的该项诉请理由不充分，原审法院支持被告向原告返还2014年2月至7月每月月固定租金的50%即人民币195000元；被告反诉要求原告支付拖欠的2014年1月份租金人民币60000元、8月份租金人民币65000元及相应利息，原审法院支持原告向被告支付拖欠的2014年1月、8月月固定租金65000元的50%即人民币32500元，共计人民币65000元。在以后的履约过程中，原、被告仍应秉承合作开始时期的互谅互让态度和诚实信用原则继续履行合同，若发生相关纠纷，双方应该在尊重合同原意的基础上平等协商解决，或引入第三方协调解决，不应该在履行过程中出现小纠纷而放任损失扩大。原告根据涉案合同第5.5条、5.6条及附件二条款要求被告停止阻挠原告正常经营行为及提供维修便利，然而提供维修便利是原、被告双方在合同附件二中约定的条款，双方应依约履行，但原告未提供充分证据证明被告存在阻挠原告正常经营的行为，且被告也不予认可，被告认为被告从来没有对原告采用过停水停电等行为，故原告的该项请求证据不充分，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告麦当劳餐厅（深圳）有限公司与被告深圳市龙岗区布吉东大实业发展有限公司于2008年12月31日签订的《租赁合同》合法有效，双方继续履行；二、被告深圳市龙岗区布吉东大实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告麦当劳餐厅（深圳）有限公司返还2014年2月至7月每月月固定租金的50%即人民币195000元；三、原告麦当劳餐厅（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内向被告深圳市龙岗区布吉东大实业发展有限公司支付拖欠的2014年1月、8月每月月固定租金的50%共计人民币65000元；四、驳回原告麦当劳餐厅（深圳）有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告深圳市龙岗区布吉东大实业发展有限公司的其他反诉请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币18863元，由原告麦当劳餐厅（深圳）有限公司负担16509元，被告深圳市龙岗区布吉东大实业发展有限公司负担2354元；反诉受理费人民币1428元，由原告麦当劳餐厅（深圳）有限公司负担702元，被告深圳市龙岗区布吉东大实业发展有限公司负担726元。上诉人麦当劳餐厅（深圳）有限公司不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉请求为：一、撤销原判二、三、四项后依法改判为支持上诉人的全部诉讼请求，及驳回被上诉人的全部反诉请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人没有确认餐厅停水是因为餐厅内部的水管道阀门被关。从被上诉人提交的证据9对餐厅值班经理黎某的录音中可知，黎某没有说过“对不起”，也没有确认餐厅停水是因为餐厅内部的水阀被关（见被上诉人证据9-12第五、六行）。在2013年11月13日早上6点起上诉人吉华路餐厅停水起及之后的6个多小时的时间内，上诉人首先自查餐厅的设备，又要求查看被上诉人水管，但遭到拒绝（被上诉人提供的证据9可以印证），后又让维保公司到现场检查均没发现任何问题，怎么可能水阀被关而不知道呢？上诉人开业以来水阀一直处于开启状态。被上诉人总经理刘岸举在当天下午2点多打电话给不知事态的上诉人资产管理部赵立书，说黎某已说“对不起”、“脸红了”，诱使其承认餐厅自己的原因导致停水。但在被上诉人提交的证据9-2倒数第四行刘岸举又对熊某说“你们黎店长说是我们的问题……”被上诉人总经理刘岸举多次说谎，恰恰证明被上诉人精心策划、恶意制造停水事故，又贼喊捉贼。上诉人餐厅营业时间是6：00至24：00，从不关水阀，更没有停水不营业的任何好处。事实是2013年11月13日早上6点被上诉人首先通过自己控制的总阀停了餐厅的水，且不让值班经理黎某去被上诉人处查看水管。上诉人的维保公司来到餐厅后未发现任何问题，但有水了。以后被上诉人总经理刘岸举在11点左右分别把值班经理黎某、休息中的熊某店长叫到其办公室，威逼他们承认餐厅停水是上诉人自己所为。在黎某被熊某替换下来后熊某被带到被上诉人董事长刘少锋的办公室，刘董事长说不签字就停水。所以在黎某回到餐厅后又停水了，然后被上诉人余主管与黎某共同来到餐厅后区，余主管让黎某去拿铁钳子。当她从经理室拿来铁钳再次来到现场后（离开现场3-5分钟），餐厅又来水了（见上诉人反驳证据3）。一审判决称上诉人、被上诉人在庭审中均确认餐厅停水是因为餐厅内部的水管道阀门被关是错误，上诉人没有确认餐厅停水是因为餐厅内部的水管道阀门被关。上诉人确认拿铁钳后有水了，但总水阀由被上诉人控制，餐厅没水完全可能是总阀被关而导致，为什么在没有证据证明总阀关了没有，分阀是不是真的被关的情况下认定餐厅停水是因为餐厅内部的水管道阀门被关所致？且今上诉人承担后果。此认定在逻辑上就有一半的错误。再从上诉人已经停业5个多月后竟然多次出现消防报警这种完全不合常理的事实也能说明，上诉人的餐厅水电、消防系统完全由被上诉人控制。二、2013年11月14日餐厅停电原因已经查明是被上诉人所为。本案证人刘某已出庭作证2013年11月14日餐厅停电是因总供电处三相电反向，且由第三方维保公司当时就出具的设备维修工作单证实（见上诉人提交的证据9-3），为什么发生在被上诉人设备上的事故导致停电的事实一审法院就不认定？三、上诉人因被上诉人阻挠，客观上无法取得停电、停水的所有直接证据，但已提供充分证据且该等证据形成了完整的证据链，达到民事证据高度盖然性的证明标准。1、上诉人餐厅的水电、消防都是从被上诉人处接驳，由被上诉人控制，《租赁合同》附件六对此有约定，上诉人每月向被上诉人支付水电费就是证明。餐厅停水及消防报警时，上诉人的维保公司均出具了设备完好无故障的检修报告，已经尽到了自己的证明义务，应由被上诉人证明由其提供的公用事业处于正常状态。其不能提供应由被上诉人承担举证不能的后果。2、被上诉人拒绝上诉人查看其水电房及消防系统，也不能自证提供了合格的公用事业。3、上诉人诉求恢复经营，停业对上诉人造成了巨大损失。上诉人自行停电停水完全不符合常理，与上诉人的利益相悖。本案一系列证据完全反映被上诉人就是因为不满上诉人依约支付的租金，用各种恶劣手段威迫上诉人无法经营，自行终止租赁合同不要赔偿的目的。一审判决没有依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定，既未能全面、客观地审核证据，亦未能合理运用逻辑推理和日常生活经验法则对证据进行判断，从而做出错误认定。基于上述事实，被上诉人应当依据《租赁合同》第5.5条、5.6条、13.3条规定及合同法第113条承担上诉人停业期间及今后维修设备恢复经营的一切损失。四、被上诉人阻扰上诉人维修设备证据确凿，上诉人依约不应支付其租金及物业管理费。1、上诉人提供的五份直接证据（见证据14-19）反映被上诉人拒绝上诉人维修设备。至少有如下四次充分说明被上诉人的阻挠与所谓高空作业证完全无关。（1）2013年11月26日被上诉人保安向上诉人熊某店长出示维修条件纸条，其中没有要求高空作业证；（2）2013年12月3日营运经理于某表示看看店外设备，被上诉人保安表示要向公司书面申请。2014年1月27日餐厅店长熊某也表示只是去看看不维修，何主管也不同意熊某进入设备所在地；（3）上诉人营运经理于某2013年12月3日当被上诉人总经理刘岸举面申请维修设备当场遭拒，刘岸举并没有要求提供任何维修资质证；（4）上诉人无奈在2013年12月6日向被上诉人书面申请9日维修，被上诉人明明在2013年12月7日上午签收，却谎称在9日下午3点收到，使上诉人维修不成。2、上诉人维修室外设备不属高空作业，维保公司有相应维修资质。3、被上诉人不具物业资质，无审查维修资质证的权利，阻挠维修违背《租赁合同》第7条及附件二约定。4、一审判决一面认定上诉人有权维修室外设备不须经被上诉人同意，一面又认定上诉人有过错，且判令上诉人承担一半责任，这是相互矛盾的。被上诉人明显违约，上诉人为什么不能依《租赁合同》第7条停付租金？更何况，关于维修人员的资质问题应由相关行政管理部门来认定，而不是由被上诉人代行行政管理部门的行政职能，甚而以此为借口不履行其民事义务，被上诉人明显是故意违约，需承担全部后果。从《租赁合同》第1条出租物业第2款约定可知，原告设备所在地是出租物业的一部分，原告有权使用。被上诉人不让上诉人通行就应当适用《租赁合同》第7条，上诉人有权停付租金和物业管理费。有无高空作业证均不影响适用此条约定。综上，一审判决认定事实有误导致错判，望二审法院依法改判。上诉人深圳市龙岗区布吉东大实业发展有限公司不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉请求为：一、撤销原审判决第二项、第五项判决，维持原审判决第一项、第四项判决；二、改判原审判决第三项为“被上诉人于本判决生效之间起向上诉人支付拖欠的2014年1月份租金60000元、8月份租金65000元，合计125000元租金及利息（利息自2014年1月1日计息基数为60000元，自2014年8月1日计息基数为125000元，按同期银行贷款利率计至前述拖欠的租金归还之日止）”；三、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原审判决对于合同履行及被上诉人赔偿诉求的判决基本符合事实，该部分的判决结果是正确的。但对于设备维修的事实认定，以及适用法律均存在重大错误，由此判决上诉人退还50%租金，并按50%标准收取未付租金，显然违背事实，损害上诉人的合法权益。一、原审判决对于设备维修事实认定存在的错误。原审判决并简单采信被上诉人的陈述，认为双方“时有纠纷发生”，纠纷之一就是被上诉人所述的四次维修受阻。这是违背事实的：2013年11月24日有不明身份人员声称麦当劳餐厅空调有问题要维修，但事前被上诉人没有来函联系维修事宜，当时也没有派工作人员陪同，上诉人根本无法辨别、确认来人身份，当要求所谓的“维修人员”登记身份时，对方不予理会转身就走。因此，此次“维修”根本不存在，导致未能维修的责任也应由被上诉人承担。2013年11月26日上午吉华路餐厅店长熊某带人称要维修空调，当值保安要求他们直接和物业主管人员联系。熊某同意下午两点再联系物业主管人员，但当日下午熊某等人并未联系物业主管人员。因此，该次维修是被上诉人自己放弃，与上诉人无关。2013年12月3日被上诉人经理于某称要维修空调，并答应马上提交联系函，但事后也没提交，也没有来实施维修。当日被上诉人工作人员到龙岭社区工作站，投诉称上诉人阻挠维修，但工作站当场表示愿意陪同到现场解决，被上诉人工作人员却建议改日再协调。因此，当天不存在所谓的维修受阻问题。被上诉人在2013年12月6日才首次通知将在2013年12月9日维修室外空调，但2013年12月9日整天被上诉人都未派人前来维修。2014年1月27日，在事前并未联系的情况下，熊某店长突然带了两位维修人员，手持录像设备称要维修。上诉人在登记维修人员身份时，发现没有《特种作业操作证》，便要求对方提供，但对方称只有工作证或身份证，没有《特种作业操作证》，后自行离开。按照《安全生产法》、《特种作业人员安全技术培训考核管理规定》等有关规定（详见附件），低压电工作业、高处作业、制冷与空调作业均属于高处作业范围，需要取得特种作业操作证方能上岗操作。被上诉人的空调室外机属于前述三项情形，需要取得《特种作业操作证》方能上岗维修。被上诉人所述的上述四次维修受阻，根本就不存在第一次、第二次、第三次维修的事实。上诉人2014年1月27日首次接待被上诉人维修人员，在查明没有《特种作业操作证》后，才明确不同意无证维修。二、上诉人处理设备维修事宜的做法合情合理，有法律依据，应受法律保护和支持。（一）上诉人作为物业出租方和物业管理方，对物业管理区域内是否符合安全生产法规的行为进行管理，是有法律授权的。一审法院确认了被上诉人的维修行为属于特种作业范围，应遵守《安全生产法》等法律法规，委派有《特种作业操作证》人员维修。但在判决时，却认为“上诉人在处理设备维修方面没有尽到提供便利义务，未按照有利于生产、方便生活的原则处理维修事宜，最终导致被上诉人经营困难，应负有一定的责任。”如此草率的认定，完全是置法律规定，置安全生产和人民群众生命、财产安全于不顾。虽然《租赁合同》第j7条、17条及合同附件二、附件六，没有约定被上诉人维修室外设备需要上诉人同意，或需经上诉人进行资质审查。但上诉人作为某大厦的物业管理单位，按照《物业管理条例》第46条规定，上诉人有权制止物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为。根据《深圳经济特区物业管理条例》第76条规定，上诉人应当遵守安全生产的有关规定，并协助有关行政管理部门做好物业管理区域的安全管理工作。法律赋予上诉人制止物业管理范围内违法行为的权力，同时也要求上诉人遵守安全生产的有关规定，协助有关做好物业管理区域的安全管理工作，那必然授权了作为上诉人对物业管理区域内对违反安生生产法规的行为进行监督，对特种作业行为的工作人员是否具备相应资质进行审查。因此，上诉人有权利、也有责任对案涉物业设备维修行为是否符合法律规定进行管理，不同意没有《特种作业操作证》的维修人员对三楼外墙空调进行维修，完全有法律依据。另外，来函联系相关工作，是依据物业管理制度之一《某大厦施工、室外作业物业管理规定》。大厦人员来往密集，楼下停放车辆，提前来函联系室外作业事宜，可以提前清离车辆、做好人员隔离等安全防范措施。该制度完全是为了维护大厦生命财产安全和正常经营秩序，维护大厦全体租户、商户的利益，没有违反任何法律法规，更不是针对被上诉人。被上诉人一直也是认可、接受这项物业管理规定的，其之前的维修等事宜也是通过来函联系的。但在本次维修，被上诉人却一反常态，不提前联系维修事宜，其目的就是制造事端，造成上诉人阻挠其维修的“事实”，准备撤场并向上诉人索赔依据。（二）合同约定的提供维修便利，也应在维修行为符合法律规定为前提，对于被上诉人违反法律规定的维修行为，上诉人没有义务和责任为被上诉人的违法行为提供便利和配合。本案一审法院审理查明，被上诉人未按照安全生产法规定，委派维修人员不但没有相应资质进行室外设备维修，且存在假冒身份的违法行为。按照《合同法》第七条规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。合同虽然有约定上诉人配合作好物业维修，但合同约定不得对抗法律规定。按照合同法的前述规定，对于被上诉人不遵守法律法规的行为，上诉人不提供配合是有法可依，根本谈不上是干扰被上诉人。三、被上诉人肆意违约，在上诉人反复要求恢复营业的情况下仍拒不恢复营业、任由损失扩大，对此应承担全部责任。被上诉人自2014年1月27日派出没有维修资质的工作人员被拒后，就未再安排任何人员维修，任意让餐厅停业。对大厦整体形象和对外招商招租带来严重的不利影响。上诉人为此反复函告被上诉人要求尽快恢复营业，避免损失扩大。但被上诉人置若罔闻，根本不予理睬。本案上诉人没有任何过错，按照《合同法》第119条有关防止损失扩大的规定，被上诉人没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。被上诉人拒不恢复营业，应对任意扩大损失的行为承担全部责任。综上，本案一审判决对于物业设备维修事宜的事实认定及适用法律均存在重大错误，应予纠正。现上诉人特上诉至贵院，请求贵院客观公正地审理本案，依法支持上诉人的诉求，维护上诉人的合法权益。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。在本院二审调查中，麦当劳公司对上诉事实与理由补充认为，原审判决第三项应为65000元，而非60000元。本院认为，上诉人麦当劳公司与上诉人东大公司签订的《租赁合同》及《补充协议》为有效合同，双方应严格实际履行。本案中双方争议的焦点主要有：一、停水、停电是否是东大公司人为造成的；二是麦当劳公司的维修人员是否需要具有法律规定的资质；三是东大公司有无权利对麦当劳公司的维修人员的资质进行审查，其是否尽到了配合维修的义务。本院认为，根据双方在原审中的举证来看，2013年8月以后，双方在履行合同过程中，开始有纠纷，时有停水、停电故障发生。麦当劳公司认为，停水、停电事故均是由东大公司人为造成，但未提供直接、充分、有效的证据予以证实，而东大公司对此又予以否认，故麦当劳公司请求东大公司赔偿停电、停电的损失，证据不足，原审判决不予支持，并无不当。当停水、停电事故发生后，麦当劳公司派员维修，其维修行为应当遵守《中华人民共和国安全生产法》及《特种作业人员安全技术培训考核管理规定》，当有关法律法规对维修人员的资质有要求时，麦当劳公司的维修人员应当需要具有法律法规规定的资质，从东大公司提交的证据来看，麦当劳公司的维修人员存在相应资质欠缺的情形，而麦当劳公司对此无充分证据予以反驳，因此在设备未能维修问题上，麦当劳公司存在一定过错。根据双方在合同中约定的条款，双方没有约定麦当劳公司维修室外设备需经东大公司同意或经东大公司进行资质审查，东大公司虽然是实际上的物业管理方，但由于其本身不具备物业管理资质，其亦无法定权利或者义务对麦当劳公司的维修人员进行资质审查，根据本案麦当劳公司中的举证来看，东大公司在处理物业设备维修方面，没有尽到配合提供便利义务，对麦当劳公司派人维修审查未按照有利于生产、方便生活原则处理，最终导致麦当劳公司经营困难，对麦当劳公司停业损失亦负有一定责任。故原审法院在租金支付方面，对麦当劳公司做了适当减免，并无不当，本院予以维持。麦当劳公司根据涉案合同第5.5条、5.6条及附件二条款要求东大公司停止阻挠麦当劳公司正常经营行为及提供维修便利，但麦当劳公司未提供充分证据证明东大公司存在阻挠麦当劳公司正常经营的行为，且东大公司也不予认可，东大公司认为其从来没有对麦当劳公司采用过停水、停电等行为，故麦当劳公司的该项请求证据不充分，原审法院不予支持，亦无不当。关于原审判决第三项判令麦当劳公司向东大公司支付的2014年1、8月租金65000元的问题。该租金数额属原审判决判令麦当劳公司应当支付的租金数额，麦当劳公司如认为其已先期支付了2014年1月的租金5000元，可在执行程序中申请解决。综上所述，上诉人麦当劳餐厅（深圳）有限公司与上诉人深圳市龙岗区布吉东大实业发展有限公司的上诉事实与理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实理处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由上诉人麦当劳餐厅（深圳）有限公司负担17211元，由上诉人深圳市龙岗区布吉东大实业发展有限公司负担3080元。本判决为终审判决。审 判 长 王 作 洲审 判 员 柯 云 宗代理审判员 吴 春 泷二〇一五年八月十二日书 记 员 廖冉冉（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”