（2015）九法民初字第09593号
裁判日期: 2015-08-12
公开日期: 2015-11-06
案件名称
重庆温馨源物业管理有限公司与张培元,戴波物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市九龙坡区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆温馨源物业管理有限公司,张培元,戴波
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2015）九法民初字第09593号原告重庆温馨源物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区锦龙路289号5幢，组织机构代码：69124710-8。法定代表人伏中华，职务总经理。委托代理人王颖，女，汉族，系原告员工，户籍地陕西省南郑县。委托代理人李静，女，汉族，系原告员工，户籍地四川省岳池县。被告张培元，女，汉族，户籍地重庆市永川区。委托代理人戴波，男，汉族，户籍地重庆市大渡口区。被告戴波，男，汉族，户籍地重庆市大渡口区。原告重庆温馨源物业管理有限公司（以下简称：温馨源公司）诉被告张培元、戴波物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王晓露适用简易程序公开开庭进行审理。原告温馨源公司的法定代表人伏中华，被告张培元的委托代理人戴波、被告戴波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告温馨源公司诉称，原告系××的物业管理公司，负责对该小区进行物业管理。被告系该小区×栋×楼×室业主。根据法律规定及被告签订的《业主临时管理规约》、前期物业服务合同等相关规定，被告应当及时缴纳物业服务费及相关费用。但被告自2012年6月起拒绝缴纳相关费用。原告多次催收无果，故起诉来院，要求：一、判令被告立即向原告支付欠交的物业服务费、公摊水电费等费用：截止起诉之日，被告已拖欠2012年6月至2015年5月的物管费5869.14元，2012年7月至2015年5月公摊水电费350元；二、判令被告立即向原告支付自欠交物业服务费、公摊水电费之日起至交清该费用之日止的滞纳金。该滞纳金按被告欠交物业服务费之日起按照每日千分之三的标准计算，截止起诉之日该滞纳金暂计为9424.7元。三、本案诉讼费由被告承担。被告张培元、戴波公共同辩称，自己家中门窗需要整改，经法院判决后，并未进行更换。原告提供的服务及小区环境均未达到相应的收费标准，保安也未24小时值守，故应将物管费下浮30%。综上，要求在门窗整改完毕后，下浮30%缴纳物管费。经审理查明，被告张培元、戴波是位于重庆市九龙坡区××路×号××小区×幢×号的业主，房屋建筑面积为109.99平方米。原告为叁级资质的物业服务企业。2009年12月30日，重庆双发房地产开发有限公司与原告就××小区签订了前期物业服务合同。合同约定由原告为××小区提供物业服务，并对服务事项进行了约定。同时，合同约定物业服务费按月收取，高层住宅按建筑面积1.5元／月／平方米收取物业服务费；物业服务费不含业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙、路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、绿化、二次供水水泵、自备发电机油料）及电梯运行等的用水、用电费，由业主据实分摊；业主应于通知交房之日起交纳物业服务费；业主空置房，其物业服务费用按职能部门相关规定执行；物业服务费应按月交纳，业主或物业使用人应在每月前十日内履行交纳义务；合同期限自2009年12月30日起至业委会续聘或选聘的物业管理企业签订新的物业服务合同生效时止。前期物业服务合同附件有物业构成明细、公共设施设备明细、物业管理服务标准三个部分。2011年5月24日，原告就××小区物业收费标准在重庆市物价局进行了备案，备案价格为1.5元／㎡.月（含电梯费）。合同签订后，原告在××小区从事物业管理服务至今。二被告自2012年6月开始未缴纳费用。2012年11月29日，因被告认为重庆双发房地产开发有限公司迟延交付房屋，且交付房屋的门窗、栏杆未按照合同约定使用铝合金材质，故将重庆双发房地产开发有限公司诉至法院。本院于2013年1月4日作出（2012）九法民初字第13228号民事判决书，判决认为，重庆双发房地产开发有限公司交付房屋门窗、阳台栏杆明显不符合合同约定，且可以更换。故判决重庆双发房地产开发有限公司将房屋门窗和阳台栏杆更换为法定质量标准的铝合金门窗和栏杆。庭审中，被告举示了照片21张、联系函一份，证明小区封闭式管理不达标、设备设施维修不达标、小区水景没有打开，原告物业服务未达到标准以及房屋门窗至今未得到整改。被告对其中的14张照片真实性无异议，并表示部分坏了的设备已经修复。对7张照片不认可。对门窗问题，因判决履行义务的主体不是原告，与原告无关。原告举示了电梯定期检验报告、重庆市电梯日常维护保养合同、重庆永环洁环保科技有限公司化粪池清掏服务合同、2013年3月公摊费明细表水电公摊费交费发票，证明原告履行了合同义务，公摊费每月金额超过10元／户，但实际按照每户10元／月收取。被告对上述证据发票表示看不懂，不清楚。同时，原告要求被告按照应支付金额的日千分之三支付滞纳金，被告认为滞纳金过高，要求法院进行调整，且不同意缴纳该费用。审理中，原告自愿撤回要求被告支付滞纳金的诉讼请求。上述事实，有当事人陈述、前期物业服务合同、（2012）九法民初字第13228号民事判决书、重庆市物业服务费（市场调节价）备案表、电梯定期检验报告、重庆市电梯日常维护保养合同、重庆永环洁环保科技有限公司化粪池清掏服务合同、照片、房屋产权查询登记等证据以及当事人陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以采信。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。重庆双发房地产开发有限公司与原告就××小区签订的前期物业服务合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律的相关规定，协议合法有效。该合同对原告和作为业主的被告张培元、戴波均具有法律约束力，原、被告双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。被告虽辩称原告提供的物业服务存在各种问题，但未否认原告温馨源公司根据前期物业服务合同为××小区提供物业服务这一基本事实，被告向原告按期足额支付物业服务费是其根据前期物业服务合同应履行的主要义务，被告以拒绝支付物业服务费对原告进行抗辩，缺乏合同和法律依据，故原告请求被告支付拖欠的物业服务费，应予支持。由于物业服务合同存在履行周期长、服务内容多等特征，因此对物业服务企业的服务是否符合约定标准的评判，不能仅凭某一时间点的状态进行，现被告未提供证据证明因原告的服务缺位致小区清洁卫生、公共设施运转等存在重大问题，没有达到约定的基本要求，其证据不足，本院对该意见不予采纳。被告要求物管费应当下浮30%缺乏事实和法律依据，本院也不予采纳。对于二被告提到的房屋门窗问题，根据（2012）九法民初字第13228号民事判决书认定，需履行更换义务的为重庆双发房地产开发有限公司，与本案原告不属同一法律主体，被告以此拒绝缴纳物管费理由不能成立。本案中，被告房屋面积为109.99平方米，每月应缴纳的物管费为164.99元（109.99平方米×1.5元／平方米）。故被告应缴纳的2012年6月至2015年5月共计36个月的物管费为5939.64元。现原告自愿主张5869.14元，本院予以尊重。关于原告要求被告承担公摊水电费的问题，本院认为小区日常物业管理必然产生水电费用支出，而该费用是用于小区业主的公共利益，且金额较符合客观实际，故该费用理应由小区业主承担，对此请求，本院予以支持。原告自愿撤回要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以尊重。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告张培元、戴波于本判决生效后10日内支付拖欠原告重庆温馨源物业管理有限公司2012年6月至2015年5月共计36个月的物管费5869.14元。二、被告张培元、戴波于本判决生效后10日内支付拖欠原告重庆温馨源物业管理有限公司2012年7月至2015年5月公摊水电费350元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为96元，由被告张培元、戴波负担（此款原告重庆温馨源物业管理有限公司已预交，被告于本判决生效后十五日交付给原告重庆温馨源物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 王晓露二〇一五年八月十二日书记员 张寒露 关注微信公众号“”